“带押过户”怎么交易

甄爱军

何谓“带押过户”？通俗来讲，就是指尚未还清贷款而存在抵押的房产，不必提前还清贷款就可以完成交易、过户，并在重新抵押之后发放新的贷款。

多地推行“带押过户”

9月下旬，有媒体报道称，中国人民银行广州分行已于近日向辖内各中心支行及银行机构印发了《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》（下称《通知》），其目的在于支持刚性和改善性住房需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，人民银行广州分行的做法“实际上是一次抵押过户操作模式的推广”，充分体现了广州金融部门对于此类政策的重视，也是当前落实中央房地产政策的一项重要举措。

何谓“带押过户”？即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。通俗来讲，就是指尚未还清贷款而存在抵押的房产，不必提前还清贷款就可以完成交易、过户，并在重新抵押之后发放新的贷款。

据了解，广州并不是第一个“吃螃蟹”的城市，在此之前，已有多地发布政策，推行“带押过户”。9月17日，海南省人民政府办公厅印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》提出，探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。

而在更早些时候，已有包括济南、深圳、南京、福州、无锡、青岛、珠海等在内的多个城市宣布试点“带押过户”。

或能提振楼市交易

“带押过户”措施的试行，有助于提升交易速度，进一步活跃市场交易;同时，还能降低买家的风险，确保交易安全。

严跃进表示，多地试点“带押过户”，此类政策意义重大，一方面是对于减少二手房的交易环节和流程具有积极作用，另一方面也有助于更好地加快二手房的流通，客观上是提振交易行情的重要策略。

据了解，在之前的“赎楼”模式下，先提前还贷并解除抵押，这个过程需要半个月左右的时间，如果要给买家筹措资金的时间，交易周期还会进一步拉长。但在“带押过户”模式下，该时间将大大缩短，比如合肥可在3个工作日内发出新的产证，走完过户流程。

人民银行广州分行就在《通知》中指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

除此之外，“带押过户”模式也能有效降低交易风险。其实之前一直存在原业主房贷未还清就要出售的情况，多数情况下是买家先把首付款给卖家，助其还清贷款并解除抵押之后才能过户。这对于买家来说，可能会被要求提供更多的资金，同时存在卖家拿钱跑路的风险。

哪怕是有第三方机构提供“过桥”资金，也存在不少潜在风险。据了解，中介在做“过桥”时，为了己方安全考虑，往往会要求提供房本、银行卡、借款合同甚至身份证等，一直到解抵押成功才归还，这期间风险自然也不少。

市场分析人士认为，在贷款额度充裕的大背景下，加上政策大力鼓励住房消费，未来预计将有更多城市跟进推行“带押过户”模式。

切莫跳过监管环节

记者梳理各地的做法，发现“带押过户”的操作流程主要分为三步。首先，银行先行为买家放款，款项并不会进入个人账户，而是由公证处提存。在这过程中，还需要担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。其次，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。最后，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。至此，“带押过户”完成。

为了降低“带押过户”模式风险，各地都引入了监管环节。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，广州的做法是引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。对此，严跃进说：“从这里可以看出，其已经意识到此类交易可能存在的相关风险，也对此类风险提出了公证或担保的操作。此类规定，对于更稳健推进‘带押过户模式具有积极的作用。”

除了广州之外，其他城市也都给“带押过户”交易上了一道保险，并成功降低了买家的风险。如济南在“带押过户”中加入公证“提存账户”环节，买方把房款打到该账户后就可以办理过户并拿到房，如果过户过程中出现问题，房款会原路返还给买家。深圳同样引入了公证机构，对买卖双方资金流动具有一定保护作用，减少了因一方违约而带来的风险。

但根据之前的经验来看，由于引入监管环节之后，交易过程会变得较为繁琐，而且交易时间也会拉长，因此即便是推行账户监管，仍然有部分人嫌麻烦而放弃了账户监管服务。

而跨行间二手房“带押过户”交易风险比较大，因此必须引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。需要提醒的是，如果担心引入监管环节导致交易过程变得繁琐而绕过该环節，从安全性角度来看，这种做法是不可取的。