房地产开发项目前期成本控制探析

文／许安邦 广西旅发置业集团有限公司 广西南宁 530000

1、房地产开发项目的主要前期成本

1.1 土地成本

1.1.1 费用构成

在房地产开发项目开发活动中，土地成本需要着重考虑的内容，从实际应用情况来看，该费用主要由以下几部分构成：

(1)城镇土地出让金，其主要是指政府采用出让的方式，将土地使用权进行定量分析，最终以土地价款给予人员补充的资金，这也是前期成本计算中需要着重关注的内容，也是必须支出项目。

(2)土地契税，通常情况下土地款项不会包含契税，但是也有地区土地转让需缴纳契税，一般是以土地款的3%-5%作为待缴纳款项，计入到项目成本当中。

(3) 土地征用费，即征用土地时需要缴纳的费用，对该费用的估算会参考国家及地方的相关规范进行。

(4) 拆迁安置补偿费，即根本特定标准对拆迁房屋所有人支付的各种补偿费用，整个过程必须处于严格执行的状态，不允许对其标准随便更改。

(5) 土地评估费，即建设部门在开展土地征收活动前，会安排相关部门对土地进行评估，此过程产生的费用会计入到前期成本计算中。

1.1.2 获取方式

房地产企业在对土地进行获取时，常用的获取方式如下：

(1) 协议转让，即土地所有权持有者和房地产企业，通过协商的方式进行转让，协商内容会根据双方的实际需求来做出调整，并没有固定的协商模板，在现阶段国家宏观管理政策中，此获取方式基本不再使用。

(2) 招标出让，即由政府或相关组织发布招标文件，其他房地产企业采用竞标的方式来争取土地使用权，招标单位会根据综合评估结果来确定中标企业，具备良好的公平性，但是此获取方式也随着土地资源的稀缺逐渐退出。

(3) 拍卖出让，即由政府或相关组织发布拍卖公告，将某一块土地资源通过拍卖的方式出让，这也是现阶段大数据房地产企业获取土地的方式。经统计数据可以得知，土地费用在项目前期成本中的占比约为20%-30%，是成本控制活动中需要重点关注的内容。

1.2 投资决策成本

在前期成本的组成分析中，投资决策成本也是需要重点考虑的内容，在具体的分析活动中，该成本又可以细分为以下几部分内容：

1.2.1 机会成本

机会成本是指企业为从事某项经营活动而放弃另一项经营活动的机会，或利用一定资源获得某种收入时所放弃的另一种收入。另一项经营活动应取得的收益或另一种收入即为正在从事的经营活动的机会成本。房地产开发项目本身就属于一种机会投资项目，并且成本和效益之间并不会有必然联系，这也需要前期做好基础资料整理，以提高机会成本向着正收益的转化率。

1.2.2 融资成本

房地产项目的综合成本较高，多利用融资的方式来获取充足资金支持，确保项目的顺利开展，而融资的方式也是影响成本的重要因素，如融资方式中有贷款项，除考虑贷款金额外，还需要考虑利息、滞纳金等内容。

1.3 规划设计成本

1.3.1 前期工程费用

在规划设计过程中，前期工程费用主要是指工程项目在正式启动前产生的费用，具体包含了以下几部分内容：

(1)可行性研究费，即在规划设计环节对于项目的可行性进行评估，过程中产生的人员支出、设备支出、差旅费、专家聘请费用等。

(2) 勘察设计费，房地产项目在开工前都需要委派相关人员对现场实际情况进行勘察，过程中产生的生活费用、人员费用、设备费用等属于勘察设计费。

(3) “五通一平”费，这也是前期成本整理中非常重要的内容，其内容涉及道路设施费用、给水设施费用、排水设施费用、电力设施费用、通信设施费用和场地平整费用。

1.3.2 报建税费用

此费用是指房地产项目在开发过程中，需要参考政策中的相关要求，向政府职能部门缴纳的各项费用。此项费用在某一时间段都可以参考国家或地方标准来进行确定，其控制难度相对较低。在具体组成中，此项费用还可以细分为以下两部分内容：

（1）报建规费，该费用是指建筑工程建设期间所需提交的相关费用，具体内容包括基础设施配套费用、施工安全服务费用、图纸费用、施工图纸审查费用、档案资料费用、消防检测费用等，可通过查询当地或国家规范获悉具体金额。

（2）税金，即依法需要较难的税务费用。实际需要缴纳报建税费用的金额，需要和当地政府对项目的重视程度、企业与政府间合作关系等内容相关，也是在计算时需要重点关注的内容。

1.3.3 不可预见费用

此费用主要是指房地产项目在开发过程中，提前需要预留出来，用于支付项目实际开发过程中所产生的成本损失。房地产项目开发过程涉及许多作业内容，与此同时，也会面临许多的生产风险，如用电事故、高空坠落事故、不合规施工内容等，这些风险的出现都将增加房地产项目整体费用支出，而这些事故具备不可预见性、突发性等特征。一般情况下，不可预见费用总成本支出的3%-7%。

1.3.4 期间费用

在期间费用的组成中，主要包括以下内容：

（1）管理费用，主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、职工教育费、养老保险费等。

（2）财务费用，是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。房地产因开发周期长，需要投资数财务费用额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。

（3）销售费用，是指企业在房屋销售过程中企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费、样品房装修费、现场包装费、销售资料费、广告宣传费，推广活动等所有费用。

（4）经营税金，包括房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等。

1.3.5 其他管理费用

除上述提到的几种费用外，在规划设计阶段也存在其他费用。对此费用展开进一步细化，可以细分为以下几种类型：

（1）保险费，在房地产项目开发过程中，需要根据当地的实际要求缴纳保险费用，具体缴纳的金额会根据当地的实际费率进行计算，避免少缴、多缴的情况出现。

（2）工程监理费，房地产项目开发过程需要工程监理单位全程参与，期间产生的人员费用、生活费用、差旅费用等，都是费用计算时需要考虑的内容。

（3）招标管理费，房地产项目的整体规模较大，在建设过程中会利用招投标的方式来选择施工团队，而发布招标文件、评估竞标内容过程中产生的费用，也是前期规划设计中需要重点关注的内容。

2、房地产开发项目的前期成本控制措施

2.1 土地成本的控制措施

在土地成本控制过程中，首要任务便是对土地价格展开科学预测，这也是确保土地竞买报价合理性的前提条件。在具体的预测活动中，经常使用到的计算方法以市场比较法和剩余法为主。

以剩余法为例，该方法是基于发展观点，对于估价对象开发后价值进行客观评估的方法，在具体的计算活动中，其计算公式如下：

V=A-(B+C)

式中V表示土地资源价格；A表示土地资源完成开发后在市场中的房地产总价值；B表示开发商能够获取到的合理利润金额；C表示将土地价格刨除后的总成本支出量。

考虑到房地产项目具备总开发周期长这一特点，因此在价格评估中，还需要对货币时间价值进行考虑，常用分析方法包括现金流量法、利息计算法等。同时也需要做好土地竞买过程整理，具体控制要点如下：

（1）做好土地市场波动情况的实时跟踪，根据获取信息来做好基础准备。

（2）获取土地资源信息后，对于投资机会进行综合分析，从中筛选出最为合适的竞买地块。

（3）参考相关指标来展开多方案策划分析，多内容对比处理后选出经济性和利润率最高的方案，以此来完成价格预测工作。

（4）做好竞争对手的分析工作，明确具体的投标策略，并在竞标时调整相关策略，采用最低土地成本来获取所需地块。

2.2 投资决策成本的控制措施

2.2.1 做好立项时的综合分析

在房地产开发项目中，需要根据开发选项要求，对此项目进行财务分析，并整理以下分析内容：

（1）可能产生的成本，安排相关人员对现场基础情况进行整理，同时了解当地的市场波动情况，综合多项内容后计算该项目前期开发时可能产生的总成本。

（2）预期收入情况整理，项目所带来的预期收入和多项内容相关，如当地未来发展情况预测、预测交易价格等内容，以此来计算出合理的预期收入数值。

（3）项目利润，根据可能成本和预期收入来计算该项目带来的经济利润情况。

（4）开发风险，房地产项目作为高投入、高回报项目，同时也面临着高风险，在立项分析过程中，需要对项目面临风险进行整理，以便于后续风险转移措施的拟定，提高作业活动开发过程的有序性。

2.2.2 做好前期计划拟定

在投资成本决策成本控制过程中，也需要做好前期计划的拟定工作，以此来起到提高资金控制水平的作用。从实际应用情况来看，需拟定相匹配的资金流量计划、项目销售计划等。以资金流量计划为例，对于资金使用过程、开发过程、补偿过程进行梳理，这样也可以尽量降低开发项目前期的资金投入，将资金成本控制在较小范围内，从而推动项目的有序进行，提高项目成本控制结果的可靠性。

2.2.3 选择合适的估算方法

在房地产项目开发活动中，也需要根据实际情况来选择最为合适的估算方法，不仅可以提高编制结果的合理性，而且还可以有效提升项目投资计算结果的精准度。目前用于成本估算的方法包括概预算法、计价清单法等，在对方法进行选择时应注意以下内容：

（1）对于房地产项目的整体规模进行整理，根据整理结果来确定房地产项目成本计算内容进行梳理，筛选出最为合适的估算方法。考虑到现阶段房地产项目规模较大，计算内容较多，因此多采用两种及以上方法参与计算，以得到更加可靠的估算结果。

（2）在项目投资预算分析中，也需要对过程各参数精准度进行整理，以此来得到更加可靠地分析结果，满足相应的分析要求。

2.2.4 做好项目成本计算工作

为提高投资决策结果的合理性，在应用中需要根据设计图纸中的相关内容来展开成本计算工作。总结以往设计经验，在实际计算中包含了以下环节：

（1）在项目建议书阶段，对于投资情况进行概算分析，在此环节中会参考概念图纸内容进行计算，以提高计算结果的合理性。

（2）在可行性报告阶段，也需要对其进行投资估算处理，此过程会参考方案图纸来进行计算，图纸内容细致化程度越高，所得到的分析结果准确性也越高。

（3）设计概算，参考扩初图纸中的相关内容，来对设计内容进行梳理，并利用其中数据来得到准确的概算结果。

（4）施工图纸预算，即参考施工图纸中提供的内容，来对项目参考费用进行计算。

2.3 规划设计成本的控制措施

2.3.1 坚持“以人为本”原则

在房地产市场供求局面不断转化的背景下，相关企业也需要从以往被动接受设计转换成主动引导设计，即在设计工作开始前，需安排相关人员对该地区的房地产市场进行调研，更加充分的了解消费者的基本需求，过程中也需要秉持“以人为本”原则，来了解目前房地产市场的发展趋势，这也是后续确定营销理念的重要参考。并且根据市场调研获取到的基础数据，也可以对客户群体进行分类，从中筛选出目标客户，确定目标客户需求的户型和功能要求，将这些资料进行综合整理。根据整理获取资料来完成规划设计，有效避免了设计过程的盲目性，减少规划设计环节的成本支出。另外，坚持“以人为本”原则来展开市场分析，也可以确定后续的营销卖点，这也是确保项目投资效益的重要保障。

2.3.2 采用招投标制

在规划设计环节也需要做好招标设计工作，同时推行限额设计工作，以确保项目工程造价设计结果的合理性与可靠性。相较于传统规划设计方法，利用招标的方式可以获取到多份规划设计方案，借助多项评价方法来对设计方案进行评价，以得到更加可靠的设计方案。而且借助招标方法，也可以营造良性的竞争环境，以此来提高规划设计方案的可靠性，最大限度减少后续设计变更问题发生概率，提高施工图预算结果的可靠性，避免规划设计“三超”问题，即概算超估算，预算超概算和结算超预算，这也具备了良好的应用价值。并且在项目设计活动中，也会将限额设计工作贯穿整个规划设计过程，而目标限额回来投资决策阶段进行确定，以此作为限制条件来对整个施工变更过程进行限制，达到节约综合成本支出的目的。同时也可以有效提升储备资金的利用价值，获取到更多的项目投资利润。

2.3.3 推行设计监理制度

现阶段，国内许多地方都开始推行建设监理制，但是有关设计监理的制度出台数量不足，即设计阶段的监理制度一直没有得到强制执行，这也在一定程度上影响到规划设计方案内容的合理性。通过推行设计监理制度，可以在项目规划设计阶段安排有经验监理人员参与到其中，和相关设计人员一起协商开发内容，并根据综合分析结果确定最为合理的立项内容。同时在方案可行性的论证过程中，也会根据发现的不足给予相关建议，以此来减少项目规划设计过程中存在的不足，从而有序提升规划设计方案的综合质量，将房地产项目开发项目成本控制在合理范围内，提高项目所带来的经济利润空间。

2.3.4 做好图纸审核工作

进行规划设计工作的最终目标，是顺利完成项目施工图纸的制作，为后续施工活动的展开提供可靠参考。基于此，在规划设计阶段展开成本控制时，也需要搭建相匹配的图纸审核体系，根据审核体系的反馈结果来消除干扰项目综合成本的因素，提高施工图纸的合理性。在具体的执行过程中，会借助招标的方式来选择审图单位，而且该工作需要在工程施工招标前完成。考虑到房地产项目中涉及内容较多，对图纸进行审核时的工作体量较大，而且复杂程度较高，这也要求公开招标时需要优选较强实力的单位作为审核单位，以此来确保审核结果的可靠性，提升房地产项目规划设计质量。另外，费用补偿工作的进行，也可以对审核单位进行激励，同时设计单位过程中也可以持续总结设计经验，不断提高规划设计方案的合理性。

2.3.5 做好工程变更管理

总结以往设计经验可以得知，一些设计单位存在着“重技术，轻经济”的情况，这样也使得参与工程设计环节的成员，无法在规划设计活动中发挥相应作用。而且还存在设计方案没有完成论证便开始实施的情况，这样使项目实际建设成本更难控制，带来“三超”问题。基于此，在实际应用中应做好工程变更的管理工作，即所有工作都会在规划设计环节完成，以减少后续工程变更带来的成本干扰，提高成本管理结果的合理性。目前，在大数据技术、BIM技术不断成熟的背景下，也可以对规划设计方案进行仿真处理，根据得到的仿真实验结果来找出现有设计方案中存在的不足，及时做出修正，重新校核方案内容，直到其满足使用要求后再提交给审核单位进行审查，根据得到的改正意见进行再次审核，待满足要求后再投入到使用中，以减少施工中的变更，减少此方面的成本支出。

2.3.6 建立信息管理平台

除上述提到的相关内容外，在实际应用中也需要建立信息管理平台，利用平台来提高信息交互效率，减少重复工作情况的出现。从实际应用情况来看，应注意以下内容：

（1）明确信息管理平台的细化工作，一般情况下，可将信息管理平台细分为生产计划管理子平台、综合成本管理子平台、财务管理子平台等，不同平台也具备了相应的服务功能，并且具备了相应的共享性，各部门工作进度也会在平台中进行共享，从而避免了重复工作的情况，提高了工作效率。

（2）信息管理平台也会定期对共享信息进行整理，从中筛选出有价值的应用信息，补充到现有规划设计方案中。并且在规划设计方案通过审核后，也会借助信息管理平台来分配各部门的工作任务，监督工作任务的执行情况，以此来加快信息交互频率，减少综合成本的不合理支出。

结语：

综上所述，房地产行业作为社会快速发展的重要支柱，在施工技术成熟度不断提高的情况下，房地产项目的综合成本也在提高。为了降低房地产项目综合成本支出，需做好前期成本控制工作，为后续施工活动的进行提供参考。通过采取措施在土地征收阶段、投资决策阶段、规划设计阶段做好成本控制处理，减少不合理支出，将前期成本控制在合理范围内，又提高设计方案的指导性，减少总体施工成本支出。