如何提升农村房地一体确权登记工作质量

文／管备备 安徽省第四测绘院 安徽合肥 230031

1、概述农村房地一体确权登记工作

1.1 主要内容

农村房地一体确权登记工作具体实施过程中需要保障权属合法、调查结果精准、界址清晰。在实际调查工作开展时，各政府及村组干部应当积极配合调查人员开展宅基地权属界线、权属性质、房地面积、使用用途、建筑物分布情况等调查工作，并对调查后的内业资料进行统一整理。

对每宗农房进行入户调查，明确房屋所有者、结构类型、具体用途、现有状态，并测量房屋边长，拍摄房屋照片。收集户籍基本资料、宅基地证书、审批文件、房产所有者个人资料等。结合调查结果绘制地籍图与宗地图，配合使用互联网技术对调查结果进行公示，构建农村房地一体地籍调查数据库并导入不动产登记平台，经审核合格后，为满足条件的所有权人依法进行房地一体不动产登记并颁发不动产权证书。

农村房地一体确权登记工作的开展情况现受到了各界人士的广泛关注。与城市不动产登记工作相比，农村房地一体确权登记的复杂情况更多，需要大范围深入开展确权登记调查工作，并以法律形式确立土地及房屋的产权归属，解决农村地区发展期间的历史遗留问题。

1.2 工作现状

就目前来看，国家及有关部门对农村房地一体确权工作的重视度日渐提升，强调全国各地应大范围推动农村不动产登记工作，加强农村房地一体确权登记工作的规范化管控力度。因我国农村人口数量庞大，房地一体确权登记的实施难度较高。相较于城市不动产统一登记工作而言，农村房地一体确权登记体系尚未完全成熟，实施进程较为缓慢。

通过落实农村房地一体确权登记工作，能够有效控制城乡收入差距，城乡一体化发展，加快共同富裕目标达成。

1.3 重要性

制定出规范化的房地一体确权登记流程、管控机制，建立健全农村房地一体确权登记数据库，并配合应用于土地管理工作，可以从根本上提升农村房地一体确权登记数据利用率，为后续农村建设及农业经济发展计划的确立提供重要理论依据。

不仅如此，农村房地一体确权登记工作的开展，还有利于促进农村用地的规范化、制度化，加强土地资源保护力度，确保农村经济始终朝向可持续发展方向。

通过加强农村房地一体确权登记工作管控力度，才能够对不动产权进行有力调控，进一步保障村民不动产权，维护农民合法权益，控制城市及乡村经济差距，增强农村改革重大决策结果的合理性。

2、农村房地一体确权登记要求

当前农村房地一体确权登记工作已然成为促进农村经济发展、维护社会稳定的重要措施。通过对农村房屋及土地实施确权登记，可切实保障农民合法权益。在农村房地一体确权工作具体开展过程中，需要严格遵循国家及有关部门颁布的土地所有权及使用权若干规定、不动产权调查工作通知、地籍与房屋调查技术方案等规程，明确农村地区宅基地使用权、房屋所有权。确立土地具体位置、面积、实际用途。加快农村房地一体确权登记信息化建设进程，构建起覆盖面积更广的房地一体确权登记数据库，简化农村不动产确权登记办理流程，采用合理方式提升农民对农村房地一体确权登记工作参与的积极性。

3、农村房地一体确权登记工作中存在的问题

3.1 实际管理工作不规范

农村房地一体确权登记工作需要对农村地区的土地、关联建筑物面积、规格及种类进行实地调查记录。但就目前来看，因管理体制缺失、管理意识不足，导致房地一体确权登记的基层管理较为混乱，在具体实施期间存在较多面积超标等现象。

由于缺乏专项针对农村房地一体确权登记工作的政策法规，农户新建宅基地后没有依照实际要求迁拆旧宅，或继承祖辈遗留房产等情况，导致一户多宅现象较为普遍。

农民自身的法律意识淡薄，关于土地或建筑物的赠予、买卖行为较为随意。部分宅基地的购入时间跨度较久、买卖双方没有买卖合同或者缺失变更协议，致使房地权属关系难以得到有效确认，造成后续调查工作难度进一步增加。

现阶段社会经济发展速度不断加快，农民对住宅的要求也随之提升，农村地区原有的不动产管理机制已无法满足更为复杂的农村房地一体确权登记调查工作实施要求，许多农民在修缮房屋时占用耕地、公共土地，房屋超标、面积超标等情况没有得到根本控制，导致农村地区土地资源被浪费。

3.2 准备工作不到位

在土地及房屋登记发证前，国家相关管理部门需要联合基层管理组织，在农户中大力宣传关于农村房地一体确权登记工作实施的重要性。但因前期准备工作不足，加上村民自身意识不足，对房地一体确权登记工作的参与积极性不高，导致实际登记调查难度增长。

原有房地一体确权登记审批资料大部分为纸质，未进行妥善保存的情况下，极容易出现破损或丢失问题，导致调查登记期间缺乏必要的材料支持。

村民委员会及村干部成员综合素质参差不齐，在调查登记资料提交期间并不及时。由于没有明确制定责任体系，在土地面积超占或一户多宅问题出现时无法第一时间找到责任人。

部分农村地区大量人口涌入城市，出现较多空闲土地与房屋找不到所有人，无法为调查登记工作及时提供资料，导致农村房地一体确权登记进展缓慢，实施质量及效率不足。

3.3 调查人员综合素质待提升

相较于城市地区而言，农村地区的村落分布更为分散，地域差距较大，农村房地一体确权登记工作的实施信息量更多。为从根本上提高农村房地一体确权登记工作实施效率，需要进一步加大人力及物力成本投入量，导致当地政府部门资金压力较大。

农村房地一体确权登记发证流程较为繁琐，周期较长，外业实际调查的工作量较大，在内业资料收集与整理时涉及到信息平台的操作及维护，对相关工作人员专业技能与职业素养提出了更高要求。

现阶段农村地区村委会成员的专业性不足，配合农村房地一体确权登记工作开展期间需要由专业人士指导，导致登记调查工作的质量及效率不足。

农村房地一体确权登记调查项目属政策项目，需要在全国大范围开展，相关工作人员的缺口较大。部分地区管理部门为尽量加快调查登记工作开展进程，放宽对调查人员的专业要求，导致调查人员综合素质有待提升，调查成果的合格率逐年下降。由于缺乏行之有效的人员管理机制，工作人员工作态度不积极，工作质量与工作效率难以得到根本上保障。

3.4 乡村居住地缺乏规划

经过实际调查发现，原有农村住房建设大多数没有制定专项规划方案。农村建房面积及建设场地多受到农户主观意识影响。农民集体管理层缺乏对农村建设的长远规划意识，导致农村房屋建设情况较为混乱。

由于没有对农村地区的土地及房产使用情况进行有效监管，仅采用暂停审批等方式治理农村违规建设建筑等问题，难以从根本上解决一户多宅等情况出现。政府多部门管理职责尚未明确，房屋建地处于不断变化中，提升了农村房地一体确权登记工作实施难度，致使房地一体确权登记工作的积极作用难以被充分发挥出来。

3.5 调查资料不健全

农村房地一体化建设登记工作需要经由多阶段、多部门密切配合开展，在调查、审批期间的跨越时间较长，极易出现权属资料丢失或破损问题，导致符合申请条件的建设用地无法经过及时审批而获得产权登记证，损害了农户核心利益。

因部分农村房屋及土地的权属关系较为模糊，大部分外来农民未通过规范购买方式获得宅基地使用权，权利人变更较为随意，调查及颁发证书等环节存在较多争议。

3.6 耕地占用情况复杂

国家颁布的国土管理法案中明确规定了农村农民住宅建设工作需要符合城乡用地总体规划目标，不得占用永久基本农田，采用合理方式提升农村土地资源利用率。但因耕地占用情况较为复杂，部分农村劳动人口不足，大量农田被荒芜或被私自占用建设房屋与构筑物，经常引发土地权属纠纷问题，使现有农村土地改革制度的实施推广难度进一步增大。

4、提升农村房地一体确权登记工作质量的具体措施

4.1 规范基层管理机制

为有效解决现存于农村房地一体确权登记不规范问题，需要结合农村地区具体建设要求，建立规范化基层管理机制，更为合理合规的处理存在于农村房地一体确权登记工作中的各类矛盾。

严格依照现有法律法规具体要求，科学有序开展农村房地一体确权登记工作，全面核实存在模糊问题的土地及房屋所有权。

在乡村建设用地管理工作开展期间，农户建房依照宅基地范围建设并没有私自扩大的，应当根据农户实际使用面积进行产权登记，并为其颁发产权证书，将登记流程记录在登记信息系统中。在用地管理政策实施后，农村建房实际情况需要结合使用宅基地审批文件中的具体要求办理产权证书，并遵照建房审批报告对农户现有土地及房屋建筑的所有情况进行细致调查。对于一户多宅或者缺乏建房审批报告的，符合建房用地规范的补办相关材料，不符合用地规范的需归还集体或依法拆除。

针对因继承关系、买卖关系、赠与关系等出现的一户多宅问题，还需要结合现有物权法、土地管理法、不动产登记条例等要求，具体情况具体处理。细致分析并梳理已有资料，合理确认权利人所属关系，登记正确的权利人信息。

不符合规定的超额建筑面积部分应当拆除。实际建房用地符合规定但仍超过原审批面积的住宅，需要农户补办相关手续，切实提升农村房地一体确权登记工作的合理性，保障农户核心利益。

4.2 做好登记宣传工作

通过开展农村房地一体确权登记宣传工作，提升农户对确权登记活动的参与积极性。因农房一体确权工作与农民核心利益息息相关，还需要在发放不动产登记证书之前，由当地政府部门明确落实主体责任，增强确权登记工作的有序性。

将宣传职责落实到以村为单位的各管理部门中，配合使用广播、电视、报纸、网络等多种宣传途径，扩大宣传覆盖面。管理人员需要加强与村民的沟通，针对无法及时回来的农村务工人员，还可以使用微信、电话等方式让其委托家人配合办理房地一体确权登记工作。

针对不理解或不配合房地一体确权登记工作的农户，需要耐心为其讲解登记确权工作实施重要性，其能够更为积极的配合相关确权登记流程，及时提供确权登记各项资料，确保不动产权登记工作能够顺利开展。

4.3 做好人员专业技能培训工作

农村房地一体确权登记工作的流程较为复杂、专业性强，需要登记人员具备较高的专业技能与职业素养。做好人员教育培训工作，将确权登记经验、方式等优秀案例融合在一起制定培训计划，增强确权登记工作的规范性。

充分发挥出激励制度在农村房地一体确权登记人员管理工作中的积极作用，结合房地一体确权登记工作任务，优化人力资源治理体系内容。在制定薪酬结构期间，以农村房地一体确权登记工作实施目标、实施任务为重点，设立合理的薪酬管理标准，确保薪酬管理体系合理。结合调查人员阶段性学习需求，对实际登记调查工作进行优化整合，确保调查人员薪资分配合理，从根本上提升工作人员的工作积极性。

建立起多元化确权登记人员激励制度，配合使用物质激励、精神激励相结合的方式，提升员工对自身工作岗位的满意度。例如，对在农村房地一体确权登记工作上有端正态度、获得一定成绩的人员进行公开奖励，强调工作人员在工作中的付出，为其他工作人员树立起工作榜样。

制定出关于农村房地一体确权登记工作的考核机制，合理分配登记确权工作实施职责。将确权登记工作质量与工作人员个人利益紧密联合在一起，力争在实际工作中营造出积极严谨的氛围。管理部门还需要借助考核机制加强管理人员与基层员工的协同水平，为工作人员提供更加全面的生活保障，为开展农村房地一体确权登记工作提供充足的人力资源支持。

4.4 优化调查登记模式

在农村房地一体确权登记工作中，还应当转变传统调查登记方式，避免过于依赖人工运作，导致人力及物力成本被严重浪费。配合使用互联网技术，将农村房地一体确权登记资料整合在一起，结合网络平台优化房地一体确权登记流程，最大限度提升确权登记办事效率，突破确权登记资料收集期间的时间及空间限制，使处于不同地区的村民也能够及时递交相关资料，保障房地产有序开展。在互联网平台中完善各类基础信息，要求村委会等部门对此类信息进行全面审核，审核通过后才可递交给监管部门，提升房地一体确权登记工作实施水平。

针对存在于具体确权登记工作中争议性较大的问题，还需要派遣专业人员前往现场进行调查审核。在收集相关资料并且制定解决方案后，于村委会公开，并借助互联网平台将申请结果发送给指定人员。在各相关人员都没有异议的情况下，可通过互联网平台缴纳费用，领取不动产权证。

4.5 加强管控力度

因缺乏有效的农村房地一体确权登记管理机制，监管部门对此项工作重要性的认知度不足，导致确权登记流程不畅，实施进程缓慢。为充分发挥出农村房地一体确权登记工作的积极作用，主管单位需要进一步加强确权登记工作管控力度，保障确权登记流程有序可靠。

制定出更加合理且具有长远性的农村房地一体确权登记管理规划，严格遵循现行国家及有关部门下发的政策文件，明确确权登记工作管理流程及任务。建立起专项农村房地一体确权登记监管机构，加强确权登记全过程管控力度。

充分发挥出农民自身监督作用，开放监督热线或给监管部门留言的各类信息平台，使存在于确权登记管理中的违规问题得以及时发现与解决，使确权登记管理工作能够真正意义上的得到村民认可。

针对一户多宅、面积超标等问题，规划农村房地一体项目确权登记流程。要求相关工作人员在日常工作中应当着重积累工作经验，发现导致确权登记工作进程缓慢的根本原因，针对此些原因制定专项管控对策。在确权登记工作开展时，严格遵循实事求是原则，尊重地区历史及文化，切实保障农民合法权益。针对名下有较多宅基地村民的二次申请，应当严格遵照现行规定驳回。如存在面积超标等问题，需要重新测量占有面积及位置，对登记记录进行及时更新。例如村户中的房屋占有面积超过了标准面积，在其不动产权证书中需要标明实际情况，超出面积应当在房屋重建或者翻修时拆除。若村民住房私自侵占了土地，则应当限令拆除违法建筑，保障农村土地完整。

基于国家与地方要求，还需要将农村房地一体不动产确权登记工作所需经费纳入至政府财政年度预算中，为实际确权登记工作提供重要的人力及财务支持。各地区政府部门也应当就农村房地一体确权登记工作的专项经费制定相应管控对策，通过专款专用方式，保障农村房地一体确权登记有序开展。

4.6 注重登记材料管理工作

经过实际调查研究发现，农村住房一体确权登记工作实施过程中极易出现权属材料破损或丢失问题，严重影响到确权登记进度。因此在现阶段确权登记工作实施期间，还需要重点关注权属材料的全面收集与管理工作，形成更为系统的登记材料管控标准，避免在实际登记工作开展期间出现漏登记或错登记等问题。针对历史遗留问题，如符合登记及审批条件的土地，还需要借助走访或查阅历史资料的方式明确土地具体使用情况、土地所有权归属，将收集到的各项资料交给上级审查部门进行登记及审批。要求管理人员需要遵照现有国家规定，规范材料收集与管理制度，避免再确认登记工作开展过程中出现较多纠纷问题，对工作整体实施效果造成严重不利影响。

结语：

总而言之，为从根本上提升农村房地一体确权登记质量，确保确权登记工作能够在保障农民核心利益、加快社会主义新农村建设进程中发挥出重要作用，还需要站在客观角度分析现存于确权登记环节中的各类问题，加强基层管理层规范化意识，做好宣传教育工作，从根本上提升农户参与积极性。引进先进的管理理念及管理方式，制定出专项可行的确权登记管理机制，保障确权登记工作平稳高效实施。