当房地产遇上元宇宙

在2021年，最热的词汇，非元宇宙莫属，以至于你如果不谈或者不关注元宇宙，似乎就跟不上时代了。我们的专栏，也要与时俱进跟上时代的节拍。

按照清华大学新媒体研究中心对元宇宙的解释：“元宇宙是整合多种新技术而产生的新型虚实相融的互联网应用和社会形态，它基于扩展现实提供沉浸式体验，基于数字孪生技术生成現实世界的镜像，基于区块链技术搭建经济体系，将虚拟世界与现实世界在经济系统、社交系统、身份系统上密切融合，并允许每个用户进行内容生产和事件编辑”。据此理解，人们足不出户就可以在虚拟现实中工作、学习、社交、娱乐、交易。现实生活中能想能做的，理论上都可以在元宇宙里实现或体验。现实生活中做不到或无力支付的，也能在元宇宙里实现。甚至在遥远的未来，个体的思维和脑波能够实现彻底的数字化，到那时，人类本身的存在形式和社会结构可能会发生天翻地覆的变化。

按照上述解释，我们今天谈到的元宇宙，有可能解决困扰人类社会的一个根本矛盾，即稀缺性的消失。如果数字孪生世界同样能满足人们的各种需求甚至有更好的体验，那么现实世界中那些由于稀缺性导致的高价就岌岌可危了。当然，这些设想距离大规模商业应用或者一些人吹嘘的“元宇宙时代”还有十万八千里。但这不妨碍嗅觉灵敏的资本或者一些商业人士已经开始构建元宇宙场景和交易虚拟资产。在各种交易资产中，虚拟房地产最为火爆。比如，香港新世界发展集团CEO郑志刚以500万美元的价格购买了The Sandbox（一家名为“沙盒”的游戏公司）一块虚拟土地。元宇宙数据和分析公司MetaMetric Solutions最新数据显示，2021年几大元宇宙平台上的虚拟房地产销售额达到5.01亿美元（约合人民币32亿元）。

在各种“元宇宙平台”中的虚拟土地，居然也能高价交易。这让人难以理解。一些人甚至认为这些虚拟土地或房屋将像比特币一样，在未来身价百倍，投资者应该抢先占位。还有一些企业也由此看到了商机，开始开发并出售各种虚拟房地产。这些元宇宙中高价出售的房地产，多用于信息展示、零售、社交等商业用途。

仔细想来，也能理解虚拟房地产的交易及其价格。人们在虚拟空间的各种活动，对商家来说是一种“注意力经济”。这些虚拟房地产如果能在其虚拟空间提供各种信息或数字服务及商品，吸引消费者关注并实时交易或消费，自然会有商家愿意为此付费。未来如果人们更多的时间并非在现实而是在虚拟空间里生活，这些为各种虚拟生活和工作服务的虚拟商业地产价格（也就是摊位费）确实可能身价百倍。

不过，这个逻辑还是大有可疑之处。商品和服务的价格上涨往往是供不应求所致，这些虚拟地产并非钢筋水泥而是由0和1构成，理论上可以无限复制，边际成本几乎为0，其稀缺性又在哪里呢？依笔者愚见，平台掌握了元宇宙的入口后，确实可以对生成的虚拟地产标价出售，这个价格更多类似于“进场费”。这个“进场费”要身价百倍，除非垄断入口。同时，在元宇宙里，消费者理论上应该具有瞬时移动能力，距离或位置这种决定现实中房价的关键因素彻底消失了，元宇宙平台如何对不同虚拟地产差异化定价呢？

更严重的是，目前这些出售虚拟地产的元宇宙平台公司，究竟哪家才能一统江湖成为所有人进入元宇宙的入口（也可能真正的王者尚未出现），而不是目前这种多元宇宙状态？答案是不确定的。这意味着很多投资者在某一所谓的元宇宙平台购买的虚拟地产将随着公司破产而价值清零。这和我们购买的现实中的房地产完全不同。

另外，一些公司借用元宇宙概念贩卖焦虑开发虚拟住房并向大众出售，并且也有交易。当商业地产在元宇宙里的逻辑存疑时，消费者购买虚拟住房就纯属于非理性行为。我们目前的技术并没有进步到如此程度，以至于你可以在元宇宙里住在面朝大海春暖花开的房子里。对普罗大众来说，展示自己的居住空间也是一件难以理解的事情。不过，对有些人而言，即使明知道是骗局，但“应获利决定进退”，只要自己不是最后接棒人就行了。

元宇宙对房地产的影响或冲击绝不止于虚拟地产的交易。让我们设想，既然虚拟现实技术可以构造现实世界的数字孪生世界。就房地产行业而言，这个数字孪生世界是现实房地产的补充还是替代呢？可能兼而有之。正如数字在线会议降低了酒店和各种会议场所的需求，各种在线平台旗舰店降低了现实中商业门店的需求，但另一方面，房地产中介当前已经大量采用VR看房，一些文旅地产借用各种数字技术和虚拟现实技术能够吸引更多的消费者，并能突破现实中接待容量限制。

最后，元宇宙对房地产的冲击，在短期内完全可以不做考虑。但在以十年为单位的长期中，我们可能看到元宇宙将不仅仅是个概念，其对房地产的影响也不仅仅是直接冲击。一些间接渠道也不可忽视，比如，当人们将更多的时间用于虚拟现实的游戏、社交和娱乐时，单身率会提高，生育率会进一步降低，这对房地产的冲击才是让人担心的。

作者简介：

赵奉军，杭州师范大学阿里巴巴商学院。