TOD上盖开发模式研究

作者简介：邹艳梅，（1980.1.7），女，江西赣县，大学本科学历，研究方向：房地产开发。

摘要：通过对我国TOD项目发展现状进行分析，依据公共交通运输载体的差异，将TOD类型划分为区域型TOD、城市型TOD、社区型TOD三大类，结合典型案例分析，对项目公司合作模式、股权合作以及收益权合作模式进行了深入分析。

关键词：TOD;项目类型;开发模式

TOD是指“以公共交通为导向的发展模式”。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。

TOD模式使得公用设施的投资以面状而非线状的形式开展，通过建设城市轨道，并推进车站周边城市综合体的一体化开发。一方面通过轨道交通与新城区在规划和建设层面的互动结合，做到同步开发，有效引导中心城人口、产业向新城区转移，加快新区的城市建设;另一方面则以轨道交通车站为中心，进行高密度的商业、写字楼、住宅等综合开发，使周边土地价值最大化，实现1+1>2的效应。

1TOD项目发展现状

1.1规模房企积极布局TOD

目前万科、绿地、龙湖、绿城、越秀等规模房企在北京、深圳、上海等典型城市都有TOD项目布局，TOD项目地块价值日益凸显，见表1。房企布局形式包括与地铁公司合作和独立投资为主。

房企积极涉足TOD主要有以下三点考虑。一是TOD项目主要布局在一二线城市，在城市土地资源稀缺的背景下，城市特定区域内的TOD发展规划可以为房企带来开发资源。二是TOD项目具有与生俱来的区位和功能性优势，地铁上盖地块的交通配套优势，能为项目带来更强的溢价能力。三是通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长。

1.2各城市出台了TOD项目开发相关政策

近年来，随着城市人口的急剧增多，城市土地资源越发紧张，各城市政府部门深刻认识到城市规划的重要性，一二线城市陆续出台了TOD开发的相关政策，同时国家发改委也提出了“轨道+物业”、“轨道+社区”、“轨道+小镇”的战略发展方向，鼓励规模房企参与TOD项目开发。截至2021年，我国40个开通轨道交通的城市中有超过20个城市出台了TOD项目开发的相关政策，主要是想通过TOD项目开发模式提高城市的运转效率，促进城市的稳定健康发展。“轨道+物业”的TOD项目开发模式在北京、上海等地取得了显著成就，不仅高效利用了土地，实现了土地的集约化发展，而且促进了建设区域与沿线区域的一体化发展，扩大了城市的活动空间，提升了城市的服务质量，有效贯彻落实了规划政策。

2TOD项目类型

依据公共交通运输载体的差异，TOD项目规划规模、用地属性和区域影响力等方面会有较大区别。目前从国内已有的TOD项目发展情况来看，主要分为区域型TOD、城市型TOD、社区型TOD三大类型。

2.1以商圈高铁为代表的的区域型TOD

区域型TOD项目的建设中心是城市中的城际铁路站点和高铁站点，打造集区域交通枢纽、商务办公为一体的混合开发模式，这种区域型TOD项目中，住宅区的用地比例很少，主要以商务区的用地为主。区域型TOD不仅是以城市铁路站点和高铁站点作为建设中心，有时还会跟沿线的多条地铁线路进行融合建设，打造出一个规模大、功能多的区域交通运输枢纽。例如，龙湖集团在重庆开发的龙湖光年项目（沙坪坝高铁站枢纽）就属于商圈高铁区域型TOD。

2.2城市型TOD

城市型TOD是指以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心，以商业办公、商住、公共开放空间为主导的混合开发模式，相比区域型TOD，城市型TOD范围内通常会规划有更多的商住、住宅或政策性住房用地。

2.3社区型TOD

社区型TOD是指以地铁或轻轨的公共交通站点为中心，以商业办公、纯住宅、政策性住房、公共配套、公共服务设施为主的混合开发模式。通常只是基于公共交通的某一个支线站点进行规划。一般社区型TOD的规划范围内纯住宅社区或政策性住房的占比会较高，住宅建筑面积占比会超过80%，商业及公建配套的业态规模在10% 左右，商业规模的总体量一般在10万平方米以内。典型项目如上海万科天空之城。

3TOD项目开发模式

TOD项目两大典型要素分别为“轨道交通”和“复合业态”。不仅对开发商物业组合开发能力提出要求，并且在土地出让、开发建设等环节对轨道交通专业背景和建设经验也都有较高的门槛，这也决定了TOD项目开发模式也具有一定的特殊性。由于具备轨道交通专业背景和开发资质的房企仍为少数，加上TOD项目开发复杂、投资大，多数房企发展TOD项目还是选择合作开发模式，房企与地铁公司合作已经成为主流趋势。目前国内较为常见的合作模式有三种：项目公司合作模式、股权合作以及收益权合作模式。

3.1项目公司合作模式

项目公司合作模式，是指房企与地铁公司先合作成立项目公司，再进行合作拿地开发。该模式下项目资金来自双方自筹资金，按所占股权比例进行投入。这种合作模式有助于满足拿地条件，同时可以分担拿地成本。

3.2股权合作模式

股权合作模式，是指地铁公司拿地后，房企通过收购股权方式获取地铁公司TOD项目的部分权益，参与到开发建设中，典型如上海万科·天空之城项目。这种合作模式在国内采用较为广泛，主要是由于地铁公司具备轨道建设相关专业能力和开发经验，在拿地环节更具备优势。在该模式下，项目資金在合作前全部来自地铁公司，合作后由双方按股权比例承担。

3.3收益权合作模式

收益权合作模式，是指项目用地不发生股权转移，房企与地铁公司按照收益权比例进行投资，招标过程中，收益权与BT 融资建设招标捆绑进行，典型如深圳红树湾项目。但该模式目前还不成熟，仅是股权合作模式受限情况下的补充创新。

4TOD项目典型案例分析

4.1万科：天空之城系列项目（股权合作模式）

目前TOD项目的布局已成为万科转型“城市配套服务商”的重要战略方向。

4.1.1开发模式

万科主要通过与地铁公司合作，并已与杭州市地铁置业有限公司、深圳市地铁集团有限公司等多个地铁公司合作，项目布局上海、杭州、南昌等多个核心城市，并成功推出天空之城系列热销项目。

4.1.2典型案例：上海万科·天空之城（徐泾车辆段上盖项目）

上海万科·天空之城依托虹桥综合交通枢纽，位于17号线徐盈路站旁，总规模约80万平方米，是万科在上海的首个TOD项目。

该项目是股权合作模式的典型案例，万科通过收购上海申通地铁资产经营管理有限公司项目公司上海广欣投资50% 股权获取该地块权益，参与合作开发。

天空之城采取了垂直业态布局，實现了土地的高效利用，融合了住宅、商业、办公、体育公园、幼儿园等多重业态，其中有约10万平方米综合体，满足业主办公、商业、文化、教育、居住、休闲等全方位生活需求。

从业态规划来看，住宅产品占比最高，且地铁线较为单一，属于社区型TOD。重点在设计规划上，整体项目路网规划复杂、多元，呈现蛛网式交错排布，将任何一栋楼与周边资源距离控制在500米，并且专门设计了一条高架步行桥。此外，地下结构规划了四层以上立体交通。值得一提的是，四期光之丘地块为实现物理空间延伸和项目的独立性，整体抬高18米。

4.2龙湖：龙湖天街系列项目（独立开发）

龙湖较早介入TOD开发，最早可以追溯到2003年，当时龙湖探索尝试TOD模式，打造了重庆北城天街。截至2019年年末，龙湖累计已开业39个商业项目中，以TOD为主的天街达到26座，预计2025年龙湖天街项目将接近70座，基于轨交节点上盖的TOD项目将占到较大比重。

龙湖的TOD项目主要分布在高能级城市，并因地制宜细分为区域型及城市型产品，具体涉及聚焦地铁站枢纽的城市节点级项目和城市商圈级项目，以及围绕高铁站、轻轨、地铁等多交通节点的城市门户级和城市产业级项目。

4.2.1开发模式

龙湖通常采用独立开发模式。打造专业的TOD团队，在全球范围内配置了优质的TOD规划设计资源、商业规划设计产业资源，鉴于丰富的资源优势，龙湖和当地政府、轨交公司进行的协调沟通也更加顺畅。

4.2.2典型案例：重庆龙湖光年（沙坪坝高铁站枢纽）

重庆龙湖光年是国内首个城市中心类高铁上盖TOD项目，属于典型的商圈高铁TOD项目。项目位于重庆沙坪坝区商圈，通过高铁、地铁、快轨、公交、客运五轨合一连通城区与城际，以“站城一体化”为理念，设计以解决城市功能为主的城市中心。

该项目是龙湖于2017年6月通过招拍挂方式竞得并独立开发。在开发技术方面，龙湖设计了地下7层至地上200米的TOD垂直业态分布，使得空间资源利用率最大化，而技术难度是一大考验。基于一体化的设计理念，该项目以400-800米为半径，将旗下商业、办公、长租公寓、养老等多种业态纳入其中，仅商业项目天街综合体就占到21万平方米。同时引进酒店、教育、餐饮、运动、休闲娱乐等商业形式，服务于周边362万常住人口。TOD的建设有效与周边形成商业联动，有力推动商圈的扩容，预计建成后客流量预计将超90万人/ 天。

4.3绿城：杭州地铁绿城杨柳郡项目（项目公司合作模式）

杭州地铁绿城杨柳郡项目属于典型的项目公司合作开发模式，由绿城TOD专业平台公司—杨柳郡集团与杭州地铁先合作成立项目公司，再进行合作拿地开发。该模式下项目资金来自双方自筹资金，按所占股权比例进行投入。这种合作模式有助于满足拿地条件，同时可以分担拿地成本。

该项目属于国内最大、浙江首个地铁车辆段上下一体化开发项目，是一个80万方的大型地铁上盖生活综合体项目。杨柳郡拥有两条商业街，近4万方综合商业体，设有双公园，东、西公园总面积超6万方。

5TOD项目开发难点

TOD项目主要布局在一二线城市交通中心的优势地段，地块资源稀缺，项目价值高，但TOD项目一般由不同功能性地块组成，规模体量较大，提高了总价门槛，同时，地块挂牌价普遍较高，且市场竞争激烈，溢价较高。

从TOD项目规划披露情况来看，投资规模上百亿的项目不在少数，且施工时间普遍为4-5年，这也意味着TOD项目的投入强度和开发周期都远远超过一般项目。这对于开发商资金实力、融资能力、专业技术和开发运营经验都提出了更高的要求。具体来看，TOD项目开发的难点主要体现在三方面。

一是空间结构复杂，空间设计和施工难度大。TOD项目要求对土地的高效利用，涉及不同工程的叠加。地铁上盖物业开发和地下空间的对接，一方面非常考验空间设计能力，空间设计的合理性和科学性是项目顺利开发的第一步，另一方面也要求施工团队具备专业性的开发技术和经验。

二是地上与地下空间对接，减振降噪技术解决方案是项目品质的保证。轨道交通是TOD项目的有机组成部分，不可避免地会产生不同程度的振动噪声，影响到居民正常生活。开发商需根据不同功能区振源特性和不同减振降噪需求，采取不同的减振降噪措施，尽可能避免这种影响，打消客群顾虑，因此减振降噪技术解决方案显得尤为重要。

三是多样业态叠加，如何布局将影响到整体运转效率。TOD项目不再局限单一业态，而是更加强调多元业态的复合，这也就意味着开发商不仅要具备物业组合开发能力，也要具备商业、办公等多业态的运营管理能力。如何在空间上合理布局不同业态，促进业态之间融合是TOD项目的难点之一，将影响到整体运转效率。

此外，TOD项目一般还会涉及到政府、地铁公司、房企三大主体，牵涉多方利益需要协调。如何平衡好各方的利益关系决定了TOD项目是否能顺利落地，这中间可能需要经历一段较长的协调博弈过程。

参考文献

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