经济发达地区农户宅基地流转意愿及其影响因素研究——以浙江德清为例

夏 禹

（温州大学商学院，温州 325035）

引 言

中国城镇化进程经过近几十年的快速发展，第二、三产业的占比已远高于第一产业。在大背景下，城乡建设用地的扩张需要与农用耕地的保护之间的矛盾凸显。与此同时，一部分农村居民长期在外工作，一部分农村地区居民转化为城镇居民，但宅基地的使用面积非但没有减小，反而出现了一些一户多宅、宅基地闲置浪费等情况。这种粗放式、不合乎长远发展要求的模式增加了国家对于耕地保护和土地的有效配置的难度。同时，农村宅基地的不顺畅流动，在一定程度上阻碍了农村地区居民对于融资方式的创新发展，不利于农村地区的经济发展，有可能加大城乡差距，不利于市场资源向农村地区的流动。居民家庭收入大致可以分为四部分，分别为工资收入、转移收入、经营收入和财产收入。大部分农业家庭收入主要分为四部分，其中较小的一部分来源于农业生产，另外一大部分来源于乡镇企业工资性收入。因此，在保持宅基地所有权为集体所有这一前提条件下，探寻农村地区宅基地的流转机制，可以在一定程度上盘活土地资源，提高宅基地资源使用效率，增加农民对财产配置的选择性，符合长远发展。

据浙江省国土资源厅的数据统计，2012—2018年，浙江省农用地面积逐年递减，从12 991.0万亩递减至12 859.1万亩，6年间减少农用地131.9万亩；建设用地面积不断扩大，从1 823.7万亩递增至2 020.2万亩，6年间增加建设用地176.5万亩。因此，推动宅基地的流转，是解决建设用地和农用地之间矛盾的一个重要方式。

在农村地区，当地居民是宅基地流转的最终决定者。这里列举相关学者在这一方面的研究观点。与经济相对发达的地区相比，经济欠发达地区农户较低的非农就业收入并不足以激励其进行宅基地流转，也正是因为农户家庭收入较低，宅基地重置成本将直接影响其流转意愿。在同一经济区域内部，农户宅基地使用权流转意愿的强弱与其距市中心距离成反比关系。距离市中心的距离越近，宅基地使用权价值实现途径越多元化，流转意愿越弱；反之，宅基地使用权价值的实现途径相对单一，流转意愿越强烈。一般而言，户主年龄越大，其原有的想法越根深蒂固，对于改变目前状态越有一种抵触心理，因此农户年龄对农户宅基地流转意愿的影响成反比关系。农户学龄越高，其对于新事物的理解和接受能力越强，因此户主学龄对农户宅基地流转意愿产生正向作用。但是，农户年龄及学龄的影响作用相对较弱。一般而言，一户多宅的家庭更愿意流转自己的宅基地。宅基地使用情况对农户退出宅基地有非常显著的影响。更高的宅基地闲置率会使农民更愿意退出宅基地。

宅基地流转受到除一般家庭特征以外的一些因素的影响。比如说，现行法律规定宅基地使用权为集体，是农村集体的所有权，集体之外的成员不能享有，当然也就没有资格获得农民住房财产权（包括宅基地使用权和房屋所有权）。这样，农村居民宅基地流转范围在于本村之中，村集体以外的人员无资格受让。

首先，即使是在一个村集体内部之中，受到同村居民伦理习俗等因素的作用，同村居民在宅基地问题上会受到一些其他因素的影响。其次，农民住房财产权所有人在法律上不明确，现行法律规定，宅基地使用权是以“户”为一个整体拥有的，然而对于“户”的定义尚不明确。农民住房是农户家庭成员的共同共有财产，而实践中若发生抵押贷款，夫妻二人作为住房抵押登记的申请主体，忽略了家庭其他成员的财产权利，如若发生抵押住房被处置的情况，在法律上将产生界定不清的障碍。最后，现行的规定下，金融机构在接受农户处置房产时要求居民有其他住所。以上因素对于宅基地流转起了阻碍作用。

2013年初，浙江省德清县开展了“三项确权”工作，明晰了农村（林地）承包经营权、宅基地用益物权、集体资产股权。全县农村28.9万亩土地和41.3万亩林地完成了确权。2015年，浙江省德清县成为国家首批33个集体经营性建设用地入市改革试点地区，具有较好的群众基础。在该地区调查居民对宅基地流转问题的认识及分析相关数据，对了解百姓对该问题的看法、探索能够切实有效推进农村宅基地流转和退出的有效手段。

21世纪以来，国家对农村经济发展问题更加关注，已有连续17年的中央一号文件聚焦农业问题。当下，如何提升农村经济的活力是一个重大的课题。本文的创新点是，研究宅基地的流转机制，仅对这一现象的研究是不完善的，这些调查统计得到的变量是通过怎样的途径对居民意愿产生了影响，或者居民意愿还受到其他途径的共同影响，还需考虑涉及的因素是否为外生变量。对包括调查区域居民的基本特征、未来住房打算、期望补助问题和一些道德问题进行统计分析，以期得出一些结论，试提出可行性意见。

一、数据来源及样本分析

（一）数据来源及说明

为了了解现阶段农民宅基地流转意愿情况，本文选择德清县作为调研样本分析，进行实地走访调研，采用现场发放问卷和“问卷星”等多种形式发放问卷，此次调研累计形成问卷达420份，整理得到其中有效问卷382份，问卷调查有效率91 %，作为计量模型数据来源。之所以选择德清县作为样本来源，是因为德清县的宅基地流转工作走在浙江省各市县前列，通过充分考虑到农户的特征类型，尽可能选择多种类型的农户样本，以保证调研结果更加接近实际，问卷尽量针对德清县的各个乡镇。问卷回收后通过整理以SPSS 22.0软件进行统计分析，形成分析图表和调研报告。

关于本文中的一些注意点：由于本文中调查样本较小，可能在数据调查上的准确性受到其他非系统性因素影响程度较大，在具体问题上的分析可能缺乏准确度。本文中，我们假设受访者均如实作答，数据的收集记录均准确无误，所进行的分析能准确实现调查目标。（表1）

表1 样本特征表（整理自问卷调查结果）

项目名称 选项 频率／人 百分比／%性别 男 208 54.5女174 45.5文化水平小学 22 5.7初中 194 50.8高中 102 26.7大专及以上 61 16.0其他 3 0.8非农（农业收入占家庭收入10 %以下） 226 59.1兼农（农业收入占家庭收入10 %～90 %） 105 27.5全农（农业收入占家庭收入90 %以上） 51 13.4居住地类型 近郊（离镇中心3 km内） 149 39.0远郊（离镇中心3 km外） 233 61.0收入类型＜5 36 9.4 5～＜10 66 17.3 10～＜20 154 40.3 20～50 120 31.4＞50 6 1.6宅基地流转意愿 愿意 221 57.9不愿意 161 42.1家庭年收入／万元

（二）样本基本特征分析

在382个调查样本中，有163人的学历为高中及以上，占比为42.7 %。可以看出，在浙江地区，特别是浙北平原，居民文化程度普遍较高。收入方面，多数被调查者的收入10万～50万元的区间内，占比71.7 %，其中有154人的收入为10万～20万元。有86.6 %的被调查者从事非农或者兼农工作，只有13.4 %的被调查者全职从事农业工作，符合德清县整体经济状况。

（三）居民不愿意流转宅基地的原因分析

根据图1，对居民不愿意流转宅基地的原因的频数分布进行描述统计。根据分析结果可得，接受问卷调查的382位居民中，共计进行了691次选择，每人平均选择1.81次。在这些影响居民不愿意流转宅基地的原因中，上一辈流传下来的房屋不愿意流转占到了最高的比例，49.21 %的被访者选择了该原因，其次为习惯了目前的居住生活，43.72 %的受访者选择了该原因，接下来为流转后住房得不到较好的保障，目前的经济来源还不能确保流转后的生活质量，社会保障、子女教育、养老、医疗等方面的担心，宅基地未确权，分别有28.01 %、23.82 %、18.59 %、17.54 %的被访者选择这些原因。

图1 居民不愿意流转宅基地的原因图

二、结论及政策建议

（一）结论

农村宅基地流转是探索农村经济发展新途径，通过宅基地流转，农民的宅基地可以变成资本。这使得离开农村去城镇务工或经商的农民通过转让闲置的宅基地使用权获得补偿，有利于他们在城市安家立业。随着农民搬迁到城镇，城市化进程加快，将会推动房产、交通、医疗、教育及其他配套生活设施的建设，可以继续确保经济高速发展。

通过实证分析可以发现，家庭非农人口数量、家庭收入、非农收入在收入中所占比重、宅基地流转期待补偿价格均会对宅基地流转造成影响，并且宅基地的确权也会影响宅基地的流转。

在制约居民对于宅基地流转的因素中，宅基地未确权、社会保障、子女教育、养老、医疗等方面的担心，目前的经济来源还不能确保退出后的生活质量对居民宅基地流转的态度上有显著影响，后几类因素的影响作用的大小明显小于前三类。这表明，居民首先关注对自身宅基地使用权、房屋所有权在法律上的明文规定，即制度上的保障，其次是关注自身经济状况和未来生活质量的保障等情况。

（二）政策及建议

1.持续支持农村地区居民增收

农村地区居民相较于城市居民收入偏低，这很大程度上制约了居民的流转与退出意愿。继续支持农村经济的发展，更多地消除那些制约农村发展上享有权利的不平等现象，在实际情况中，农村地区居民可能在一些业务的处理上、资金的获取等方面受到的重视程度较小，一些社会新的消息也比较迟缓地传播到农村地区。因而，应加大机构对外业务的平等对待，投入适当资源来减少信息沟通方面的不顺畅，开展一些宣传信息活动等，让农村地区居民更好地了解经济行情，提高居民自身的主动性。

2.关注农村地区的教育医疗和社会保障制度的建立和完善

城市的配套资源的优势能够吸纳更多的人才，造成城乡之间教育、医疗水平的差距，各地除了鼓励宣传，更应注重采取激励方式留住人才。比如，让老师、医生能够以更优惠的价格购买住房，给达到一定年限的职工办理相关服务，能够让这部分人才有意愿留在当地。同时，加大医疗卫生事业的投入，完善社会保障体系，鼓励更多的居民参与到这个体系中来。

3.加强权力的监督与制约

虽然有些地区推进宅基地流转和退出的政策出台已久，但是取得的效果甚微。一部分原因是居民的认识水平不足，也有一部分原因是当地政府管理部门的行政懈怠，缺少足够的动力和耐心去与居民沟通交流，存在宅基地滥用、闲置、违法违章建筑现象频频出现。宅基地管理的重点是规范农户的私下流转行为，建立完善的交易程序和管理政策，维护良好的交易秩序，将农户自发的宅基地流转行为制度化、规范化，真正发挥产权登记在交易中的权利认定和权利保护作用，同时充分发挥政府和企业的作用，通过政府的有序组织和企业的有效参与，来实现闲置宅基地的合理流转。

4.统筹规划和情感关注

调查发现，一些受访者选择了“担心流转后住房得不到好的保护、习惯了目前的住所不想变动”这样的“恋乡情结”。在实际操作中，针对这一点，可以统一某一区域的居民，集中在一块区域重新安排住所（如一些偏远地区农村搬迁至近郊），这样既可以减少宅基地的使用面积，也方便了这部分居民的日常生活。再重新安排住所时，应考虑居民本来的生活习惯，建设有人文情怀的社区。