老旧小区改造中公共服务设施的空间绩效优化设计——以上海市南丹邻里汇为例

■ 姚 栋 YAO Dong 秦志宇 QIN Zhiyu 郝明宇 HAO Mingyu 王 瑶 WANG Yao

0 引言

2020 年7 月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23 号），将改造内容分为基础类、完善类与提升类，明确指出改造或建设公共服务设施是提升类的主要工作，并提倡强化居民参与力度、完善小区长效管理机制，以提升包含社区综合服务、托幼、养老等公共服务水平[1]。

为响应国家政策与老旧小区居民意愿，上海市、区两级政府不断推动社区公共服务设施建设，特别是对于用地紧缺的老旧小区，提倡通过设施共享的方式补充居民需求[2]。以徐汇区为例，自2016 年开始建设综合型社区公共服务设施“邻里汇”，功能以养老、睦邻为主，旨在提供社区居民的共享空间、社区服务的载体阵地和社区共治的重要平台。目前，邻里汇已经覆盖全区所有街镇[3]，大部分都在老旧小区。通过对老旧小区邻里汇的后评估，发掘公共服务设施的优化设计以提升公共产品的空间绩效，已成为有价值的研究问题。

1 文献综述

在政策推动下，老旧小区改造中的公共服务设施建设已形成一批研究成果，但对改造设计的后评估研究仍较缺乏。

公共服务设施是当下老旧小区改造工作的研究热点与重要内容。基于Citespace 软件与CNKI 数据库，对建筑工程领域内有关老旧小区的研究型文献进行关键词突现分析，发现受国家政策推动，老旧小区改造、公共服务设施等关键词自2020 年后突现，处于当下研究热点（表1）。何振华[4]指出老旧小区密集的旧城区人口及就业密度高于城市平均水平，居民对公共服务的诉求更加多元，但在高密度建成环境中，可利用的空间资源不多，公共服务设施面临巨大挑战，通过既有建筑改造助力公共服务完善是一种有效方式。蔡云楠等[5]指出公共服务缺失是老旧小区面临的主要困境之一，无法适应社会、经济的快速发展，故将存量更新背景下的公共服务设施改造纳入老旧小区改造的主要内容。陈铭等[6]指出既有建筑改造是应对老旧小区公共服务设施供需矛盾的主要方式，提出以空间共享、利益共享为核心的发展路径。

表1 基于Citespace 的老旧小区研究关键词突现

诸多学者提出，老旧小区公共服务设施改造应采用集约高效、促进社区融合的设计策略。王雨村等[7]以苏州为例，指出社区配套设施存在供需错配、无法共享等问题，提出挖潜老旧小区空间、促进设施共享、改建代际互动公共空间等策略。姚栋[8]指出供需错配是目前社区养老遭遇邻避与经营困难的重要原因，提出融合全龄服务、建设公共空间、促进居民参与的社区复合养老设施新模式。司马蕾等[9]从设施功能设计、居民意见引导、服务对象拓展等方面提出我国社区综合养老设施遇到的困难与策略，指出不仅应做到以“小规模多功能”的形式“嵌入社区”，还要吸引全龄居民“融入社区”。

在当前的研究中，关于老旧小区公共服务设施用后评估和优化设计的研究极少，多以行为注记和问卷访谈为常用的研究方法，主客观结合的空间绩效也是适宜方法。李斌等[10]以3家养老设施为例，通过行为注记的方法进行空间结构、使用效率等内容的调查，探讨养老设施的设计策略。李小云[11]通过对社区老人发放问卷与深度访谈的方式，获取老人对活动空间、公共服务设施等的现状满意度与期待，从需求视角提出“原居安老”的老年友好社区规划策略。

在综合效果、效率、收益及相应的使用者调查、行为注记和运营者访谈方法后，姚栋等[12]提出空间绩效的后评估策略，开展社区复合养老设施的用后评估。基于空间绩效方法，专门针对老旧小区改造中的公共服务设施后评估研究仍待开展。

2 研究方法

本研究以老旧小区改造后的公共服务设施“南丹邻里汇”为空间绩效评估对象，从效果、效率和收益等3个维度开展空间绩效评价，并归纳优化设计建议。其中，效果，体现为居民对设施的主观满意度评价，通过问卷结合访谈获取；效率，体现为使用者行为频次与时空间特征，通过影像记录与行为注记获取；收益，体现为运营过程中的成本效益，通过对运营单位及政府管理者的深度访谈获取。效果、效率和收益的测评围绕设施内公共空间、邻里服务和社区养老等3类空间展开。

评估对象南丹邻里汇位于上海市中心城区，所在的南丹小区呈现典型的“三高两低”现象，即房屋密度高、人口密度高、平均年龄高、收入水平低、人均住房面积低。小区内公共设施和公共空间在改造前缺乏合理利用：一层办公楼已闲置多年；三层幼儿园因需求不足从未投入幼儿园使用，后改建为社区文化分中心。为改善现存环境问题、补充提升公共服务，南丹小区于2016—2018 年间实施了“美丽家园”环境综合整治，涉及拆除违建、住房修缮、配套增补等6 类工作。

南丹邻里汇改造是南丹小区综合整治中的重要部分，将社区文化分中心（A 楼）、闲置办公楼（B 楼）与两幢楼宇间的院落打包，改造成集公共空间、邻里服务和社区养老为一体的公共服务设施（图1）。公共空间含A 楼一层客厅、二层客厅，B 楼社区茶坊，以及室外广场；邻里服务分布在各功能用房中，含微剧场、社区教室、阅览室、中医保健室等；社区养老则设置在A 楼三层，含14 个托位的日间照料中心（简称“日托”）与20 张床位的社区养老院——长者照护之家（简称“长照”）。除疫情管控外，邻里汇在工作日8:30—17:00 完全开放，在休息日仅开放A楼的一层客厅、社区教室与公共厕所[13]。

图1 南丹邻里汇改造后平面图

邻里汇改造过程强调居民及各方社会资源的共同参与，实践新型社会治理。街道政府和设计方在改造前后联合组织了5 次大型公众参与活动，获取居民意见，提供更贴近需求的空间和服务，也化解了很多矛盾。邻里汇中的社区养老服务企业承担了整个设施的日常运营，居委会、社会组织和诸多居民社团组织了丰富的活动；大量居民报名志愿者，一起承担起维护邻里汇和小区的责任[14]。自2017年受委托设计开始，研究团队与社区建立了良好的信任关系并持续追踪，具备良好的研究基础。

3 主观效果

3.1 问卷调查

以调查主观满意度为目的，在南丹邻里汇15 min 辐射圈范围内共发放线上线下问卷1 600 份，回收有效问卷1 483 份。线上问卷通过居委会发放，共涵盖南丹居委、王家堂居委等29 个徐家汇街道辖区居委；对线上问卷进行严格质量控制，设置上海地区IP 限制，填写时长大于90 s 且填空区无乱码方可认为问卷有效。线下问卷则采用一对一访谈，并结合填写问卷的方法。经汇总，问卷信度表现良好，Cronbach.α 系数检测为0.8（图2）。

图2 受访者基本信息

针对南丹邻里汇的公共空间、邻里服务与社区养老等3 类功能服务空间，调研居民的使用偏好、满意度评价与需求展望。其中，使用偏好包括访问邻里汇的频次、时间和具体目的地；满意度评价首先对代表具体功能的照片作“赞”或“踩”的二选一评价，继而进行5 分量表评价并选择存在的问题；需求展望则询问对老旧小区综合型公共服务设施的支持程度及优劣势看法。

3.2 满意度评价

调研中，老、中、青3 个年龄群体对邻里汇的总体满意度都较高，且评价最高的均为公共空间（表2）。

表2 满意度评价

（1）3 个年龄群体都高度认可公共空间，但也存在明显的代际矛盾现象。在认可提供休憩场所和促进居民交往价值的同时，很多中青年受访者反映退休老人长时间占用社区客厅；也有很多老年受访者认为室外广场傍晚时段的散步、广场舞容易与儿童玩耍等活动冲突。为提升公共空间满意度，可能需要对时间和空间的边界做优化设计。

（2）3 个年龄群体关心的邻里服务各有差异，但都对开放时间存有微词。在认可集体活动、兴趣发展、便民医疗等多元服务的同时，青年受访者普遍认为邻里服务的开放时间太短，缺乏下班后的聚会空间，尤其是社区书房仅在工作日日间开放，仅方便老年人使用；很多中年受访者反映邻里服务过于依赖第三方组织，居民可申请使用的房间太少；多数老人则认为中医保健室开放时间太短，且每逢节假日不开放的规定不合理。鉴于开放时间受限于运营资源，引入居民自治也许是提升邻里服务的有效途径。

（3）3 个年龄群体对社区养老的态度不一致。在3 类功能服务空间中，中青年群体对社区养老的评价最低，很多受访者甚至不知道邻里汇有养老服务，从侧面解释了日托入托率低下的现象；另外，免费使用的邻里汇公共空间与邻里服务涵盖了收费日托的大部分功能，客观造成了日托在收入偏低的老旧小区不受欢迎。建议扩大社区养老服务宣传力度并削减收费的日托规模，提升社区养老满意度。

3.3 多元需求

根据调研，综合设置公共空间、邻里服务和社区养老的做法得到了普遍认可，但不同年龄群体对具体功能的需求呈现多元化特征。综合3 种服务的邻里汇在5 分制下获得4.8 分的好评，且有95%的受访者表示愿意作为志愿者参与运营管理。多数受访者认为综合设施一举多得，在小区内部解决养老、育幼等多种问题，可促进社区交往与邻里和睦；同时，对多代互动的安全问题、突发事件的责任承担问题等表示担忧（图3）。

图3 综合设施优劣调研

调查得到的多元需求为优化设施功能配置提供了方向（图4）。在公共空间中，3 类人群皆对社区客厅表现出较强的需求；另外，中年群体的兴趣社团对多功能厅的需求较大。在邻里服务中，中青年群体对普惠性幼儿园、早教中心、放学后托管班等育幼类服务需求极大；老年群体则期待便民理发与维修、测血糖血压等服务。在社区养老服务中，助餐、长照需求较大，而日托的需求相对较弱。因此，定期根据调研调整功能配置可有效提升满意度，促进设施可持续。

图4 多元需求调研

4 客观效率

4.1 效率表征

设施客观效率包含公共空间、邻里服务与社区养老3 类功能服务空间的行为频次与时空间分布特征。其中，社区养老空间包含长照和日托，前者封闭管理不方便调查，后者仅有4 位老人入托效率极低，因而未对社区养老空间开展行为注记。

选择相邻的工作日和休息日各1 d 作为调查日，将每日调查划分为6 个时间段，分别进行15 min 的行为注记。选取A 楼一层客厅、二层客厅与室外广场作为观察范围，每片区域在每个调查时间段内安置1 架相机和1 名观察者。相机被布置在合适位置以保证视角覆盖整片观察区域，完整记录15 min 内居民进出和活动的过程影像；观察者选择相对隐蔽且不会对区域内居民行为产生较大干扰的位置进行人为观察，在区域平面图上标记出居民停留活动的位置和行为类别，并凭借肉眼观察确定居民的所属年龄段（儿童、中青年和老年）。根据调研前期观察，行为类别主要分为交谈、独坐、阅读、娱乐、亲子和观看等。现场调研结束后，对各时段观察区域的年龄组成、经过人次、停留人次和居民去向等内容进行统计，总结设施公共空间与邻里服务用房使用的时空间特征。

4.2 公共空间行为

无论工作日与休息日，老年群体都是公共空间的主要使用者（图5）。

图5 公共空间行为观测结果

一层客厅在工作日和休息日都以老年人为主要使用者，较多老年人喜欢聚集在沙发区交谈和休息，桌椅区下棋等活动较易吸引人驻足围观；另外在休息日，一些中青年和儿童会在入口区域短暂停留。二层客厅仍以老年人为主，但停留人次较一层少，居民进入此区域后一般直接前往邻里服务用房；儿童则主要由老人领着短时间停留。

室外公共空间承载了全天候、全龄化的活动，为设施注入持续活力。室外广场在工作日和休息日的老年人停留人次均低于室内空间。室外广场、树荫和雨棚下的座椅为休息和交往提供便利，也为亲子等各种活动提供了空间。广场也孵化了一批自发组织的集体活动，如：广场舞爱好者每晚在B 楼雨棚灯光下跳舞；种植爱好者在场地西侧树池每天为蔬菜、绿植浇水等。居民的自发使用丰富了设施场景，提高了老旧小区有限空间的使用效率。

4.3 邻里服务使用效率

由于过度依赖于第三方组织，社区邻里服务用房使用效率普遍较低（图6）。无论是工作日还是休息日，一层微剧场和社区教室除组织活动时的瞬间人流，其余时间几乎无人进出；健身房的使用人次在休息日明显高于工作日，且主要使用者为年轻人。二层的社区书房、中医保健室只有老年居民进出；亲子活动室则因设施储藏空间不足被用作封闭储藏间。

图6 邻里服务行为观测结果

为此，街道和运营方通过与居民协商制定分时使用的计划表，以灵活满足全年龄多元化的居民需求；而一层社区教室等高集成化用房的分时使用和多功能配置，也为优化邻里服务使用效率提供了可能。在工作日，利用社区教室为编织、舞蹈、合唱等居民团体活动提供可以共享的空间；周末则利用镜面、厨房设施和可拼接桌椅等配置，使有限的空间容量承载了舞蹈、烘焙课程等活动。但社区教室仍面临储藏空间不足的问题，不可折叠的桌椅与狭小的储藏室给舞蹈、瑜伽等需要较大空间的活动带来不便。显然，增加储藏空间可进一步优化邻里服务空间的使用效率。

5 成本收益

5.1 成本收益分析

成本收益是设施可持续性评估的重要内容。老旧小区公共服务设施当前多采用公建民营的模式，即政府出资委托第三方运营，第三方再根据需求分包部分服务。作为政府公益项目，设施多处于成本大于收益的状态。政府的成本是购买服务，收益是完善辖区公共服务体系，提升社会效益，促进社区自治；而一般由政府投入的设施改造装修是沉没的投资成本，不在本研究范围内。对于运营企业而言，人力成本和公共事业费是主要成本；设施收益除床位和托位费用，还有为连锁经营的养老院引流的蓄水池效应，也能提升企业形象。通过与街道和居委会负责人、南丹邻里汇运营商的访谈，获取该小区的设施成本收益情况与建议。

5.2 社区养老的降本增效

调查显示，在有邻里汇的社区中，老年人对日间照料中心往往缺乏兴趣。因此，削减日托规模，提升公共空间建设，可促进降本增效。

小区内养老设施的失配与亏损现象值得关注。运营企业负责南丹邻里汇整体物业管理服务，其主要收益来自于三层的长照和日托服务收入。300 m2的长照共设20 个床位，配备3 位护理员；调查期间，有15 位老人入住，每人收费5 000 元/月。170 m2的日托共14 个托位，配备1位护理员；调查期间，仅4 位（非南丹小区）居民入托，每人收费300元/月，收入远低于人力成本，处于持续亏损状态。

此外，公共空间内的老人很多，他们在社区客厅中休憩交谈，在社区茶坊中看电视并享用低廉的助餐服务，在室外广场晒太阳。由于老旧小区环境拥挤，居民多属于低收入群体，邻里汇的免费服务恰好满足了社区老人日常交往与排解孤独的需求，健康情况较差的自理老人也可受到其他参与者的监督与帮助。

对于此类养老功能与睦邻功能合设的综合设施，可通过削减日托规模、从长照中灵活调用护理员，来优化空间及人力成本；与此同时，应注重公共空间的适老化建设，扩大受益群体和社会效益。

5.3 邻里服务效益优化

功能单一且依赖活动组织的邻里服务用房闲置率较高，造成成本浪费。可通过空间功能高集成化并配备充分的储藏空间，鼓励居民自组织，以促进邻里服务的效益优化。

除多功能厅与社区教室外，南丹邻里汇的邻里服务均为单一功能用房，占据近800 m2的场地，使用效率低下，造成浪费。因此，以配备充足储藏空间的高集成化多功能用房代替单一功能用房，可有效减少空间与人力成本，值得在老旧小区公共服务设施改造中推广。

邻里服务活动目前依赖运营商和第三方组织。从与运营商的访谈中了解到，有两类活动值得推广：①引入周边信誉良好的企事业，经由街道审批后，在邻里汇的场所内举办活动或讲座；②居民兴趣社团自发申请场地，如淮剧社、合唱班等。在上述两种方式中，运营商只需负责场地管理与安全维护，而无额外成本产生；同时，拉近了设施与居民及周边资源的距离，有效践行“共建共治共享”的治理理念。

6 优化策略

6.1 满足自治的管理边界

研究发现，无论是日常交流还是团体活动，居民的自发参与都为设施带来了持续活力；而人流量的增多和代际交流也对安全管理提出了高要求。因此，公共空间设计在促进居民自治时，应满足安全管理的边界。建议设置递进式的安全管理模式，如形成室外公共空间、室内公共空间、邻里服务用房、社区养老服务等由开放至封闭的管理层级，并依据开放程度及居民需求设置不同的开放时间。公共空间还需设置吸引中青年的功能，以创建全龄友好环境。引导居民自发参与，使公共空间形成满足自治的管理边界，不仅有利于提升安全性和便利性，也可拓展服务居民，促进社区融合。

6.2 高集成化和充分储藏空间

老旧小区公共服务设施多由社区闲置建筑改造而成，普遍存在空间局促、储藏空间不足等问题，且使用人群单一、效率低下。建议采取高集成化的设计策略，设置满足多种用途的多功能室与满足多元使用的大面积储藏间。高集成化的邻里服务用房不仅可提升设施使用效率，还可降低设施的总面积要求，适用于更多的老旧小区。除此之外，应鼓励居民团体自主申请使用高集成化用房，以有效降低运营商组织活动的成本。

6.3 重助餐、保长照、轻日托

研究发现，社区日间照料中心的入托老人较少，而邻里汇公共空间内的老人较多。相比于冷清的收费日托，老人更愿意使用热闹的免费公共空间，日托也因此持续亏损。据调查，助餐、长照为社区养老服务中需求最强烈的内容。建议响应实际需求，注重公共空间的适老化建设与舒适度提升，采取“重助餐、保长照、轻日托”的社区养老运营策略。适配需求和服务，让助餐福利惠及更多社区老人，由公共空间承担大部分日托功能，长照则提供给需24 h 看护的介护老人。由此,可有效优化社区养老的人力及空间成本。

7 结语

综上所述，通过对老旧小区公共服务设施南丹邻里汇的后评估，从效果、效率、收益3 个维度对公共空间、邻里服务和社区养老开展空间绩效测评，获取实际利用情况并得出优化设计与管理策略。本研究仍有诸多不足之处，包括单一设施调查的代表性不足，效果调查中受访老人比例偏低，效率调查中实态观察时间范围数量有限和方法陈旧，以及收益调查不够深入等。希望未来可以结合更多设施、更高效的方法与更深入的访谈，为老旧小区公共服务设施的空间绩效优化提供更深入和具体的研究成果。