楼市变了

何小民

进入2022，楼市似乎开启了宽松的模式。

1月下旬，央行两次降息，其中，在第二次，将事关房贷的五年期LPR下调5个基点，市场一片欢呼。随后，“两集中红线”迎来放松，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，缓解了银行贷款额度紧张。

2月中旬，两成首付在非限购的三四线城市蔓延，各地小心翼翼地拿捏着“因城施策”的尺度。

3月1日，省会城市郑州发布19条楼市新政，从放松限购，到取消认房又认贷款，再到重启货币化安置，将此轮因城施策的调控运用到极致。

事实上，从局部非限购三四线城市的两成首付，到中部省会郑州系统全方位的放松限购，这一趋势的变化，此轮各地放松楼市的趋势变化，本身就具有极强的信号意义。

接下来，其他二三线城市是否会跟随郑州的步伐，关系到“小阳春”在多大程度和范围内实现，也考验着各地对因城施策灵活度的理解和把控。

去年，楼市调控层层加码，特别是“三道红线”“两集中”政策的实施，利率上调、严查首付资金等，导致去年下半年，不少地方的楼市进入冰点，出现房价和成交量双双下跌的现象。

去年年底以来，融资端的调控政策开始纠偏，房贷利率开始回调，且有一定效果。据贝壳研究院统计，2月监测的103个重点城市中，有87个房贷利率环比下调，较上月增加28个，且无利率提高的城市。

但此时楼市分化愈演愈烈，三四线城市楼市需求已经在走弱，信心不足，很难靠市场的力量走出下跌趋势。因城施策的背景下，地方政府就有了出手救市的动机。

最先出手的是山东菏泽，这座2019年就第一个吃放松“限售”政策螃蟹的城市，这次又率先将两成首付带回市场。

菏泽市为20%的首付比例限定了条件，即此次首付比例的下调针对的是“无房无贷”购房者。

随后，菏泽的下调首付比例的做法迅速被复制，河南驻马店、江西贛州、广西南宁、重庆等地，都开始出现两成首付的情况。

据中指研究院不完全统计，2021年12月至今，中国已有40多个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面对房地产市场进行调控。

值得一提的是，对于两成首付现象，菏泽官方公开回应称，此次调整是属于银行的自主经营性行为，潜台词是，这是市场自发的经营行为，与政府调控无关。

但事实上，这些非限购城市实行20%的首付比例，也是符合政府调控政策要求的。根据央行、原银监会2016年发布的规定，在不实施“限购”措施的城市，居民首套房的首付比例原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房贷款最低首付比例不低于30%。

在这波首付比例调整中，最夸张的要属惠州和郴州，甚至出现了“零首付”“首付分期”。以郴州的首付分期为例，购房者甚至都不用去银行贷款，只需在半年或者一年内把首付付清就可以了。

郴州当地一位不愿具名的房产老板告诉记者，这其实是老套路了，这一波“首付分期”在郴州城东片区比较多，“开发商太需要钱了”。他感慨，现在开发商的购房策略越来越多，其实也恰恰说明现在他们面临很大的压力。

如果说惠州和郴州的“零首付”是将“首付比例”在非限购城市的放松发挥到极致，那么，郑州便是在限购的省会城市进行了一次系统全方位的松绑。

3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，提出“稳地价、稳房价、稳预期”19条措施；其中，最受市场关注的措施莫过于：变相放松限购，取消“认房又认贷”，重启棚改货币化安置。这三大利器的出台，将极大刺激刚需和改善性住房需求。

作为中部人口超千万的省会城市，郑州此次的3·1楼市新政，被业内称为全国首个二线城市系统全面放松楼市的范本，预计将引来一波蠢蠢欲动二线城市的效仿。

细看此波实行两成首付城市的经济发展，在过去一年，在同类三四线城市中，它们的表现并不差。

以菏泽为例，2021年，菏泽全市GDP达到3977亿元，同比增长8.8%，增幅居山东全省第三，同时，全市一般公共预算收入、社会消费品零售总额、规上工业增加值、全体居民人均收入等五项重要经济指标增幅，均位列全省第一。

但硬币的另一面是，菏泽的地方财政对于土地出让收入的依赖度在提升。统计数据显示，从2012—2015年到2017—2020年，菏泽市国有土地出让收入占广义财政收入的比例提升了30个百分点，且2017—2020年，该比例已达53%～64%，远超2020年的全国平均水平（31%）。

不巧的是，过去3年，在菏泽地方财政对土地出让收入依赖提升时，它的土地出让金反而出现了大幅下滑。2018—2021年，菏泽的土地成交金额缩减了近3/4。

对土地出让金的高依赖度，意味着菏泽市对楼市波动的忍受力较低。屋漏偏逢连夜雨，2021年6月以来，菏泽商品住宅销售额同比连续8个月下滑，在去年全国315个城市中，菏泽的二手房跌幅也排在尾部。

菏泽的状况就是三四线城市楼市的缩影。在楼市分化的大背景下，人口、购房需求向一线城市或省会集中，而对土地出让收入依赖度高的三线城市，不可避免地会遭遇购房需求不足、房价下行，政府便只能出手救市。

按理说，作为人口超千万、GDP规模超万亿的中部大省会城市，郑州楼市应该不会太差，但在2月15日，郑州代市长何雄坦言：“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难。”

一个不容忽视的背景是，去年，郑州经济遭受暴雨和疫情的双重冲击，GDP增速仅4.7%，低于全国平均值。并且，去年郑州也成了GDP前20里一般公共预算收入唯一下滑的城市。

经济的基本面固然会影响楼市，但将时间拉长，疫情和暴雨的冲击似乎是短期的。因为，从此轮“房住不炒”的楼市调控开始，郑州楼市就已经进入长期低迷的状态，根源是居民购买力不强，需求不足。

这种情况下，过去几年，郑州楼市的情况是，一边是商品住宅成交面积不断下滑，一边是出让土地成交规划建筑面积攀升，这意味着，楼市库存不可避免地会增加。

克而瑞数据显示，截至去年12月，郑州商品住宅去化周期已超过21个月。另有数据显示，郑州楼市的潜在库存高达1亿平米，不难看出，郑州代市长口中的“小困难”集中体现在，库存压力大，而此次郑州发布的19条楼市新政，从放开限购、限售、推行购房补贴和重启货币化安置等全方位放松楼市，其根本目的就是刺激需求，加速去库存。

但去年下半年以来，伴随着疫情和楼市调控收紧，全国大部分城市房价都开始下行，购房者观望情绪较浓，加上购房者“买涨不买跌”的心理根深蒂固，面对政府如此热情地下场营销，购房者何时会出手，仍需要时间来观察。

无论是菏泽等40个城市下调首付至20%，还是郑州系统全方位放松的楼市新政，都没有被叫停，或许印证了“因城施策”调控政策的灵活性。

梳理中央经济工作会议对今年楼市发展的定调，主要有两个方面：“满足购房者的合理住房需求”和“因城施策促進房地产业良性循环和健康发展”。这也被看作是在“房住不炒”的基调下，对此前楼市“三道红线”、“两集中”、严查首付资金来源等严调控举措的纠偏。

纠偏的背后是，去年全年房地产开发投资增速（4.4%）和住宅投资增速（6.4%），均低于GDP增速（8.1%），也是过去5年首次。这已经偏离房地产作为支柱产业发展的常态。

可以看到，这种情况下，从去年12月开始，央行不到一个月内3次降准降息，在第三次，5年期LPR下调5个基点后，六大行开始下调某一线城市房贷利率，降低居民的购房利息成本。

与此同时，随着“保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理”的落地，银行房贷额度宽松，放宽周期明显加快，部分热点城市的银行放款周期最快缩短了一周。而半年前，全国90个重点城市房贷平均放款周期为74天。

这些细节都被解读成楼市放松的信号，无疑能提振市场信心。贝壳研究院近期对重点50城贝壳新房业务经纪人信心调研的数据显示，九成经纪人对新房销量回升有信心，五成经纪人对新房价格企稳有信心。

事实上，市场也已经有了反应。中指研究院的数据显示，今年2月，全国100城新房价格结束三连跌，二手房价格结束四连跌，环比和同比均有所上涨。其中，2月份二手房价格上涨的城市达到54个，比1月份增加20个，上涨城市数量也是自2021年9月以来首次超过半数。

值得注意的是，利好信号还在继续。3月2日，银保监会主席郭树清提到，房地产泡沫化、金融化势头得到根本性扭转，并提到，现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事。“但是，我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”

如何平稳转换？各地的首要问题，或许是缓解库存压力。据克而瑞披露的数据，截止到2022年1月，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台这7个城市的库存量在1亿平方米以上；此外，南昌、长沙、岳阳、沧州、太原、兰州、哈尔滨、宝鸡、淄博、蚌埠、佛山这11个城市的库存也在8000万平方米以上。

面对同样的库存压力，那些人口和经济规模不如郑州的城市将做何反应，答案是显而易见的。但值得一提的是，在这些非限购的三四线城市，放松政策能在多大程度上刺激需求、收到理想效果，仍是未知数。

可以预见的是，在有人口持续流入和产业支撑的一二线城市，即便没有降低首付、取消限购等刺激政策，只要信贷环境持续宽松，之前积压的刚需和改善性购房需求的释放，或将助推今年“小阳春”的来临。

当然，在“房住不炒”的基调下，它无法承担人们过高的期待。

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