院落碎片化：北京老城居住院落的社会- 空间特征及其动力机制

石 炀

(北京建筑大学 建筑与城市规划学院， 北京 100044； 北京建筑大学 城市大数据应用研究中心， 北京 100044)

1 北京老城居住院落的困境

从1978年什刹海“类四合院”设想，到1989年菊儿胡同有机更新实践[1-3]，再到21世纪初什刹海等地区的小规模渐进式有机更新、微循环式保护更新理念[4-7]， “杂院”问题始终是北京老城保护面临的关键难点。虽然针对这一问题的探索已逾40年，但老城仍普遍面临居住院落衰败问题，近10年来，北京老城居住院落的人口与住房政策不断调整，如整院腾退、申请式腾退、申请式退租等不同方式的探索(根据2012—2020年北京市东城区、西城区政府工作报告)，同时院落保护更新实践探索层出不穷，例如“共生院”[8]的各处试点，以及“内盒院”[9]“微杂院”[10]等尝试，这些政策和实践较为偏重解决方案，即使一些研究开始关注居住院落困境的核心特征和动力机制[11-13]，但仍缺乏微观视角的本质揭示。

社会空间分异和空间生产理论是解释城市问题及其动力机制的重要研究范式，但多以尺度较大的城市片区为研究对象，在微观视角的研究偏少[14-17]。西方城市社会空间研究认为社区受市场力量影响具有同质特征，这些社区在外部表现出异质，部分学者基于这一理论基础讨论中国城市空间结构的碎片化特征[18]，也有学者将城市碎片化的粒度进一步细化，认为社区内部也出现了居住组团之间的分化[19]，但总体而言仍是基于社区(或居住组团)内部同质这一前提。而在北京老城居住院落中，由于产权制度、市场机制、住房政策、四合院居住形态以及社区治理方式的综合影响，呈现出一种清晰、独特的以家庭为单位的微观分异现象，研究这种碎片化现象的特征及其动力机制，不仅是社会空间分异和空间生产理论的拓展，也是北京老城和国内诸多历史地区保护更新工作的基础。

2 案例与数据调查

案例与数据调查包括院落和社区2个尺度，院落案例包括H院和Y院，其中H院属于原型式院落，Y院属于复合式院落，是不同规模、不同产权杂院的典型代表；社区数据调查以南锣鼓巷F社区为例，合计对58个院落762户家庭进行住房条件调查和问卷调查，在住房条件、邻里关系和居住意愿方面论证院落碎片化的量化特征(表1)。

表1 案例的调查内容与调查方法

2.1 原型式与复合式的“杂院”

2.1.1 H院：家族内部的住房、关系与意愿分化

H院由同家族的姐弟等4个家庭(A/B/C/D)共有，私有产权，其中A、D家庭实际居住，B、C家庭不实际居住，将房屋出租，由X、Y家庭租住(图1)。

图1 H院居住情况

4个家庭住房条件差异明显，A家庭收入较高，其女已嫁出，有独立厨房、卫生间，居住宽裕，装修舒适；D家庭收入较低，夫妻两人与岳母居于倒座房，虽有厨房、杂物间，但住房面积较小，室内环境偏差；B、C家庭住房由A家庭代为租出，两家租户(X/Y)收入低，住房环境差，只有极简陋的厨具。4个实际居住家庭具有潜在的院落使用边界，A、D家庭分别使用院落南北两侧空间，X、Y家庭仅利用檐下空间作为简易厨房(图2，表2)。

图2 H院不同家庭的住房和厨房条件

表2 H院的社会- 空间状况与评价

4个实际居住家庭的意愿诉求与邻里关系分化，A家庭倾向进行房屋和院落改造；D家庭倾向保持现状，不愿增加额外支出；X、Y家庭既不参与决策，也不愿投入任何费用。同时，A代替B、C家庭与X、Y家庭联系，与其交往较多，而D家庭则与X、Y家庭基本没有交往。

H院的案例反映出，一个小规模、关系简单的同家族共居院落内部，已经表现出明显的住房条件、邻里关系与参与意愿的分化。

2.1.2 Y院：多重过滤和博弈形成的大杂院

Y院有正式房屋45间，大部分建于1949年前，自建房39间，大部分建于1970年代；登记住户35户，户籍人口110人，据实地调查，实住户籍人口62人，外来人口20人，共82人。

清中后期，Y院是作为赴京赶考学人的接待用房；在清末及民国期间，院落成为W氏私宅。社会主义改造中，W氏家庭上交了房屋产权，并保留3间自住房屋，其他房屋分配为北京市某局职工宿舍，划分为面积相似的若干“间”，采用“接推”的方式增加进深，空间划分基本形成。20世纪70年代中后期，随着人口增殖，以及政策允许加建房屋，各家庭在院落空间中加建房屋，整体空间格局形成，但家庭间住房与经济社会条件仍然较相似；20世纪80年代，院落中迁入和置换了部分家庭，同时，家庭间住房和经济社会条件开始分化；20世纪90年代，人户分离现象凸显，部分家庭购买商品住房并迁出，并将住房出租给外来人口，社会- 空间的分化基本形成。2000年以来，随着南锣鼓巷经济活动增加，外来人口租住持续增加(图3)。2016年，该院落进行了腾退，部分家庭迁出，院落随后进行了修缮整治。

图3 Y院的演进过程

根据2015年的入户测量和逐户访谈，院落中有15户家庭在京内其他地区另有住房，不实际居住，并将住房出租出借，租户的实际住房条件较差，人均实际住房面积大多低于10 m2，仅有简易厨房，没有户厕；20户自住家庭的住房条件也差别显著，有5户家庭人均实际住房面积高于20 m2，有较好的厨厕浴设施，其余15户家庭人均实际住房面积则为10～20 m2，厨浴设施较差，没有户厕(图4、图5)。

图4 Y院的自住、租住、借住情况

图5 Y院不同家庭的住房条件

20户自住家庭中，有3个家庭的户主是W氏兄弟3人，其祖上在1949年前就居住在此，4个家庭在20世纪50年代迁入，5个家庭在20世纪七八十年代迁入，8个家庭在1990—2005年迁入，每个家庭的邻里认知不同，其中1990年以来迁入家庭的邻里交往数量和范围明显低于其他家庭，而所有自住家庭与外来租住家庭之间均没有明显交往，租住家庭之间也基本没有交往。每个家庭的外迁或留住意愿也各有不同，呈现出更加清晰的马赛克状分化状况。

2.2 南锣鼓巷F社区调查

南锣鼓巷F社区是传统居住社区， 1999年划定历史文化街区后没有进行过重大疏解腾退或者改造项目，基本保持了自然演进的院落型居住社区特征，2016年F社区进行了申请式腾退行动，社会- 空间状况发生了较大变化。本次调查包括申请式腾退行动前后的3组数据。

第1组是2014年对45处居住院落507户家庭的住房条件调查，包括家庭的住房产权类型、产权住房面积、户籍人口、实际居住人口，本文以住房面积分异度来量化分析院落内家庭之间的住房条件分化，按住房面积分异度=家庭人均实际住房面积的标准偏差/家庭人均实际住房面积的均值计算(表3)。

表3 单个院落的家庭人均实际住房面积分异度示例

第2组是2015年对13处居住院落255户家庭的问卷调查，本文选择其中住房面积分异度、是否拥有户厕、居住时间、邻里认知范围、外迁倾向、留住并参与改善行动这6项代表性数据来解释家庭之间住房条件、邻里关系、居住意愿3个方面的分化。

第3组是2019年对该地区申请式腾退结果的分析，由于是完全依据居民意愿实施的申请式外迁，因此居民家庭的外迁与留住情况，真实反映了统一标准下的居民外迁或留住意愿，以其与前2组数据互证，论证居民家庭的居住意愿分化。

2.2.1 住房条件：家庭人均住房面积与生活设施的分化

人均住房面积分异度一般作为城市住房分异的指标，指数值越高，表明住房条件差异度越大，例如2005年南京市千户调查数据显示，人均住房面积分异度略高于0.20[20]。在45处院落507户家庭中，人均实际住房面积分异度的中值是0.48，平均值是0.51，最低值0.09，最高值0.97，人均名义住房面积分异度也基本相似。另一组13个院落255户家庭的人均实际住房面积分异度中值是0.57，平均值0.68，最低值0.35，最高值1.44，2组数据表明居住院落内部不同家庭的人均住房面积差异明显。同时，在北京老城居住院落中，住房条件的差异还突出表现在户厕的使用方式上，有独立户厕家庭的住房条件往往良好，而使用公厕的家庭，往往住房面积和住房条件较差，根据调查，院落中不同家庭的厕所条件也表现出明显的差异(图6～图8)。

图6 F社区家庭人均住房面积分异度

图7 F社区家庭人均住房面积分异度

图8 F社区院落内部的家庭厕所条件差异

2.1.2 邻里关系：居住时间与邻里认知范围的分化

在问卷调查中，以居住年限、邻居认知范围、院落内交往家庭、胡同内交往家庭及附近胡同交往家庭等作为判断邻里关系的因子，通过相关性分析得出居住年限、邻居认知范围是关键性指标。调查显示，以家庭居住10年、20年、30年、40年、50年作为分界，各个年代迁入的家庭数量大致均匀分布，而具体到每个院落，家庭居住时间的分布会各有不同，有的院落“老户”多，例如一处院落中迁入40年以上的家庭有6户，只有1户家庭迁入时间少于20年；有的院落“新户”多，在一些院落中，迁入时间少于20年的家几乎占一半。每个院落的“新户”“老户”比例都各有不同，但总的特点是既没有纯粹的“老户”院落，也没有纯粹的“新户”院落。院落内部家庭的居住时间不同，对邻居的认同就会有明显差异。根据问卷调查，居住时间长的家庭，每天打招呼的人数更多，在同一个院落、同一条胡同、附近胡同中认识的人数更多，邻居的范围逐渐从院落内扩展到一条胡同内，甚至附近胡同(图9、图10)。

图9 F社区院落内部的家庭居住时间差异

图10 F社区院落内部的邻居认知差异

2.2.3 居住意愿：外迁或留住参与改善意愿的分化

问卷调查中，每个院落中的家庭意愿各有不同，倾向外迁和留住的家庭同样是马赛克分布的，13个院落中，其中一个院落包含2个门牌号，因此按照14个院落统计外迁意愿。其中一个院落是单户院，由于只有一个家庭，外迁意愿比较明确，其余13个院落中的家庭，不仅外迁或留住的意愿各不一致，参与改善行动的意愿也不一致，超过一半的家庭曾进行装修粉刷、厨卫设施和扩大面积等方式的自发维护，也有一部分家庭表示无论获得多少补贴都不愿意出资参与改善(图11、图12)。

图11 F社区院落内部的家庭外迁意愿差异

图12 F社区院落内部的参与改善意愿差异

在完成调查后的第2年，F社区启动以家庭为单位的申请式改善行动，只要居民申请，均可选择外迁并获得相应补偿，根据2017年《东城区人民政府关于实施历史文化街区——南锣鼓巷地区保护复兴计划情况的报告》，这次申请式改善行动共涉及59个院落662户家庭，其中407户家庭申请外迁，其中有12个院落为整院申请迁出，其余47个院落中均有家庭选择留住。由于完全尊重了居民外迁或留住的意愿，这次行动也是一次对居民家庭最为可信的真实的意愿调查，再一次印证了家庭意愿诉求的分化情况。另外，关于居民意愿的调查和实际外迁的情况，也反映了居住院落螺旋向下衰败的困境，一方面院落内部的居民经济社会状况分化，自我更新改善难以协同，另一方面这种分化对公共政策产生很大影响，政策设计必须非常精准和多样，才能解决不同类型家庭的实际问题。

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3 院落碎片化的核心特征

3.1 住房条件的碎片化

住房条件包括人均实际住房面积、房屋质量风貌、厨浴厕基本生活设施、室内环境条件、自建房等居住空间要素，也包含了家庭结构、家庭收入水平、住房产权形式等经济社会因素。其中，人均实际住房面积是关键评价指标，由家庭产权住房面积、自建房面积、家庭结构、是否拥有住房产权或公房承租权、是否拥有市内其他住房等因子构成，同时能够反映家庭收入、基本生活设施等其他住房相关因素的特征。

参考北京市保障性住房政策2011年《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》、2018年北京市城镇家庭人均住房面积数据(2018年、2019年、2020年北京市城镇家庭人均住房面积分别为33.08 m2、32.54 m2、32.60 m2，以2018年为最高)、2021年《北京市统计年鉴》，以15.00 m2、33.08 m2作为衡量人均住房面积紧缺和满足的基本标准，可以大致将家庭人均住房面积分为高、中、低、差4种类型(表4)。

表4 不同住房条件的4种家庭类型

根据前述调查，居住院落中的家庭人均实际住房面积普遍呈现出较高的分异度，4种人均实际住房面积类型的家庭在空间上处于无规则的马赛克分布状况，这标志着北京老城居住院落的住房条件碎片化特征。

3.2 邻里关系的碎片化

邻里关系的碎片化包括邻里认同感、归属感与邻里交往紧密度的削弱，甚至包括比较明显的社会排斥与隔离，这种现象不仅发生在本地居民与流动人口之间，也发生在本地居民之间。院落是一种独特的内向型居住空间，原型是“家庭- 院落”的社会- 空间对应关系，内部具有较强的血缘联系，私房院落内部仍然保持了这种血缘联系，但随着人口增殖和家庭小型化，这种联系受到削弱。在改革开放之前，单位产院落和直管公房院落普遍存在较为紧密的社会联系或者比较一致的社会地位，但随着单位制解体及社会转型，又经过数十年的家庭迁出与置换演变，院落内部的联系大多已经发生了断裂。

居住时间和邻里认知是邻里关系碎片化的关键指标。调查显示，同一院落居住时间超过10年，对邻里的认同感开始明显提高，超过20年则基本认同彼此的邻里关系，即使日常交往较少或者存在利益纠纷，但均认同彼此是邻居。同时，户籍情况、住房权属等也具有比较显著的影响，本地户籍家庭在社区活动、邻里认同方面具有更强的联系，而租住家庭则更容易受到排斥。由于20世纪80年代以来，居住院落中普遍存在置换、出租、出借等不同类型的居住流转过程，北京老城居住院落中普遍存在着不同居住年限的家庭，以及本地户籍与外来人口混居情况，邻里关系的碎片化已经普遍存在。

3.3 居住意愿的碎片化

家庭居住意愿包括外迁或留住意愿、参与或自我改善意愿，家庭居住意愿的影响因素具有不确定性，在相关性分析中与外迁补偿标准、住房条件、邻里关系等因素并无显著关联性，在跟踪调查中，家庭选择外迁或者留住参与改善的决定，往往受个体关键事件影响较大，例如子女就学、老人就医、财产分割等，既有情感、居住习惯与生活方式的因素，也有利益博弈的衡量。这些影响因素的无规则空间分布与不稳定性，形成了家庭居住意愿的碎片化，在申请式腾退行动的案例中，居住意愿的碎片化突出表现为差别化的外迁意愿，在居住改善的案例中，居住意愿的碎片化突出表现为难以形成合作共识的家庭意愿。

4 院落碎片化的动力机制

1949年至改革开放初期是院落碎片化的第1个阶段，突出特征是空间划分和社会同质化并存。1949年后，受居住人口迅速增加、单位制和住房分配制度影响，院落大多分配给同单位或同类型的居民，由房管部门或单位统一管理，整体性的院落迅速解体为若干“间”的集合。无论是直管公房还是单位公房，房管部门、所属单位对院落具有明显的管理方式和影响力，从初始的建筑划分，到住房的分配使用，甚至在不同阶段的加建改建过程中，这种统一管理的一致性始终存在。在20世纪60—70年代，由于人口自然增殖等原因，空间资源严重不足，加建房屋逐渐占据了院落空间，空间的划分基本成型。但在单位制和住房分配制度影响下，家庭的经济社会属性仍然较为一致，院落中的社会关系仍然较为稳定，院落分化集中在空间的划分。这一阶段院落的空间整体性已经破坏，而居住人口的持续增加，为下一阶段的分化埋下了伏笔。

20世纪末以来是院落碎片化的第3个阶段，突出特征是人户分离家庭的比例进一步增加，外来流动人口日益增多，家庭住房条件、邻里关系和居住意愿高度分化。在北京经济发展和全国城镇化背景下，居住院落中更多家庭主动迁出，更多家庭出租住房，更多外来流动人口置入进来，自主的外迁、被动的置入、主动的租赁3类居住群体的变动，使得院落内部的居民社会结构日益复杂，本地家庭之间、本地家庭与外来家庭之间的社会关系日益割裂。这种分化极大地增加了制定公共政策、空间行动和基层治理的难度，一系列保护更新实践都受到这种分化的负反馈影响，公共部门行动的有效性降低，居民自我更新改善也深受影响，居住院落似乎进入到一种负面的、向下的螺旋过程。

回顾数十年来院落碎片化形成的过程，有2种力量产生了关键影响，一种是住房政策和市场机制的结构性过滤，一种是公共管控和居民利益的博弈。

4.1 住房政策与市场机制的过滤

1949年前后，住房始终处于紧张状态，为了解决基本居住问题，住房政策采取分配公房，以“一院多户”方式增加居住容量，并鼓励“见缝插针”和“接、推、扩”等做法，最大限度提供居住空间，解决基本居住需求。这种增加空间容量的政策导向，是特殊时期下的应对方案，是自建房屋大量出现的直接原因，也埋下了人口密度持续升高的伏笔。 参见1953年《北京市公有房屋管理暂行办法》，应该说，这一时期的公房管理政策具有非常鲜明的保障性住房特征，而且提出了明确的退出机制和平移置换机制，本质是产权公有，有条件分配使用权。

1980年代开始，部分居民自主外迁到了城市其他地区，或者由于其他的种种原因，已不再需用公房，但管理部门并未针对这种人户分离现象实施退出机制，1987年《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中仅提出“承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，不得利用承租的房屋进行非法活动。违者，出租单位有权中止租赁合同，收回房屋”，除此之外并未再提及公房租用的退出机制，继而逐渐形成了公房承租家庭“事实上拥有永久使用权”的现象。

房改期间，院落住房产权发生了新的变化，居民家庭的经济条件和主观意愿不同，有的购买公有住房，将公房转为私有产权，有的家庭依然保持承租公房，因此一些公房院落成为混合产权的院落。

此外，公房的租赁管理趋于松弛，“公有住房租金有计划、有步骤地提高到成本租金”的计划并未实现，公房承租家庭以极低价格承租公房成为常态，又适逢市场经济背景下的外来人口大量增加，公房承租家庭将房屋转租给外来人口；同时，私房院落中也普遍出现了这种人户分离和无序出租的现象，老城居住院落事实上产生了分散的、普遍的人口置换。

纵观住房政策和市场机制的影响，公房退出和租赁管理政策的宽松，市场机制下的外来人口迁入，共同形成一种向下的过滤效应，即外迁家庭条件显著高于迁入家庭条件，“本地留住中低收入居民”和“外来低收入群体”不断聚集，院落内居住密度始终没有降低，院落内实际居住家庭的整体经济社会水平始终没有提高，这是家庭间住房条件两极分化的主因，也是邻里关系和居住意愿分化的结构性基础。

4.2 公共管控与居民利益的博弈

从一院一户到一院多户，居住院落中“家庭- 院落”的社会- 空间对应关系被“家庭- 建筑/间”所代替，家庭的产权或者承租权以单栋房屋甚至单个开间为单位，公共空间就从街巷延伸到了院门之内，院门之内和屋檐之外形成了一种特殊的、公私交叠的空间。因此，院落空间行动需要所有的家庭形成共识，更微观一点，单栋住房的空间改善也需要不同家庭共同参与，这种空间特性，势必要求居住改善过程中居民之间形成紧密的共识与合作。而在前述住房政策和市场机制的过滤机制引起的碎片化结构性基础之上，自上而下的管控机制与自下而上的自治机制之间也出现了脱节，家庭间的割裂与博弈处于无序状态，导致邻里关系与居住意愿的碎片化进一步加剧。

院落这种独特的居住形式下，难以自上而下实现精细化的管控。“家庭- 院落”的社会- 空间对应关系转换为“家庭- 间/栋”之后，公共性会随着实际居住情况而变化，单户院、家族共居的多户院、单位产权的多户院、房管部门直管的多户院等院落的公共性复杂多样，而且单栋房屋也由于若干家庭共用而具有公共性。

由于对这种复杂的公共性缺少清晰界定，在公共部门的实际管理中，往往将院落空间和居住房屋默认由居民自行管理，出现了一种“公共管理止于院门，自我改善止于檐下”的脱节情况，居住院落中没有形成有效的房屋质量风貌管控机制或院落空间管控机制，房屋修缮维护的义务和激励方式不清晰，院落空间和共有房屋成为某种意义的无主地，居民家庭纷纷主张院落空间和共有房屋中的权利，但却没有明确的、需要承担的维护义务。

同时，自下而上的自治机制往往难以协调涉及重大利益的空间行为，居民家庭关注自身利益，家庭之间既缺少强约束力，也缺少利益协同，在极为有限的居住空间和极为迫切的空间需求影响下，家庭之间必然形成空间资源的博弈。而且由于经济条件不同，家庭自我改善的能力和动力也截然不同，难以开展合作改善，进一步加剧了家庭间的冲突和不信任。

5 结论

院落碎片化是一种微观而独特的碎片化现象，是院落内部家庭之间住房条件、邻里关系和居住意愿的碎片化，对人口住房政策和院落治理的有效性产生了重要影响。

由于住房条件和居住意愿的碎片化，总量式、单一导向的人口住房政策难以有效应对，空间导向的集中连片外迁政策难以实现，申请式外迁政策又会形成马赛克状而难以利用的腾退空间，因此需要探索从总量式、单一导向的人口住房政策转向精准化、多目标的居住改善政策，探索 “申请- 评估”式的人口住房政策体系，针对不同条件的居民家庭，提供外迁、住房置换、住房保障、市场化改善等多途径的居住改善方式。

由于住房条件、居住意愿和邻里关系的碎片化，公共管控无法以简单标准应对院落内部问题，而完全依靠院落内部自治又难以解决涉及家庭重大利益的空间博弈问题，因此应当采用“管控- 自治”的治理方法，将自上而下的底线控制与自下而上的自我治理相结合，明晰院落与住房空间中的公私边界。应当由公共部门提供院落空间和建筑物的修缮、整治、更新控制性方案，根据不同产权形式明晰住房修缮维护的权利责任边界，明确住房质量风貌管控的基准要求，形成清晰的底线控制。同时应当强调自治导向的自我治理，建立院落为单位的居民议事制度，在统一性准则下，进行院落内部空间和院落社会问题的自我治理，院落内部的居民家庭应当作为完整主体来参与决策，寻求公共部门支持，并监督实施过程。