浅谈商业地产的发展

王瑞雪 天津市保障住房建设投资有限公司

一、商业地产的出现

（一）城市化促进了商业地产的发展

我国的城市化发展是从农业社会转变为工业、商业、服务业等多元化的现代化城市，主要包括人员从事工作的变化、国家产业结构调整、区域发展变化等。我国的城市化发展有着起步晚、速度快、基础条件差、吸纳能力强的特点。根据我国城市化发展速度推算，到 2030 年我国的城市化率达可到70%左右。在城市化发展过程中，无论城市地域、规模、建设投入等因素影响和变化，都不约而同地伴随着人口的流动和迁移。城市化的发展进程给我国的商业消费发展带来深远的促进作用。其中，一线城市的中心商业地段和商圈属复合型，消费也向高档次、奢侈品方向延伸、发展和聚集。除一线城市以外的二三线城市大部分地区的商业地产带有过渡型特征，区域内的居民消费更偏向消费深度随服务与产品的供应深度同向发展。最后，二三线城市外延及新兴市镇社区，消费行为特点由初步尝试向需求普及过渡，具备新型社区商业发展的广阔空间。

（二）商业的兴起是房地产业发展带动的结果

2002 年以后我国的房地产市场进入了一个蓬勃发展的阶段，新建商品住宅和楼盘如雨后春笋一般，与此同时这就需要与生活相关的购物、就餐、休闲、娱乐等配套设施，以更好地满足居民的生活所需，商业地产就是迎合业主的这一需要应运而生的，如今的房地产开发单位会充分考虑业主需求，在开发项目规划过程中提前设计纳入多种业态，满足业主对配套设施和硬件设施的要求，规划引进如休闲会所、优质幼儿园、重点的中小学、知名品牌商业店铺等，方便业主购物，满足居民业主的实际生活需求，这正是这一趋势的表现。同时，商业地产属于城市商业体系中的一个关键层次，本质上是要满足区域人口的服务、购物、娱乐、休闲需求等。欧美等发达国家的社区商业早已成为区域居民消费的重要载体，我国正处在发展中，在商业运作和规划方面可以参考国外的商业社区经验，在学习中发展，在摸索中创新，打造具有中国特色的社区商业模式。

二、国内商业地产运营模式

商业地产已经成为房地产开发的重要盈利点之一，但在实际操作中，商业开发并非规模越大越好，而要结合地区人口消费适度开发。目前国内商业主要有以下三种开发模式：

（一）中心型

商业中心集商业、休闲、餐饮、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。它包括大型超市、百货店、小型便利店等基础购物设施；储蓄所、银行等金融服务设施；品牌餐饮、美容美发、健身等休闲设施；零售店、书店、电玩城等文化娱乐设施；幼儿早教、声乐培训、才艺培训等文教设施。有了上述设施的全面发展形成了所属区域商业强大的聚集力。

（二）组合型

一般是指规模较小的商业组合，是一定区域内无法引进大型商业时，或该地区内已有正在经营的知名连锁超市时采用的组合方式。主要包含小型便利店，药店、蔬菜水果店等基础购物设施；储蓄所、银行等金融服务设施；餐饮、美容美发、健身等休闲设施；幼儿早教、声乐培训、才艺培训等文教设施。通过上述次主力店提升带动区域商业氛围促进消费。

（三）纯商业街模式

纯商业街形式的社区商业业态，在规模较小情况下，一般以经营社区便利店，满足本地区人口基本需求为主，在规模较大的情况下，兼顾外向型商业业态，除了餐饮、美容美发等业态可吸引区域外人员消费，剩余商业业态主要服务所在区域人口。

三、目前商业地产存在问题

（一）市场整体低迷

目前全国各地区均执行国家地产调控政策。自2017 年上半年实施调控以来，各地区住宅实际交易价格下降10%-20%不等，底商市场作为依托住宅市场的延伸，对价格敏感度更高。部分城市底商和住宅一直处于价格倒挂状态，价格下浮15%-30%，商业地产始终处于明显下行通道。

（二）信贷政策从紧

目前国家对商业地产没有信贷支持政策。各银行对商业地产贷款积极性普遍不高。部分城市商业银行向底商购房人发放按揭贷款的政策为：首付50%，还款期10 年，基准利率上浮15%-30%左右，同时对购房人征信资质审核普遍从严。购房人获取贷款普遍难度较大，影响最终形成交易。

（三）产品趋于饱和

由于很多地区的商铺供应量逐年上升，特别是一些新区销售型商铺市场已经接近饱和。商业地产持续新增供应、一味同质化扩张，导致商业地产市场竞争激烈，整体成交量持续低迷，出现价量齐跌态势，市场需求严重不足。由于近年来大量的销售型商铺后期运营较差，回报率无法保证，所以投资者也较为谨慎。

（四）新冠肺炎疫情影响

目前国内新冠肺炎疫情仍未解除，且影响很大，零售类商户和商业实体经济受到较大冲击，大量零售企业和个体经营者陆续将资金撤离实体店铺，餐饮、超市等主流零售客流下降明显，客户对商铺产品的投资信心为历年较低水平。据国家统计局数据，仅2020 年1-2 月份，全国商业销售同比下降46%，景气指数为历年最低。

（五）电商平台冲击

近年来我国及海外电商平台、APP 的发展对零售类商户和商业实体经济构成了极大影响和冲击，大量零售企业和个体经营者陆续将资金撤离实体店铺，因实体店的房租、人工等成本要高于电商平台，所以同等品牌、同等质量、同等款式的物品，实体店的销售价格要远远超过电商平台的价格。消费者是精打细算的，希望以最低的成本获得最佳的产品和服务，这样一来严重影响实体店的发展。

（六）产品自身缺陷

在我国现阶段商业地产，从规模上看较小，从服务对象来看，主要是周边居住人口，服务于极少数消费者。商业建筑多为住宅或写字楼底商，是住宅房地产开发项目的一部分，缺乏整体性业态规划，缺乏统一的科学管理，处于单打独斗状态，导致综合竞争能力不高，无法成规模发展。而且商业地产的房间户型会受到住宅地产影响，属于住宅裙房，承重墙不能拆改，出房率较低，房屋设计大部分不是流行的通透方正户型，梁、柱、墙、梯、窗很多设计无法满足市场需求。部分项目商业为一跃二层建筑，二层安装消防管道后剩余挑高不足，二层利用率低。

四、国外先进经验的启示与借鉴

（一）要增强商业整体规划

按照发达国家商业发展的经验，商业店铺的良好发展必须要有合理的整体性规划作为前提条件，只有做好充分的调研和分析工作才能结合区域特点规划商业商圈，满足区域人口和居民的消费需要，如盲目过度开发或未根据实际需求情况进行开发，很有可能造成商业闲置、空置、业态单一、缺少功能配套、居民需求得不到满足的问题。

（二）要增强对商业投资主体的引导

目前，我国的商业地产均为开发商住宅或写字楼底商，是住宅房地产开发项目的一部分，开发建设主体单一、局限性很大、重视程度低，而并非像国外商业采用多元化的开发建设主体。借鉴发达国家的案例，我国应培训引导一些具备开发建设能力的企业或主体进行商业地产的开发。在商业地产建设和运营过程中，转变新思路将商业所有权与经营权相分离，开发单位未必是经营者，充分体现专业细分，最大限度的发挥各方优势，促进商业地产良性健康的发展。

（三）要借助知名公司发展商业地产

在发达国家，知名的连锁商业公司作为商业中心的经营主体，这些企业具有一定的经营优势，主要包括品牌效力、管理统一、资源共享、信誉良好、信息传导快速等，因此连锁企业可更好地吸引区域居民消费。目前我国的商业发展多为传统的、私营的、个体的商业经营，缺乏整体性，并不利于商业发展、品质提升、个性化需求的提供。我们要在商业发展过程中逐步调整这种经营主体凌乱、混杂的现状，借助大型知名商业经营企业，鼓励其进驻市场，经营商业地产，提升整体品质，满足居民消费需求，同时也有利于企业的经营扩张，带来双赢局面。

（四）要根据我国实际，把现有与新型商业地产有效结合

国外的商业地产起点高，从设计阶段就开始规划建成大规模现代化的综合商业体，反观我国多数地区的商业是传统现有模式与新型模式共存发展经营。要使我国的商业地产快速高效发展，必须根据实际，加强对旧的模式的改造，主要包括新型商业业态引进、调整商品结构、现有设施进行升级改造、增设多样性服务项目、扩大服务领域等，另一方面要借鉴国外经验，继续鼓励发展现代化的购物中心，以这种新的业态形式，满足居民购物、休闲、服务、文娱等多样性和个性化需求。

五、我国各地商业发展的新特点

（一）商业地产已成为满足我国人口消费需求的重要载体

目前我国城市居民消费在我国的最终消费结构中占有很大比重，具有重要地位，商业地产已成为满足我国人口特别是城市居民消费需求的重要载体。商业地产经营以传统经营方式和新型商业经营方式为主，大力提升改造小商品批发市场、农贸市场、百货店等传统业态；努力发展线下实体店、无人售货超市等新型商业业态，满足方便居民选择，激发了居民的购买力和消费力，有效地刺激了居民的消费。

（二）生活型服务也在商业地产中占有越来越重要的地位

近年来随着人民生活水平的不断提高，我国居民消费结构不断变化，消费不再只限于生活必需品，商业业态也不单单仅限于餐饮、购物、住宿等居民基本生活需要的传统商业业态。生活服务也属于商品，在居民日常消费过程中占有越来越多的比重，其服务内容主要包括休闲娱乐、家政、文化、教育等等，提升丰富了区域商业的内涵。从以实物消费为主转向实物消费与服务消费并重，实物消费和服务消费的并行发展也使得餐饮、文娱销售额逐年增高，起到了拉动内需、扩大消费的重要力量。诸多服务类行业如月嫂、陪护、理财、保健、美容美发、洗浴、汽车修理和保养维护、数码产品维修等服务逐渐成为主流，这些行业和服务项目在促进消费、增加就业岗位、促进调整经济结构方面发挥了一定作用。

（三）社区商业地产的发展重视程度进一步提高

城市商业基础的重要组成部分是社区商业，是一定区域内居民生活必需品集中的购物场所。十二五以来，在商务部协调和积极推动下，我国各地区、各城市对社区商业的发展极为重视。以为群众办实事、方便群众日常生活、提高群众的满意度和幸福感为出发点和落脚点，依据各地自行制定的标准，加大业态结构的调整力度，重点配套超市、菜市场、早餐等生活保障性商业网点，结合本区域特点，大力推行快餐店、社区茶馆、美容美发、干洗清洁、家政服务、居家养老服务、维修服务等生活服务业商铺，使商业业态和服务内容满足区域居民的生活需要，极大地方便了居民生活，进一步烘托商业氛围，力求营造“座无虚席”的商业概念。

六、商业地产发展建议

（一）打造具有特色和连锁型的商业

1.打造具有当地特色的休闲、娱乐、购物风情区，在消费过程中享受休闲项目带来的快乐，在休闲娱乐过程中促进了消费购物。如天津市的意式风情区、五大道风景区，以建筑特征为主题，以优美的环境、闲适的购物氛围聚集人群。

2.打造连锁型商业经营以特色连锁品牌为主，随着人民生活水平的不断提高，如今的居民在消费过程中，希望得到更加优质的产品和服务，讲究档次，因而对品牌产品比较信赖，对于知名大品牌具有一定的忠诚度，他们的品牌消费力很强。与此同时知名品牌企业会通过数量优势，通过大量的连锁店、加盟店与潜在消费客户建立联系，以达到提高和稳定其在行业的占有率和地位的作用。

（二）结合电商平台创新发展

如今网上购物极为普遍，凭借其高效、快捷的特点已成为大众主流消费方式。随着近年来的不断发展，网上购物的商品种类和服务范围日益广泛，包含服饰、食品、家用电器、图书、美妆用品、家具日用品等等。从相关部门的统计数据上看，网上购物成交额继续飞速扩张。商业地产发展可依靠电商平台，融合发挥网络数字经济的平台和技术优势，参与地区智慧商圈建设，围绕与消费者日常生活密切相关的生活服务和消费场景提供智慧赋能，帮助传统商业实现“线上+线下”“到店+到家”双向融合的智慧化升级，进一步激发商圈新动能，营造商圈消费新环境。

（三）增加商业功能的体验

近年来，体验型商业逐渐进入市场，未来具有很大的发展潜力，其标新立异具有自身独特魅力可满足个性化需要，体验型商业在服务项目、服务内容、硬件环境方面区别于传统型商业业态，是更时尚、更具有创意、更加新奇的新型商业业态，如室内动物乐园、剧本杀、密室逃脱等娱乐项目。新型商业还可通过提升硬件水平，在满足居民购物消费需求的同时，提升消费者的满意度，营造舒适愉悦的购物环境，如增加灯光效果的渲染、打造独特的主题特色和新颖的装修风格等方式优化商业设计，提升功能体验。

（四）精准细分准确定位

商业地产在一、二线城市的进一步升级使得其形式和业态方面更加细化。随着我国商业的发展，消费者对于商业的业态和形式的需要也在不断地细化和提升，在经济发达的一线城市，商业物业的形式较为丰富多样，所有的商业业态和商业活动都可以在最为适当的、符合其商业业态特点的场所进行。因此，在整体规划上应结合各区域商业户型、区位、配套、周边人群等特点制定业态细分，选择具有辐射和带动效应的业态，通过深入分析、精心策划、加大宣传力度的方式，不断拓展商业运营，针对不同需求的消费群体，建设成带有各种特色元素的商业项目。