房地产开发项目的流程化管理研究

摘要：房地产行业作为支柱型产业，房地产的开发项目在不断增加的同时，在对开发项目进行流程化的管理过程时出现了一些问题，影响了房地产行业未来的良性发展。

关键词：房地产;开发项目;流程化管理

引言

房地产开发项目的流程化管理涉及的内容广泛，对房地产开发项目进行流程化管理十分重要。本文从项目启动、设计招标、报批报建、施工和竣工验收五个阶段分析了在实行流程化管理存在的问题，并提出了相应的解决措施。

一、房地产开发项目的流程化的管理存在的问题

（一）在项目启动阶段的问题

很多房地产公司的董事会在决策时，对项目的相关内容和初始方向进行决策时缺乏科学的流程指导，表现出了较强的主观性。在决策完以后，就由市场营销部进行调查分析发挥辅助作用。企业并没有意识到调查研究分析在项目启动阶段的重要性，因此，在整个调查研究工作中，调查的实际效果不理想，调查研究并没有在项目开发过程中发挥引导作用，和整个开发项目没有形成一个统一体系。[1]

（二）在设计招标阶段的问题

大多数房地产业主要是利用外包来进行项目设计，房地产业对开发方向、设计规划目标等方面发挥监督审核的作用，无法在项目设计环节发挥主导作用。房地产业在制定预算环节同样也处于被动地位，房地产业的被动地位导致房地产业只能根据设计方案来调整预算，不能让设计单位根据预算方案进行设计。房地产业在设计预算阶段的被动地位导致不能保证项目的设计进度、设计质量，在一定程度上会对项目工程的施工质量和进度造成一定的影响。

项目招标环节主要指的是准备、招标、决标成交这三个比较复杂的阶段，管理人员要根据每个部门的职责来分配相应的工作目标。在实施流程管控时，采用了不恰当的流程制度，导致各项工作过度细化和繁杂，并且各部门的工作任务划分的不合理导致工作内容出现了重叠。

（三）在报批报建阶段的问题

报批报建工作是一个多维度、需要内外兼修的系统性工作，在这个阶段需要企业安排专门的工作人员到相关的各个部门缴费报审，需要获取相关许可证，例如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。在这个过程中普遍存在一些问题，例如，开发报建工作人员专业能力差，不能统筹兼顾，整个报建工作缺乏风险预警等。

（四）在施工阶段的问题

施工现场监理在施工操作流程中是拥有审批权力、能发挥决定作用的人员，代表着开发企业。如果监理人员的专业能力参差不齐，一旦在项目中过于倚重监理，就很容易让整个项目出现监管不力和腐败等情况，为项目工程带来负面影响。虽然大部分房地产公司为了避免这种情况的发生构建了质量监督管理流程，但是整個管理工作并不严谨，整体流程在严密性和闭合性上存在不足。[2]

（五）在收尾阶段的问题

收尾阶段作为项目的最后阶段，需要施工方承担项目的验收和交接。施工单位在向监理方提供了一系列验收资料和文件以后，监理方就要对这个项目相关的资料和文件进行审核评定，与此同时要组织项目开发企业、勘察设计单位等对这个项目进行验收，等相关单位确认项目合格以后，就可以签订文件和办理交接手续了。但是，在这个阶段一些房地产业在开发项目的流程化管理中忽略的竣工验收和投入使用后发生问题的解决措施。

二、房地产开发项目流程化管理建议

（一）可研评估阶段管理

房地产公司在可研评估阶段必须要明确新项目经济指标的作用，对国家的相关政策、企业的发展规划以及市场的发展趋势要有详细的了解。在项目评估阶段上的经济指标指的是核心指标和辅助指标。核心指标主要指的是企业的内部收益率和投资收益率等，辅助指标指的是首期开盘时间和项目累计的净现金流量等。房地产业在进行可研评估阶段管理的时候，要以核心指标作为项目的底线指标，只能够把辅助指标当做参考。

（二）策划阶段管理

在项目开发阶段中，业主作为项目的决策方，可以把项目的策划书和建议书，作为全面开发管理项目的参考。房地产公司在进行项目开发决策的时候，要先为项目的投资方向构思好投资内容，然后让综合素质较高的咨询机构来分析房地产业的实际情况和项目的相关技术方案以及建设规划，为企业提供相关对策。除此之外，还要根据决策者的决策行为和项目存在的潜在风险，为房地产业编写制定可行性报告。最后，房地产业需要和项目的投资人和贷款人进行协商沟通，在全面评审前参考可行性报告和项目建议书，然后向上级部门提交相关报批文件。

（三）准备阶段和施工阶段管理

房地产业在准备阶段需要根据可行性研究报告，对项目的建设面积和设计工期等内容进行分析，结合项目的造型和环境等内容做出的规划，提高对土地资源的利用率。施工阶段主要包括施工质量管理、施工成本管理和施工进度管理。房地产企业需要在准备阶段安排专业的工作人员对项目的质量、成本和进度制定出完善的方案，在施工阶段必须要安排专门的监督人员能够监督施工人员贯彻落实相关方案。

房地产业在报批阶段获得预售许可证以后，在施工阶段就可以开始预售开发产品了，在这个阶段需要制定完善的项目销售计划，可以把产品房的销售规划为四个周期，这四个周期分别是准备期、强销期、持续期、尾盘期。房地产业在收到产品房的预收款实现资金回流以后，要注意让其专项用于所预售的产品房建设。

（四）竣工验收管理

房地产业要重视项目竣工验收工作，如果验收人员的专业能力不足，可以对项目中的细节采取清单的方式进行记录，再安排专业的验收人员逐项落实清单上记录的质量问题。目前，房地产业现在正处于低迷阶段，在开发建设时相应的配套设施并未充分考虑，造成了无法正常办理一些手续，出现了交付难的情况。针对这种情况，房地产业必须要按照合同要求完成建设，相关施工管理材料和技术档案要保存完整，需要有勘察、设计、施工和监理等单位签署的工程质量合格文件，以及要有施工单位已经签署的工程保修书，为工程质量验收合格提供保障，解决交付难的问题。

结束语：

综上所述，在现阶段房地产业在实行开发项目流程管理时还存在着很多问题，只有系统性的分析出现这种问题的原因，采取相应的解决措施，才能够实现全面管控的目标，提升项目的管理质量水平。

参考文献：

[1]陈卫国.房地产开发项目的流程化管理研究[J].房地产世界，2021（19）：120-122.

[2]陈超.简析房地产开发项目的流程化管理措施[J].绿色环保建材，2020（06）：174-175.DOI：10.16767/j.cnki.10-1213/tu.2020.06.121.

作者简介：姚波（1986.03-），男，汉族，浙江定海人，本科，助理工程师。研究方向：建筑工程或房地产工程