供需视角下城市更新中公共空间更新研究

叶昌东，邓平平，姚华松，刘海东，何其娈

引言

城市更新是针对城市建成环境日益老化所带来的各种旧城问题而开展的城市建设活动，是城市空间增长由外延式增长发展到内涵式增长阶段的必然要求，其发展演变很大程度上由社会经济需求与城市空间环境供给的矛盾关系推动。当前对城市更新的认识主要集中在物质建设环境领域的讨论，如有的研究从更新内容的角度，将城市更新区分为清除贫民窟、带有福利色彩的社区更新、市场导向旧城再开发、社区综合复兴等不同时期；有的研究从更新方式的角度，将城市更新区分为推倒重建、邻里修复、经济复原与公私合作制和多方伙伴关系等；有的研究探讨影响城市更新物质环境变化的驱动因素，如政治、经济、文化和科技等。这些研究从物质空间环境的视角对城市更新历程进行梳理，对于理解城市更新的供给主体有重要意义，但城市更新作为城市公共政策的重要组成部分，不仅需要从供给方进行考虑，更应关注不同社会经济需求对城市更新理论政策的推动作用。

国内规范性城市更新制度建设始于2008年前后。2008年，广州实施“三旧”改造，进行大规模的城市更新；2011年，中国城镇化率突破50%，城市发展达到了高峰期；2011年，北京开始强调保护旧城、人口疏解，设立旧城为政策特区，从“成片整体搬迁、重新规划建设”向“区域系统考虑、微循环有机更新”转变；2012年，国务院副总理李克强在中国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度。可见，城市更新在一些发展较快的城市已经成为城市建设的主旋律。

中国城镇化水平不断提高，北京、上海、广州、深圳等大城市正在步入以城市更新为主的内涵式城市空间增长阶段。然而，中国的城市更新理论和制度建设尚处于起步阶段，大多数研究主要关注城市更新中的物质空间环境、更新方式以及更新本身所带来的土地经济效益等问题。尽管有部分研究关注到城市更新中的公共参与、居民诉求等需求方的问题，但是从需求方视角出发探讨城市更新的研究总体相对较少，同时关注城市更新供需双方关系的研究则更欠缺。为此，文章通过城市更新典型案例，从供需关系的视角，系统梳理西方城市更新理论政策和实践的演变历程，在此基础上，用实践案例分析了国内城市更新中公共空间更新研究的供需矛盾。最后，对比并总结出供需视角下中西方城市更新中公共空间更新研究异同。以期通过借鉴西方城市更新的历史经验和分析国内城市更新模式，为当前中国正在广泛开展的城市更新工作提供一些新的参考。

1 供需视角下西方城市更新中公共空间更新研究的演变历程

从供需双方关系演变的角度出发，西方城市更新大体可划分为4个阶段：20世纪50年代以前基本生活的需求与物质性空间供给，20世纪50—70年代城市复兴的经济需求与功能性空间供给，20世纪80—90年代社会公平的需求与设施性空间供给，20世纪90年代以后文化、科技、生态的多样化需求与多元空间供给。本研究按照这4个阶段对供需视角下城市更新中公共空间更新研究进行分类阐述，并从演变历程、实践的角度切入。

1.1 20世纪50年代以前：基本生活的需求与物质性空间供给

二战后，城市旧区出现了大量的贫民窟，这些贫民窟首先存在的问题是住房紧缺，1920年美国贫民窟中每100所房屋要容纳122个家庭。因此，美国提出清除贫民窟行动，希望用新建住房、绿色空间和商业开发区取代贫民窟。英国、法国、俄罗斯提出贫民窟改造计划，对住房建设提出了不同要求，英国居民想要获得设施齐全的居住小区，法国居民希望能拥有固定住宅，俄罗斯政府提出要在最短的时间内满足居民的居住要求等。

面对基本生活的需求与物质性空间供给之间的矛盾，各国政府主要通过制定住房政策和房屋增建计划来予以解决。对应的城市更新政策的制定围绕满足基本生活需求，以增加住房为主。如美国1949年的《联邦住房法》要求重建用地50%的土地面积必须用于居住。又如英国政府1949年颁布的《住宅法》提出政府提供的住宅是为满足人民一般需要而建造，以满足社会各阶层的住房需求。房屋增建方面，美国政府将增加房屋供应作为规划性策略，启动房屋计划、贫民窟改造行动。该时期在政府的支持下，西方城市更新实践按居民需求不同，可分为2种类型：公有住房导向下的贫民窟改造和私有住宅导向下的贫民窟改造。

公有住房导向下的贫民窟改造是针对低收入群体的需求提出的，仅为解决住房问题以及满足基本的生活需求。针对底层群众经济能力不足的状况，美国、德国等通过建设公共住房，为居民提供租金低廉的社会福利性住房。美国建设大量的高层公共住房作为低收入群体的房源。20世纪50年代，美国普鲁伊特—艾格社区在低收入群体集聚的原有地址上新建33幢11层的公共住宅。20世纪中期，在芝加哥旧城园畔项目中，政府对该社区内的人群进行划分，针对住房困难的群体提供公共住房、针对可负担房租的家庭提供租用房和商品房等，满足了750户家庭的居住需求（图1-a）。在开发商和居民对房屋供需双方共同引导下，美国1912—1918年城市公寓建设数量从25%上升至超过50%。尽管这种社会福利性住房采用工业化措施，但是配备了一定的基本服务配套设施，如独立厕所、厨房、自来水、集中供暖和入户服务等，给入住居民的居住质量带来了实质性的提升，同时对街区的服务功能进行了完善。

面对有一定经济能力的社会居民，政府区别化对待，并提供私有化住宅。私有住房在住房供给中仅占小部分，大多数以公共住房为主。20世纪40年代，洛杉矶猎人风景住宅区为典型的老旧住宅区，居民亟须改善住房环境，政府针对该区内住房需求，建设了公寓住宅、行列式住宅和独立住宅在内的多种住宅形式（图1-b），丰富了社区居民的生活空间。法国的私有型住宅建设存在地区限制，只针对危房地区。相对于政府提供的整个住房量来说，该时期的私有化住房满足了少部分社会居民的需求，而大多数居民追求的为公共住房。

图1 基本生活需求与物质性空间供给

综上，该时期的需求主要围绕居民住房及基本生活配套设施需求，供给是以政府所提供的带有配套性设施的公有住房和私有住房为主。这两种住房在一定程度上解决了居民对于基本生活需求的问题，住房紧缺的问题有所缓解。但是，随着城市的发展，内城活力不足、居民失业等新的问题逐渐显现，政府开始将城市更新的重心转向促进内城复兴。

1.2 20世纪50—70年代：城市复兴的经济需求与功能性空间供给

20世纪50—70年代，美国、英国的城市内部集聚了大量低收入群体，内城缺乏经济活力。为此，美国提出消除贫困的现代城市计划，英国在城市更新政策中增加复兴内城的目标。但内城复兴的同时，居民受商业环境影响，无力承担高涨的房屋租金和通勤所消耗的交通、时间成本，陷入失业状态。因此，该时期的需求以复兴内城活力和解决居民就业为主，空间供给以开发商和企业所推动的购物中心、零售商业和商业街的建设为主。这种以经济为导向的城市更新成功地激活了内城的活力，改善了居民的就业状况。但是由于过度注重商业建设，部分低收入群体利益被忽视、社会排斥及社会责任不明确等问题引发了对社会公平的关注。

为缓解城市复兴的经济需求与功能性空间供给间的供需矛盾，欧美等国政府企图开始从经济的角度制定内城复兴的政策，吸引开发商和企业对市中心进行投资并开展居民就业培训。如美国在1963年颁布《职业教育法》以帮助学生完成学业，对中等职业教育进行上岗前培训，培养高级人才，减缓就业市场的压力。经济元素的加入成功推动公共部门与私营部门、商会及其他组织进行联盟，促进了内城商业性设施建设，满足了居民就业的需求。该时期在开发商和企业的共同参与下，西方城市更新实践按类别的不同，可分为大型购物中心导向下的空间改造、零售商业导向下的空间改造和商业街导向下的空间改造。

购物中心建设起着完善周边基础服务设施、引进资本、创造商业性设施空间的作用，能达到刺激经济和解决居民就业的目的。20世纪60年代美国堪萨斯州的皇冠购物中心通过改善原有设施，建成一座5层7座的办公楼、一座20层728间客房的酒店以及一个封闭的购物商场。建成后的大型购物中心在发挥零售、商业、会议活动等作用的同时，满足了居民就业的需求，更满足了政府对于激活内城活力的需求。美国密尔沃基格兰德大道购物街结合酒店改造新建150家商店和2个百货大楼，每天吸引超过2万名购物者来此消费，解决了约5 000人的就业需求，促成了密尔沃基市中心的复兴。

零售商业区建设主要依靠区域优势，政府、开发商和企业通过引入产业空间，并升级改造，促进零售型的商业空间发展，解决居民就业问题，满足内城复兴的需求。20世纪60年代，美国昆西市场拥挤混乱，在开发商和波士顿重建局的积极参与下，紧邻城市金融区的市场被改造成20 345.8 m的零售空间、13 285.1 m的小型办公套房和160家小型商店的城市零售商业区，包含49个食品店、36个专卖店和2个花店等。改造后，昆西市场所产生的经济效益超过了销售预期，1981年昆西市场食品摊贩年平均销售额是一般商业中心的3倍有余，成功地激活了地区的活力。

商业街区建设不仅对区域经济发挥了良好作用，也对周边地区的产业发展起到了带动作用。商业街区建设成为该时期改善城市活力的方式之一。1961年，波士顿政府为促进商业开发，在联邦城市重建资金的支持下，将衰败的城市街区改造成为由大型建筑构成的现代城镇景观，并将城市街区3幢原为仓库的历史建筑开发成了市中心的零售商业街（图2），带动附近金融、市场、办公楼和购物区的发展。

图2 城市复兴的经济需求与功能性空间供给

1.3 20世纪80—90年代：社会公平的需求与设施性空间供给

20世纪80年代，大量崛起的城市开发公司推动设施性空间的建设，鼓励提高地区的生活质量。社会排斥、阶层隔离、对人性需求的忽视等社会问题日益凸显，社会呼吁城市更新要关注社会公平，注重人的需求，突出居民和社区参与。在社会的鼓励之下，政府、私人和社区三方合作的理念得到落实。英国推行内城伙伴关系计划和国王十字伙伴合作计划以加强公、私、社区之间的合作；美国提出关照弱势群体，让尽可能多的公民参与城市更新。对于该时期公共服务设施的建设，西方城市更新实践按服务性质的不同，主要对教育文化、公共交通和基本消费3类设施进行更新改造。

大量建设的教育型设施对于提高居民生活质量发挥了良好作用。如西班牙毕尔巴鄂市实施以文化、艺术、贸易和旅游为一体的综合性城市复兴计划，在公共和私人机构共同参与下，建设欧洲计算机软件研究中心、大学分部、国际性博览会议中心和商务文化中心，刺激以文化创意、艺术和旅游为导向的第三产业快速发展。总体而言，该时期的经济发展刺激了人们对于接受良好教育和相关科学文化研究的需求。在政府和开发公司的协助之下，该时期所建设的教育型设施不仅包括传统的院校类机构、创新性的研发公司和文化交流中心，还包括教育培训等，极大地满足了人们对于教育的需求，也促进社会公平发展。

城市空间联系的需求和对社区安全生活的追求，刺激了城市交通公共服务设施的建设。交通的类型、方式增多，对不同群体的交通需求的考量促进了社会公平的发展。20世纪80年代，伦敦东南部港口经济萧条，为使卡迪夫湾区重新发展成为英国经济活跃地区，伦敦船坞开发公司注重交通基础设施建设，修建了与伦敦地铁线路相通的城市轻轨铁路，建设了公路干线和伦敦国际机场，改善了公共交通，同时连接了全国的交通网。在实现区域交通改善的同时，社区交通也受到重视，普利茅斯布格罗伊原先采用的树状路网交通结构，可视性较差，社区犯罪事件频发。在居民及社区的参与下，更新后的社区在原有基础上，对道路进行了串联，形成了渗透性的道路网络（图3-a），有效提高了社区安全性。

大量消费性公共服务设施的建设有助于改善社区居民的日常消费需求，进而刺激地方经济的需求。以美国和英国为代表的西方国家城市在这一时期涌现了大量的开发公司在城市中心建设大型的公共设施空间。如美国巴尔的摩的查尔斯项目，在旧城中心区实行商业、办公设施混合规划，建设了可容纳1 800人的剧院、800间客房的酒店、可放置400辆汽车的停车场以及办公楼、音乐厅、水族馆等（图3-b），以满足居民的文化需求。

图3 社会公平的需求与设施性空间供给

该时期的需求以突出社会公平为主，供给是以政府所提供的消费性、教育型和交通型公共服务设施为主。大量设施的建设满足了社会群体参与城市更新的意愿，缓和了社会矛盾。受社会新思想的影响，可持续发展新思想被纳入城市建设体系，在社会的共同参与下，城市更新开始注重文化、科技、生态的多样化发展。

1.4 20世纪90年代以后：多样化需求与多元空间供给

20世纪90年代后，能源紧缺，气候变暖，新一轮的信息技术变革加快城市发展，国际社会受可持续发展思想的影响，要求城市发展应实现协调发展，注重土地、文化、经济、环境等的可持续发展。各国开始研究城市遗产保护、创意产业思想和生态保护策略。如西班牙在《建筑能源性能指令》中将能源消耗、排放和节约列入城市更新体系。2007年6月美国华盛顿召开城市街区研讨会，强调城市建设要减少对能源、原材料的消耗和对环境的影响等。在新区域主义、新城市主义、再生理论等思想影响下，可持续发展被列入城市更新的指导思想，要求对变化中的城市实现长远、协调性的改善和提高，要加强对城市空间文化的保护，加强对气候变化、能源需求、环境质量的关注度，推动城市更新走可持续发展道路。在政府、市场、社会的共同参与下，该时期城市更新实践按城市需求不同可分为以下4种：土地集约利用导向下的空间功能混合，历史文化保护导向下的地方特色挖掘，新型科学技术引导下的智慧城市建设，生态环境导向下的健康城市建设。

城市土地集约化利用的需求刺激了城市多重功能混合下的复合型空间的供给，有效地提升土地价值，促进土地资源的可持续发展。面对城市土地资源紧张和城市功能需求复杂化等问题，社会开始注重对土地集约化利用，在混合使用地区，把办公、文化、休闲等功能结合。澳大利亚的悉尼达令港为促进城市空间整体化发展，在政府、开发商和规划公司合作下，将其打造成综合体街区，规划建设国际会议中心、展演中心、生态公园、电影院等（图4-a），满足举办零散型活动和大型活动的需求。菲律宾马卡蒂市为发展土地经济，在市政府的领导下启动城市重建特别区域计划，博东伦博实行“生活、工作、娱乐”改造理念（图4-b），将多户住宅单元、商业建筑、社区零售商店和交通枢纽设施整合，最大限度发挥该地区潜力。

基于保护文化的需求，激发了对城市地区文化品牌的塑造，促进了城市文化创意地区和城市历史性景点的发展。为促进地区文化品牌发展，以激活空间为目标，在基辅建筑局和规划人员支持下，乌克兰基辅在一座废弃的摩托车厂内创建公司孵化器和IT专业的商业校园，引导人们来此交流与培训。

该时期的城市更新推动了高新技术和材料在城市更新中的应用，缓解了城市能源危机，加速了智慧城市的发展。受全球能源危机和环境的影响，各国主张采用节能型材料以改善城市能源紧缺问题。借助现代科学技术的高速发展，节能型的材料和技术被广泛应用于城市更新中。2015年，唐斯利工业区改造中屋顶建设为获得持续性能源采用了4 MW的太阳能实心面板（图4-c），室内空间为获取恒定气温使用了降低屋顶热负荷的城市园林方式，室外空间为获得良好通风应用了基于计算机流体力学模型配置的立面及屋顶渗透性技术。高科技技术的发展对于推动城市更新发挥了良好的作用。

基于保护城市生态环境的需求，一些城市开始关注生物多样性发展，着手创造宜居环境为未来发展提供保障。具体实践如荷兰的奥利广场改造计划，广场内绿地采用无边界设计（图4-d），极大地提升周边的宜居性，也为场地未来发展预留了足够的空间。

图4 文化、科技、生态的多样化需求与多元空间供给

1.5 供需视角下西方城市更新理论框架

从以上不同阶段西方城市更新发展演变历程可以看出，供需矛盾关系是推动城市更新发展的重要驱动力。20世纪50年代以前基本生活的需求与物质性空间供给阶段，许多城市居民缺少基本的住房保障，提出想要解决住房的需求，政府通过改造市中心的贫民窟，建设公有住房和私有住房。20世纪50—70年代城市复兴的经济需求与功能性空间供给阶段，西方国家城市中心的活力较低，政府提出要提升内城活力，居民希望能解决就业，在开发商、企业的参与下，通过内城改造和绅士化在市中心建设商业设施，形成产业空间。20世纪80—90年代社会公平的需求与设施性空间供给阶段，种族冲突、阶级隔离等问题日益突出，在强调社会公平思想指导下的城市更新更加注重教育、交通、娱乐等公共设施的改造。20世纪90年代后多样化的需求与多元空间供给阶段，社会各界对土地、文化、科技、生态非常关注，提出要集约土地利用，实施历史文化保护、科技创新和城市生态化建设。在政府、市场、社会的共同参与下，通过多种改造方式创造复合型空间，塑造地方特色，创建智慧社区、健康社区等。

2 供需视角下国内城市更新中公共空间更新实践

党的十九大报告将人民日益增长的美好生活需要作为国家工作的重点。在新的历史时期，城市发展主要矛盾从建设用地不足、低效利用与城市经济发展、城市规模扩张之间的矛盾，演变为人居环境改善、产业转型升级、文化传承等需求与城市经济发展、城市规模扩张之间的矛盾。因此，随着供需矛盾的演变，城市更新的主要任务也在不断调整。城市更新项目由于物质环境、配套设施、产业基础和居民意愿等方面的不同，所采用的更新改造模式大不相同，不同需求导向下的城市更新模式具有不同的特点和效果。本文收集了2008—2022年国内城市更新的实践案例以及城市更新等相关的政策文件，在供需矛盾理论框架的基础上（图5），研究各地城市更新工作，分析中国城市更新的阶段变化及所采用的城市更新模式。

图5 西方城市更新供需关系演变

2.1 土地需求影响下的城市更新

中国城市化进程的加速加剧了城市土地供给不足的态势，工业用地资源需求尤其紧张。因此，2009年，广州市大规模开始了“三旧”改造的工作，改造对象包括了旧村、旧厂房、旧城镇，其中旧村和旧厂房为主要改造对象。随着对城市人居环境改善和历史文化保护的要求逐渐提高，“三旧”改造经历了由“大拆大建”向“微改造”更新模式的转变。土地需求影响下的国内城市更新实践包括释放生产低效的旧厂工业用地和活化旧村中的公共空间等。

以释放产业低端、用地低效的旧厂工业用地为导向的城市更新，是指一些临近城市中心的旧厂房，周边设施齐备且位置优越，通过开发可获得新的生产空间，提高城市存量土地利用效率。如深圳采用复合式更新模式快速推进旧工业区的升级改造，以达到提升片区功能、落实产业布局、经济效益和环境保护并举、保护工业历史遗存等多重目的。在改造模式方面，倡导以综合整治为主，在符合规划开发强度的前提下，鼓励适度加建与功能转变；在政府引导方面，建立新的利益分配模式，并在地价、年限及土地贡献等方面进行适当的政策倾斜。

以活化旧村中的公共空间为导向，基本保持村庄原有风貌不改变，是对旧村“微改造”的常用思路，既能保证改造更新后建筑和原有机制的密切贴合，又能通过小范围的激活影响村庄内部更大片区甚至整个城市的变化。如泮塘五约“微改造”中，使用原有材料对位于主街的房屋进行修缮，保留了街区的特色风貌；平整土地与加宽广场使公共空间得到活化，由此获得的空间用以举办民俗活动，起到文化保护与传承的作用。

2.2 住房改善需求影响下的城市更新

从“三旧”改造到城市更新，房地产开发逐渐成为主要的更新模式。该更新模式可改善城市环境和风貌，完善城市配套设施，进而提升城市地位和竞争力。同时，由于旧村、旧厂房的位置优越，出售速度快且利润较高，市场接受度较高，资本更加倾向以房地产的方式进行开发。此类城市更新模式的实践主要包括提高城市容积率的住房更新和提供全面改造型的住房更新。

以提高城市容积率为导向的城市更新模式，能大幅提高地区人口承载力。城市更新涉及许多不同利益主体，审批流程较长，常常因为“拆迁难”“钉子户”等问题使得项目陷入僵局，导致城市更新的成本较高。许多城市更新项目通过提高项目地区的容积率，获得更多的建筑空间。如在广州城中村全面改造中，猎德村改造后容积率为5.2，林和村改造后容积率为6.2，更新改造后的城中村容积率基本在5.0以上。容积率提升为城中村提供了更多建筑居住空间，有利于营建好的经济发展环境和生活环境，完成平衡经济发展与社会发展的目标。

以提供全面改造型住房为导向的城市更新模式，可以为城市更新改造融资，保障财政基础，实现城市资产的良性循环，促进区域环境的改善。全面改造型的住房更新模式，是指将原有区域的所有建筑物拆除推倒，建设新的房产并销售。如随着广州市的城市发展以及“退二进三”政策的实施，加上广钢集团本身面临重组，广州钢铁厂进行了搬迁，改造后的广钢新城项目通过房地产开发的模式解决了改造融资难的问题，也为广州提供更多的住房空间。

2.3 产业转型需求影响下的城市更新

转变经济发展方式，突破经济增长瓶颈是我国城市亟须解决的重要问题，也是各城市实现复兴的经济需求。促进产业转型升级成为新时代中国推动经济高质量发展的重要途径。2018年中央经济工作会议中提出要坚持适应把握引领经济发展新常态，推进由中国制造向中国创造的转变，实现产业的转型升级。国内缓解这一供需矛盾的实践包括提供良好经济转型的制度环境和支持新兴产业发展等。

以提供良好经济转型制度环境为导向的城市更新，具体表现为：政府通过行政手段为产业的兴起和发展，出台税收优惠、融资便利等相关政策，为相关产业的引入提供金融保障和服务；政府通过发布相关标准，允许开发商在产业园区建设公寓和商业体，完善产业园区的配套设施，提供优质服务。如深圳市在《深圳市城市规划标准与准则》中表示，对于城市更新“工改工”项目，开发商可以利用项目30%的建筑面积来建设园区配套公寓和小型商业以促进空间形态的多元化，吸引更多优质企业的入驻，进而促进产业的集聚和转型升级。

以高新技术产业为导向的城市更新模式主要适用于旧工业区，将旧工业区升级改造为用地性质为新型产业用地（M0）或普通工业用地（M1）加新型产业用地（M1+M0）的新型产业园。改造后的新型产业园中除了产业用房之外，一般还设有配套公寓、文娱商业等多元化物业形态，配套设施齐全，且生活环境优越。高新技术产业是国家目前大力发展的产业，因此以高新技术产业为导向的城市更新模式受到各级政府的欢迎，在政策和资金上获得当地政府支持的可能性更大。以高新技术产业为导向的城市更新热潮持续高涨。但这种城市更新模式也存在一些问题，一些新型产业园改造项目负责人对产业基础把握不够深入、产业定位不够清晰，相关配套建设不够齐全，这将导致高新技术产业资源难以引进，产业空间出现空置现象，无法有效地推动产业的升级。

2.4 人居环境需求影响下的城市更新

受可持续发展思想的影响，城市更新实践呈现多元发展趋势，国内对城市更新工作的认知也在不断刷新，城市更新的内容与内涵更加丰富且深化，目标更为综合，更加注重人的需求。在此转变过程中，国内开始主张以渐进式的微更新、微改造方式更新城市，强调以持续的、合作的、参与的方式合理解决城市问题。因此，该时期的需求主要围绕促进土地集约化利用、文化保护、节能发展和生态保护等，供给方面则围绕功能混合空间、文化特色空间、智慧城市、健康城市等内容。此外，绿色空间的设计强调以人为本，以实现人与自然社会的协调发展为目标，城市绿色空间的建设对于城市空间结构具有重大意义，具体实践包括以文化为主导和以城市绿地为主导的更新模式等。

以文化主导策略为导向的城市更新模式，既能盘活存量空间资源，也能推动文化创意产业的发展。传统街区是老旧城区的重要组成部分，是城市中拥有稀缺文化记忆的区域，但是由于建设年代久远，不少传统街区的建筑形象破败，建筑分布密度高，公共空间环境差，基础设施落后。此外，传统产业逐渐衰败，传统街区内的产业主要为批发业和零售业等低端产业。然而，对于城市空间而言，传统街区是宝贵的存量空间资源。如广州永庆坊通过对局部建筑功能置换，激活存量空间，一部分被改造成为青年公寓和民宿，一部分用于承载社会活动。改造后的永庆坊吸引了众多的文化创意企业和商家入驻，包括特色餐饮、手工艺品店和生活创意体验馆等，在社会网络再生产的基础上实现传统街区社区可持续的再生产。

以城市绿地为主导的城市更新模式满足了以人为本的城市发展要求。城市绿色空间是城市的基础性公共产品，不直接与经济利益挂钩，市民能够平等、不排他性地享用空间。因此，在引导城市绿色空间构建的过程中，将建设重点放在城市绿色空间的利用是否公平合理上。如更新后的广州琶洲村的绿地可达性分布发生了变化，可达性指数最高的绿地分布在中心地带，面积最大，更新前的低等级区域直接上升为中、高等级区域，绿地在空间分布上也更为均匀。更新后的绿色空间的可达性指数较更新前的可达性指数发生明显变化，低、中、高等级的可达性指数较更新前普遍呈正向增长。这说明更新改造后广州琶洲村的居民享受绿色空间的社会公平性增高，周边居民享受绿地游憩服务的公平性明显增强。

3 结语

通过以上分析可知，国内城市更新模式倾向于满足城市经济发展的需求。如土地需求下的城市更新是通过“三旧”改造挖掘可利用空间，目的是用以承载产业发展；住房改善需求下的城市更新，既能安置居民，又有助于推动当地房地产的发展，地方财政由此得到保障；产业转型需求下的城市更新解决了当前城市经济发展的主要问题，是城市经济发展的主要途径；人居环境需求下的城市更新以满足居民文化、生态等多样化需求为主要目标，但是此类模式的城市更新在整体更新项目中占比较小。此外，国内城市更新依旧存在相关利益群体覆盖度不足、对社区供需缺乏了解、交流机制不完善导致建设存在偏差等问题，阻碍了中国推进城市更新发展的进程。因此，人居环境需求影响下的城市更新模式将成为城市更新的发展方向。

此外，国内与西方城市更新中的公共空间更新存在差异。

中西方城市更新所处阶段不同，关注的重点也有所不同，当前国内仍更多关注城市更新中的经济需求。西方的城市更新可以追溯至1950年前后，距今已有70多年的历史，研究资料与实践经验丰富，法规成熟。而国内城市更新的正式推广在2008年前后，在十余年间快速发展，现有公共空间的研究实践虽然开始关注人居多样化的需求，但是更多关注的仍为城市经济发展的需求。国内公共空间的城市更新进程如此之快，衍生了许多城市问题。为此，2021年住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科〔2021〕63号）》，强调城市更新的高质量发展。

中西方城市更新的研究侧重点不同，当前国内仍更多探索城市更新中经济可持续的途径，西方则倾向于探索加强社区文化及归属感的途径。西方国家的城市更新在实施中更加注重人文关怀，更加尊重实行更新区域的居民意见，对当地的历史文化、社区归属感保护力度大。现有文献中，西方关于社区归属感、邻里关系等的研究十分丰富，国内相关研究仅在起步阶段。反观国内，以房地产为导向的更新模式是城市公共空间更新的重要途径，更看重物质性的补给，居民参与感较西方弱。

中西方人口密度、居住习惯等存在明显差异，因此满足基本生活需求的强度和方式不同，当前国内借助城市更新供给住房空间的能力更强。西方国家的住宅多以独幢的楼房为主，土地所有权采用个人所有制。而国内由于人口基数庞大，住宅的特点是密度大、集约度高、土地公有。因此在缓解基本生活的供需矛盾时，国内物质性空间，如住房空间的供给力度更强、供给方式更为多样。

从国内城市更新的实践来看，城市更新呈现如下特征：越来越注重通过城市更新的内涵式发展转变来促进城市转型提质、提高综合竞争力；更新改造的重点逐渐从具体地块的单一物理实体空间改造转向全面性、系统性的更新；城市更新的对象也开始从关注老旧危的产权资源转向城市的公共资源、空间系统。在此基础上，我们要深刻认识中国城市更新工作的新特征、新要求，必须加快完善城市更新体系，强化政策顶层设计，为“十四五”期间规划城市更新营造更有利的政策环境，构建城市更新长效发展机制。合理引导城市更新的走向兼顾历史保护与现代发展的道路，切实改善旧城人居环境，这是时代赋予我们的重要使命。