抢抓国家金融供给侧改革试点机遇率先布局基础设施公募REITs 赛道——北咨公司加快推进“投资+咨询”业务转型战略

文/刘红涛 迟晓燕

推进基础设施公募REITs，是支持国家重大战略实施,贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效工具，是深化我国金融供给侧改革、增强资本市场服务实体经济能力的重大创新。2020 年4 月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》(简称“REITs试点40 号文”)，标志着中国境内公募REITs 市场正式启航，2020 年亦被称为“中国REITs元年”。

1986 年10 月，经 北 京 市政府批准，北京市工程咨询公司（以下简称“北咨公司”）成立，为北京市发展改革委直属的事业单位，并成为北京市属唯一的甲级综合性工程咨询机构。2020 年，北咨公司完成转企改制，成为北京国有资本运营管理有限公司（以下简称“北京国管”）直属二级企业。按照北咨公司“十四五”时期建设“一化四平台”的规划要求，北咨公司全资子公司北京北咨投资基金管理有限公司（以下简称“北咨基金”）积极探索“投资+咨询”业务转型发展模式，寻找项目投资机会，积累投资专业能力。2021 年，在北京国管、北咨公司的大力支持下，北咨基金先后完成了首批、第二批共两单基础设施公募REITs 的战略投资。

北咨公司发挥三十多年来在基础设施领域积累的咨询经验以及对项目投资价值的专业分析和风险把控能力，通过投资布局万亿级基础设施公募REITs赛道，加快推进业务转型，将基础设施REITs 打造为公司重要业务板块和新的利润增长点，发挥“投资”与“咨询”业务协同效应，带动全产业链业务协同发展，实现“被动型”向“主动型”投资管理的重要转变，助推北咨公司早日实现资本市场上市。

顺势而为，中央、地方齐力推进基础设施公募REITs 试点

近年来，“REITs”成为不动产、基础设施和资产证券化等领域的共同热词，各方关注度 很 高。REITs（Real Estate Investment Trusts），即 不 动产投资信托基金，是以在证券交易所发行权益类证券的方式募集资金，并将资金主要投资于不动产类底层资产，将每年合并后可供分配金额以现金形式按很高比例（通常高于90%）分配给投资者的一种投资载体。作为直接融资工具，REITs 具有有效盘活存量资产、降低企业负债水平、提升资本市场服务实体经济能力、促进金融市场健康发展等积极作用。

2020 年4 月 发 布REITs 试点40 号文以来，国家发展改革委、证监会、交易所等机构连续出台基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点、审核、上市、交易等配套政策文件，不断为基础设施REITs 实操完善各类规则。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，标志着基础设施REITs 已成为我国提升投资效率、促进投资合理增长的重要手段。2020 年9 月，北京市以国家推进基础设施公募REITs试点为契机，率先发布“北京REITs 12 条”专项支持政策（即《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》），支持基础设施REITs 产业发展，在全国率先形成REITs 产业发展高地。

厚积薄发，三十五年咨询服务于基础设施领域

自1986 年成立以来，北咨公司参与了北京市及部分国家级重大投资建设项目咨询服务，形成了贯穿规划研究、项目前期咨询、设计咨询、建设咨询、投融资咨询的全过程工程咨询业务链条，构建了独具特色的咨询理论方法及服务体系，为政府和社会在工程建设项目的投资决策、投资控制和建设管理等方面提供了强有力的智库支撑和服务保障。

2020 年8 月，北咨公司发挥多年来在基础设施领域积累的产业规划、投融资咨询、基金管理等经验，协助北京市相关政府部门研究支持基础设施领域REITs 产业发展的政策措施，分别在产业要素、产业生态、政策保障等方面提出建议，助力北京成为率先发布支持基础设施领域REITs 产业发展专项政策的省市。

中关村产业园基础设施公募REITs 底层资产位于海淀区中关村软件园

大胆尝试，在咨询研究中把握投资机会

在协助政府部门研究支持基础设施领域REITs 产业发展政策措施过程中，北咨基金对基础设施公募REITs 这一新的资产证券化产品进行深入研究，参考国际成熟资本市场公募REITs 的发展历程和规模，预感到我国基础设施公募REITs 领域蕴含的巨大投资机遇。

按照北咨公司进一步推动投融资平台建设相关工作部署，北咨基金2021 年初起积极跟进首批申报发行基础设施REITs 项目的投资机会，以底层资产位于北京的首钢生物质能源基础设施公募REITs 为重点，研究参与公募REITs 投资的可行模式。

认真求证，摸索公募REITs 投资决策分析方法论

为了打通投资万亿级基础设施公募REITs 市场的通道，经过认真研究《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，并和交易所、原始权益人、财务顾问、律师事务所沟通求证，北咨公司确定了以北咨基金为投资主体、以战略投资机构身份参与战略配售的方式切入基础设施公募REITs 投资赛道。

初步投资建议方案通过北咨公司党委立项审议后，北咨基金成立了分管领导挂帅的投资工作小组，工作小组深入研究基础设施项目发行公募REITs 的要求、申报发行流程、交易结构、评估方法、交易规则、锁定要求、退出方式，基础设施公募REITs 的治理结构，基金管理人、运营管理机构激励约束机制，战略投资人的权利、义务，分析估值折现率、发行溢价/折价率、现金分派率、FFO、IRR 敏感度等投资价值评价指标，摸索总结公募REITs 项目投资决策过程中需关注的重点问题和分析决策方法论。

确保合规，严格按照投资管理制度履行决策程序

首钢生物质能源基础设施公募REITs 项目作为北咨公司转企改制后的首个对外投资项目，投资决策过程中，严格按照北咨公司及上级单位对外投资管理制度要求，由北咨公司党委任命项目投资工作小组组织开展项目可行性研究，委托专业机构协助开展业务、财务、法律尽职调查，对项目进行SWOT 分析，总结项目投资亮点，分析潜在风险，提出应对措施建议。

投资工作小组研究形成成熟的投资方案后，公司组建独立的评估小组对投资方案进行风险评估，评估小组由职能管理部门、专业咨询部门专业人员组成，经论证讨论形成评估意见，辅助公司领导对投资方案进行审议决策。

雷厉风行，根据关门节点倒排决策时间表

北咨基金自2021 年3 月中旬开始跟踪首钢生物质能源公募REITs 项目投资机会，按照该项目申报发行时间计划，要求战略投资人2021 年5 月1 日前完成内部决策流程，具备签署战略投资协议条件。

北咨公司党委于2021 年4月1 日同意对该项目予以投资立项，为确保在上市时间窗口内完成决策流程，在北京国管、北咨公司领导的指导协调和大力支持下，项目投资决策所需的立项、投资工作小组组建、专业机构选聘、可行性研究、尽职调查、风险评估、投资方案确定、投资协议审定等各个环节有条不紊、紧密衔接。在紧张的20 个工作日内，组织召开各级审议决策会议共12 次，最终在2021 年4月29 日履行完成全部决策程序，创下了北咨公司对外开展重大项目投资决策的“最快速度”。

不忘初心，牢记践行“投资+咨询”转型战略

2021 年6 月21 日，包 括首钢生物质能源基础设施公募REITs（证券简称：中航首钢绿能REIT）在内的第一批9 只基础设施公募REITs 试点项目在上海、深圳证券交易所发行上市，交易首日全线上涨收红，合计成交额达18.6 亿元。基础设施公募REITs 成功上市的首日秀标志着我国公募REITs 发展迈出了关键一步。

在首钢生物质能源基础设施公募REITs 发行上市后，投资工作小组一方面密切关注首批REITs 上市后二级市场的表现；另一方面，认真践行落实北咨公司“投资+ 咨询”业务转型发展战略，积极拓展公募REITs相关咨询业务机会，在市国资体系宣贯基础设施公募REITs 申报发行政策、策划旅游景区申报REITs 工作方案、和公募基金管理人探讨在基础设施REITs 领域如何进一步加强合作、在北咨大讲堂介绍战略投资REITs 项目基本情况，和专业咨询部门探讨协助基础设施领域客户策划申报REITs 相关的咨询业务机会。

再接再厉，继续战略投资产业园类型公募REITs

在实施首钢生物质能源基础设施公募REITs 项目投资过程中，北咨基金开始跟踪第二批拟上市基础设施公募REITs 潜在投资标的。在成功完成特许经营权类型REITs 投资的基础上，北咨基金以中关村产业园REITs 为重点，继续研究分析产业园类型REITs的投资价值及分析决策方法论。

根据中关村产业园REITs 项目投前调查获得的资料，投资工作小组测算出项目的P/FFO 为17.33，明显低于首批已发行产业园类型REITs 估值区间20.22的最低值，估值较低、派息率较高，预测上市后会有较大的估值提升空间，具有很好的投资价值。2021 年12 月17 日，中关村产业园基础设施公募REITs（证券简称：建信中关村REIT）作为第二批基础设施公募REITs 试点项目之一在上海证券交易所上市交易，创造了已发行11 只基础设施公募REITs 产品中唯一实现上市交易首日收盘涨停30%的纪录。

首战告捷，转企首年实现良好开局

2021 年，北咨基金完成两单基础设施公募REITs——中航首钢绿能REIT（180801.SZ）、建信中关村REIT（508099.SH）的战略投资，两单基础设施公募REITs 产品在二级市场均表现亮眼。截至2021 年最后一个交易日，“中航首钢绿能REIT”收盘价为17.451，与发行价相比，溢价率超过30%，并于11 月12日发布首次分红公告，分红比例42%，分派率3.85%，创造了我国基础设施公募REITs 首次分红的历史；“建信中关村REIT”收盘价为4.448，上市后11 个交易日即实现了39%的溢价率，后来居上，成为领跑产业园类型REITs 投资价值新的标杆。

截 至2022 年4 月12 日，北咨基金投资所持REITs 份额已收到两次现金分派共500 余万元，两单基础设施公募REITs 投资份额资产账面价值增值超过35%，达到了公司决策布局基础设施公募REITs 赛道的预期，实现了投融资平台建设的良好开局，为北咨公司的资本上市之路奠定了坚实的基础。

北咨公司抢抓“十四五”时期北京市强化“四个中心”建设与金融供给侧改革持续深化的双重战略机遇，在工程咨询机构中率先以战略投资者身份投资基础设施公募REITs，是支持国家重大战略实施、支持基础设施REITs 产业高质量发展的“创新之举”，对于推动工程咨询机构研究探索基础设施投融资体制机制创新、布局基础设施公募REITs 赛道具有示范意义。