加强房地产企业资金管理与成本控制的有效对策

蒋丽

成本控制对房地产企业发展有着重要作用，不仅有利于企业获得更高的利润，还可以通过降低自身成本提升企业竞争力。房地产企业如何在激烈的环境中持续发展值得深思，现就房地产资金管理与成本控制中所存在问题，对加强房地产企业资金管理与成本控制的有效策略进行研究。

房地产与其他行业比较，企业规模大，有着更高的融资需求，其工程建设的整体周期比较长，在建设过程中存在许多不确定性与风险因素，所以成本管理控制更加复杂。在企业内部管理体系中，其财务影响较大，企业主要的资金来源是银行以及其他金融机构，如果管理不当会对企业的发展产生一定的影响，由此可见，资金管理在房地产企业的发展中起着重要作用。同时，为了房地产企业能够持续健康地发展，让房地产企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须妥善管理资金和控制开支，使每一笔资本都能充分发挥出提高企业经济效益和社会效益方面的作用。

一、房地产资金管理问题

（一）资金管理意识淡薄

房地产企业管理资金效率低下的原因较多，最主要的原因是企业对资金管理的意识不足。部分房地产企业了解资金对企业发展的重要性，通过各种渠道，在项目实施后筹集了大量资金，但由于缺乏管理信息，无法有效使用和管理资金。由此可见，房地产企业财务管理意识不足是造成企业资本利用率低、基金周期长的主要原因，企业十分注重创造成本、营销工作、销售效率，严重忽视企业的资金管理。

（二）資金来源渠道单一

房地产企业对资金的需求一般体现在土地购买、保险支付、工程建设材料采购、人员工资等方面。因此，房地产企业的资金需求量大，资金流动量大，但其资金变现周期很长，一般为2年至3年不等，所以大部分企业无法预测资金下一次成为营运资本的时间。企业筹集资金过程中，无法独立完成，需要从外部筹集资金，但大多数企业无权私下筹集资金，需要向银行借款。由此看来，企业资金来源缺乏多元化，房地产企业会因为资金来源单一面临较大资金筹集危机，一旦在运营过程中，资金链中断，作为金融行业的银行不会主动承担风险，所以企业要及时扩展资金来源渠道。

（三）尚未形成资金风险管控意识

由于缺乏资金风险管控意识，企业面临资金管控问题时，受到资金来源单一的限制，导致唯一的资金来源面临着较大的风险，资金在支出前以及支出后均缺乏预算和管理。企业项目建设中需要投入一定的资金，但企业在投入生产前并未做好市场调研，例如投入资金后能为企业带来的收益，企业盲目投资容易造成资金回报率低，投入的资金难以收回，从而阻碍了企业发展。

（四）监管、激励资金未落地

房地产企业将资金投入工程项目后，未对投入资金进行监督，工程资金缺乏定期审计和全面检查。在项目管理过程中，尚未将工程资金回收率与工程部人员奖金挂钩，难以形成有效的激励机制。工程资金进入项目使用后，缺乏事后监督机制，导致部分员工乘机利用漏洞，并损害了企业的整体利益。因此，当前板块的资金监管激励制度亟待落实。

二、成本控制问题

（一）土地方面的问题

目前，我国的土地出让模式已经从以前的划拨模式改进为现行的土地招标模式。从本质上讲，土地转让的形式已有所改变，使土地在市场运作中更具弹性和市场竞争力。通过土地建设公开招标制度，政府对土地实行量化要求，这导致市场上的土地资源相对较少。市场上供不应求的情况令每一块土地的竞争更加激烈，需要付出更大的成本，才能获得土地所有权。因此，房地产开发项目的成本升高，成本难以控制。

（二）影响项目设计

房地产开发设计成本控制是整个项目开发成本控制的一个重要环节，优质的工程是建筑工程高回报的基本保证，如果在此阶段之前的开发缺乏设计单位提供的合理的设计方案，将直接导致工程造价增加、工期延长，最终导致建筑材料浪费。

（三）项目施工阶段的影响

工程建设阶段的成本控制是建筑施工过程中最有效的环节。工程施工阶段的成本控制主要分为两部分，包括设备材料和建筑安装工程。房地产价格通常是以合同价格的形式确定的，合同价格是以单一的国家规范为基础，承建方做工程报价需要按照开发商提供的图纸进行报价，项目的最终成本必须根据项目完成的质量进行计算。在这方面，如果施工阶段的建筑安装工程导致项目成本增加，那么便需要在施工阶段对建筑安装工程和设备材料做出合理的规定才可避免此问题。

（四）目标成本制定不科学

企业应该按照成本管理理论中的目标管理方法，在房地产项目设计阶段，对市场进行认真研究，确定消费者能够接受价格范围。企业必须根据其长期战略计划设定目标利润，产品的目标成本应按计算合理的销售价格从企业计划利润中扣除。企业的目标成本在确定后不能随意进行更改，但许多房地产企业并没有随着目标成本的设定充分认识到这一理论，实现目标成本的概念仍然表面化，导致目标成本制定缺乏明确的界定和科学的证实，执行成本目标缺乏合理手段。

5.开发进度缓慢造成企业成本超支

房地产企业一般是资本密集型企业，项目前期投资具有重要意义，企业的融资成本较高，如果项目开发落后于预期进度，会增加企业间接成本造成财务成本的损失。企业管理和财务成本具有较高的灵活性，但企业项目开发进度缓慢会增加办公费用、工资和利息费用。同时，在项目前期开发过程中，企业在临时马路、水电及地面平整方面等支出，对设计工作的当期成本均会产生一定的影响。

（五）业绩考核与薪酬管理分离

我国大部分房地产企业管理中，权利与责任脱离，职工薪酬制度存在较为明显的漏洞，大多数企业的绩效考核制度涉及面窄，只用于成本管理中，企业中的其余部门只对执行任务的进度进行评估，不利于实施完整的成本控制。与此同时，企业员工福利工资差，工资审批缺乏科学性与合理性，所以难以留住高素质人才，造成房地产企业人才流失。

三、加强资金管理成本控制的意义

（一）有利于企业有效控制成本

房地产企业想要获得比较理想的收益，需要加强资金管理的力度，有利于达到企业既定的发展目标。房地产开发和营销是企业生产经营活动的核心环节，也属于资本流动的核心环节。有效的资金管理使企业的大部分经营活动得到有效管理。因此，有必要定期分析不同环节的所有资金和流动资金，及时控制其使用，保持企业财务流动性，注意收支平衡，并及时根据实际情况规范资金安排，提高企业的偿付能力。

（二）有利于发挥资金使用效益

企业的资金数额应当保持在相对合理的水平，如果企业过度储存资金，增加项目成本，会导致资源浪费，而资金供应过少可能会降低企业的偿付能力，对企业产生不利影响。因此，必须对资金的使用进行科学的规划，并从总体上加强资金的管理，优化企业整体资本结构，通过优化企业内部资本流动和配置，降低财务成本和风险，提高资金使用效率。

四、成本控制与管理应当遵循的原则

（一）遵循节约原则

建设中会产生大量开支，为了企业获得更好的发展，需要注意节约建设过程中的基本费用，比如人力费用、材料费用。并且想要控制成本必须谨遵建设节约原则。但是，企业必须清楚地认识到，节约也是需要在合理范围内进行节约，不能将建设节约原则理解成盲目削减与节制，为了节约成本需要创造一定条件，注重前期建设过程中成本控制，在实施过程中，积极运用具备科学性的评估，对建设施工方案进行优化。

（二）遵循全面控制原则

全面控制原则包括两个含义：全面的人员管理和流程管理，关系到每个员工的个人利益，因此，每一個部门小组员工都必须充分发挥，关注企业成本控制，以及成本控制对企业发展的利害关系，树立正确的控制成本的理念。在企业管理中，员工需要意识到成本控制意味着在整个项目周期中产生的成本，从施工准备开始，到完工后的质量保证期结束，落实全面控制原则。

（三）遵循动态控制原则

成本控制属于一种管理活动，活动地点会不断发生变化，所以动态控制原则对成本控制有重要作用。收集与更新成本产生变化时，动态控制能够实时收集变化产生的具体值，动态控制在施工过程中能够将施工过程所需材料投入，使收集的具体值与之前所定的目标值进行比较，以衡量执行效果，如果没有偏差，可以继续使用，如果存在平偏差，需要确定具体原因，并采取相应措施。

（四）遵循目标控制原则

目标管理主要是将计划的重点、任务等统统分解为具体的组织或个人，属于管理活动的最基础的技术与方法。在目标管理的实施过程中，目标设定要切实具体，便于任务分配给个人，把问责、权力和效益结合起来，对责任部门的工作成果进行检查评估，并且需要将工资和奖金与业绩进行联系，以提供明确的激励和惩罚。

五、企业资金管理与成本控制的有效对策

（一）制定科学的成本管理与成本目标

为了对成本管理职能有明确的界定，加强成本管理部门管理力度，提高管理建设成本的效率，需要制定科学合理的成本理念，确立管理部门中的各成员的成本管理责任，并在不同节点中进行控制，调动企业各级人员积极参与成本控制活动与评估。对不合理和不正常的程序重新设计，加强考绩制度，以便能够成功地控制项目支出，其次做好协调工作。成本控制是通过项目载体进行的，项目的实施过程涉及其各自的部门，即通过有效协作、项目进度管理和成本管理以及资金管理协调问题，确保成本管理效率。最后为确保控制效果，保障费用在控制范围内，当发生风险时，需要及时进行提示。与此同时，分解目标成本，按照规范成本分配层次进行处理，此外，将提前所制定的计划用行动实现，在此过程中，要对比分析实际结果与目标，发现的问题要及时制定方案进行解决，实现目标，并将其与工作人员的利益相联系，有效提升工作人员的自觉性。

（二）合理控制招投标阶段的成本

工程施工环节较多，招标阶段属于其中一个重要环节，过程中图纸会出现一定的变化，并且招标阶段需要花费较多时间。在招标过程中，企业应遵守三个原则：公平、公开与公正。招标前必须仔细审核施工单位的资质，必要时进行实地考察，为避免出现不正规的现象对项目成本控制产生极为不利的影响。招标文件中有关费用的规定应加以修订确保掌握对方的具体情况，在后续的合作中能更好地控制价格。同时，保证中标方价格合理，建筑工程的价格清单明确后，可以以合理的低价，避免投标者之间以低于成本的价格进行竞争。但需要保证项目质量与工时。

（三）建筑材料采购环节成本控制

减少工程成本最有效的方法就是节约成本，主要的施工材料按定额发放，与施工队进行结算时不能按照施工队实际的用量结算，而是要依据施工环节中合理的用量进行结算，例如在合理范围内损耗的量进行结算，若是超出了合理范围，需要由施工队伍自行承担。采用这种方式能够提升施工队伍使用材料的合理性，从而减少材料的损耗。在一个项目中，往往储存数百种材料，因此合理分配材料进出施工地所需的时间尤为重要。首先，要按规范和施工时间表编制材料计划，确定好材料的出料时间，其次，高价的材料必须控制领用和投料，以减少材料的磨损。

（四）实施项目成本控制的全过程

完善设计投标制度，加强技术沟通，应用限额工程，招标阶段要加强对招标过程各个环节的控制，避免决策失误。严格、审慎地检查声誉、经济状况，避免行为混乱，并加强检查，避免出现施工问题。当问题与项目结算有关时，可能是由于部分投标者盲目低价所致，所以在施工阶段，首先要控制建筑材料和设备的成本，进行设计和技术条件的工作时，需要合理地节约施工成本。

（五）展开融资活动成本控制

不同的融资渠道利率水平差异很大，分析房地产开发可用的不同融资渠道，发现银行项目发展贷款利率最低，其次是个人信托贷款、第三方租赁贷款，集团内部贷款、股份合作等。因此，在安排融资计划时，公司可能会选择利率较低的融资模式。此外，还需要在此基础上权衡不同融资模式的风险程度，平衡成本和风险，制定公司的最佳融资结构。

（六）加强合同管理，避免工程索赔

工程合同是主要的工程建设合同，它是工程建设、结算、索赔的保障，为此必须提前准备、审查和签署合同。在承包时，一些城镇的新的合同规格要求采用固定价格的合同，这对开发人员制作工作清单的准确性提出了更高的要求。在施工过程中，应当严格遵守合同条款，以减少不必要的争议和违约索赔。

结 语

随着房地产政策的进一步完善，房地产行业拥有着良好的发展前景，逐渐重视企业的资金管理和成本控制，并意识到成本控制和财务管理是提高自身能力和提高市场竞争力的重要手段。只有将这两个要素整合到企业的设计建设和管理中，才能促进企业经济效益的提高和企业发展的改善。

（作者单位：合景泰富集团）