绿色建筑背景下绿色房地产项目成本管理的思考

胡英俊

（河南省固始县房产服务中心，河南 固始 465200）

0 引言

人口城镇化率的快速提高给城市的房地产行业带来巨大需求，使房地产经济在短期内得到了快速的发展。但同时房地产在经济发展过程中也暴露出很多问题，不利于国家经济长期稳定发展。特别是在生活水平逐渐提高的情况下，人们对生活质量要求越来越高，绿色房地产项目越来越受到关注。而绿色建筑发展初期，部分开发商对绿色房地产项目产生了理解上的偏差，过度关注“高科技建筑”，导致开发费用极高。成本问题是房地产项目开发必须重视的一个关键问题，房地产项目在开发运营中既要注重绿色、低碳和环保，又要进行项目成本控制和管理。因此，房地产企业需要明晰绿色建筑背景下绿色房地产项目成本管理存在的问题，并采取优化绿色房地产项目成本管理的策略，以提升绿色房地产项目的效益。

1 绿色建筑背景下绿色房地产项目成本管理目标

当前，我国绿色房地产项目仍然受到多种要素制约，如何达到使投资方和购买方都能接受的绿色房地产项目建设成本增量是绿色房地产项目开发的一个关键问题。其中最直接的就是要让投资方和购买方在绿色房地产项目上获得预期收益，实现绿色房地产项目开发和运营利益链共赢。在这条共赢的利益链上，对投资方来说，其可以借助项目中的舒适环境、绿色技术来获得政府财政补贴、吸引客户、提高销售率，实现其品牌效益；购买方面对绿色房地产项目偏高但能被大部分人认可和接受的售价，可以获得更好的居住体验，节省能源费用。

要想达到这一最佳状态，投资方需要制定合理的绿色房地产项目成本管理目标，即在科学的决策下，通过一系列手段进行合理的规划设计，实现绿色房地产项目全生命周期的成本管理，进行项目成本计划、测算和管控，在保证工程质量、工期安全和项目绿色建设目标的前提下，将绿色房地产项目成本控制在目标范围之内。制定成本管理目标能有效保证绿色房地产项目的增量成本在投资回收期内按计划收回，使绿色房地产项目给购买方带来舒适的体验和预期效益。

2 绿色建筑背景下绿色房地产项目成本管理存在的问题

2.1 缺乏完善的决策和设计理念

解决决策和设计理念问题是绿色房地产项目成本管理的前提。在绿色房地产项目决策阶段，如果不对投资建设的绿色房地产项目进行明晰的、准确的目标定位，就容易导致建设过程中出现项目成本偏高的问题；在设计阶段，如果没有系统的、先进的设计理念作指导，就会产生绿色科技选择盲目的问题，难以很好地与建设的绿色房地产项目契合，也可能导致绿色技术与建筑所处的环境不相符，这很可能会使部分设计成本增加。另外，目前的绿色房地产项目处于起步和发展阶段，相对来说成熟度不高，绿色房地产项目普遍缺乏完善的决策和设计理念，项目设计不够系统，使得绿色技术购入成本增加，且导致项目运营、工人培训等方面的成本增加。这些问题一般都源于决策和设计理念不完善，其更是后期绿色房地产项目成本偏高的重要原因。

2.2 成本数据库中数据的共享度和准确性较低

成本数据库应用问题一方面体现在绿色房地产项目成本数据公开较少，另一方面则是成本参考数据的准确性问题。从当前我国绿色建筑公开的成本数据资料来看，数据资料很少，这主要是因为房地产企业缺乏对绿色项目成本数据进行收集、整理、积累和分析的意识，还有就是房地产企业一般将这类型的数据视为公司的机密、内部资料，将其作为隐私不愿意共享。这就导致了另一个问题，即绿色房地产项目成本管理缺乏可参考的数据资料，或者参考的数据资料缺乏准确性，大大增加了绿色项目成本管理的难度。因此，要想实现绿色房地产项目成本的有效控制，开发商应改变数据库管理观念，进行绿色房地产项目成本数据的公开和共享，以在有效的参考和积极的比较中实现自身房地产项目成本合理控制。

2.3 缺乏有效的成本管理机制

绿色建筑背景下绿色房地产项目成本管理存在的一个重要问题就是缺乏有效的成本管理体制。在成本控制过程中，绿色房地产项目相较于传统建筑项目有很多差异。其中最突出的问题是成本管理机制不科学，事前控制力度不足，也就是说，在设计阶段就有可能因为绿色技术选择的盲目性导致全过程的成本控制难度增大，造成成本不断增加。另外，在绿色房地产项目成本管理机制中，缺乏绿色成本的动态管控机制，不利于绿色房地产项目成本的全过程、系统化管理，极易导致绿色房地产项目成本管理方面失控，最终使成本增加。此外，在绿色房地产项目成本事中管理和事后分析中，由于缺乏成熟的、有效的绿色项目成本管理机制，无法对开发的绿色房地产项目进行成本效益分析，不利于绿色房地产整体市场成本的有效控制。

2.4 绿色成本管控观念不强

房地产项目绿色成本管控观念问题主要体现为管控观念不强，这主要是因为我国绿色房地产项目市场整体发展不够成熟，导致在绿色成本管控认知方面，部分开发商存在认知不足和认知偏差问题。例如，有的开发商在开发和运营绿色房地产项目时，过度追求先进的绿色技术，不计成本，且绿色技术价格较高，给人一种高端的感觉，但在居民实际生活中运用很少，适用性不强，反而导致绿色成本大大增加。此外，由于开发商对绿色成本认知不准确，其错误地将一些不属于绿色成本的支出归结到绿色房地产项目的开发成本中，无形中增加了绿色项目成本。在绿色房地产项目中，若不增强绿色成本管控观念，形成绿色成本控制意识，重视绿色成本把控，以及若没有从项目开发和运营的整个生命周期去考虑和管控成本，就无法实现既项目符合绿色标准，又能将绿色成本增量控制在合理范围之内。

3 绿色建筑背景下绿色房地产项目成本管理策略

3.1 强化决策及设计规划

要想实现绿色房地产项目成本有效控制，开发商必须要进行绿色房地产项目的科学决策、绿色建筑项目可行性设计，并选择相应的绿色技术。

首先，要制定绿色房地产项目的绿色目标，进行绿色技术决策、绿色技术设计、绿色材料选择等，并对相应的决策和设计进行分析和研究，将过程性环节和细节性要素通过设计图纸的形式呈现出来，以细化绿色项目成本，并实现绿色房地产项目成本控制可视化和系统化，在一系列决策和设计过程中实现对后续项目成本的控制。

其次，绿色技术的选择和相应的绿色原料选择，这是绿色房地产项目决策中最重要的环节。在绿色建筑大背景下，新型绿色材料和创新性工艺技术层出不穷。在绿色房地产项目决策和设计中，要结合自身建筑特色和建筑需求，再结合成本目标需求进行绿色技术选择和绿色材料选择。特别是对于大型绿色房地产工程项目来说，在决策阶段和设计阶段进行成本控制尤为重要。在完成工程设计图纸后，一般来说，一个房地产工程项目成本预算也基本形成，后期不会有太大的出入。因此，在前期的决策和设计阶段，还要考虑好相关绿色材料的选择和绿色技术的使用，相关人员特别是绿色房地产项目设计部门人员在决策和设计过程中，要在房地产工程质量和绿色建筑要求下充分考虑目标成本，保障项目的社会效益和经济效益。

3.2 建立绿色房地产项目成本数据库

绿色房地产项目在起步阶段最重要的工作就是市场数据库建设及其有效数据的收集、分析。绿色房地产项目成本数据库的建立需要广泛收集绿色房地产项目最新的市场数据和历史基础数据，为正在开发和运营的绿色房地产项目及后续的项目提供参考数据，以形成更为科学合理的绿色成本控制计划。数据库内容应包含绿色房地产项目开发的增量成本和费用，如绿色智能相关费用、“四节一环保”建设所需的各项费用等。绿色房地产项目开发过程中，在项目成本计划编制时，从数据库中获取充足的成本数据资料，合理科学地控制自身的增量成本。

此外，对绿色房地产项目开发工程来说，其也应摒弃传统的“隐私”和工程“内部机密”的狭隘观念，积极公开自己的绿色项目成本细节和数据，为其他绿色房地产项目成本数据库的建立提供有效的数据，以增强绿色房地产市场成本数据库中数据的丰富性和有效性，为绿色建筑积累相关数据作出积极的贡献。

3.3 建立有效的动态成本管理机制

绿色房地产项目成本管理不能简单地被理解为单一环节的成本目标设计或者成本规划，其成本管理是一个动态的过程，融于绿色房地产项目开发和运营的各个环节之中。因此，需要建立一个动态的、完善的成本管理机制，以实现绿色房地产项目成本动态控制。

首先，结合自身项目特点，依据绿色房地产项目建设实际目标，进行绿色项目目标成本设计和规划，形成成本管理大框架，以构建绿色房地产项目成本基础。

其次，制订科学合理的绿色房地产项目成本计划。这个成本计划的制订需要在招标和采购阶段完成，可以将绿色原材料的选择和绿色技术的使用都纳入目标成本范围内。

再次，实现成本控制合同化。在绿色房地产项目相关合同的制定中投资方要清楚地描述本项目的成本控制目标和成本控制要求，在项目实施过程中严格按照合同支出相关费用，以对项目实施过程中的各项成本变更严格把控。

最后，做好成本控制的评估和分析。在这一阶段，对具体的绿色房地产项目成本计划、目标成本及工程实施过程中的具体成本进行对比分析，形成科学的绿色成本增量预算和评估结果，以充实绿色房地产项目成本数据库，为其他绿色房地产项目的成本管理提供参考数据。

3.4 树立绿色成本管理观念，提高人才质量

在绿色房地产项目成本管理中，成本管理者要有成果管理和成本控制的观念，通过个人的学习、公司的培训等方式获取新的成本管理方法，树立新的成本管理理念，以更好地进行成本管理。同时，成本管理者还应加强技能方面的学习。绿色建筑是一种新的理念，融合了新工艺、新技术和新材料元素，成本管理人员通过对相关技术的了解和学习，获取更多的新技术和新工艺的培训机会，能对这些影响成本管理的新要素有更多的认知、了解，能不断完善和优化绿色房地产项目成本核算方法，从而更好地进行成本管理和成本控制。

在提高人才质量方面，一方面要建立公司定期培训制度，对现有的财务管理人员和成本管理人员进行绿色成本管理观念和方法培训。基于“请进来”和“送出去”的培训模式，可以聘请专业人员到公司开展培训，也可以组织公司相关人员到专门机构、发达地区进行学习，如到观念和技术都较为先进的企业进行绿色房地产项目成本控制方面的经验学习。另一方面，要积极吸收新鲜血液。房地产公司在招聘人才时，要提升招聘门槛，注重对高层次成本管理人才和房地产工程技术人才的招聘，还要在其实习过程中考量其价值理念与本企业价值理念的匹配度，以进行人才的全面考察。在当下科技迅速发展的时代背景下，企业对成本管理人才的要求也应相应提高，不仅要求其具备基本的职业素质和成本管理专业素养，还要能熟练应用和处理互联网数据，熟悉房地产项目相关绿色技术，明晰房地产发展动向。

4 结语

在世界经济快速发展和能源日渐紧张的大背景下，开展绿色房地产项目以推动绿色建筑行业发展既是自然选择，又是顺应时代发展潮流的必然要求。但其仍然处于起步和发展阶段，如何真正实现房地产项目的“绿色化”、快速推广绿色房地产项目依然是房地产行业的一个热点话题。此外，绿色房地产项目开发过程中仍然存在很多问题，其中一个重点问题就是成本控制问题。在绿色建筑背景下，房地产企业可以通过强化决策及设计规划、建立绿色房地产项目成本数据库、建立有效的动态成本管理机制以及树立绿色成本管理观念等策略，实现绿色房地产项目成本管理的优化。