长租公寓运营模式及发展策略

摘要：为实现“让全体人民住有所居”的目标，培育发展住房租赁市场成为国家解决城镇居民住房问题的重要举措。而长租公寓市场则是住房租赁市场建设的重要一环。目前，在长租公寓发展中存在一些问题，需要通过建立和完善相关制度进行解决。不同运营模式的长租公寓可以采取不同的发展策略，特别是融资问题的探索将决定长租公寓市场的可持续发展。

关键词：长租公寓;运营模式;发展策略

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）04-0046-04 收稿日期：2022-03-10

作者简介：赵钧，天津市众意安居建设有限公司。

自2017年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，住房租赁市场开启了发展的新纪元。这一年被业内称为中国住房租赁市场元年。为实现“让全体人民住有所居”的目标，培育发展住房租赁市场成为国家解决城镇居民住房问题的重要举措。而长租公寓市场的发展则是重要一环。经过几年的发展，租购并举的住房制度不断得到完善，但也暴露出一些亟待解决的问题。特别是长租公寓市场发展中的问题更为突出。因此，需要对长租公寓经营模式和发展策略进行更深入地研究，以促进租购并举住房制度的进一步完善。

1 长租公寓运营模式分类

1.1 按物业位置是否集中划分

根据物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。集中式长租公寓，是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇将其作为公寓出租的模式。集中式长租公寓因为房源集中，优势在于可以大大减少管理成本，保证项目可持续运营。由非住宅改造的长租公寓，要求运营商能够根据租客需求将非住宅进行合理化、适用性改造，提高居住舒适度。一般而言，自持型长租公寓多采取集中式运营模式。分散式长租公寓，是指分散于不同地段不同楼宇的房屋，运营商进行整合后提供整体的、标准化的改造与服务。由于分散式公寓房源较多，选择面较广，产品层次可以更为丰富。但也由于房源分散，则会带来管理成本的提高，运营商需要运用更多的信息化手段降低运营成本，提高运营效率，获得足够的回报。

1.2 按运营商的资产结构划分

根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。重资产运营，即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产运营模式下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在跨周期资产运营等方面优势明显，而且可以实质性增加租赁住房供给，缓解租赁住房供给不足的问题。但重资产运营对资金的要求较高，需要运营商拥有雄厚的资金和融资优势。轻资产运营，是指通过长期租赁或受托管理等方式获取房源，但运营商并不持有物业，只是通过转租或服务获得报酬。这种模式的优势是可以在短时间内快速拓展市场，获得较快发展。同时也存在自主性差、融资困难的劣势。

2 长租公寓发展面临的困境

2.1 行业集中度低，市场竞争激烈

目前，长租公寓还处在发展的初级阶段，表现为市场参与主体众多，鱼龙混杂，竞争激烈。由于长租公寓市场刚刚起步，吸引了包括房地产开发企业、专业化机构、房地产中介服务商和经济型连锁酒店等市场主体纷纷进入。这就导致在长租公寓市场上没有形成合理的市场主体结构，行业集中度不高，缺少头部企业的引领。从长期来看，核心一二线城市将是未来长租公寓的主要市场，大量机构运营商将集中在这些城市，市场竞争将会比较激烈。

2.2 行业管理不规范，标准不统一

在我国，由于住房租赁市场建设尚处于起步阶段，相关的法律规范也在逐步建立和完善中。因此，对于长租公寓市场的管理还不规范，导致近年来很多爆雷事件出现。并且由于长租公寓房源的复杂性，导致行业管理缺乏统一的标准和规范性的保证。例如，在消防验收这一环节上，因为长租公寓的房源有住宅、有商业、有酒店，这就导致各地在长租公寓消防验收中参照标准不一，即便在同一个城市的不同行政区，相关的处理方式都可能差别很大。标准不统一，缺乏规范化管理，给长租公寓的建设、运营带来了很多问题。

2.3 投资回报周期长，盈利模式不明晰

现阶段，长租公寓以重资产运营为主，投资回报利润较低，且投资回报周期较长。因此，进入长租公寓市场的企业需要一定的资金实力，实现真正的盈利还需要一段时间的积累。另外，长租公寓整体租金回报率较低也是行业的痛点所在，这是制约长租公寓市场发展的关键。因此，长租公寓整体盈利模式仍处于探索阶段。长租公寓的发展还需要金融手段的完善和退出机制的建立，但目前有關长租公寓的融资产品还很少。

3 长租公寓发展策略

通过对长租公寓运营模式和现实困境的分析，从资产证券化角度分别研究自持型、转租型、托管型三类不同运营模式长租公寓的发展策略。

3.1 自持型长租公寓

自持型长租公寓，是指长租公寓的所有权人对租赁房屋具有完全的占有、使用、收益、处分的权利，可以直接或通过受托人将租赁房屋出租给客户，直接或间接通过收取租金获利。

这一模式下，长租公寓的参与方可以由标的物业的所有权人自行出租物业并与租客签订租赁合同，也可以交由运营方运营。运营方可以将标的物业整租下来然后分租给最终客户，也可以与标的物业的所有权人签订资产委托管理协议，作为受托人代标的物业所有权人出租、管理物业。选择自营、运营方整租或运营方管理，除了考虑自身的运营能力和比较优势之外，还应考虑不同模式下的房产税、增值税等税收筹划方面的问题。对于多数长租公寓REITs项目而言，通过整租的方式可以获得长期、稳定的租金现金流，可以缓释产品存续期间物业空置、租金收入波动的风险。此外，无论是整租还是委托管理模式，运营方都可以实现轻资产运营。

长租公寓的参与方除了可以通过让渡持有标的物业的项目公司的股权来开展权益型类REITs业务、实现轻资产运营模式外，也可以通过商业物业抵押贷款支持证券（CMBS）实现融资。尽管通过CMBS进行融资的规模通常只能做到标的物业评估值的六成左右，低于通过REITs进行融资的规模，但对于没有融资压力的长租公寓持有企业而言，发行CMBS可以省去相关成本，资金运用又较为灵活。

3.2 转租型长租公寓

转租模式下，长租公寓运营商可以整租或散租物业，再将物业按单元转租给最终客户，运营商通过获得两次租赁之间的价差和提供相关服务获利。长租公寓运营商虽然不拥有租赁物业的所有权，但运营商通常与物业所有权人或其他有权的物业出租方签订较长期限的租赁合同，获得相对稳定的房源。作为标的物业的承租人，长租公寓运营商无法利用标的物业本身的价值进行转让或抵押融资，但长租公寓运营商仍然可以通过其收到的租金收入发行资产支持证券进行融资。

目前市场上转租型长租公寓运营商通常采用短租期的模式来为租期到期后提升租金预留空间。但这种短租期安排，具有较大的不确定性，不利于可持续运营。为解决租期短于资产证券化产品期限、未来债权存在不确定性及现金流不稳定的问题，可以采用“信托+专项计划”双SPV结构，由原始权益人将信托资金委托给信托公司设立资金信托并取得信托受益权，信托资金用于向融资方发放信托贷款，而原始权益人享有的信托受益权作为基础资产转让给专项计划。此时，专项计划所取得基础资产对应的底层资产是信托贷款，信托贷款是主体、期限等各方面都确定的债权;具有未来债权性质的未来的租金收入将作为贷款债权的主要还款来源，并可以将租金收入进行质押担保。

3.3 托管型长租公寓

托管模式，也就是委托管理模式，这种模式多采取轻资产策略。长租公寓运营商与业主订立出租委托代理合同或资产管理服务合同，以租赁房屋的业主的代理人和服务提供商的身份将房屋出租给客户，是长租公寓运营商在考虑风险控制、房屋空置、税收等多种因素后选择的商业模式。这种模式下，长租公寓运营商没有转租模式下在空置期仍然需要向业主支付租金的风险，多数会在与租客之间的租赁合同中明确，其作为房屋出租人授權的房屋管理人与租客签署租赁合同，还会明示房屋出租人的姓名，以期达到显名代理的法律后果。

通常在这种模式下，长租公寓运营商会代业主向租客收取租金。根据资产管理服务合同，长租公寓运营商会就租客实际交纳租金超出运营商与业主约定的预期租金的部分收取一定比例的分成作为服务费。此外，长租公寓运营商还会根据其向租客/业主提供房屋维护及管理服务向租客收取房屋维护及管理服务费。托管模式下，长租公寓运营商从租客处收取的租金和服务费并不全部归其所有，其仅就其中向租客/业主收取的服务费具有请求权，剩余部分是业主的收入。

托管型长租公寓运营商可以采取“租赁+消费金融”的商业模式。运营商可以充分利用业主资源和租客资源，以租房为途径切入消费金融领域。在这一模式下，有着大量客户的开展托管业务的长租公寓运营商，通过信托、银行、消费金融公司、互联网金融平台建立起来的消费贷款或小额贷款，具有金额小、分散度高、期限短、利率高等特征，天然具备资产证券化特征。而且消费贷款或小额贷款证券化通道顺畅。由于长租公寓运营商通常没有消费金融牌照和小额贷款牌照，其不能直接向个人发放贷款，但可以通过设立信托，由信托发放信托贷款的方式实现间接向租客发放消费贷款，由专项计划受让原始权益人享有的信托受益权。