营运资本管理与企业绩效关系问题探析<br/>——以万科为例

营运资本管理与企业绩效关系问题探析
——以万科为例

2022-03-07陈浩然

山东商业职业技术学院学报 2022年1期

焦丽，陈浩然

(1.山东商业职业技术学院，山东济南 250103；2.齐鲁医药学院，山东淄博 255300)

在新时代的背景下，营运资本管理水平对企业可持续发展有着重大意义。万科企业股份有限公司作为房地产行业中的标杆企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显，综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。从2020年的融资情况看，万科主要通过银行信贷、债券融资和其他借款来进行融资。银行借款占比为52.7%，应付债券占比为21.9%，其他借款占比为25.4%。从万科的存货结构看，除了原材料、库存商品以及少量已开发完成的商品房外，90%以上为拟开发和在建中的土地。购置开发土地的巨额支出和融资不足，使得万科的现金流十分紧张，营运压力巨大，企业可能会因为业务的过度扩张而产生资金链的断裂，从而带来严重的危机，最终造成企业绩效降低。选取万科作为研究对象，并与2020年中国房地产企业销售排行榜前两家——碧桂园控股有限公司和中国恒大进行对比分析，比较2016-2020营运资本管理与企业绩效相关指标，以此发现万科存在的问题，并根据具体情况及时代背景提出合理建议。

一、研究背景

房地产行业营运资金管理存在的主要问题是管理效率低下，资金流动性普遍较差，主要体现在以下几个方面：一是多数房地产企业在土地建设期资金回笼缓慢，而企业在这个过程中需要不断注入大量的流动资金，并且在成品房产出销售之前，很难回款；二是大部分房地产企业在土地建设期的资金主要来自当地商业银行贷款，而银行贷款虽然解决大部分的资金问题，但到期还本付息也会对资金的流动性产生影响。近年来，由于房地产价格居高不下，多数消费者处于观望状态，期待房价下跌买房或租房。房地产企业商品销售低迷，减缓了流动资金周转，降低了流动资金的管理效率。我国房地产企业的共同特点是负债率过高、营运资金占用较多，周转周期较长，库存量较多，直接占据了大部分的市场份额企业的营运资金减少，资金回笼时间延长，企业利润受到严重影响。只有准确有效地分配和使用企业的营运资金，才能降低企业的成本，提高企业的利润和竞争力。

在此背景下，企业应加强营运资金管理，充分发挥资金的最大价值，特别是对于房地产上市公司来说，加强营运资金管理是提高企业绩效的关键。营运资金管理水平的高低直接影响着企业的经营决策。如何合理高效地利用营运资金，提高资金的使用效率，加速资金的回流，使企业利润和股东利益最大化，是每个房地产企业应该考虑的问题。万科作为房地产行业的标杆企业，主要从事住宅地产开发，竞争优势明显，综合竞争力、市场占有率和品牌价值位居第一，连续四年跻身《财富》“世界500强”。因此，选择万科作为分析对象，可以更好地反映当前房地产行业营运资本管理中存在的问题，并对此提出合理化建议，希望对房地产行业中其他企业在营运资本管理方面能起到一定的借鉴作用。

二、万科营运资本管理现状分析

(一)万科营运资本投资政策现状分析

表1 2016-2020年万科流动资产比例

图1 2016-2020年万科流动资产占总资产比例图

图2 2016-2020年万科流动资产平均占比图

存货、应收账款和预付账款是企业流动资产的主要组成部分，从表1和图1、图2可以看出，2016-2020年万科存货占据了流动资产的60%左右，说明万科的流动资产中绝大多数是存货，这是由于购地支出较高、开发周期较长、产品价值较大，导致了企业存货占比较大。[1]

应收账款占流动资产的比例相对较低，近五年间都维持在较低的水平甚至不到1%。出现该现象的主要原因是产品销量不佳，再加上疫情的影响导致企业的主营业务收入减少，所以应收账款所占的比例减少。由表中数据可以看出，从2016年起万科预付账款占流动资产比例一直在上下波动，这是因为万科采取的是一种稳健、保守的营运资本投资策略。从整体的数据分析，发现在流动资产中60%以上的资产是存货，所以，万科降低流动资产的持有量关键在于加强对存货的管理，从而实现企业的价值最大化。

(二)万科营运资本融资政策现状分析

表2 营运资金存量及融资结构单位:亿元

图3 2016-2020年净营运资金图

图4 2016-2020年流动负债占流动资产比例图

表3 融资情况表(截至2020年12月31日)

从表2、表3和图3、图4数据分析发现，万科的2016-2020年净营运资金逐年增长，从1,412.97亿元增长到2,298.94亿元，增长了62.70%。而万科的流动负债占流动资产的比例基本稳定在85%左右，与同行业碧桂园和中国恒大对比分析发现，这种流动负债融资相对充足。万科较高的流动负债比例在某种程度上表明，企业在近年来倾向于采取激进型的营运资本融资政策。按2020年年末融资情况看，万科主要通过银行信贷、债券融资和其他借款来进行融资，银行借款13，613，283.62万元占比为52.7%，应付债券5，650，405.39万元占比为21.9%，其他借款6，588，948.00万元占比为25.4%。万科通过多种融资方式，优化债务结构、降低融资成本，以此来分散公司的财务风险。

对房地产企业来说，优质的土地是公司获得高盈利能力的前提。购置开发优质土地就需要较高的融资成本和持续大量的资金支持，这部分资金来源主要依靠长期负债和权益融资。二者都存在一定的优缺点，长期负债有着数额较大、偿还期限长的优点，但存在利息成本较高、弹性较差等不足；股权融资有着期限长、无需还本付息等优点，但存在着控制权分散等问题。

我国2020年房地产行业贷款情况如下：

2020年下半年部分城市市场热度有所提升，各地在“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进市场平稳发展。为抑制行业金融风险，8月，央行、住建部会同相关部门形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则；12月，央行和银保监会推出房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。2020年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长11.6%，增速较上年末回落3.2个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至28.7%[2]。

(三)万科营运资本管理效率现状分析

1.收入与资产结构分析

表4 2016-2020年万科净营运资本周转率单位：万元

图5 2016-2020年万科资金情况图

图6 2016-2020年净营运资本周转率折线图

计算公式：净营运资本周转率=销售收入/净营运资本

从表4和图5、图6数据分析可以看出，五年内万科的总资产从83,067,421万元增长到186,917,709万元，增长了25.02%；主营业务收入从24,047,724万元增长到41,911,168万元，增长了74.28%。总资产和主营业务收入都呈现出逐年增长趋势，说明万科在存货资金占用较大的情况下，保持着高增长的水平。反观流动资产占比，其流动资产占总资产比例一直维持在85%左右。对比于同行业的碧桂园、中国恒大来说，万科采取的是一种较为稳健的发展策略。

从营运资金上分析，由于房地产行业属于资金密集型行业，土地开发项目周期较长的特征，所以，万科对营运资金需求量较大，净营运资金从14,129,694万元增长到22,989,437万元，增长了62.70%。其净营运资本周转率较高。但与同行业的碧桂园、中国恒大等相比，波动较大，因此，万科需要加强对营运资金的管理效率，提高营运资金周转率，实现企业利润的高增长。

2.资产周转状况分析

表5 2016-2020年万科资产周转率单位：万元

从2017年之后，万科加强了对应收账款的管理，四年中应收账款呈现整体上升趋势。虽然2020年受到疫情影响，其应收账款周转率有所下降，但整体也呈现增长的趋势。相对的，存货占比较大，主要资金都沉淀在土地中，近五年平均占总资产的61.72%。存货周转率较低，这也导致了万科流动资产周转效率不高，现金流压力较大。存货周转率较低是房地产行业存在的普遍现象。存货周转率低并不能代表企业经营效率低，有可能是企业发展战略的规划，预测到未来有较好的市场前景而囤积的土地。

3.存货资金分析

2020年我国房地产行业现状(见图7、图8、图9、图10和表6)：

图7 2016-2020年万科资产资产图

图8 2016-2020年万科周转率折线图

疫情后全国商业和住宅建筑市场的总销售面积已陆续恢复增长。2020年初，受疫情影响，全国商业和住宅建筑市场的销售和运营规模急剧下降。随着疫情防控形势的好转，三月份以后销售市场逐步趋于稳定。全年，全国商品住宅销售面积为17.61亿平方米，同比增长2.6%；市场销售额为17.36万亿，同比增长8.7%。按季度看，全国商业和住宅市场总销售面积增长率分别为-26.3%、3.2%、9.9%和12.7%。

图9 2016-2020年万科应收账款柱状图

图10 2016-2020年万科应收账款周转率折线图

尽管商业和住宅建筑市场销售恢复较快，但仍缺乏对房地产开发项目及其建设的投资。国家统计局数据显示，2020年全国房屋新开工面积22.4亿平方米，同比下降1.2%，而上年为增长8.5%；全国房地产开发投资14.1万亿元，同比增长7.0%，增速比上年回落2.9个百分点。

表6 2016-2020年万科存货结构单位：万元

万科投入的存货资金主要在购买土地使用权、拟开发土地和在建开发产品三个阶段。拟开发和在建开发产品占用资金相对较大，购买土地使用权占用资金相对较少。从万科的存货结构中发现，90%以上为拟开发和在建中的土地，原材料、库存商品以及已开发完成的产品占比不足10%。2016年-2020年，拟开发和在建开发产品占比呈现逐年上升的趋势，2020年达到92.49%，说明万科大量的资金沉淀在土地上。如果现金流不足以应对拟开发和在建产品开发土地的大额支出，可能会给企业带来严重的经济危机，造成企业发展停滞，甚至会面临破产的风险。

4.现金周期分析(见表7、表8和图11、图12)

表7 万科2016-2020年现金周期

计算公式：现金周期=应收账款周转期+存货周转期-应付账款周转期

现金周期是反映企业营运资本管理效率的综合指标。现金周转期越长，营运资本投资越大。[3]与碧桂园和中国恒大近五年现金循环周期对比分析发现，万科现金周期较长，表明万科资金使用效率较低，营运资本成本较大。企业管理层及财务管理人员要加强对现金周期的管理，尽可能地缩短存货及应收账款周转期，延长应付账款周转期，以缩短现金循环周期，提高营运资金的使用效率，提高企业绩效。[4]

(四)营运资本管理对企业绩效影响的分析

表8 2016-2020年营运资本管理盈利性

图11 2016-2020年万科净利润柱状图

图12 2016-2020年销售净利率折线图

图13 2016-2020年营业利润率折线图

图14 2016-2020年净资产收益率折线图

三、结论

通过对万科营运资本管理政策及效率两方面分析，得出：

(一)存货占用资金较大，现金流压力巨大

对房地产企业来说，存货是主要利润来源。从万科的存货结构中发现，90%以上为拟开发和在建中的土地，原材料、库存商品以及已开发完成的产品占比不足10%。存货占用了较大的资金，如果这些开发在建的土地不能尽快完成建造，为企业创造收入，继续追加资金投入，就可能无法保证资金的回流，造成现金流高度紧张。

(二)营运能力波动大

采用了流动资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、净营运资本周转率现金周期来分析营运资本管理效率。从数据分析可以看出，近五年万科存货周转率保持在较为稳定的水平，应收账款周转率和流动资产周转率2020年虽然受疫情影响有所下降，但整体呈现上升趋势。五年中万科的营运资金周转率变化幅度较大，最高点与最低点相差0.78个百分点。说明万科营运能力稳定性不足，应加强对营运资本的管理。

(三)获利能力比较稳定，但总体水平偏低

选用能够反映获利能力的指标进行统计和分析：净利润、销售净利率、营业利润率、净资产收益率。根据数据可以看出万科地产的净利润是逐渐增加的，但是增长幅度越来越小；三个盈利能力指标与同行业对比，发现万科盈利相对稳定，但三个指标都出现明显的下降趋势，还需继续提高业务能力，保持利润的持续增长。

四、建议

房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，竞争烈度将显著提升。如果说土地红利时代和金融红利时代，决出的是收获的多少、发展的快慢，那么，管理红利时代决定的是企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛，企业必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。

管理红利时代对企业的能力提出了更高的要求。一方面，企业需要更完整的能力。“土地”“金融”都是单项的关键资源，而“管理”是全方位的能力要求。另一方面，企业需要更极致的优势。当行业在经营模式和产品服务上趋于同质化，要想在竞争中脱颖而出，必须要打造自身独特的竞争优势。面对更高段位的竞赛，在做到“均好无短板”的同时，还要构建有助于实现发展轨道跃升的“制胜长项”。

因此，对房地产行业提出如下建议：