新形势下房地产企业税务内控研究

侯瑞静

摘要：我国税收制度不断变化，2016年“营改增”以及2019年《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》发布，对地产企业的税务管理产生了巨大影响。房地产行业受国家宏观调控一系列政策的影响，由爆炸式增长期进入转型调整期，我国房地产市场政策环境持续偏紧，调控机制不断完善，行业集中度不断提高，房地产企业税务管理面临严峻挑战。由于房地产项目的复杂性和长期性，这就需要企业高度关注税务内部控制，实时了解国家最新的税收政策，做好税务内部控制。房地产企业应加强精细化管理，对税务内部控制体系进行建设和完善，进而有效防范涉税风险。税务内部控制在房地产企业发展进程中，发挥着极其重要的作用，其不仅能够解决会计问题，且能处理企业税收过程中的各类风险，使房地产企业能够在激烈的市场竞争中立足。文章通过对税务内部控制的含义、原则的阐述，分析了房地产企业的税务内部控制现状，发现房地产企业内部存在税务风险内控不规范、内控意识淡薄、信息系统不完善，以及缺乏沟通和提前规划意识。并提出了加强对税务筹划风险的源头管理，做好税务的筹划工作。建立健全税务内部控制机制，提高办税人员综合素质。为房地产企业的可持续发展奠定良好的基础，以期为相关研究提供参考。

关键词：房地产企业;税务内部控制;涉税风险

内部控制是企业为了确保其财务报告可靠性、经营效能以及合规等目标的达成而提供合理保证的过程，建立和完善风险管控手段是内部控制的核心。税务内控则是指企业全员参与、执行和实施的一系列内部程序和过程，旨在防范企业税务风险、合理合规降低企业税负，實现企业税务目标，提升企业税务形象从而创造企业价值。税务内部控制基本目标在于确保企业的经营管理活动符合国家法律法规的要求，避免偷税、漏税被税务机关处罚，降低企业的税务负担和风险。

一、房地产企业税务内控的基本原则

（一）合法合规原则

合法合规是企业有效做好税务内部控制基础和底线。房地产企业是税务机构的检查重点，涉税风险高。如果房地产企业不够重视合法合规性，不能及时完善自身财务及税务系统，必然受到税收风险的威胁，增加企业漏税的风险。如果在税收执行层面上出现问题，将会面临税务机构的严格惩罚，直接影响公司的正常运转和经济效益。必须将合法的观念内化到财务工作的每一个细节。

（二）价值创造原则

对税务事项进行内部控制可以使房地产企业对涉税项目开展整体筹划、合理安排，并利用相关税收政策进行科学合理避税，降低税收成本，扩大企业税后利润，创造税务价值和经济效益。在房地产项目运营周期内，应进行合理税务筹划，使企业税收成本控制在相应范围内、增加收益，从而增强企业核心竞争力。

（三）全员全过程控制原则

房地产企业，需要组织和动员全体员工积极参与税务筹划活动。房地产企业税务内部控制所涉及的人员比较多，包括工程施工人员、销售人员、设计人员、客服、行政等。将税务内控制度内化为全体员工的思维方式并影响其行为选择，充分发挥全体员工的能动作用，既是优化控制环境，也是对税务筹划各环节进行监督，最终让税务内控制度的文化得以形成，保证税务筹划的有效实施。房地产行业的整个产业链都与税务工作息息相关，房地产企业在开展税务内部控制要对整个经营过程的全面参与和控制

（四）提前规划原则

房地产税务的筹划应该在房地产项目投资前进行，从项目开始施工前就应该进行筹划，从规划房屋类型、建筑面积到测算开发成本等。改变之前只注重事后检查的参与形式，在税务发生前就进行税务规划，根据房地产企业的战略规划对企业的经济业务活动进行具体的调整，这样才能让经济业务活动满足税收筹划管理的基本要求。尤其对于土地增值税筹划，应该在拍地前就进行筹划。

二、目前房地产企业税务内控存在的问题

（一）房地产企业税务风险内控不规范，内控意识淡薄

房地产项目具有开发周期长、涉及金额巨大等特征，因此在企业经营过程中会遇见各种税务风险。企业管理者的税务内控意识淡薄，税务是控制度不规范的主要原因。房地产企业管理者经常忽视企业税务内部控制，其重点关注获取项目、房地产项目的投资报酬率和分红。在执行过程中，税收执行监督和管理不到位。项目完工后，没有进行有效的跟踪和反馈，一旦出现涉税风险，各部门项目推卸责任。而且企业一般是在涉税业务事中和事后，再由财务部门处理税务业务，往往忽视事前控制。由于涉税业务发生时，各部门人员内控意识淡薄，财务部门事前并不介入，业务部门对税务法规缺乏了解，造成已签订的业务合同中涉税风险增加。

（二）信息管理系统不够完善

企业要获得良好发展，就需要加强对相关税收政策的关注，并增加税务部门之间的沟通与交流，这样才能让税收工作的严密性得以增强，减少风险发生的概率。

而企业内部在评估税务风险的过程中，需要大量数据信息作支撑，例如纳税数据、人员信息等，因为不能随时随地展开有效沟通，所以会在很大程度上给各项数据的分析与整合带来严重影响，不仅无法实现数据资源的共享，还很难提高利用数据的效率。

（三）企业内部缺乏有效的沟通协调

房地产企业项目数量多、周期长，且项目区域遍布全国各地，建筑施工现场环境复杂。在房地产企业中，最重要的几个部门是工程部、财务部和销售部等，财务部门与这几个部门的沟通尤为重要。可能工程部、销售部和财务部等部门的办公地点相互独立，不能得到及时有效传递相关项目进度，难以发挥信息沟通具备的整合组织活动的职能。此外，很多房地产企业在日常经营管理活动中，重视投资、资金管理、工程施工、房屋销售环节，经常忽略企业涉税风险。工程部、销售部遇到税务相关问题后，才与企业相关税务人员沟通请教，就会给企业税务管理带来不便。因为具体的业务都是相关业务部门在处理，而产生结果之后才会传导到财务部门。财务部门不了解业务，可能很多账面处理得未必准确，得知最后的结果时需要调整账目，甚至会调整以前年度的账目，给税收工作带来很多困难。

（四）缺乏税务整体筹划

房地产企业自身的税负比较高，包括土地增值税、所得税、增值税等。其中最为沉重、复杂的就是土地增值税，房地产行业的整个产业链都与税务工作息息相关。但是房地产企业一般仅根据项目开发进度和销售情况确认收入，对于土地增值税核算缺乏事前与整体筹划，没有确立投资项目、土地拍卖前就进行税务内部控制规划，导致土地增值税筹划过程缺乏可供参考的具体规划方案。在实施房地产开发工程生命全周期的税务筹划中，一般主要的立足点是土地增值税。在土地增值税清算中需要提供多种的原始文件资料，包括工程前期的拆迁补偿款，土地出让金以及当期拆迁就补偿达成的协议文件、单位往来票据、银行流水，同时住建部门、城市规划管理部门、消防等各个部门对房地产开发工作的审批必不可少。审核文件还有国土局以及税务局针对不同文件的批示等，这些文件都需要单位内部进行妥善保管、存档，建立台账。根据税务内部控制要求，都需要提前准备好。

（五）缺乏专门税务内控人才

很多房地产公司并未设置专门的税务内控管理岗位，人员专业性降低的同时，各项税务管理工作也无法落到实处。相关税务管理人员所具备的素质水平会在很大程度上影响到业务办理的效率。财务人员承担的税务工作往往停留在登记、申报、纳税以及某一特定业务环节上，缺乏对项目流转税、土地增值税以及企业所得税的全盘筹划。财务人员若是不能有效掌握业务与生产经营，那么就无法从全局角度开展内部控制工作。

（六）企业税务战略意识匮乏

目前，多数房地产企业对税务战略缺乏全面的认识，将其简单地划归为税务工作，其他部门较少参与其中，没有提前筹划。没有认识到税务战略管理的重要性，使得房地产企业在税务筹划过程中较为被动，在制定纳税方面没有做好税务方面主动预测和分析的工作，丧失企业税收规划的良好机遇。

三、对房地产企业税务内控的建议

（一）增强管理层税务内控观念

房地产开发企业的管理层应该高度重视税务内部控制，要大力支持税务管理工作，转变经营理念和风格，制定完善的规章制度，规范授权行为和职责分工制度。财务部门牵头编制涉税内控制度，做好税务成本预算，并编制税务分析报告，定期上报财务总监进行审批。成本部门应编制成本预决算明细表，对相关票据、单据进行整理和总结，核算项目工程和税务总成本。同时人事部门应当制定较为完善的招聘和培训政策，确保税务人才的建设满足企业战略发展的要求。运营部门应当监控各部门税务风险控制的执行情况，汇集税务资料并综合分析，給管理层的分析和参考

（二）提升税务筹划成效

“金税三期”征管系统产生的数据会成为税务稽查和纳税评估的数据来源，政府税收管理的针对性更强，企业筹划的决策风险不容忽视。2019年7月1日，财政部和国家税务总局一同发布《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见，这意味着土地增值税已经正式启动立法进程，房地产开发企业势必需要以《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》为基础，对房地产企业自身的发展战略、经营管理进行适当的调整，以应对土地增值税立法带来的影响。其经营的每一个环节都与税务有关联，房地产企业承担较高的税赋。因此管理人员应通过科学合理的纳税筹划，具备较强纳税筹划能力，有效预测房地产开发项目税负情况，对纳税筹划进行全面控制。另外，在纳税筹划过程中，应将其与企业各部门融合在一起，兼顾全局，有效提升纳税筹划工作的成效。

（三）加强税务内控制度建设，提升税务管理水平

健全的企业税务内部控制制度，对房地产企业可持续发展必不可少。房地产企业应当设置专门的税务内部控制部门，保证内控部门绝对的独立性。房地产经营的每一个环节都与税务有关联，因此将税务管理工作制度化、程序化。根据房地产项目6个阶段，即取得土地使用权阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段、自持物业阶段。根据所涉及业务事项，实现税务内部控制管理部门的岗位标准化，明确岗位职责、工作内容。根据企业税务内控管理工作的安排，将企业内部各部门的涉税情况进行统计，建立税收数据库，根据统计信息设置流程化的内部税务管理条例。定期地进行涉税会计、申报数据复核。加强增值税发票管理，建立完善销售合同台账和开发成本合同台账。根据房企投资项目所处阶段税收重点，依靠企业内部资源和外部中介机构的力量，合理规避房地产项目运营过程中的风险因素。自施工项目开始，到竣工结束，根据企业施工规划及施工合同、施工进度、竣工等每一个环节进行税务内部控制，提前规划好施工阶段应缴纳的税额。

（四）加强财务部门与相关部门的沟通协调

1. 加强财务部门与工程部门的沟通

房地产行业相比其他行业有个非常重要的税种——土地增值税。它的计算过程要复杂一点，与所得税的成本有些许区别。有些细节方面的成本核算就需要工程部门给出详细的数据。比如，房地产企业开发的项目当中，经常会有商铺与住宅同时开发，通常来说商铺定价高、利润高，交的土地增值税也多。为了降低商铺的土地增值税，需要增加商铺的开发成本。在计算土地成本的时候，可以根据商铺和住宅的占地面积来分配。工程部门有相关的图纸，可以查到每一栋建筑物的占地面积。

2. 加强财务部门与销售部门的沟通

为了实现企业的销售目标，销售部门往往采用各种营销策略、促销手段，很可能牵涉税收业务，财务部门应与销售部门提前沟通，确认收入金额，计算税金。

3. 加强财务部门与税务机构的充分沟通

房地产企业应及时地收集到最新发布的公文和税收政策，及时地对政策内容进行充分的解读和理解，深刻领悟其政策精神，与税务部门或者专管员做好充分沟通，避免因对政策解读偏差而给企业造成损失。同时也便于税务部门获取企业方的意见，相互之间并交流政策的具体情况，对相关政策和规定进行更加科学的改进、优化和普及。房地产企业的健康平稳发展和税务机关的监督、检查、指导分不开。

（五）树立税务内控贯穿业务全程的理念

加强对税务筹划风险的源头管理，税务涉及企业的方方面面，从签订经济合同开始，甚至从谋划业务开始，就需要税务会计的参与。因为税务是根据业务的本质来进行征税的，不同的业务会有不同的税务处理方式，也会产生不同的税收效果。土地增值税税务风险管理工作贯穿于房地产公司日常经营管理的每个环节。以单位现有企业的内部控制制度基础，建立专门的房地产开发企业税务风险内部控制制度。房地产项目一期是普通住宅、二期是公寓、三期是写字楼，那么从立项开始就得分开核算。但是如果没有很好的税务内部控制，在核算中没有单独核算，使得企业丧失普通住宅增值率不超过20%税收优惠。故企业应该在立项前对项目进行规划，税务内部控制贯穿业务全程的理念。从立项开始到项目结束，始终围绕税务内控理念，做好成本、收入的核算。

（六）培养复合型财务人员

房地产企业应当重视财税管理人才的培养，采用适当的激励措施吸引优秀人才。招聘业务能力强、学历更高的专业人才。税务筹划人员不仅要收集整理税收法规，还需要具备对新颁布的行業重大税收法规进行解读能力，能够合理预测经济环境变化。税务会计人员应掌握分析和处理财务数据技能，以此来指导企业的财务及业务活动，成功转型成为复合型人才。所以在企业税务筹划工作中，组建制度化、模块化的知识培训体系，使之跟上工作要求的步伐，以提高他们的知识水平和专项技能。

四、结语

信息化背景下，我国房地产企业税务内控制度和机制不健全，面对复杂的开发业务，税务内部控制应当在各个阶段，根据涉税重点全流程介入，加强对税务筹划风险的源头管理，做好税务的筹划工作。建立健全税务内部控制机制，提高办税人员综合素质。为房地产企业的可持续发展奠定良好的基础。

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（作者单位：科学技术部科技人才交流开发服务中心）