深圳新建公租房与东京圈UR管辖公租房的规划及发展对比研究

2022-04-14梁彩娟汤寿旎

华中建筑 2022年4期

梁彩娟汤寿旎

1 背景

2016年6月，国务院办公厅出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）文件，旨在指导我国租赁市场发展。2017年，党的十九大报告提出建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全全国房市。2018年国内一二线城市房市跌涨不定，房地产泡沫化等现象屡见不鲜。如何规划和管理房市，让人们住有所居，成为长久以来需要解决的问题。

作为我国高度发展的都市经济体，如今城市进入3.0时代，深圳房地产市场也开始走向都市圈、大湾区时代。深圳房价持续高涨是我国一二线大城市的普遍现象，直至2021年2月，深圳新房均价已达到66714元/m2，其中南山区最高为118898元/m²。而对于租房市场，深圳普通住宅租金基本维持在较低水平，目前平均租金仅为58.2元/m²。商品房价格居高不下，住房市场结构失调等导致房价与居民收入差距悬殊，应届大学生、青年职业人员以及普通劳动力群体住房问题得不到保障[1]。且在第一财经统计公布的28个一二线城市2016年人口增量排名中，深圳更是以4.65%的增长率，位列全国主要城市第一位。深圳公租房规划在我国一直处于引领地位，2020年深圳计划供应安居工程项目4万套，其中公共租赁住房约1.21万套。而2020年有超过5万大学毕业生前往深圳工作，加上深圳本地的其他中低收入群体，深圳公租房及其他的安居房建设数量还远远不够（图1）。

图1 深圳2020年安居房配租情况①

在这种人房不调的住房背景下，深圳市住房主管部门更是采取了通过全市公共租赁住房的供应调配等方案来解决此类中低收入群体的住房问题。

2 研究对象

基于深圳的公共租赁住房背景，结合国际经验，本文选取了日本东京都市圈地区作为对比，分析两地的房价和公共租赁住房租金等数据，归纳和总结深圳公共租赁住房变化规律与发展趋势。

由近几年深圳房价数据（图2）可知，2016年深圳房价经历了一次暴涨，比上一年上涨近20%；2018年深圳房价涨势也颇为明显。结合深圳房价变化曲线，本文决定选用深圳和东京圈2016年和2021年2月的住房数据进行研究，其中包括房价、小区平均租金以及公共租赁住房平均租金（下文简称“公租房平均租金”）。

图2 深圳近五年房价变化图②

3 数据统计与描述

3.1 城市规模

深圳位于广东省南部，香港北部，是一个国际大都市。全市总面积1997.47km2，建成区面积927.96km2，常住人口1343.88万人，比2018年末增加41.22万人，人口密度为6728人/km²。东京都市圈是日本三大都市圈之一，是以东京都为中心的巨型城市圈，包括东京都、埼玉县、神奈川县和千叶县，2016年总面积约13500km2，土地面积为4.1%，总人口 3783.29万，约占日本人口的27%，住宅户数占日本全国31%，人口密度为2803人/km²。而在2000年，东京人口密度为2470人/km²，深圳为3589人/ km²，两地区人口都具有吸引力，而东京圈城市规模近二十年发展较为稳定，深圳则一直是我国人口流入区。

3.2 房价与租金统计与概述

（1）深圳房价增速较快

由图3和表1可知，对于深圳各区而言，南山区、福田区、宝安区、罗湖区的房价一直以来都比较高，与其他地区差别较大，房价分区阶层十分明显。深圳整体房价分布不同于一般的城市圈层，其为去中心化的模式，高房价主要分布在靠近香港的福田和南山以及大湾沿岸，而龙华和光明等区的房价因交通不便、地址偏远而与前者相差甚远。在两个时间点上，2021年深圳房价涨了接近2016年的一倍，房价涨势依旧。

表1 深圳各区房价表（元/m²）②

图3 深圳各区房价图②[2]

（2）深圳公租房租金分布

通过对2016年和2020年深圳公租房租金等进行统计，分析得到这两年深圳房价和公租房的一些具体情况。

国内公租房的信息对外性较差，且没有统一的政府或者社会机构进行管理。深圳作为我国公共租赁住房发展触媒与先锋，依旧存在管理不足、租赁市场混乱等问题。通过网络搜索，我们从2016年的数据中选取了18套、从目前（2021）政府轮候的住房中选择了28套公租房作为本次深圳的数据研究对象。

图4～5显示，深圳公共租赁住房主要分布在龙华区、龙岗区、南山区、福田区、宝安区、盐田区等区，各区之间租金差别不大。深圳近五年来公租房租金非常稳定，但是福田区和南山区等高新技术区的租金出现部分高涨的情况，总体增值在5元/m²左右。

图4 2016年深圳公共租赁住房租金分布图[2]

深圳公租房租金主要受相关政府部门管理与制定，市场自由调控空间较小，因此近年来不会出现大涨大跌现象，这也导致了深圳公租房长期供应不足。

（3）东京圈公租房市场趋于稳定

日本公租房自2004年起由都市再生机构（UR）进行管理，其主要面对中低等收入家庭进行住宅租赁和出售。都市再生机构是由独立法人与政府补助金共同支持的社会住宅机构，其性质为特殊法人。

笔者对东京圈房价和公租房租金等数据与深圳进行对比研究，因此本文分别选取了东京圈2016年的28套住房和2021年的40套公租房来进行统计研究。考虑到房子本身对租金的影响，东京圈住房基本为近20年新建或者翻新。图6～7表示，自2016～2021年，东京圈的公租房租金基本不变，比较稳定。租金在城市空间分布上呈现为较强的圈层模式，由东京都向外围发散递减，中心化趋势明显。

图5 2021年深圳公共租赁住房租金分布图②

图6 2016年东京公共租赁住房租金分布图[2]

图7 2021年东京公共租赁住房租金分布图③

3.3 房价与租金比较

上文对深圳和东京圈的住房市场情况进行了多维度多角度的分析，了解了两者在公租房现状上的异同，也发现了其中的一些城市运行规律与机制，然而深圳与东京圈在城市发展进程上的先后关系使我们不能一概而论。因而本文继续将深圳与东京圈的住房信息进行以下分析与展示。

由图8柱状分析图可知，在纵向时间轴上，2016年—2021年深圳房价变化很大，小区平均租金和公租房租金基本不变。小区平均租金的稳定也反映了相比购房，深圳住房租赁市场发展空间还较大，这也是我国绝大多数一二线城市的住房租赁现状。东京圈房价和小区平均租金虽然也涨了，但在合理涨幅内，而公租房平均租金不增反降。近五年来，东京圈房市处于市场经济良好运行框架内，房地产泡沫化现象不明显。

图8 房价与租金比较图

表2 房价与租金纵横对比[2]，④～⑥

在横向对比上，2016年深圳和东京圈的平均房价都约为35000元/m2，而2021年深圳房价比东京圈的高了将近20000元/m2，达到66714元/m²。在租金方面，深圳的小区平均租金仅为东京的三分之一左右；深圳的公租房平均租金很低，只有东京的七分之一（2016年）和五分之一（2021年）。

最后对比两个地区的租售比发现，东京圈的租售比维持在1/200～1/300之间，属于国际标准范围。而深圳的租售比约为东京的三分之一，房地产市场经济泡沫大，房市炒作依旧存在，房产经济稳定性欠佳。

4 讨论与建议

本文通过比较深圳与东京圈之间的公共租赁住房规划的相关信息，利用纵横对比的手法对数据进行研究。最后得出以下结论。

①深圳房价较高公租房租金很低，东京圈房价较为稳定，公租房租金比深圳要高五六倍。房价在空间地域分布上，深圳呈现分区化，而东京圈中心化趋势依旧。房价的空间分布往往和城市的人口、经济以及交通等有关。深圳南山区、福田区等地是深圳特区发展起来的核心建设区，人口不断增加，住房紧张，房价势在必涨。而老旧城中村土地吸引力很低，土地利用饱和，难有新的发展空间。东京圈是日本重要的城市圈层，这种城市空间格局虽然辐射范围广，但核心区容易极化，公共租赁住房租金也呈现这种分布规律。

②深圳租售比下降。相比东京圈，深圳公共租赁住房租金很低且常年保持稳定，房价却越来越高，这就使得租售比连续下降。租售比是衡量一个区域房产运行是否良好的指标之一。2010年深圳租售比为1/600，2016年为1/586，而到了2021年已经达到1/1146，深圳租售比严重漂移使深圳租购结构十分不协调。笔者认为这与我国城市租赁住房设施不完善、环境质量不佳以及居住空间布局不合理等原因有关。

③深圳住房租赁市场管理不足。东京圈的住房租赁已经进入机构管理体系将近20年，由初期满足住房数量需求到现在主要以提高居住体验和住房质量为主。深圳住房租赁目前主要以政府政策调控为主，且没有完善的、一体化的和成熟的租赁平台。

深圳公共租赁住房近年来一直短缺，公共租赁住房与商品房以及其他性质住房之间的协调还有很长的路要走。而对于深圳公共租赁住房的规划建设，本文提出了以下建议。

①继续推进“租购并举”“补砖头”和“补人头”等住房制度[3]。将大城市买房的需求，逐步转化为“租房需求”，一方面缓解房价上涨，另一方面促进租赁市场的稳定发展，这对预防房地产泡沫化与金融危机有重要意义。

②改善公共租赁住房居住环境，提高居民生活幸福感。近五年，努力建设布局合理、设计科学、质量可靠、配套完善的公租房是各地住房保障工作的重点。公租房建设应该更加关注以人为本，秉持生态人居的理念，使城镇居民享有住房福利和保障。

③推行和完善机构化租赁。无论是政府还是民间企业组织，深圳的租赁管理体系应该体系化，提高服务质量和标准，为出租人和承租人提供高效优质的联系。在实际的操作过程中，深圳也可以借鉴日本设置介于政府部门和私人企业性质之间的公共住宅管理和建设的机构组织，实现公益与质量共赢[4]。

④住房租赁市场的良性发展需要健全的法律体系。在鼓励租赁市场独立和自由化同时，要对市场竞争进行规范化和约束，以推动整体房市的规范化[5]，体现示范效应。