民房临时建筑登记案例分析

摘要：结合案例分析，认为不动产登记历史遗留问题的处理应当合法合理。应当本着“尊重历史、实事求是”的原则妥善处理，综合考量当时的时代背景、政策因素。一是依法登记是首要原则;二是维护当事人的权利是解决历史遗留问题的目标和任务;三是发挥部门联动作用。

关键词：民房;临时建筑;案例分析

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）05-0034-04 收稿日期：2022-03-28

作者简介：刘翎艳，常州市不动产登记交易中心。

1 案例

申请人陈某向登记机构提供房产证、土地证、继承公证书等材料申请办理某处不动产继承转移登记。登记机构工作人员受理时发现，陈某提供的房产证上权利人是其父亲的名字，证书上记载了两幢房屋的信息，其中一幢房屋信息的备注栏有“临时”两个字。经查询不动产档案，房产证于1991年办理，备注“临时”的那幢房屋办理房产登记依据的是规划部门于1987年颁发的民房临时建筑许可证。按照1988年当地规划部门和房产登记部门联合发布的文件规定：“领有临时执照的房屋，在1980年11月15日以前兴建的，准予登记，在这一时间以后兴建的，在该处房屋所有权证备注栏内加盖‘临时字样印章”。所以房产证上才有了“临时”的字样。35年后，标注“临时”的房产能否登记，如何登记？

2 观点碰撞

登记机构进行了业务会商，提出三种意见：第一种意见认为，《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月27日发布，2008年7月1日废止）第23条规定：“有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：（一）属于违章建筑的;（二）属于临时建筑的;（三）法律、法规规定的其他情形”。登记机构应当依据该项规定作出不予登记的决定。法律已明确规定“临时建筑”不能办理登记，说明1991年办理的房产登记是错误的。第二种意见认为，按照行政信赖利益保护原则，既然当事人于1987年依法申领了民房临時建筑许可证，并且于1991年依法办理了房产登记，那么规划部门及登记机构就应该保护当事人的合法权益，登记机构应当认可房产登记的法律效力，并按照之前的做法继续标注“临时”字样。第三种意见认为，能不能办理登记是由民房临时建筑许可证的法律效力决定的，因此应当由出具部门即规划部门来认定民房临时建筑许可证的法律效力，登记机构应当根据规划部门的认定意见决定是否办理不动产登记。

第一种观点看似有明确的法律依据，《城市房屋权属登记管理办法》明确规定临时建筑不可以办理登记。但是从法律适用来讲，首先，该法并不能完全适用本案，原因在于该房产登记的时间是1991年，而《城市房屋权属登记管理办法》在1997年才颁布，1997年制定的法律不能作为1991年房产登记行为的法律依据;其次，该法于2008年被废止，因此不能适用于现在的不动产登记。《城市房屋权属登记管理办法》不能完全适用本案，只能作为参照。1998年7月23日建设部《关于对〈关于大庆市对临时性房屋能否继续进行产权登记的请示〉的复函》（建住房市函〔1998〕006号）规定：“根据我部第57号令《城市房屋权属登记管理办法》的规定，对属于临时建筑的房屋不应纳入房屋所有权的登记发证范围。但由于历史原因或其他因素，有些城市中遗留了大量的临时建筑，为了使这部分建筑纳入规范有序的轨道，各地可以根据本地实际情况，结合临时用地的规划管理，制定相应的管理办法，实行分类管理，包括通过临时建筑登记等途径，切实加强临时建筑的管理”。可见，建设部1998年的复函允许地方对临时建筑结合本地实际情况制定相应管理办法。

第二种观点从行政信赖利益保护原则出发，认为1991年的房产登记应予认可。行政信赖利益保护原则是指公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。本案民房临时建筑许可证是规划部门颁发的，当事人凭此建房许可建造房屋并办理登记，本案中没有出现建房许可需要变更或撤回的情形，应当受到法律的保护。但是，经过了35年，仍然登记为“临时”显然是不合理的，而且现行规定要求登记数据规范、准确，备注“临时”也是不符合规定的。

第三种意见认为作为登记原因文件的临时建筑许可证的法律效力是能否登记的关键所在，颁发临时建筑许可证的职能部门是规划部门，不是登记部门，因此登记部门应当征询规划部门的意见。这一观点抓住了本案的重点，并且提出了解决问题的方法，即会同规划部门一起探讨解决方案。

3 案例分析

登记机构需履行合理审慎的审查职责，对当年登记的合法性进行审查。本案房产登记的时间是1991年，当时的时代背景是全国范围内房产登记刚刚起步。当时的房产登记大多是根据当事人享有房屋所有权的承诺及征询异议的公告办理的。作为1991年办理房产登记法律依据的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第7条规定：“申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件”。该条对登记材料的规定十分宽泛，这与当时的登记时代背景有很大关系。本案中民房临时建筑许可证就是当事人取得房屋所有权的证件，且标注“临时”字样也是按照规划部门和房产登记部门的文件规定，因此1991年的房产登记是合法的。让登记机构为难的是现在如何办理登记，“临时”的标注该如何处理。

本案登记难题最终得以顺利解决，靠的是登记部门和规划部门的有效对接。登记部门与规划部门联系后，了解到上世纪80年代的民房临时建筑许可证是当时政府部门为解决知青回城、落实政策中的住房等问题发放的，因政策出台比较仓促，建房许可用的是民房临时建筑执照，这一批民房临时建筑执照跟其他临时建筑执照不同，没有批准期限。规划部门认为现在对于违法建筑的认定，主要是依据《城乡规划法》及建设、规划其他相关法律、法规和合法有效的规章规定作出的。本案中的民房临时建筑执照于1987年颁发，《城乡规划法》于1990年4月1日颁布，按照省、市的有关规定，《城乡规划法》施行前已建成的建筑物不属于违法建设。登记部门因此作出予以登记的决定，并且在办理不动产登记时取消了“临时”的标注。

4 启示

本案无疑是一个典型的不动产登记历史遗留问题。1987年的民房临时建筑许可证及1991年的房产证在当时都是符合法律规定的，但历经35年后，社会经济发展发生了巨大变化，登记的法律法规也出现了重大变化，导致现在的登记机构陷入登记困境。

对不动产登记历史遗留问题的处理应当合法合理。对于历史形成的没有明确法律依据情况，应当本着“尊重历史、实事求是”的原则妥善处理，综合考量当时的时代背景、政策因素，不宜直接套用现行规定搞“一刀切”，将不完全符合现行规定的情形一律不予登记，对政府公信力造成负面影响，不利于社会和谐稳定和经济发展。本案中的历史遗留问题得以顺利解决，可以总结三点经验：一是依法登记是首要原则。就本案而言，查找当年房产登记依据的法律规定、规章，对当时登记行为的合法性进行审查。在确定原登记行为的合法性前提下，再对现在的登记申请作出决定。尽管现行法律没有对于民房临时建筑许可的明确规定，但是可以参照现行的法律规定，甚至可以从法律颁布的时间点作为切入点。二是维护当事人的权利是解决历史遗留问题的目标和任务。在解决历史遗留问题的时候，要保证社会公共利益、人民群众的不动产合法权益不受损。对于不动产登记机构来说，必须切实把为人民群众解决问题的责任扛在肩上、落实在行动上。本案中，只要当事人的不动产权利不影响社会公共利益及他人合法权益，就应当予以保护。三是发挥部门联动作用。不动产登记是登记机构依法将不动产权利及相关事项记载于不动产登记簿的行为，而作为登记原因的合同、行政许可等登记机构是无权进行实质性审查的，如本案中的民房临时规划许可证是否有效，并不是由登记部门决定的，需由职能部门认定。因此，在解决不动产登记历史遗留问题过程中，登记机构应当与相关职能部门积极联动，共同探索解决方案。