浅析产权交易机构延伸国有资产租赁评估服务

◎朱振宇（浙江产权交易所有限公司，杭州 310000）

一、国有资产出租业务强制评估的现状及依据

国有资产出租业务是否需要强制评估存在诸多争议，目前有两种主流观点：一种认为应当聘请具有资质的第三方评估中介机构进行评估确定招租底价；另一种认为对于一些市场价值清晰的国有资产租赁出租方可以通过市场调研等方式以调研报告的形式确定招租底价，招租底价只要经产权交易机构等国有资产交易中介机构公开挂牌成交即为经市场检验的合理价格。

那么国资监管部门对于国有资产出租行为是否出台过相关管理办法要求强制评估呢？其实早在1991年颁布的《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，以下简称“91号文”）第四条规定：“占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估：……（二）企业租赁；……”首次提出企业租赁可以评估。然而针对“91号文”第四条在实际执行过程中情形不明确问题，1992年当时的国家国有资产管理局发布的《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发〔1992〕36号）中第八条规定：“《办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估：（一）企业整体资产的租赁；（二）国有资产租赁给外商或非国营单位；（三）国家行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产……”首次明确了国有资产出租行为强制评估的必要性。随着国务院国资委的成立，国有资产监督逐渐规范化2005年国务院国有资产监督管理委员会在《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）第六条规定“企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估……（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位……”再次强调了国有资产出租行为强制评估的必要性。2006年财政部在颁布的《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）第三十八条中规定“事业单位有下列情形之一的，应当对相关国有资产进行评估……（五）整体或者部分资产租赁给非国有单位……”同样明确了事业单位国有资产出租需要强制评估[1]。

通过上述文件可以看出国资监管部门在出台的相关管理办法中均提出了强制评估的要求，然而因相关管理办法出台较早，随着国资监管形势的不断变迁，近年来部分国资监管机构在修定本级的国有资产出租交易监管细则时考虑到强制评估存在的问题及困难放松了强制评估的要求，2020年“91号文”修订征求意见时针对国有资产租赁是否需要强制评估在行业内也引发了一定的争议。

二、评估机构租赁评估主要评估方法

根据《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）所述，目前租赁评估主要采用以下三种评估方法。

评估方法 定义 适用范围市场法指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称存在比较活跃的市场或成交案例收益法指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称较少应用，通过重置成本倒推出租赁价格成本法指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称较少应用，仅适用于不存在活跃市场及较难找到租金案例的设备资产、构筑物[2]

三、评估机构评估过程中存在的问题

当前国有资产出租业务在实际交易过程中存在成交价严重偏离评估价的情形，下游交易环节的反向结果表明评估机构在评估过程中存在着一定问题，同时在评估过程中花费的较高评估成本也一直困扰着出租方。

1.评估人员评估方式与方法问题

通过观察评估工作人员实际工作环节，不难发现，评估工作人员在评估过程中使用评估方式与方法主要存在以下四方面问题[3]。

第一，评估工作人员不具备处理特殊租金信息的经验，只是机械地套用书本上的公式数据，对市场租金收集信息缺乏理性分析。如对客户提供的租赁资料不加分辨地确认为客观租金，调整参数设置时未充分考虑评估标的租赁用途的稀缺性、商铺朝向、周边环境、人流变化、历史成交案例双方交易信息是否对称等因素的影响，忽视了估价规范中要求的客观租金的真正意义。

第二，评估工作人员使用了不恰当的假设代替调查分析，所取参数的确定依据不充分甚至严重脱离实际。如对租赁双方中的附加费用的不合理分担未作分析，在市场调查时未问清物业管理费、水电费等租赁附加费用的负担方式，把本应由租赁方代收代缴的费用错误归类于租赁方的收益收入。

第三，评估工作人员疏于市场调查，甚至编造市场数据，个别评估工作人员为了迎合委托方需要，未做市场调查就出具评估结果报告。

第四，评估工作人员缺乏对所收集的数据进行整理的方法和分析处理租金信息的经验不足。

2.评估成本问题

传统评估存在评估成本，主要表现为评估费用及时间成本。部分资产因价值低，导致出租收益有限。然而评估机构使用评估方法过程中往往需要通过市场调研等手段，这些基础性评估工作需要付出固定成本，这些固定成本导致评估机构在评估报价时存在一个的最低收费，而价值低的资产评估后的出租收益勉强覆盖评估费用，成了强制评估的一项诟病。同时国有资产出租评估往往需要经评估机构公开遴选、评估机构评估、评估结果审批备案等流程，花费时间较长。租赁市场是个随行波动的市场，相对于购买需求而言，租赁需求往往转瞬即逝，较长的审批流程及审批时间加剧了租赁成交的难度[4]。

四、产权交易机构延伸国有资产租赁评估服务的优势

作为国有资产租赁交易的重要场所，产权交易机构延伸国有资产租赁评估服务的优势，主要为以下三个方面。

1.全链条一站式服务

产权交易机构在提供撮合交易的同时进一步提供租赁评估服务，可以使出租方在产权交易机构享受到从评估到撮合交易的全链条一站式服务。方便出租方的同时使产权交易机构提前介入了项目，加深了对项目的背景调研，便于后续开展项目推广提高成交率。

2.真实的交易数据

目前租赁评估对象多数为房屋等不动产资产，该类评估对象通常采用市场法进行评估，需要在评估标的周边找到相同或类似用途的成交案例。相对传统评估机构而言，产权交易机构自身积累了大量真实的交易数据，仅需对成交数据进行简单数据分析即可获得出租标的的评估结果。

3.公开化的市场属性

中国产权交易资本市场就是因为公开化需要而建立、存在和发展的，公开化是这个市场最基本的色调。产权交易机构最早出现的直接原因就是解决国有资产公开交易的需求设置的一个公开交易场所，相对于其他交易机构，公开化的市场属性使产权交易机构在提供租赁评估服务的过程中不容易受出租方的影响，提出客观公正的评估结果。

五、产权交易机构延伸国有资产租赁评估服务的困难

1.缺乏法定的评估资质

根据《中华人民共和国资产评估法》的相关规定进行国有资产评估，应当委托相应的评估机构，然而产权交易机构并不具备评估的相应资质，这为产权交易机构提供具有法律效力的评估报告形成了法律上的障碍，进行的租赁评估服务仅可作为出租方挂牌定价的参考依据。

2.缺乏专业的评估人才

产权交易机构从业人员主要为金融、法律、营销等相关专业人员，与专业的评估机构从业人员相比，缺乏专业的评估知识及评估技能。往往从业人员在获得了大量真实成交案例后并不能像评估机构从业人员一样熟练使用评估方法提供一个较为准确的评估结果。

3.开展业务的独立性受到质疑

在整个产权交易的过程中，产权交易机构作为产权交易平台，扮演着重要的角色，追求的则是溢价及成交与否。评估价高于市场价则会造成交易的溢价率较低甚至不成功，因而影响产权交易机构的业绩，理论上产权交易机构希望评估价越低越好[5]。这也使得产权交易机构在进行租赁评估服务的时候，其评估目的的独立性受到了质疑。

六、产权交易机构延伸国有资产租赁评估服务的建议

产权交易机构如何延伸国有资产租赁评估服务可通过以下几方面提升，实现行业的跨界发展。

1.获取法定的资产评估资质

法定的评估资质是产权交易机构目前开展租赁评估服务的重要行业壁垒，可以通过新设、收购、参股等方式获取法定的评估资质。产权交易机构只有拥有真正属于自己的评估公司才能实现行业的跨界发展，为后续合法开展租赁评估服务提供支撑。

2.培养专业化的评估人才

人才队伍的匮乏是制约产权交易机构目前开展租赁评估服务的一大障碍，可以加大专业评估人才的培养，如通过招聘、内部培养等方式建立一支专业化能力强的队伍为租赁评估服务提供专业化技术保障。

3.建立风险控制机制

独立性质疑是产权交易机构开展租赁评估服务的一大难题，不难发现独立性质疑源自业绩考核压力，然而目前成交率、溢价率等指标仅为产权交易机构宣传使用并不是业绩考核指标之一。相反产权交易机构公开化的市场属性使其更接近交易市场，提供的评估价值更容易撮合标的成交。

产权交易机构为更好开展租赁评估服务应当建立贯穿业务全流程的风险防控机制，通过形成“前台把控、中台审核、后台监督”三道风险管控业务防线，同时建立健全跨部门、跨机构的风控联动协调机制在防范独立性问题的同时能更好满足市场需求[6]。

4.开发数字化评估工具

数字化改革的背景下，传统的评估业务模式已无法满足市场需求。产权交易机构可通过第三方软件公司开发数字化评估工具，以产权交易机构存量数据为基础研究开发线上房产租赁评估系统，打造适应新时代背景的数字化租赁评估服务平台。

七、结语

《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》（国办发〔2021〕51号）指出：“支持要素交易平台与金融机构、中介机构合作，形成涵盖产权界定、价格评估、流转交易、担保、保险等业务的综合服务体系。”产权交易机构延伸国有资产租赁评估服务不失为落实方案的一项重要措施。同时产权交易机构以租赁评估服务为契机，实现跨界发展，也为行业未来朝着全链条一站式服务发展方向提供了借鉴。