房地产企业全面预算管理存在问题及对策探讨

何政武

全面预算管理可以量化企业的经营目标、规范企业的经营管理、明确企业的考核依据，从而保证企业战略目标的实现。近些年来，越来越多的房地产企业开始推行全面预算管理，结合房地产企业全面预算管理目前的现状进行分析、探讨、总结出建立一个基于大数据的全面预算管理共享平台、加强人员培训、健全考核制度、加强监控管理等有效手段，充分发挥全面预算管理在房地产企业运营中的作用。

近些年来，计算机、互联网技术的高速发展，我们已经进入了大数据的时代，随之而来的海量数据、错综复杂的信息，给企业的经营管理带来了前所未有的机遇和挑战。由于市场竞争日趋激烈，各行各业都在寻找降低成本、提高利润的管理模式，越来越多的企业采用了全面预算管理，房地产企业也不例外。

全面预算管理对于房地产企业的重要性

全面预算管理，以企业的战略目标为导向，通过预算编制、预算执行、反馈以及最后的预算考核对企业经营进行管理，合理地分配、组织、协调财务类和非财务类的资源，高效地完成企业的生产经营活动，实现企业既定的目标。

房地产行业投资周期长，投入资金大，项目类型多样，涉及的因素多，受国家政策宏观调控影响大，特别是从2020年开始，在“房住不炒”的大背景下，国家对房地产行业的监管不断增强、且呈常态化趋势，政府频繁出台针对房地产行业的调控政策，如“三道红线”对房地产企业融资的管理；“贷款五档”限制银行对房地产企业的贷款规模；集中供地政策出台，实行房地联动；土地拍卖时限制卖价，限期交付并要求配建人才房、学校等公共设施等；再加上近年来铁矿石等大宗商品市场价格大涨，建筑材料和人工成本增加，施工限电等，造成房地产企业的毛利率大幅下降；不少一、二线房价上涨过快的城市加大调控力度，限购限价限贷，限制新房3年后才能流转，严格监管购房款，造成有些房地产企业现金流紧张，周转不畅。且随着调控的不断深入，房地产行业已逐步进入低速增长的时代，未来将回归到普通行业之列，将面临更加激烈的竞争，房地产企业的运营将更注重效率和利润。全面预算管理可以很好的贯穿于房地产企业的运营当中，通过预测和目标设定，预算编制，预算审核、批准、下达，预算执行控制，预算调整，预算报告与分析和预算考核七个步骤，提高企业的管理效率，有效地利用房地产企业的资金、人力、建筑材料等各类资源，及时发现偏离预算的情况，合理地进行评估，动态地进行调整，降低财务风险发生的可能性，最终获得良好收益，实现房地产企业战略目标。

房地产企业全面预算管理存在的问题

预算编制不能全面体现企业的战略目标

目前大多数房地产企业预算编制的流程：总公司根据企业既定战略目标，在上一年度项目运营实际情况的基础上，综合本年度的实际情况，制定当年的预算编制，然后将该预算编制按总公司-分公司-各项目组的次序层层分解下发至各个项目，各项目根據预算编制结合项目的实际情况对预算编制进行调整，然后由各项目组-分公司-总公司的次序层层调整合并提交给上一级，最后由财务部门根据反馈的数据形成总公司的下一年度的预算编制。由于各分公司、各项目组从自己利益最大化的角度出发调整预算编制，没有全局观念，最终形成的预算编制可能与公司既定战略目标相去甚远。

全面预算管理未将各部门打通

房地产企业的员工除了高级管理人员、部分涉及到全面预算的管理人员外，大部分工作人员不了解全面预算管理的目的和作用，普遍认为全面预算管理就是算算成本，主要是财务部门的工作。本部门开展全面预算管理，只是因为上级领导要求。在实际工作中，前期、规划设计、招采、工程、营销、物业等部门的工作人员带着这样的思想，只关注于本部门内部的工作，各部门间没有真正打通，很难积极主动地去开展全面预算管理工作，导致全面预算管理只是“表面文章”，流于形式。

预算资金的控制存在不足

目前很多房地产企业的业务报销时，财务部门仅对报销的单笔业务进行合理性审核，采用的是实报实销的方式。由于房地产项目的施工周期长，企业的运营过程容易受到如工艺变更、原材料涨价、政府调控、贷款政策变化等等突发因素的影响，随之费用、工时等都会发生变更，在报销时只审核该项业务的话，会导致无法关注到整体的预算支出情况。现在很多房地产企业的设计、施工、销售等业务大部分都是外包给专业公司，并且房地产企业间联合开发地产项目的趋势越来越明显，这样各项业务的实报实销，很容易造成在业务开展的过程中，偏离预算的发生，且无法及时的对偏离预算的数据予以关注，判断偏离是否合理，从而无法良好的控制预算资金，无法发挥全面预算管理的事中控制作用。

预算考核不全面

全面预算管理很重要的一个环节就是预算考核，通过对预算执行情况和结果的分析，进行评分和奖惩。目前很多房地产企业在考核的过程中存在以下几个方面的问题：

1.只关注成本，即根据实际发生的金额与预算的差距大小来评判，与预算比较接近或者低于预算的考核得分高，反之得分低。这样的考核机制导致各项目都在追求低成本，为了减少支出，节约资金，造成施工过程中价低者中标、降低施工标准、减少必要的施工工序等现象层出不穷，最后难以保证施工质量。而未来房地产市场以改善需求型购房者为主，首次买房的购房者数量较以前日趋减少，购房者对房屋产品品质要求越来越高，质量好、品质高的房屋产品，可以卖出更高的价格且销售周期短、回笼资金快，房屋质量对于房地产企业的长期发展影响越来越大。

2.不能够有效的激励员工，简单的以员工的“业绩”为标准，不关注与之相关联的非财务指标，比如员工参加与工作相关的培训学习、工艺流程改进、专利发明等等。

现有的全面预算管理平台局限性大

全面预算管理的过程也是资源不断整合的过程，对于多个部门协作沟通的要求高，目前主要的沟通方式还是采用视频会议、EMAIL、以及一些实时交流软件，预算管理工作脱离了预算管理平台，导致于预算管理平台仅仅是一个数据和资料的保存、调用工具，没有起到其应有的管理作用。

没有很好地运用信息化的工具，虽然现在处于大数据技术高速发展的时期，但目前大多数的房地产企业仍然按照原来的方式，在做决策的时候，管理者看看财务报表结合工程进度状况，凭着自己的主观经验进行判断。他们很少能够运用大数据技术广泛地去收集与房地产企业相关度高的经济方面的数据、同行的经营状况数据、房地产企业经营生产中涉及的新技术方面的数据、人力成本变化的数据等等，不能将这些数据进行分析处理，并结合企业自身的经营状况进行决策。

房地产企业全面预算管理的对策

建立一个基于大数据的全面预算管理共享平台

房地产公司的全面预算管理涉及到前期、规划设计、招采、工程、营销、财务、物业等多方面，资源有效的整合利用尤为重要，需要及时对运营管理中的数据进行收集、清洗、整理、加工、分析；并且房地产企业经营过程中受到国家金融政策、原材料价格波动、消费市场变化、人力成本变化等多种因素的影响，及时的了解相关数据，做好分析，发现发展趋势，可以为企业的决策制定提供可参考的信息资源，这些需要大数据技术都可以给予良好的支持。比如在预算编制阶段，大数据技术可以通过对已掌握的各类数据进行加工，分析出房地产企业的发展趋势，帮助企业预算编制更为合理，通过大数据技术可以迅速的了解和识别各个部门对于预算编制的调整情况，及时地对偏离预算编制较大的调整进行分析，发现问题，及时处理，从而保证企业战略目标的实现。

全面预算管理共享平台构建的时候，不仅应包含财务类的数据还需要加入业务类的数据，这样在进行预算管理的时候，随时可以了解到财务类以及与之相匹配的业务类数据，为分析提供良好的数据基础，做出的决策更加客观、可靠。

在平台中加入讨论反馈模块，改变原有如在预算编制、预算执行发生偏离时，反馈意见由上而下，由下而上的层层下发、汇报的反馈模式，直接在平台上提交后，相关的部门都能及时的看到，共同讨论，及时给出相关意见，减少沟通的时间，提高效率。

房地产企业全面预算管理共享平台功能模块见图1：

在这个平台中，对于与房地产企业相关度高的经济方面数据、同行的经营状况数据、房地产企业经营生产中涉及的新技术方面的数据、人力成本变化的数据等的收集分析涉及方面比较广泛，目前有很多提供相关的大数据业务服务的公司，一般的企业可以通过购买相应服务完成这个方面的工作。

加强人员培训

房地产企业的工作人员的层次比较多样，有高级管理人员，也有学历相对较低的基层工作人员，做好全面预算管理，首先要树立工作人员全面预算管理的意识。通过各种形式的培训，让员工了解全面预算管理是什么、进行全面预算管理的目的是什么、如何开展全面预算管理，全面预算管理平台的使用方法，都参与到全面预算管理中。特别是管理人员，要全面地了解平台，熟练平台相关模块的使用。

健全考核制度

1.考核不能简单的以实际发生是否与预算接近来进行评估，造成实际发生的偏离因素有很多，在考核中，各业务部门的人员都应该参与其中。例如，在房屋的外立面材料的使用上，编制预算的时候，预计使用的是某一种材料，在后期施工的过程中，有了新型材料，施工部门将原材料更换为新型材料，这样增加了成本，超出了原有预算，但是，由于新型材料的使用，房屋的外观更高端大气且保持度更长久，这既能在消费者心中获得良好的口碑，有利于房屋的销售，又降低了房屋后期使用的维护成本。如果考核时，销售和物业部门的人员也参与其中，就能减少因为预算的偏离造成的误判，由扣分项变成加分项。此外，考核指标中还应该加入项目的土地使用情况、项目的开发进度以及现金流的情况等相关指标。

2.企业的核心竞争力在于企业的员工，对于员工的考核，还应该将业务技能培训、发明专利申请、工艺流程改进等非财务指标作为考核指标，鼓励员工不断的提升自己的业务能力，也有利于既熟悉业务又熟悉全面预算管理的复合型人才的快速成长。有了良好的制度保障，促使员工积极创新，大胆开拓，给企业提供更多的发展思路，而不是只顾及眼前，从而有利于企业的长远发展，实现战略目标。

加强監控管理

全面预算管理是一个动态的管理过程，执行的过程需要完善、有效的监控。特别是在房地产企业，有很多的外包业务、合作业务，全面预算管理的贯彻执行，需要房地产企业负责这类业务的部门，设立负责预算执行的监控岗位，由熟悉全面预算管理的业务人员任职。如工程部门，负责监控管理的人员就需要在现场负责管理。施工过程中，施工单位发生的各种财务支出都需要及时上传至全面预算管理平台，与预算编制不相符合的数据，迅速反应，工程部要及时和施工方协调沟通，杜绝不合理的支出发生，保证预算的执行。

结束语

综上所述，当下，随着国家对房地产行业调控的不断加强与深入，房地产企业之间的竞争也日趋激烈，越来越多的房地产企业认识到全面预算管理在企业管理中起到的目标引领、战略管控以及各业务部门之间的纽带作用。

房地产企业纷纷开始注重品牌建设、加强内功修炼，引入全面预算管理，并对全面预算管理的需求也越发求实、求效，希望通过全面预算管理提升企业效率，实现企业战略目标。虽然目前越来越多的房地产企业开始推进全面预算管理，但仍或多或少的存在着企业战略目标实现、资金控制、流程监控、考核激励等方面的问题。房地产企业运用大数据等信息化的技术，打造一个集财务、业务于一体的共享平台，将企业的前期、规划设计、招采、工程、营销、物业等部门的财务数据和业务数据全面打通，并建立与之相匹配的管理与考核制度，有效地推进全面预算管理在房地产企业的开展，从而，实现房地产企业的可持续发展。

（南京栖霞建设股份有限公司）

参考文献：

[1]王超.房地产公司业财融合模式下的成本管理问题研究[J].质量与市场，2022（02）：28-30

[2]袁利.企业全面预算管理的困境及对策探讨[J].商讯，2021（32）：116-118

[3]张丽娜.初探业财融合在房地产企业财务管理中的运用[J].财会学习，2021（13）：19-20

[4]张素蓉，李健.全面预算管理的逻辑起点与驱动因素分析[J].会计之友，2020（01）：36-40

[5]刘若晨.大数据视角下企业全面预算管理体系优化：以Z进出口有限公司为例[J].财会通讯，2019（23）：101-105

[6]裴晋星.HY房地产企业全面预算管理应用研究[D].安徽大学，2019.

[7]于化瀛.房地产企业实施全面预算管理面临的困境与对策[J].财会月刊，2016（19）：20-24