房地产企业收入确认政策差异的成因及其财务影响★——基于万科与恒大集团的比较

周志勇（副教授） 邓 惠 陈 玲

（湛江科技学院）

伴随着我国经济体制改革的不断深入，房地产企业表现出生机勃勃的活力和绵绵不断的贡献力。在新收入准则正式执行的背景下，房地产行业如何贯彻执行新收入准则成为学者们当前研究的热点问题。比较分析同行业的两家企业，虽然两家案例公司选择使用的收入准则无重大差别，但是两公司的收入确认会计政策却有一些显著的细微不同。探析房地产企业选择不同的收入确认政策原因，不同的企业在收入确认时会有不同的判断，这些取决于企业自身条件。但如果不同的企业都根据不同的动机和需求选择不同的收入确认方式，这将不利于对行业财务报告信息的客观统一评价。

一、房地产企业收入确认的理论基础

（一）房地产适用的会计准则

2014 年开始，国际上统一使用《国际财务报告准则第15 号——与客户之间的合同产生的收入》（以下简称“IFRS15”），我国则从2017 年开始，统一使用《企业会计准则第14 号——收入》（以下简称“新CAS14”），而香港会计师公会对IFRS15 全部采纳后也发布了《香港财务报告准则第15 号》（以下简称“HKFRS15”）。新CAS14和HKFRS15 同于2018 年1 月1 日开始推行，修订后的准则明确了统一的收入确认标准。本文的研究案例万科和恒大集团均于2018 年1 月1 日分别执行新CAS14 和HKFRS15。

（二）房地产收入确认的基础

收入确认条件一般为：只有在收益流入令企业资产增加或负债减少，且该收益的流入金额能可靠计量时才能确认为收入。万科和恒大集团应用的HKFRS15 和新CAS14 标准都是建立在IFRS15 的基础上，两者的共同点是应在客户对商品已经具有实质性的控制权力时才确认收入，均符合上述广义的收入确认条件。房地产企业的主营业务收入须是一段时间内以最贴切状态来迅速反馈企业的履约方式以及进度情况。因此，绝大部分房地产企业都套用一个五步法模型来计量并确认收入。

（三）收入确认模型

对比新CAS14 和HKFRS15，发现相比于旧准则，新准则里多引入了法律条文中合同的概念：在具体内容上是明确构建了一个收入确认模型，该模型是建立在合同履约义务细分为五步的环境下。会计学界称之为“收入确认五步法模型”，该模型的具体应用，可以说是房地产行业的“烫手山芋”。

二、收入确认会计政策比较

（一）万科与恒大集团收入确认政策比较

恒大财务危机给房地产行业敲响了警钟。恒大集团适用的HKFRS15 与“A+H”股领头羊万科所适用的新CAS14 相比在大层次、大观念上没有歧义，两者适用的准则均符合国际一般的规定。随着研究进一步深入，笔者分析了两企业近三年年报中关于收入确认的相关披露，对比恒大与万科集团的主要业务类型的会计政策披露，发现无大差异，且表达的意思大致类同（见表1）。

表1 万科与恒大集团主要业务类型的会计政策对比

鉴于恒大与万科两企业的主营业务收入确认政策的相关披露并无重大差异，本文按五步法模型对比分析两家企业（见表2）。

由表2 可知，两者的微小差异主要在于合同解析与定价决定方法和收入确认条件与时点确定的表述。万科自始至终统一明确在履行了合同义务、商品房达到了完全可以符合交房的要求而且对顾客也进行交接、顾客又实际拥有房屋控制权时，方才确认收入。其信息详尽，逻辑几乎没有漏洞，对收入的确认时点定义也非常清晰。而恒大的收入确认如其年报上所披露，在以销售合同中的义务去划分各单项义务时，文字表述似乎更着重考虑每项任务是属于某段时间内需完成还是某一时点要完成。对于属于一段时间内需完成的任务，其该段时间内某些时点对应收取的收入金额，需依靠人为主观进行会计估计。由于房地产行业的项目周期较长，如果工程危迫或者耽误到企业后面的收益时，恒大集团就极有可能在收入确认上进行盈余管理。

表2 万科与恒大集团收入准则五步法对比

（二）收入确认政策差异的成因

1.市场压力

一马当先进入A 股市场的万科“盆满钵满”，使得其他资本纷纷效仿，短短几年内已经数百家A股房企进入，投身港股市场的房企也过半百。恒大集团于2009 年登陆香港联交所，进入资本市场除了解决扩张的资金需求，还提高了其在行业内的知名度。鉴于市场竞争压力增大，为稳住大盘，恒大很有可能利用收入确认盈余管理空间，灵巧包装财务指标，如此便造成了两企业收入确认政策的差别选择。

2.扩张经营需要

恒大财务风险主要是因为前期实施的多元化战略致使的。2017—2018 年，当房产行业已经进入政府调控的周期性下坡阶段，几乎所有的房企都在设法节衣缩食去保命时，恒大却因为执意要跨行发展新能源汽车从而埋下了财务隐患。恒大在2018 年开始实施新准则，即刻恒大的财务状况和其他指标得到好的发展。从2017 年开始，新收入准则让整个房地产行业分成两个流派，一类为革新派，即选择使用“时段法”作为收入准则，另一类则为保守派，即继续以“时点法”作为主要方式。这意味着，房产行业拥有更大选择空间，企业可以根据自身的情况来选择更合适的收入确认政策。恒大集团使用新准则时段法能够帮助他们快速地强化集资能力，从而扩张业务范围和公司规模。但如果现金流被提前透支了，则会为企业发展埋下财务风险。

从恒大集团2018—2020 年财报数据分析，其主营业务产生的现金流量是远远不足去满足多元化发展所需。后续恒大集团为满足扩张经营需要，只能依赖外部投资或者进行融资。在这种压力下，恒大集团极可能会对相关指标进行操纵，导致其着重选择的收入确认政策不一，选择收入的方式也不一致，差异由此而来。

3.市值管理

上市公司市值大小正面体现了企业的盈利水平、发展程度、融资能力等维度。侧面反映了资本市场对企业的未来运营情况的预估与认可。万科市值在国内A 股房企模块中一直稳稳地处于领头羊位置，比其他中小企业多了几倍。究其原因，从学者的研究得到一些启示：上市企业的营业收入是资本市场对企业价值判断大小的一个主要考虑因素。万科集团有着强大的获利能力以及优秀的公司业绩，这正是导致其具有高市值的主要原因，赢得投资者眼睛的对焦。而不断上涨的营收业绩更是外界资本市场对企业市值抱有积极认可态度的关键因素，体现了收入是考量企业经营业绩好坏的重要指标。而恒大自2018 年开始将大量资金投资于新能源汽车，导致企业现金流短缺，财务风险加大。由此可见，市值管理也是两家案例公司收入确认政策差异的成因之一。

三、收入确认政策差异的财务影响

（一）经营成果与现金流倒挂

分析整理万科与恒大的营业总收入、税后利润和经营性净现金的异同，结果如表3 所示，恒大集团2019 年经营性净现金为负673 亿元，且2019 年和2020 年，经营性净现金与税后利润之间存在偏离关系。通常经营性净现金为负数的主要原因不是应收增加就是存货增加。说明恒大可能销售房款资金大量未及时回笼，两相对比万科的商业模式要优于恒大，新收入准则下的收入确认政策的应用执行优于恒大，万科模式值得恒大借鉴。

表3 万科与恒大集团2018—2020 年部分财务数据对比 （单位：亿元）

（二）盈余质量不高，增收未必增利

2018—2020 年龙头房企的销售额基本都是稳中增长，其中恒大分别为5 513.4 亿元、6 010.6亿元和7 232.5 亿元，而万科为6 069.5 亿元、6 308.4 亿元和7 041.5 亿元，可以看出前两年恒大的盈利空间比万科潜在的空间要大；但是2020年恒大销售额增幅，比万科要高。可是，万科2018—2022 年的销售回款率均高于92.5%。而恒大抓回款比较好的年份2020 年的平均回款率值为90.3%。显然，万科在销售回款比恒大集团要优越很多。

从2018—2020 年，万科、恒大集团的房地产相关业务销售毛利率分别为29.70%、27.20%、22.60%和36.20%、27.80%、24.20%，两公司的销售毛利率都呈现下降趋势。经过查阅年报资料，其他龙头房企比如保利、碧桂园、绿城等也呈现明显下降的趋势。恒大频频采用优惠形式去吸引客人最终造成成本增加了，因此数值与万科相比，下降幅度更大，恒大能力下降的趋势更加突出。

（三）超高负债运营，钢丝上跳舞

与万科对比，恒大集团净负债率并不低，2018—2020 年分别为151.90%、159.30%和152.89%。而万科集团财务特征是缜密、稳重，三年净负债率仅为30.89%、33.87%和18.09%，这说明恒大已有负债巨大，已经达到了警告阈值，单从表象去解读，在未来几年内降负债率是集团首要任务。

表4数据显示恒大集团财务杠杆处于较高水平，三道红线持续位于红色档。恒大集团管理层被要求未来三年着重降低负债，计划在将负债率下降到国家要求的安全值以内，改善负债情况。

表4 恒大集团2020 年“三道红线”

（三）小结

恒大自2018 年实行新收入准则后，其多数业务偏重选择时段法确认收入，依赖会计人员进行会计估计确认履约进度，从而确认收入。从2020 年财务隐患日益显现，到2021 年彻底爆发。恒大不恰当的收入确认政策，给企业累积巨大的财务风险。

四、建议

企业要想生存并稳健发展，必须科学合理的对收入确认政策进行选择。从理论与案例两个角度切入分析，企业选择不同的收入确认政策所带来的影响，发现恒大存在一定人为操纵调节利润的现象，为避免以后出现类似财务危机，提出如下风险防范措施：

（一）增强财务人员职业判断能力

新收入准则在实务中需要考虑更多的可变因素，这对企业的会计人员主观判断提出了更高要求。房地产企业应该引导会计人员遵守国家会计法律、资本市场信息披露要求，恪守职业道德，谨慎处理会计业务，独立进行职业判断。尽量减少人为操纵利润盈余空间，才是减少高层领导者错判现象、最佳筛查财务风险的先手办法。

(二)建立风险预警系统

恒大爆发危机的原因主要是对于债务危机缺乏足够的认识，并且在生产运营中没有采取有效的风险防控措施。从财务影响分析，恒大集团近两年的收益增加，同时其债务也同样飙升。恒大集团对比万科，其跨行业发展，甚至跨界的多元化经营，极容易导致企业主发展目标不明，很难为其带来正向收益。仅以新能源汽车产业为例，恒大集团的投资规模达到了400 多亿元，但是该项目到目前为止还没有给公司带来实质性的收益。

（三）适时调整发展战略

在我国房地产调控政策的影响下，大部分房地产企业以前的“负债驱动规模增长”模式必须做出改变。万科作为中国房地产行业领跑企业，其董事长郁亮于2022 年2 月9 日在万科年会上总结发言，预判房企行业将进入“黑铁时代”，万科也需要相应做出改变，进入“缩表出清”阶段，去杠杆、去金融化。万科高层领导忧患意识良好，勇于变革，正确熟悉新形势、新任务。然而，恒大却陷入债务危机，经营风险增加，所以，恒大应在今后的发展过程中，强化资金管控，优化投资领域，调整战略方向、明确企业目标，以更好地融入新发展格局。