试论房地产企业税务风险管控

王四海 中冶新奥(长春)房地产开发有限公司

随着国家对房地产行业调控的趋紧，以及税务征管系统的升级，房地产企业必须扭转过去的粗放型税务管理系统，应从意识更新、税务风险防范体系搭建、税务管理人员建设等多个角度入手，将税务风险控制在一定范围内。而在实践中，房地产企业在税务风险管控中仍然存在一系列的问题，这些问题体现在项目准备环节、土地取得环节和房产开发环节等等。因此，基于这种背景，开展房地产税务风险管控的研究就显得尤为重要。

一、相关概念阐述

(一)税务风险的概念

当前存在大量关于税务风险概念的研究。有研究认为所谓税务风险包含两方面的内容，其一指的是企业因为缺乏对纳税行为的理解，在涉税环节违反了法律规定。比如，应纳税而未纳税、故意骗取税款等，而这些行为会导致企业被处罚，以及市场形象和声誉受到损害。其二，企业未能及时对所适用的税收优惠政策进行研究，而额外缴纳了较多的税款，承担了较为沉重的税负负担。也有研究认为税务风险指的是有关主体在涉税环节存在的一系列不规范行为。比如，企业因未能及时缴纳税款、未能足额缴纳税款、未能有效进行发票管理、未能正确计提税负的风险等。

(二)税务风险的特征

通常而言，税务风险的特征主要体现在三个方面。首先，税务风险具有长期性的特征。企业所面临的税务风险并不会在短时间内消失，而会在较长的一段时间内影响企业行为。比如，企业如果未能正确计算税款，那么这种行为会对后期经营产生影响。同时，随着企业经营规模的扩大和业务类型的多样化，企业的涉税风险将会更加具备隐性化，而这种风险会在企业内部长期存在。其次，税务风险具有复杂性特征。基于房地产行业的特征，企业面临的税收种类具有多样化的特点，同时其涉税环节也相对较多，因此，其税务风险具有一定的复杂性。一方面，房地产企业增值税、土地增值税、房产税等税种的计算具有一定的难度，另一方面，对房地产企业税务风险的影响因素具有一定的复杂性，如税务管理制度不健全、财务人员素质水平不足等。最后，税务风险具有预见性特征。虽然房地产企业的税务风险具有长期性和复杂性，但是其税务风险并不是不可管控的，而是可以被预见和管控的。因此，只要税务管理人员能及时发现税务风险的类型，并评估大小，找对应对方案，企业的税务风险就可以被控制在可接受的范围内。

二、房地产企业税务风险的类型

基于房地产企业的业务类型，文章认为企业的税务风险类型可以体现在五个方面。第一，会计账务处理风险。会计层面的账务处理是开展涉税活动的重要前提。如果会计人员在账务处理中无法准确把握会计准则和税法的差异，那么就很可能出现税收处理错误的情况。第二，税务筹划风险。房地产开发企业可以认真解读税收政策，可以利用税收优惠，采取多种措施，以达到降低税负、延缓缴纳税款的目的。但是从实际情况看，一旦企业无法掌握税收筹划的界限，就很可能突破法律边界，最终给企业带来税务风险。第三，人员素质风险。涉税活动要求有关人员具备过硬的专业知识能力，如果有关人员缺乏继续学习的意识和能力，无法深入理解有关税收政策，那么就很可能在账务处理和税务处理时出现错误。第四，纳税遵从风险。根据法律规定，相关企业应该及时进行税务登记、财会制度备案和纳税申报等活动。如果企业没有及时进行登记和纳税申报，就增加了纳税遵从风险。第五，税收政策风险。税收政策的类型具有多样化特点，同时也处在不断的变化之中。如果企业没能了解最新的税收政策，就可能仅凭借经验主义开展涉税活动，甚至出现违反税法行为。

三、房地产企业税务风险管控的原则

房地产企业税务风险管控应坚持三个方面的原则。首先，房地产企业在税务风险管控中应该坚持全面性原则。因为企业的涉税行为可能会涉及业务活动的各个方面。比如，销售环节、土地开发环节、新房交易环节等等。同时，房地产企业税务风险的管控并不是财务部门的单一职责，也是企业其他部门的共同责任。房地产企业应该引入单位所有员工的参与，从各个角度开展风险的管控。其次，房地产企业还应坚持效益性原则。企业开展税务风险管控的一个重要目的是控制风险，维护市场上的良好形象，以提升企业的经济效益。

因此，房地产企业必须考虑税务风险管理的成本和效益比例。企业要对税务筹划和风险控制的收益进行测算，并保证税务组织机构的运行成本、人力资源成本能不超过收益。最后，企业还应坚持及时性原则。房地产企业进行税务风险管控必须在一定时间内进行，因为任何税务行为都具有较强的时效性。一方面，企业的税务风险管控应该在一个完整的纳税周期内完成。另一方面，企业在采取措施进行管控时不仅要关注表面上存在的税务问题，还要及时发现隐藏的税务风险。只有这样，才能将税务风险扼杀在摇篮阶段。

四、房地产企业税务风险管控中存在的问题

(一)缺乏税务风险管控意识

意识是行为的先导。而在实践中，部分房地产企业缺乏税务风险管控的意识。一方面，房地产行业的开发成本较高，在土地获得、土地开发方面都需要付出较高成本。因此，部分房地产企业管理者更加关注企业的税务筹划，希望能尽量少缴税款。其税务筹划存在“打擦边球”的行为，而且，在“金税三期”的背景下，有关部门对税务筹划行为的监管并不严格，因此，企业管理者忽视对税务风险的管控。另一方面，财务部门缺乏税务风险的管控。财务部门应该发挥会计核算和监督的职能。实际上，房地产企业财务部门仅仅具备核算和管理的意识，却缺乏会计监督的意识，甚至对“金税四期”税务征管系统也缺乏认识。该系统可以从财务资源和非财务资源来对企业的税务活动进行监管，给企业的税务环境带了巨大变化。而房地产企业税务部门对该变化缺乏清醒认识。

(二)税务风险管理体系不完善

风险控制制度是重要的现代管理制度，能够帮助企业识别外在环境中存在的风险因素，从而帮助企业制定风险应对预案。实际上，很多房地产开发企业的风险控制制度并不完善，这突出体现在两个方面。一方面，房地产开发企业税务风险评估机制不完善。在税务风险识别方面，很多房地产开发企业主要凭借财务人员的主观经验进行识别，尚未建立有效的风险识别系统。与此同时，也没有建立与风险有关的预警体系，无法通过建立模型，引入数据，测量风险大小的机制。另一方面，部分管理人员已经认识到了识别风险重要性。但是基层员工普遍缺乏风险识别的意识，即使在业务运营中发现了部分风险因素，也缺乏上报的积极性。

(三)税务风险信息系统建设滞后

在信息化的环境中，房地产企业必须加强税务风险信息系统的建设，以应对智能化时代下税务风险的挑战。而在实践中，首先，部分房地产企业缺乏单独的税务风险管理系统，仅仅在会计信息系统中增加了税务管理模块，且模块主要是进行各种税目的计算，并不涉及对各种数据的收集和税务政策的引用等。其次，在金税四期即将实施的背景下，房地产企业尚未根据金税四期税务征管系统的背景建立具有针对性的风险管理系统。房地产企业所构建的系统不能实现对内外部税务环境的分析、风险模型的引入、以及连接金税四期系统和银行账户系统等。因此，房地产企业亟需加强税务风险信息系统的建设。

(四)各主体沟通的有效性不足

对于房地产企业而言，其税务风险体现在多个方面，因此，有必要通过多主体的沟通来防范和化解风险。而在实践中，房地产企业各个主体之间的沟通有效性不足。第一，企业同税务管理部门的之间的沟通不足。部分房地产企业将税务部门看作是一个监督者，而不是一个税务风险的共同防范者和监督者，因此，即使房地产企业对存在的一些税务难题，缺乏向税务部门请教的积极性。第二，房地产企业业务部门和税务部门之间的沟通不足。涉税活动贯穿在企业的各个方面，如项目前期准备环节、开发环节和新房转让环节等。因此，企业财务部门应该就涉税活动加强同业务部门的沟通，就发票的开具、合同的会签、原材料采购环节进行合作，以实现税收筹划和对税务风险的管控。

五、房地产企业开展税务风险管控的对策

(一)加强税务风险管控的意识

金税四期不仅将非常规财务信息纳入了监督范围，而且还可以运用大数据技术对企业当期的收入、费用、利润等进行配比，从而发现企业税务方面的风险。首先，在这种背景下，房地产企业必须加强税务风险防范的意识。以往那种税务筹划中的“擦边球”行为已经不可持续了。因此，企业必须扭转税务筹划的观念，坚持合法性原则，将重心放在对税务优惠政策的研究上。其次，房地产企业财务部门应加强税务风险管理的意识。财务部门作为税收筹划方案的主要制定者，应高度重视税务筹划的原则，如合法性、及时性和效益性等。同时，要抛弃过去的税务筹划方式，要从长远考虑税务筹划的方案，加强对内外部风险的识别。

(二)提高企业税务人员的素质

税务管理人员是税收筹划的直接参与者，因此，在信息化的税收监管环境下，企业必须提高税务人员的综合素质。首先，房地产企业应该根据业务的实际特点建立税务人员的长效培训机制，不仅要提升税务人员的理论水平，同时还要提升其实践能力。企业完全可以将税务管理人员的培训效果纳入考核机制，并能以此为依据对税务人员进行奖惩，以达到激励的目的。其次，税务管理人员应该具备自我学习和自我提高的意识，积极研讨最新的税收优惠政策，规范各种涉税项目的会计核算，不仅要及时纳税，同时还应该积极享受企业应该享受的优惠政策，进而降低企业税负。最后，企业应严格把控招聘的质量关。在人员招聘环节不仅要严格关注税务人员的专业素质，同时还应对其政治能力和道德能力进行考察。

(三)建立税务风险管理体系

首先，基于房地产企业涉税行为的复杂性，企业可以设立税务管理部门。该部门的职责为加强同业务部门的沟通，梳理税务筹划中存在的风险，并监督和审查财务部门的税务筹划方案。其次，房地产企业还应加强税务风险的内部控制体系建设。一方面，企业要加强税务风险管控的信息系统建设，要增强系统的智能化水平，使之不仅能实现对税负水平的计算，同时也要能实现对内外部环境中数据的收集和沉淀。管理人员可以实现对价值数据的筛选，并可将数据引入至风险评估模型，得出税务风险值的大小。税务管理人员可以以此为依据制定相关风险应对策略。另一方面，房地产企业还应完善税务风险的绩效考核机制。企业应根据各个岗位部门的税务职责，明确其考核指标，如报税的及时性、税款计算的准确性、税务筹划的风险控制等。有力度的考核能倒逼企业员工从源头上控制税务风险。

(四)加强多主体之间的沟通

税务机关是税收征管的直接管理者，因此，房地产企业必须与其保持较为紧密的联系，加强同税务机关的沟通。首先，房地产企业对部分理解有歧义的税收政策应该向税务机关及时请教，在必要时，可以邀请税管员来企业开展税收政策宣讲服务。其次，在企业内部还应该加强税务部门和业务部门之间的沟通。税务管理部门应该向业务部门普及税收知识，将税收筹划的环节前移至业务前端，同时，积极利用财务共享中心的优势，畅通税务信息的流通。最后，对于集团企业而言，还应该加强集团税务管理部门同各个分级公司税务管理部门之间的沟通。集团要对下属公司的税务状况进行检查和验证，并及时对账，确保税金账证、账表、账实相符。

六、结语

在“金税四期”税收征管系统上线的背景下，房地产企业必须更新税收筹划理念，加强对税务风险的管控。文章对税务风险的概念和特征进行了阐述，并分析了房地产企业的税务风险类型，最后，文章从多个角度提出了房地产企业加强税务风险管控的对策。比如，要加强税务风险管控意识、完善税务风险管理体系、加强多主体之间的沟通等。期望文章的研究能为房地产企业税务风险的管控提供一定的参考。■