商业大平层项目的内在逻辑

摘要：2020年杭州商业大平层市场兴起，2021年供求两端火热，2022年随整体楼市下行，商业大平层市场也进入一段“冷静期”。商业大平层市场面临着困境：供过于求，库存高企，如何去化成为一大难题。目前的商业大平层市场进入一段调整期，项目分化明显。在愈加严格的政策下，商业大平层整体市场是否能够“回春”，甚至迎来下一个风口？

关键词：商业地产;住房需求;市场信心

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）07-0066-05 收稿日期：2022-06-12

文章来源：本文由中指研究院供稿。

2020年杭州商业大平层市场兴起（本文中的商业大平层指面积在300平方米以上的商办性质项目），2021年供求两端火热，供应1818套，成交1105套，总成交金额达到170.9亿元。2022年随整体楼市下行，商业大平层市场也进入一段“冷静期”。以杭州市商办项目市场为例，1～6月杭州商业大平层共成交589套，同比下滑21%，供应多达1143套，是成交量的2倍左右。目前商业大平层市场面临着困境：供过于求，库存高企，如何去化成为一大难题。

1 市场走势

1.1 经历“兴起-火热-降温”，当前市场回落明显

2019年及更早，商业大平层在杭州市场并不算活跃，仅有零星项目在售，如钱塘公馆、迪凯金座、世华帝宝大厦等，每年市场总成交量最多也才100套出头。

两个相关政策的出台加速了商业大平层的发展。一个是2018年4月的“禁酒令”，明确规定“商服用地最小产权分割单元不小于300平方米”，小面积酒店式公寓自此被叫停，300平方米的商业大平层正式拉开市场帷幕;第二个则是2019年6月的土拍“双限”政策，大面积豪宅的溢价属性逐渐消失，迫于市场和成本压力，不限价的商业大平层逐渐成为开发商打造高端产品、获得可观利润的一大选择。

2020年，商业大平层供销两端均实现井喷式增长，成交662套，供应1442套，这一年也成为业界人士口中的“大平层元年”，购置商业大平层逐渐成为高端改善市场的趋势之一。2021年的杭州市市场全面火热，成交量创下1105套的新高，除核心板块之外，不少外围板块也开始有几十套左右的商业大平层入市，如桃源、新湾、临平新城等。

2022年随整体市场的下行，商业大平层市场也出现明显回落。1～6月总成交589套，去年同期成交量在750套左右，同比下滑21%;供应则达到了1143套，是成交量的2倍左右，供过于求，市场观望情绪明显，见图1。

1.2 市场分化明显，核心板块占据较大市场份额

从板块分布来看，1～6月成交主要集中在金融城板块，占到总量的36%左右;供应则分布在之江度假区、祥符、三塘等板块，均有超150套的商业大平层入市，见图2。

金融城板塊上半年表现亮眼，共成交210套商业大平层，占据较大的市场份额。板块内热销项目如滨江钱潮鸣翠、建杭·江与河、融信·江河盛会等月均成交稳定在7～10套左右，为板块贡献了不小的成交量。其次是新塘、祥符板块，得益于板块内热门项目的推出。如新塘的赞成国潮商务中心，祥符的建发·缦云、绿城吉祥里等。

部分非核心板块成交表现并不理想，如南部卧城、临平新城、义蓬、瓜沥镇等板块上半年仅成交1-3套。由此可见，在市场降温时，高净值客群更加倾向于选择城市核心板块。

2 市场格局

2.1 在售项目72个，仍以沿江分布为主要布局方向

从竞争格局来看，目前在售项目72个，主要集中在“拥江”板块，比如钱江新城、金融城、钱江世纪城、一桥南、之江转塘等，占有核心江景及城市资源仍是商业大平层的主要布局方向。其中，钱江世纪城、钱江新城、金融城三个板块作为当前商业大平层的供应主力，总计在售项目有23个，在售项目数量占到总量的3成以上。

此外，部分区位条件较好、地缘性客户较多的板块也有比较密集的商业大平层分布，如三塘（4个）、城东新城（3个）、未来科技城及蒋村（总计3个）等，见图3、表1。

2.2 库存高企，主要集中在钱江世纪城、金融城、之江度假区板块

从库存来看，目前全杭州的库存总量高达100万平方米，待售数量2799套，库存主要集中在钱江世纪城、金融城、之江度假区等板块。

库存风险相对可控的是金融城板块，尽管存量达到247套/8.4万平方米，但板块的去化能力也很强，月均成交量在35套左右，按半年成交量估算的去化周期约7个月，出清速度相对较快。钱江世纪城和之江度假区板块库存风险相对较高，商业大平层存量分别为248、238套，去化周期均超50个月，板块内部分项目去化存在困难。值得一提的是，钱江新城在售项目较多，但项目多为尾盘或少量加推，存量仅在24套左右。

3 项目表现

2022年商业大平层市场整体走势下行，但仍有一批项目在竞争激烈的市场中脱颖而出，取得亮眼的成绩。滨江钱潮鸣翠、建杭·江与河、赞成国潮商务中心1～6月成交套数位居前三，月均成交量在9套以上，去化速度保持较快水平，见表2。

依据市场表现，可以将热销项目大致分为三类，并总结出特征如下：

第一类项目占据核心区位或拥有稀缺城市资源，享受城市发展的红利，凭借天然优势即可在市场占据不小的份额。如金融城板块的滨江钱潮鸣翠、建杭·江与河、融信·江河盛会等。其中，滨江钱潮鸣翠、建杭·江与河因单价较高、成交量较大，成为上半年仅有的两个成交金额超13亿元的项目，表现亮眼。

第二类项目具有一定的地缘性特征，多数凭借独特的产品打造、开发商口碑形成竞争优势。比如祥符板块的建发·缦云和绿城吉祥里、西兴板块的滨江御滨府等。建发·缦云打造大平层市场上独树一帜的新中式产品，形成差异化竞争优势;绿城吉祥里则是城市更新项目，实现江南历史商业街区与大平层的结合。西兴板块能够吸引钱塘江南岸及萧山的改善客群，板块内的滨江御滨府月均去化速度达到3.7套/月，同板块的另一项目星耀中心早已售罄。

第三类项目多位于非核心板块，此类项目的一大吸引力便是与板块内新房的价差。如新塘、空港新城板块，新房精装限价分别为25600元/平方米、20500元/平方米，而板块内商业大平层单价在1～2万间，与住宅存在一定价差。总价在400～500万间，与市场主流的千万级大平层相比也有一定优势。再如，笕桥板块最新的新房限价升至42640元/平方米，板块内揽月臻翠府的商业大平层单价在2.6万/平方米左右，对于无房票的家庭来说有着不小的吸引力。

4 未来格局

4.1 预计年内潜在供应达3000套，项目质量良莠不齐

今年1～6月杭州市商业大平层的供应1143套，已超过去年供应的1/2，预计下半年商业大平层的入市节奏将加快。保守估计，待入市项目有12个，主要集中在上城区。预计未来在售及待售的商业大平层总数将达80个以上，年内潜在供应量将达3000套，同比增长65%，未来竞争的激烈程度可见一斑。

尽管商业大平层供应量较大，项目质量却良莠不齐。由开发商直接拿地进行开发的商业大平层项目较为“纯粹”，经过设计团队的精心设计与室内精装，能够获得较好的人居氛围。但也有不少写字楼改大平层的项目，整体格局较差，去化成为难题。

4.2 库存高压，或引发市场踩踏风险

當前，杭州市商业大平层的库存量达到2799套/100万平方米，预计需要29个月才能去化完毕。然而，并非所有项目都能受到市场青睐，月均成交量在5套以上的项目仅有6个，且一半集中在杭州城市“东扩”的金融城板块。市场上的大部分商业大平层面临去化难题，甚至个别项目开始采取降价优惠的方式促销，若难以去化的大平层“争先恐后”降价出售，可能会引发市场踩踏风险。

4.3 商服用地相关政策趋向严格，未来最小分割单元升至800平方米

从政策出台的方向来看，政府对“类住宅”产品不断进行规范，希望引导商服用地回归产业属性。2018年4月禁止小面积公寓，将商服用地的最小分割单元升至300平方米;2021年7月禁止沿街布置商墅;同年9月又明确叫停商业大平层通燃气的现象。

去年第三批集中供地中，商服用地最小分割单元升至800平方米，意味着未来300平方米商业大平层将在市场绝迹。从总价来看，800平方米产品的总价可能是目前大平层总价的2倍以上，这或将成为一个不小的置业门槛，未来800平方米产品的市场接受度还有待商榷，见表3。

5 结语

目前的商业大平层市场进入一段调整期，项目分化明显。在愈加严格的政策下，商业大平层整体市场是否能够“回春”，甚至迎来下一个风口？而800平方米的产品是回归产业属性，还是继续打造成商业大平层？未来有待市场的检验。