关于《民法典》居住权问题的完善建议

2022-03-18马鸽昌刘雨婷

山西高等学校社会科学学报 2022年1期

马鸽昌，刘雨婷

(太原科技大学法学院，山西太原 030024)

一、引言

居住权制度历史久远，可以回溯到罗马法时代，其与用益权、使用权共同组成人役权。罗马法中关于役权的规范对后世大陆法系的民法典的产生有着深远的影响。此后，欧洲大陆主要国家均继受了居住权制度，例如《法国民法典》《德国民法典》和《意大利民法典》均对居住权做了相关规定。

我国居住权设立的过程极其艰难，可以说是“一波三折”。在我国，居住权一词最早出现在2001年《婚姻法司法解释(一)》(1)最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第27条第3款：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”中，次年，《关于〈物权法〉(征求意见稿)的说明》首次用8个条文规定了居住权的相关内容，2005年《物权法(草案)》增加到12条。但是在《物权法》中设置居住权的争议颇大，反对的呼声很高，最终在2007年颁布施行的《物权法》中将居住权的相关规定予以剔除。

党的十九大报告提出了让全体人民住有所居的要求。为贯彻落实该要求，2018年在《民法典》编纂的过程中，居住权再次进入人们的视野。经过数次修改与完善，居住权正式在《民法典》物权编中确定下来。

二、居住权的性质与功能

(一)居住权的性质

1.居住权是一种用益物权。从《民法典》的体系上来看，居住权制度的内容位于物权编第三分编用益物权之下。此外，《民法典》明确指出居住权是一种用益物权，这是为了区分居住权和其他与“居住”有关的权利所作出的强调。

2.居住权不仅仅属于用益物权，更属于用益物权中的人役权。我国《民法典》承认居住权具有人役权的特点[1]，具体表现为：(1)专属性。居住权为特定人享有的权利，具有人身专属性。(2)期限性。当事人可以约定居住权的具体期限或者以居住权人的生命为限设立永久性居住权。(3)无偿性。我国居住权的设立以无偿为原则，有偿为例外。

3.居住权是一种他物权。居住权的客体为“他人的”住宅，是将所有权与使用权分离的一种表现，《民法典》中所说的居住权是指居住权人基于使用权而在他人住宅内居住的权利。

(二)居住权的功能

1.为弱势群体提供基本住房保障。该功能是居住权的主要功能，从立法上也能够得到体现。我国设立居住权的目的是“满足生活居住需要”，因此我国引进居住权制度的首要目的就是要让特定的弱势群体住有所居，同时通过分离使用权与所有权，使得家庭关系中的弱势一方得到妥善的安排。

2.为“以房养老”提供制度保障。我国正逐步步入老龄化社会，老龄化问题日趋凸显，如何保障老年人的生存权益，成为我国现阶段民生问题的重要一环。设立居住权，老人可以在其房屋上保留终身居住权，让与所有权，使得该房屋的价值提前变现，从而实现以房养老的目的[2]，获得足够的生存资金。

3.完善住房保障体系。我国现阶段的住房保障体系包括廉租房、公租房、经济适用房，虽然这一体系在很大程度上解决了许多中低收入群体的住房问题，但是在司法实践中仍面临很多困境。例如，该体系存在廉租房和公租房适用对象狭窄、市场上经济适用房投机行为严重的现象。而居住权制度的设立，则以国家享有保障性住房的所有权为基础，为特定人在该房屋上设立长期或永久性居住权，从而满足其生活居住的需要。

三、《民法典》居住权制度现有法律之缺憾

居住权作为一项保障制度，其在社会生活中发挥的作用愈发重要，但是在《民法典》中对其只用了区区6个条文来规定，这些规定难以覆盖居住权的全部规则，仅涉及居住权的含义、设立与消灭，内容简单且模糊，部分规范缺失。

(一)缺乏法定居住权的规定，设立方式单一

我国《民法典》规定的居住权设立方式只有以合同方式设立和以遗嘱方式设立(2)《民法典》第367条第1款：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”第371条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”两种，但是在现实生活中，仅依靠这两种方式并不能解决目前所面临的问题。在大多数离婚纠纷案件或者父母子女之间的赡养纠纷案件中，当事人双方的感情基础已经破裂，在此情形下，双方就居住权合同达成合意的可能性极低，因此合同前置会使居住权设立困难，那么在家庭关系中处于弱势一方的当事人的居住权益就仍然得不到保障。因此，只规定两种设立方式只能解决部分问题，而居住权的全部功能却不能得到完全实现。

(二)居住权主体范围不明确

居住权主体即居住权人。在《民法典》中关于居住权的主体范围并未给出明确的界定，对哪些人可以成为居住权主体、享有居住权是存在争议的。从居住权的定义和性质来看，居住权是为了满足特定人的居住需要而设立的权利，具有较强的人身专属性，并且法律也明确禁止居住权转让、继承。因此，对自然人作为居住权人时，与其同住之人是否也当然享有居住权这一问题，现有的法律规范并未作出明确的规定。此外，除自然人外，居住权的主体范围是否可以涵盖法人和非法人组织，也需要进一步明确。

(三)居住权禁止转让的规定过于绝对

居住权人役权属性中所包含的人身专属性使得法律禁止居住权的转让，根据《民法典》第366条的规定也能够得知，居住权人享有的权利仅仅局限于占有和使用，而没有处分权能，居住权人不享有买卖、赠与或者抵押居住权的权利。对居住权的转让进行严格限制，会使法律适用的灵活性丧失，与现实生活以及未来社会的发展脱节，严重束缚了居住权制度的应用。同时，毫无例外地对居住权的转让予以限制，不利于发挥房屋全部的价值，使得物尽其用的效益无法达到。

(四)居住权的权利救济缺失

“无救济则无权利”，任何一项权利的确立和运用都必须有相应的救济途径来保障其施行。当房屋所有权人无故强行收回设有居住权的房屋时，居住权人该以何种途径来维护自身的合法权益，此时，是否可以追究所有权人的违约责任。此外，在居住权存续期间，居住权人滥用居住权或者故意毁坏房屋结构和损害房屋质量，此时，房屋所有权人能否主张撤销居住权。这些问题在现行《民法典》关于居住权的相关内容中却没有规定救济措施，这在将来的司法实践中必定会出现适用困难的局面。

四、对居住权立法完善的思考

面对《民法典》居住权制度的“法律留白”，为了使居住权制度更好地适用，切实解决社会实践中的住房问题，需要对现有法律进行完善。

(一)增设法定居住权

我国现有的居住权设立方式均属于意定居住权。为了能够让居住权充分发挥保障弱势群体居住权益的功能，法定居住权也必须纳入法律体系中。在古罗马后古典法时期，除意定居住权的设立外，还存在法官通过分配裁判的方式、法律直接设立用益权的方式保障家庭关系中弱势方的居住权[3]。由此可知，法定居住权的设立方式主要有两种：一种是依据法律规定直接取得居住权；另一种则是依据法院的裁判取得居住权。

1.依法律规定取得居住权。对于居住权的设立，其他国家多在法律中明文规定居住权可以依据法律规定而设立(3)《法国民法典》第625条规定：“居住权和使用权可以依照用益权相同的方式设立和丧失。”《法国民法典》第579条规定：“用益权依照法律规定或人的意思而设定。”(参见罗结珍译：《法国民法典》(上册)，法律出版社，2005年版。)《意大利民法典》第1022条规定：“权利人得在自己和家庭需要的限度内享用所有权人之房屋的权利。”(参见费安玲译：《意大利民法典》，中国政法大学出版社，2004年版。)。因此，我国可参照域外有关规定，由法律直接规定设立居住权。在抚养、赡养关系中，法律直接规定未成年子女对于父母享有所有权的房屋可以取得居住权；父母对成年子女所有的房屋享有居住权。由于法定居住权的情形难以列举穷尽，故可以在《民法典》物权编中设置一般规定，具体情况则在《婚姻家庭编》和《继承编》中加以明确[4]。

2.依法院裁判取得居住权。根据《民法典》第230条规定，人民法院所作的生效裁判是发生物权变动效力的方式之一，而居住权作为一种物权，可以类推适用该项规定。为了保障弱势群体的住房需求，真正做到住有所居，法律应当允许法院依据裁判创设居住权。此种设立方式主要应用于离婚诉讼中的房产分割和共有房屋分割等。例如，在离婚纠纷中，对于夫妻共同居住的住宅，当事人无法达成合意设立居住权合同时，法官可以发挥自由裁量权，充分调查以后，对于生活确有困难而又没有经济收入的一方当事人，为其在另一方所有的住宅上设立居住权，以此保障其居住权益。

(二)明确居住权主体范围

首先，居住权主体应该限定为自然人。居住权的产生最重要的依据是婚姻、家庭关系，多发生在家庭成员、配偶之间，其权利来源主要基于当事人之间的抚养、赡养或者扶养义务，具有人身专属性，这也是居住权作为人役权的表现之一。因此，居住权的主体只能是自然人，法人、非法人组织等不能作为居住权的主体。

其次，就自然人作为居住权主体时，与其同住之人能否享有居住权的问题，首先应该就居住权人和享有居住权利益的人(即居住权的受益主体)做一个区分。我们要明确的是，居住权人不等同于享有居住权利益的人，因此根据合同的相对性，居住权合同订立的双方当事人为房屋所有权人和居住权人，故居住权主体仅限于居住权人本人，不包括与居住权人同住之人。倘若与其同住之人也可以成为居住权主体，那么在该住宅上设立永久性居住权的话，则必须等最后一名同住人死亡，房屋所有权人才可以恢复对该住宅的完整权利，如此规定必将侵犯住宅所有权人的利益。对此，世界上大多数国家也将居住权主体限定为居住权人本人(4)《德国民法典》第1093条第2款：“权利人有权在住房中接纳其家属以及与其地位相当的服务和护理人员。”《瑞士民法典》第777条：“居住权利人的请求权(一)居住权通常以权利人的个人必需为标准。(二)但是，如居住权未明文仅限定某权利人本人时，得收留其家属或家人同住。(三)居住权仅以建筑物的某部分为限时，权利人得使用公共设施。”。

(三)适当允许居住权转让

居住权的功能之一即完善住房保障体系，对于国家享有所有权的保障性住房来说，其设立居住权的主要目的在于维护社会公共利益，保障中低收入阶层的居住权益。因此，对于此类社会保障性居住权作出禁止转让的规定是必要的。而其他依据居住权合同等方式有偿设立居住权的，该居住权本身就具有一定的经济效益价值，严格限制其转让是不科学的。考虑现实需要而适当允许居住权转让更符合现代居住权的现实价值意义，既能充分发挥居住权的财产性，实现物尽其用，又能尊重当事人的意思自治，合理处分其所拥有的权益。

(四)完善对所有权人和居住权人的规制

居住权事实上是对房屋所有权和使用权的分离，当这两项息息相关的权利分属于不同人时，不可避免地会在二者之间产生矛盾。在居住权合同履行过程中，房屋所有权人无故中断合同履行，致使居住权人权益遭到侵犯，此时可以在法律中规定：房屋所有权人单方违反居住权合同的，应当承担违约责任，居住权人因此受到损失的，房屋所有权人应当赔偿。当事人向法院请求继续履行合同的，人民法院应当支持。此外，出现居住权人滥用居住权的情形时，法律可以赋予房屋所有权人撤销权。例如，居住权人出现下列情形之一的，房屋所有权人可以撤销居住权：(1)居住权人故意侵犯房屋所有权人及其近亲属的人身权益；(2)居住权人故意或者重大过失，造成房屋重大毁损；(3)其他滥用居住权的情形[5]。为居住权人提供权利救济途径以及赋予所有权人撤销权，能够使双方当事人有效履行合同，保障双方当事人的合法权益。