基于市场经济下建筑与房地产市场开发策略研究

张先智

摘 要：中国的建筑业在自改革开放至今，已经向市场发展模式转化。转化为市场经济后，各城市房地产业发展迅速，模式又各不相同。但在建筑与房地产市场开发当中出现一些问题，鉴于此，文章对市场经济下建筑与房地产市场开发策略开展了一系列的论述和探讨，提出了建筑与房地产两者之间的内在联系，从四个方面指出了市场经济下建筑与房地产市场面临的挑战，根据存在的问题提出了解决市场经济下房地产市场开发的策略，根据现阶段房地产市场的发展现状提出了市场经济下房地产市场开发方向，旨在为推动市场经济下房地产市场的可持续和稳健发展提出理论的参考依据。

关键词：市场经济;建筑业发展;房地产市场开发;供求关系

中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）04-0068-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.04.068

1 建筑与房地产两者的关系

建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。建筑行业是围绕建筑的设计、施工、装修、管理而开展的行业，包括建筑业本身及与之相关的装潢、装修等，属于第二产业。房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。房地产业包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。由于房地产业中的房产建设是由建筑业来完成的，所以建筑业和房地产业有着一种相互依存的关系，它们是相互邻近的行业（为便于理解，下文中将建筑与房地产市场开发统称为房地产市场开发）。

2 市场经济下建筑与房地产市场面临的挑战

2.1 土地价格增长迅速

改革开放之后，土地作为一种商品引起了人们的广泛关注，究其原因有两点：第一，作为房地产开发商而言，可以从土地中找到发展房地产以及获取利益的有效途径;第二，作为土地所有者而言，土地资源可以为其带来丰厚的效益。而伴随着国家城市化进程的不断加快，城市化的建设推动了土地价格的增长，房地产开发成为城市化建设的重要发展方向，因此土地价格增长非常迅速，土地价格增长直接增加了房地产企业的开发成本，从而加注于房价之上，给购房者带来了巨大的购房压力。

2.2 开发企业缺乏对市场供求关系的正确认识

随着房地产业的迅速发展，以及房地产业的较高收益，越来越多的房地产商向土地开发进军，以此来获取更丰厚的收益。随着城市化进程的加快，住房需求量也随着增加，因此开发企业的盲目开发已经成了普遍现象。导致这种现象的原因是，开发企业没有提前对房地产市场的供求关系进行调研和了解，缺乏对消费者需求的认识，最终造成了市场供求关系的不平衡。

2.3 房地产市场融资困难

在房地产行业经济利益的驱动下，大多数以房地产为主要核心产业的房企，采取各种营销策略进行资金回笼，并逐渐向其他行业或领域进行拓展。当前，由于政府采取各种限购措施、投放市场的土地价格居高不下，进一步压缩了房地产行业的经济利益，行业整体利益呈现下滑的趋势。而在此种发展态势之下，银行方面会最大化地规避金融投资风险，而对房地产业的资金投资以及相应的融资进行限制，因此这对房地产市场的良性发展产生了不利的影响。

2.4 房地产行业自身因素限制

近些年来，随着经济的发展和社会进步，房地产企业在开发经营过程中，过分追求经济效益的增长，产品开发出现严重的同质化现象。同时，部分房地产企业在高速发展的新常态环境中，过分依赖于其他行业的投资，缺乏科技创新类资金投入，企业的组织管理和科学性规划等方面也存在严重不足。为了追逐高收益，很难将重点放在成本和资本的节约层面，也缺乏相应的生态环境保护意识，这将严重阻碍房地产行业的发展。

3 解决市场经济下房地产市场开发面临问题的策略

在市场经济不断发展的过程中，房地产市场开发中仍旧存在着这样那样的问题，无论是对于政府还是房地产企业自身而言，都应该积极地采取有针对性的策略和建议，解决房地产市场开发的问题，以推动房地产产业的协调和稳健发展。

3.1 政府積极对土地价格进行宏观调控

伴随着土地资源价格越来越高，房地产开发的成本也在无形提升，因此住房价格受到了非常严重的影响，同时也严重影响了民生的发展。鉴于此，政府应该积极地对土地价格进行调控，以不断发展民生。对于在土地买卖过程中出现的主观提价、不合理买卖等问题要进行严格的监督和控制，以使土地资源价格控制在合理的范围，为居民住房提供保障，这也是政府“以民为本”思想的重要体现。2021年2月下旬，自然资源部自然资源开发利用司召开了一次“在贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”的视频会议，会议指出，全国22城将实施“两集中，三批次”的模式供地，标志着我国土地供应进入计划经济时代，对稳房价、控房价有着积极的推动作用，对今后房地产业是一次重大改革。

3.2 正确认识房地产市场的供求关系

鉴于房地产市场中盲目效仿投资的现象非常严重，房地产开发企业在开发前要进行充分的调研，要清晰的认识和了解房地产市场的供求关系，要对消费者需求做足功课，以不断提高房地产企业的收益水平。开发建设前期的调研工作包含了解当地经济水平、消费者的需求、家庭人均收入等，对这些因素要有清晰的认识，以此来决定投资是否可行。科学的分析和定位市场需求，建立房地产企业投资项目经济效果评价相应体系，以最大限度地确保开发建设的可行性和科学性。

3.3 拓宽多种融资方式和渠道

拓宽融资方式和渠道，可以通过上市手段募集相应的资金，建立科学的管理机制，规范管理运营，积极做好上市准备，增强企业的实力。也可以通过建立房地产产业基金的方式募集资金，设计基金架构，引入外部的权益基金，寻求多方合作，从而可以有效地降低企业内部的资产负债率。另外，通过设立棚改基金、共有产权以及特色小镇基金，实现房地产项目对外融资与运作，同时房地产企业也可以加强与小额信贷、信托公司等有意向的公司合作，并且密切关注政府颁布的房地产政策，以便提升自身的经济效益。

3.4 不断强化创意、构思和品位的升级

伴随着市场竞争激烈程度的不断加深，企业在项目开发前的市场定位、销售策略等都是非常重要的，创意、构思以及品位是其中的卖点，根据市场调查数据显示得出，卖点独特的创意才能在众多的产品中脱颖而出。因此，在结合市场需求的前提下，要不断强化对产品的创意，如何让策划方案更具吸引力，如何抓住消费者的购买心理，是房地产企业更应该多加关注的。

4 市场经济下房地产市场开发方向

4.1 坚持走可持续化发展的建筑道路

社会和时代都在发展进步中，生态文明更应该引起重视。人们在进行生产生活以及环境改造的过程中，要始终坚持走可持续化发展的道路，以文明生态、和谐生态为出发点，按照国际标准进行相关设计。在建筑可持续化发展的过程中，更应该注重在环境、建筑、城市等的基本问题上，以循环经济为核心标准，充分考虑当下利益与长远利益、自身利益与社会利益、局部利益与全局利益等，合理科学的使用有限的资源，发挥资源的最大化价值。另外，要最大化地降低环境污染，减少资源的浪费，这样不仅是在保护生存的一片乐土，同时也是为后人留下赖以生存的环境资源。

4.2 坚持绿色建筑节能设计理念

在传统建筑设计的过程中，往往较为注重对房屋的内部装修，如在房屋内进行墙体的拆除、做造型凿墙等，对于一些豪华室内装修更是如此，这不仅浪费了大量的木材以及污染性高的材料，从资源环境方面而言，也是对资源环境的一种严重破坏，对人体的健康也会产生不利的影响。而基于低碳环保理念下的建筑装修，是要重视装饰的内容，在装饰上善于添加各种艺术装修手法，注重文化感的创造，以此来体现设计的实用性，以崇尚便捷、和谐为主体装修方式。同时，在建筑产品设计上，要以“节地、节能、节水、节材和环保”为重点，在每一个建筑空间的打造上，坚定不移地执行绿色的设计规划，严格执行遵循国家节能设计要求，充分利用自然通风、采光以及各种生态策略来降低能源损耗，保障建筑主体内外的物质能源系统能够进行良性、有效、科学的循环，在保证建筑品质的同时，尽量降低建筑的体形系数来减少能耗。此外，政府可出台相关激励政策，鼓励建筑企业采用装配式建筑方式建设，引导建筑企业向建筑工业式建设模式转型。

4.3 全面经济转型，告别房地产依赖症

房屋从来都是用来住的，而不是用来刺激经济的，所以要清晰的确立房地产、经济增长、消费等之间的关系，并形成良性的循环，向推动开发投资增长模式方面进行变革。最近几年，国家也在致力于进行全局的经济转型，打造消费增长的全新方式，如基础设施弥补短板、减税、提高收入、刺激夜间消费、农村消费等，逐渐在务实消费的动力;另外以建筑安装以及对存量的改造复兴为载体的实体投资内容，成为了开发投资的动力方向;在存量流转时代下，房产税、土地增值税等都将为地方政府提供新财源。总而言之，国家逐步在进行全面的经济转型，将彻底告别房地产依赖症。

4.4 加强对房地产行业的管控和监督

在房地产发展的过程中，与诸多因素的关系十分紧密，如城镇化进程、地方财政、投资等，在坚持“房屋是用来住的”政策前提下，确保政策能够连续和稳定，因此要建立长效的房地产机制，以此来稳定房地产市场，使房地产市场能够健康、持续、稳定的发展。房地产经济的可持续发展，更需要政府相关部门的支持和引导，为房地产行业的发展创设有效路径，并要强化对其的监督管理，使其能够在围绕市场经济发展方向的前提基础上，更加和谐和良性的发展。以下从五个方面提出了如何加强对房地产行业的管控和监督：其一，在用地分类上要建立相应的调控制度，针对不同性质的用地要制定相应的政策，切忌以偏概全;其二，要积极探索并实行多元化的供地开发机制，对于企事业单位的自有土地，可以在符合一定标准的基础上申请政策性住房的建设，对于国有建设用地要在相关政策允许的条件下，进行转让并开发为住房;其三，对用地的结构要进行相应调整，对于一线二线大城市过大的房价上涨压力，要对土地结构进行调整，以适当增加供应;而对于小城镇而言，为了降低库存，可减少住宅用地的供应，以不断提高土地的利用率;其四，不断完善和健全住房租赁市场相关制度，积极发展住房租赁市场，要有针对性的发展共有产权住房，将租赁住房与共产权住房的比例调整在合理的范围之内;其五，积极引导市场主体的多元化发展，以优惠的政策来吸引房屋租赁企业的加入，同时鼓励和支持国有企业做大住房租赁相关业务，以确保多元化租赁市场的发展。

4.5 制定激励政策，引导房地产经济转型

在房地产经济发展中，要始终以市场经济的发展为根本导向，以此来推动房地产经济的发展。目前我国市场经济的发展始终秉承低碳环保、绿色经济的发展，坚持可持续化发展的理念，所以就要求各行各业的发展必须要以此为导向，共同推动经济社会的发展步伐。在房地产经济发展中进行经济转型是必然，要向着绿色环保、绿色经济、低碳智能的发展进行转型，在建筑的过程中，要将其中的关键内容作为根本出发点，使绿色建筑发展融入工程项目中，同时政府相关部门也要制定相应的激励政策，不断鼓励和引导房地产企业与绿色建筑事业同向发展，从而实现房地产经济的转型升级。在激励政策制定的过程中，要不断优化完善房地产经济的结构形式，以此激励机制来吸引更多的开发商。而对以绿色环保和低碳为发展战略的房地产建筑企业，给予一定的利率优惠;另外，从消费者层面而言，政府相关部门要加强对绿色住宅的宣传力度，以使消费者建立低碳、绿色的住房购买意识，确保房地产经济与市场经济的协调和稳定发展。

4.6 着力构建新型智慧城市

伴随着社会和经济的飞速发展，新型智慧城市的建立，是转变城市发展模式的重要手段之一，同时也是促进经济高质高效发展的重要基础。因此，在市场经济发展的过程中，构建新型智慧城市以推动经济的高速发展成为今后发展的有效方式。在构建新型智慧城市的过程中，要始终以人为根本出发点，时刻坚持新发展理念，充分结合信息技术的先进优势，加大对数字经济产业的利用，对传统产业进行不断升级和革新，提高城市的公共服务水平，以提升社会大众的幸福指数为目标。如何构建新型智慧城市可以分为以下四点：其一，新型智慧城市离不开智慧建筑，而智慧建筑的建设发展，与现代化信息技术、智能技术、大数据技术等高新技术紧密相连，如何将高科技技术应用到智慧建筑中，使建筑智能化、人性化、科学化、时代化，对创建智慧城市起着重要的推动作用，在智能建筑建设中，利用信息技术的优势，并进行不断的创造设计，以实现建筑设计上的突破，将建筑赋予全新的形式，以此为基础进行可持续发展，为市场经济的发展注入新鲜的血液;其二，加强基础设施的建设，在以信息技术为基础的前提下，要做到不断引导和示范，在原有基础设施的基础上实现高效、快捷、安全的新型信息基础设施，提升城市公共基础设施的服务水平;其三，发挥政府的引导和扶持作用，将城市间的产业进行比较，并对产业连接进行重新整合，从而形成具有特色的智慧产业，推动新型智慧城市的发展和建设;其四，不断探索和规范投融资机制，探索多种渠道多种形式，引导更多的社会力量等资本加入新型智慧城市的建设中，以促进新型智慧城市的发展。

5 结论

在市场经济条件下，建筑市场与房地产市场开发的合作是市场化的结果，两者都在不断地摸索中相互配合和促進，寻求合理又行之有效的方法。文章中以现阶段市场经济下建筑与房地产市场开发中存在的问题为开篇，从多个方面阐述了建筑与房地产市场开发的相关策略方法，旨在为促进建筑业与房地产业的健康发展，实现建筑与房地产市场开发的价值最大化。

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