签订购房合同要了解哪些事

甄爱军

购房涉及的环节众多，如果不事先做好功课，难免会出现纰漏。所以，购房者在买房之前，除了最为关心的房价之外，还有其他一些事项也需要提前了解清楚，在做好充分准备之后，再付诸行动。

买房之前多做功课

买房是人这一生中最为重要的一次消费行为，因此必须认真面对。

买房之所以事关重大，首先是消费金额巨大。不管是在一线城市，还是在二三线城市，对于绝大多数人来说，买房从来就不是一件轻松的事。根据国家统计局今年上半年公布的数据，从中提取各省市人均收入以及新建商品住宅交易均价，计算出各地的房价收入比，全国平均水平为11，这意味着必须用职业生涯中近一半的收入才能购置一套住房。不过仅有包括贵州、云南等中西部省份以及辽宁等东北地区省份低于该均值，而东部及沿海经济发展速度较快的地区，房价收入比明显高于全国均值，与之相应的是买房难度更高。

其次是买房的整个过程都与钱有关，也容不得半点疏忽。举个最简单的例子，比如买家在没有完全了解房屋产权状况的情况下就与卖家签订了购房合同，可能会碰到首付款支付之后交易无法继续进行的尴尬情形。诸如此类的问题还有很多，都需要买家在签订购房合同之前调查清楚，并把风险排除掉。

购房涉及的环节众多，如果不事先做好功课，难免会出现纰漏。所以，购房者在买房之前，除了最为关心的房价之外，还有其他一些事项也需要提前了解清楚，并在做好充分准备之后，再付诸行动。

十大事项提前了解

通过上述分析，我们了解到买房不能临时起意，仓促上阵，而是要打有准备的仗。接下来，本刊将从还贷能力的确认、卖家身份的确定等多个方面来进行分析，关注的重点是签订购房合同之前需要了解的内容。

确定还贷能力

在沒有确定还贷能力之前，先别急着签购房合同，因为还贷能力是影响商业贷款额度的主要因素之一。需要注意的是，各家银行对还款能力的要求比较一致：月收入≥房贷月供×2，其他一些因素则会因银行不同而产生差异。总之，申请贷款前，先要通过银行、公积金中心了解相关政策要求，然后购房人再根据自身情况作出选择。

是否有房产证

没有房产证的二手房，一般是房主将其抵押或转卖，或者是极少数别有用心的人准备实施诈骗计划。也许有的卖家会说，可以用购房款将房产证赎回来之后再过户，千万不要轻易相信卖家的这种说辞。这个时候，不见房产证应该及时中断交易，以免上当受骗。

确认卖家真实身份

买方在签订合同前首先需检查对方签约主体的真实性，主要是核实卖家的身份。因此对于卖家证件的真实性和与之身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起买家的注意。

了解房产权属问题

如果权属方面存在争议，也会对交易产生影响，尤其是对于属于夫妻共同财产的房子，更要多留几个心眼。夫妻共同财产是指民法典所规定的在婚姻关系存续期间所得的财产，其归夫妻共同所有。夫妻双方对共同财产有平等的处理权。如果所交易的房子属于夫妻共同财产，买方需要提前了解财产共有方是否愿意出售房产。

是否存在出租情形

在二手房买卖中，买方应该防止陷入买卖不破租赁的陷阱。在签订买卖合同之前，弄清房屋情况，看是否存在租赁关系，可以要求和卖方签订补充协议，明确房屋过户后之前的租赁关系解除。卖方没有尽到通知义务导致买方拿不到房屋居住权的，可以要求卖方承担责任。

注意户口就读资格

如果购买二手房是为了解决孩子就近读书问题，给孩子上户口则非常重要。如果卖家的户口不能及时迁出，或者就读资格已被占用，那房子就等于白买。因此，买房前可以要求卖家就户口迁出日期作出明确约定，并承诺与户口对应的就读资格未被占用。

是否存在居住权

民法典规定，设立了居住权的房屋可以买卖，但在居住权期限内，房屋买卖不影响居住权的效力，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权才会消灭。因此，买家也要了解这个问题，并要求卖方告知买方房屋设立居住权的事实。

明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额巨大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免以后出现相互扯皮现象，买卖双方需要在签订合同时就明确写清各自的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。需要提醒的是，合同中应加入“卖方在实际交房之日起规定期限内向买方支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

商定付款过户时间

在二手房买卖过程中，买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，卖方通常会明确买方的付款时间，而买方有权利商定房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方承担违约责任。

留心费用交接时间

买方一定要提前询问水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的缴纳情况，并了解具体交接时间。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，如果卖方拖欠上述费用，可要求其及时补缴。