物业公司财务管理及会计核算问题研究

2022-03-18范文静德州顺驰物业管理有限公司

环球市场 2022年19期

范文静德州顺驰物业管理有限公司

近几年，物业行业发展很快，物业公司也逐渐崛起，成为现代服务业的一个重要组成部分。这些公司大多都是刚刚起步不久，发展并不是很深，公司的规模也不是很大，运营和管理还处于探索阶段，还存在着许多不完善的问题。随着我国房地产市场的快速发展和变革，房地产行业中的竞争也日趋激烈。如何提高物业公司的管理水平，拓展其业务范围，是物业公司管理者必须认真思考的问题。物业公司在房地产开发中起着重要的作用，因此，要确保其财务工作的精确性、有效性和绝对的安全性。

一、浅析财务管理的现实价值

（一）财务管理模式的建立有助于满足市场经济发展的需求

在社会发展过程中，世界经济发展迅速，中国经济在不断的摸索中，逐渐走上了中国特有的市场经济道路，深刻地影响着各行各业的生产、生活。物业公司的数量越来越多，市场竞争也越来越激烈，如何在市场经济的要求下，对物业公司进行效益划分、资金筹措、资金使用等问题，逐步成为物业公司关注的重点内容。在这种情况下，企业的财务管理模式可以起到非常关键的作用，从财务管理的基本概念来看，它是一种非常有效的手段，它可以帮助企业进行一系列的投资和融资，在这种情况下，物业公司可以采取更加科学、合理的方式来进行资源分配，顺应市场经济的发展趋势，对于推动产业的进步和发展具有十分重要的意义。

（二）财务管理模式的建立有助于强化企业内部控制

在物业公司中，财务管理模式的效用主要体现在对物业公司进行成本、资本等方面的控制措施，从而使物业公司的财务运作更加顺畅、高效。在这种模式下，物业公司的所有部门都要接受财务资金和费用的控制，因此，可以极大地提高物业公司的资本成本和经营的正规化。在这种情况下，物业公司内部财务管理模式的建立与健全，可以从资本的角度对各部门进行有效的监督。它不但可以极大地加强公司的内部控制，同时也可以促进物业公司的规范化运作，具有很强的实用性。

二、物业管理公司会计核算和财务管理的主要内容

当前，物业公司普遍存在着一种较差的运营模式，因此，物业公司的会计核算与财务管理是物业公司发展的关键环节。会计是一种特定的价值形式，它是指企业在日常的经济活动中所发生的财务活动，要对各种物质和经济的影响进行相关的核算，并可以进行有效的监督。财务管理就是利用各种会计科目，将资金的变动进行分类、汇总，以财务报表的形式呈现，可以清楚地知道公司的资金流向，并对原始凭证进行全面的计算和分析。不管是会计，还是财务，都要对物业公司给予绝对的关注。物业公司的财务会计部门要跟踪并决定融资的规模和时间，同时要研究和分析融资计划的相关风险，并做好防范措施，确保公司的资本运营。物业管理公司是一家综合经营、管理与服务的公司，它的业务范围非常的广泛和复杂。物业公司的特殊性，使得它的内部会计和财务管理要比一般的行业和企业更加复杂。物业公司的会计核算与财务管理，应从三个方面进行：首先，要对固定资产和流动资金进行核算；其次，是对企业成本的理解与有效的控制；最后，要对日常的营业收入和开支进行统计，以达到合理、高效的财务管理和会计处理，确保资金的正常运行，防止浪费，提高经济效益。

三、物业公司财务管理及会计核算存在的问题

（一）财务管理与会计核算的工作开展基础薄弱

房地产是一种新的行业，在国内刚刚起步。房地产开发企业由于起步晚，内部管理还不完善，财务、会计等方面的工作比较薄弱。通过对当前物业公司内部管理问题的分析，可以看出，公司内部管理中缺少规范的财务管理和会计核算，内部制度和制度不健全，导致企业内部财务管理过于粗放，会计凭证填写不规范，公司内部建账分类不明确，发票收集和管理不规范等问题。这样做不但增加了核对工作的工作量，而且增加了对账工作的工作量，从而使数据失真，使企业的整体财务管理和核算工作都处于低效状态。

（二）信息化管理系统不健全，信息共享能力差

为了确保物业公司的财务和会计工作的效率和质量，物业公司要大力推进企业的信息化建设，建立完善的财务和会计体系。有的物业公司的日常办公已经基本实现了信息化办公和管理，并且经常配备了多种财务软件，但由于受到传统工作思维的影响，在实际办公过程中，财务人员对财务软件、系统地掌握能力仍然有限，仍然喜欢以人力办公的方式来开展财务管理与会计核算工作。另外，由于物业公司内部信息的交流能力较弱，各个管理体系之间缺乏一个统一的工作流程，使得企业在进行会计核算和财务管理工作时，不能满足信息收集和分析的需要。

（三）物业公司财务管理队伍水平参差不齐

物业公司的会计核算和财务管理都是由从业人员来操作和实施的，因此，企业的整体实力和素质是决定企业能否实现会计和财务管理的重要因素。特别是在物业公司的会计和财务管理中，对员工的要求越来越高，使得传统的财务管理人员越来越难应付，急需更多的专业管理人才。一方面，物业公司缺乏对财务管理人员的培训，缺少健全的培训和评估机制，另一方面，在企业内部引入财务管理人才也有不足。另外，一些财务人员的思想观念落后，对新的工作方法、新技术的掌握程度不高，不利于他们做好工作。

（四）没有建立起业财融合的财务管理体系

业财融合是有效实施财务管理的重要保证。但从当前物业公司的现实状况来看，业财融合的财务管理制度尚不完善，业务和财务部门依然处于对立状态，缺少良好的沟通。财务部门是企业财务数据、成本控制和预算管理的一个部门，它要把公司各个业务的实际运作结合起来，并对其进行数据采集，从而达到有效管理的目的。不同的部门会带来不同的费用，也会有不同的侧重点，然而，目前各物业公司的协作意识还比较薄弱，例如，保安、维保等单位只顾着自己的职责，忽视了对设备购置费用的控制，而物业公司注重为业主提供优质服务，并没有树立起节约人力资源成本的意识。而财务部本身又缺少“业财融合”的专业人才，他们只会照本宣科地进行财务管理，而忽视了与企业实际相结合的重要性，不能主动地与各业务部门取得联系，从而获得相关的财务资料。同时，业财融合也需要信息技术的支撑，但目前许多物业公司仅能进行信息化的财务管理，而没有形成一套以业－财一体化为一体的财务管理体系。

四、加强物业公司财务管理和会计核算的有效措施

（一）提升先进电子信息技术的运用程度

目前，由于电子信息技术的飞速发展，物业公司在财务管理、会计核算等方面都有了较大的改进。比如，可以根据自己的发展状况，在企业内部设立一个科学、合理的信息共享中心，从而使企业的财务和会计工作更具效率。同时，通过数据共享中心，可以使房地产开发公司在经营过程中，实现前端业务与财务流程的无缝对接，减少了人力、时间上的浪费，降低了企业的整体财务管理和会计核算费用。同时，先进的电子信息技术也使公司能够更好地保存和分析各种财务数据，确保公司的财务数据的准确性和完整性。

（二）创新财务管理和会计核算方式方法

为了提高企业财务管理水平，更好地处理好财务管理中存在的问题，物业公司要适应当前的发展状况，不断地进行财务管理、会计核算的方法。比如，企业在进行成本核算时，不能只依赖于财务部门，要充分利用企业内部各部门的共同努力，才能在第一时间发现问题，并迅速找到合适的解决办法。

（三）提升会计核算规范性

新时期，物业公司应从会计核算的相关内容入手，进一步细化这一方面的内容，并不断加强其规范化。首先，要建立一个二级或更高层次的会计与管理体系，以各小区为基本单元，将各单元的财务信息进行统一，并将汇总后的财务资料移交给相应的公司，并对其进行标准化。同时，要强化资金的管理，提升资本运作的能力，及时跟踪，减少支出，合理利用资金。其次，要根据财务资料，对物业公司的会计核算进行改进，使之成为物业公司制定小区经营的重要依据。尤其是近年来，大部分小区已基本实现了对材料、服务的精细管理。

（四）加强财务管理和会计核算的基础建设

目前，房地产公司虽然规模不大，但是经营范围很大，因此，在会计和财务方面，要严格遵守相关的会计法规和标准。首先，要构建健全的财务管理和会计制度，并在此基础上，制订相应的管理制度，包括员工的职责，以提高会计工作的效率。其次，财务部要与各国财务部保持良好的沟通和协调，在企业内部要积极配合，要大力培养高素质、高技能的会计人员，强化会计人员的职业道德建设，防止违法的现象发生。

（五）使用二级财务管理及会计核算制度

物业公司的业务范围很大，因此必须对其进行全面的财务管理，并且要有一个二级甚至多级的财务管理与会计制度。以所运营的小区为单位，全面分析、整理各小区的财务情况，并将原始数据及整理后的数据送交物业公司财务部进行分析。这份详尽的财务数据也可供物业公司在制定本地区的营运计划时参考。近年来，很多社区都在注重对物资、服务进行独立运营，即一级管理制度下的二级管理。此外，为维护业主权益，成立业主委员会，监督物业公司的财务状况，维护基金的利息费用。建立健全物业公司的财务、会计制度，确保企业财务人员在工作中的实际操作能力。物业公司要想发挥其优势，保证其工作质量，准确地反映和记录企业的资金流向和运营状况，就必须改变传统的会计制度，采取二级会计和会计核算体系。

（六）提高财务工作人员的专业技能和思想素质

物业公司要加强对财务管理人员的业务能力方面的培训，以保证企业的健康发展。物业公司要经常组织财会和会计人员进行技术培训，以提高他们的专业技术。同时，要鼓励企业的骨干“走出去”，到同行业中的成功单位参观、考察，以求得其长处，以解决当前企业面临的问题。通过多种途径提高财务人员的知识储备，让他们了解金融领域的最新动向和法规，并能把所学到的金融知识和经济知识结合起来，从而更好地完成财务工作。会计行业是一项政策很强、涉及面广、利益相关者众多的职业，它控制着一家公司的所有现金流入和流出，因此，会计从业人员必须在工作中树立诚信、法律意识，并愿意接受公司和社会的监督，以维护会计法律的权威。

（七）加强资金管理

物业公司的现金流量很大，因此，（1）物业公司必须做好资本的管理，以确保公司的持续健康发展。（2）对资金进行追踪，严格控制资金的使用和调度，确保专款专用，防止出现贪污、腐败等不良行为。（3）对应收账款，要加强追回，提高回款率，降低库存比率，强化库存管理。（4）向公用事业单位缴纳一定的保证金。与保险公司，保安公司加强协作，减少资金和索赔的风险。（5）增加对物业公司收费经营的管理，以提高基金的回收性。同时，物业公司也要做好财务收支工作，对银行账户进行统一管理。（6）物业公司根据所属单位每年提供的财务预算和财务报告，进行基金的划拨。同时，要求下属公司按照日、月、年的要求，编制出详细的财务预算报告。对所属企业的运营收益，应当按照预先制定的计划和有关规定，统一纳入物业公司的账户，并进行统一的分配和管理。这种基金的运作方式，既能提高物业公司对基金的集中管理，又能有效地解决物业公司资金的大量流失、周转困难等问题，同时也能有效提升物业公司在市场上的竞争能力。

（八）制定完善的财务监督保全体系

物业公司要加强对财务监管的监管，以提升公司的整体经营能力。（1）合理地设置公司的人员结构和工作分工，实行部门间不兼容的工作，实行集体审批的重大决策，避免个人独裁。在此基础上，要建立起各个职能部门的制约机制，防止出现舞弊现象。（2）对重要财务岗位进行定期轮换，以避免财务人员相互勾结。（3）设立责任追究制度。问责机制能够增强企业对公司的内控工作的责任心，从而保障公司的内部控制。建立健全的财务监控系统，既能有效地改善企业的财务管理和会计核算工作，又能确保企业的财务管理和会计信息的全面、准确，从而为企业进行财务分析提供科学的基础。

（九）进行业财融合的财务管理与会计核算

物业企业要树立“业财融合”的经营理念，确立企业经营战略的共同目标，做到业财部之间的沟通和合作。鉴于物业公司的财务工作比较繁杂，可以通过内部的业财一体化的财务信息管理体系，并引入专业技术人才，根据公司的发展状况，及时进行系统的维护与升级。物业公司也应该在各个业务部门设立负责人，负责将企业的数据上传到系统中，然后通过系统的智能产生财务数据，让公司的财务与业务的沟通和沟通，而财务人员则要根据各个部门的历史数据，制定年度、季度、月度的计划，并将其录入到系统中。只有这样，财务管理才能真正地进入到业务的实际运作中。