我国房地产财务管理与税务风险识别分析

杨秋霞

摘要：目前，随着我国城市现代化建设的快速发展，房地产行业迅猛发展，成为国家经济支柱型产业之一，关乎到很多人的生活与居住问题，受到国家及社会广泛关注。房地产行业发展过程中机遇与风险并存，企业要想获得良好、快速发展，在竞争激烈的市场环境下立足，就必须对财务管理与税务风险进行准确识别，并采取有效措施进行应对，提高整体管理水平，确保企业健康、可持续发展。

关键词：房地产;财务管理风险;税务风险;措施

房地产行业是一个传统行业，同时也是一个不断发展与进步的行业，随着人们生活水平的不断提高，对于房屋质量、居住舒适度、环境质量等方面的要求越来越多，对房地产企业的发展与经营策略提出了更多的要求。房地产企业在经营过程中，面临的财务管理与税务风险多种多样，制约着企业的健康发展，所以必须实现风险的预测和应急处理，以此将风险降到最低，掌握在可控范围内，确保企业稳定发展。

一、房地产财务管理风险

（一）资金筹措风险

房地产财务管理风险类型很多，原因具有多样性，其中主要的风险类型之一是资金筹措风险，这种风险的出现与房地产企业资产负债的实际情况有直接关系。一般情况下，房地产企业在资金筹措时，都会选择长借短用的方式，比较容易发生财务管理风险。另外，房地产企业的经营状态多数时间处在一个高资产负债率情况下，影响了企业多种经营活动的开展，使得部分综合实力较弱的房地产企业，长期承受高额负债，需要按月支付高额的贷款利息，经营业务开展不畅或者回款较慢的话，就会面临破产，同时会导致企业信誉下降，使得后续的经营业务难以开展，形成恶性循环。

（二）投资风险

房地产企业财务管理风险中另外一个重要风险，就是投资风险，这个风险的产生主要以企业经营决策不当有关。房地产企业在进行投资的过程中，其根本目的是获得丰厚的经济收益，同时提高企业自身的整体实力。企业在进行投资前需要准确分析现有的资金水平和人才储备情况，保证投资的可行性。部分企业投资时没有考虑到这些问题，对自身资金水平和综合实力的评估虚高，企业没有根据当前行业发展实际制定投资方向，就会在投资过程中产生较高的成本，与最终的收益不相符，或者低于预期收益，就会造成投资风险，入不敷出。

（三）经营风险

房地产企业在经营业务的过程中也会遇到一些风险，属于经营风险，对企业正常的财务管理和经营造成影响。例如房地产企业在获得土地时，在进行土地开发利用的过程中要进行科学的计划，全方位考察施工现场，对施工材料、设备、人员等进行全面落实，满足施工要求。如果企业在施工中因为资金不足耽误材料供应，或者因为环保要求，施工停产，就会造成施工进度受阻，面临业主投诉，影响企业信誉，同时需要支付一定违约金，造成经营成本增加，消耗更多的资源。

（四）资金回收风险

现在房地产市场的竞争很激烈，财务风险指数升高，企业在经营活动中经常遇到材料供应不及时，施工不规范，手续更改或者不全等问题，导致停工。停工意味着房屋无法按时交工并进行销售，前期投入的资金就无法及时回收，不能按时偿还银行贷款，风险影响巨大。房地产企业在资金回收环节会面临一定的风险，例如将结算获得的资金转换为货币资金时，资金回收的环节容易受到外界多种因素的干扰，例如房屋销售量少、开放停止套牢资金等，造成资金回收困难或者时间延长，房地产企业就需要承担资金压力。

二、房地产税务风险

（一）超限列支预提费用

房地产企业具有资金高度密集性特点，在开展税务工作时需要依靠我国现行的税收政策规定进行相关费用的预提，从而使得房地产企业的税收支出得以降低，提高房地产企业资金的使用效率。在此条件下，很多企业为了可以进一步降低税收支出，会采用违规列支预提费用的方式，即超限列支预提费用，是房地产行业的一个“通病”。例如房地产企业在工程项目竣工以后，将一部分没有获得发票的应付工程款进行了预提操作，包括土地征用费、拆迁补偿款、建筑安全费等，违反了我国现行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，属于超限列支预提费用问题。

（二）违规扣除利息支出

房地产企业在开发住房项目的时候，前提需要投入巨额资金，企业资金存量和使用情况在很大程度上決定了企业的发展状况，影响巨大。一般情况，房地产企业所用的流动资金除了自由资产变现和出售商品房获利以外，大部分资金来源于银行贷款，在银行审批较严格，或者放款较慢的时候，房地产企业在资金需求比较急的时候，就会向银行以外的金融机构或者非金融机构进行融资，支付高额利息。企业在税务管理中可能存在企业所得税前违规扣除利息的行为，或者将无偿使用的资金变为借款，扣除一部分利息，引发税务风险有些大型房地产企业会采用“集团公司统一融资，所属企业申请使用”的资金管理模式，存在对该模式是否属于统借统还业务的判断，继而相应涉及增值税、企业所得税、土地增值税风险。

（三）收入确认时点滞后

我国现行的会计法和税务法在对房地产企业所得税的收入确认中具有明显的区别，其中会计法中将房地产的法定所有权转移给买方规定为房地产企业收入确认，所有权的风险集中在报酬转移的前提上。而部分税收法对房地产企业收入的确定则以销售方式的不同进行，使得税务管理工作与会计出现一些差别。房地产企业的确认时间点经常滞后，引发税务风险。

（四）合法有效凭证缺失

房地产企业的开发工作需要获得多种有效证件，包括获取土地、融资、施工、规划设计、房屋预售许可和项目清算等。不同的环节都必须取得相应的合法有效凭证，才能进行后续的开发工作，并且直接决定了房地产企业的成本费用和支出。部分房地产企业交易量不同，对象规模差异较大，存在合法有效凭证缺失问题，引发较大税务风险。

三、房地产财务管理风险防控措施

（一）加强成本管理

房地产财务管理风险的主要防控措施是加强成本管理，要加强开发商、用户和房地产企业之间的有效交流，将整体利益作为主体，结合行业发展实际对科学的房地产成本管理制度进行完善与优化，为后续工作开展奠定基础。例如构建科学的成本管理体系，分析工作中的难点与重点，全方位考察管理环节，准确计算各个环节所用资金情况，严格把控，及时发现并解决问题。

（二）扩宽融资渠道

房地产企业财务管理的核心在于资金有效利用，支出和回收要协调，以此获得一个良好的发展环境。首先，房地产企业需要在政府支持下加快预售房款的回收，及时获得预售房许可证，加快施工进度，尽快开始预售房屋，回收款项。其次，企业可以对股权进行投资扩大，获得更多的资金来源，争取得到更多的银行贷款，降低资金借贷利率，减少资金支出。

（三）强化人员培训

房地产企业要对财务管理人员进行强化培训，提高财务管理人员的综合素质。首先，要对财务管理人员进行财务管理风险培训，提高对风险管理的认识与关注，提高管理质量。其次，要定期组织人员进行财务管理风险识别培训，对常见的财务管理风险事件进行总结，并结合实例进行分析和讨论，发现自己工作中遇到的问题和不足，及时更正。最后，要将理论知识与实践操作有机融合起来，提供宽广的学习平台，对人员职业操守和业务水平进行培训，完善财务管理流程与体系机制。

（四）完善预算管理

房地产企业的财务管理风险防范需要结合整体行业的发展状况，建立一个符合当前发展趋势的预算体系，因为房地产企业的开发周期一般比较长，资金需求量大，如果预算管理体系不健全，或者管理风险意识不足，就会在操作中出现资金流向不明，或者资金浪费，对整个开发工作造成一定影响。所以需要科学计算项目运行各个环节的资金需求量，以此为基础优化资金筹集方式，优化资源配置。

四、房地产税务风险建议

房地产税务风险的防控建议主要针对具体问题，第一，房地产企业要对现行税收政策进行全面了解，不能突破税法规定的列举范围，要对可以预提的费用进行明确，将出包工程、配套设施、物业完善费用等计算后，不可以预提的费用不能随机增加。第二，要保证房地产利息的收入与支出真实性，特别是贷款费率超过同期银行贷款利率时，要对是否需要调增企业所得税进行明确，以此将融通的资金经济效益彻底发挥出来。第三，房地产企业开发项目种类比较多，并且开发周期长，销售方式也多种多样，因此需要对产品开发的界定进行明确，并且将已投入使用或者取得初始产权证明的项目视为已完工，计入计税成本。同时对不同销售方式下的纳税义务发生时间进行准确区分，视情况进行所得税的收入确认时点。第四，房地产企业需要加强对合法有效凭证的管理，在购买原材料、接受服务时及时向收款方索要发票，同时要对不符合规定的发票类型进行了解，及时剔除，严格审核入账时的发票，避免出现有效凭证缺失问题。还需要对所持发票的真伪、合法性等进行查验，防止一些应当知道却不知道的情况出现，影响到企业自身的税务管理问题。

五、结语

总之，房地产财务管理及税务风险是制约企业发展的关键所在，要求企业在日常经营活动中，从自身发展现状出发，结合现有的法律条款和行业准则，对常见的风险问题进行汇总，并分析风险的类型和原因，利用现有的资源和人员进行风险防范，制定相应的管理制度，优化管理方式，从而获得较高的管理效率与质量，推动企业发展。

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（作者单位：天津住宅建设发展集团有限公司）

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