房地产开发经营业统计存在问题与对策研究

汤明峰

（福建省漳州市长泰区统计局，福建 漳州 363000）

房地产开发企业在经营过程中，必然会开展统计工作，是固定资产投资统计工作的组成部分。该工作成果不仅可以帮助房地产企业作出正确的管理决策，同时也能够为我国宏观调控政策的制定提供支持，帮助我国实现健康、高质量发展目标。因此，房地产开发经营企业应当对统计工作给予高度重视，大力建设自身的统计部门，然后以更高的质量标准，运用现代技术手段，促进企业实现战略发展目标，解决统计工作之中存在的问题，不断对统计工作进行优化和完善。

一、房地产开发经营业统计的内涵

房地产开发经营业在统计过程中，主要统计我国社会内部相关企业的法人单位，以及从属的产业活动单位，相关调查遵循“先入库，再有数”原则，统一确定纳入我国的“一套表”调查平台，然后分别统计不同地区的信息数据。房地产开发经营业的统计工作，其基础为固定资产投资的统计活动，在得到统计结果以后，能够为我国房地产市场的健康发展提供有效保障。当前，我国房地产开发经营业的统计报表，主要分布为房地产开发项目经营情况表（X204-1）、房地产开发企业资金和土地情况表（X204-2）、财务状况表（X103）等，我国政府可以通过上述报表，获得房地产投资与开发、商品房销售、财务变动等方面信息，掌握房地产市场内部的实际情况[1]。

二、房地产统计工作现状

房地产统计工作可以为我国相关企业提供更安全、更可靠、更科学合理的信息，以及市场内部生成的数据，同时获得监管部门提供的支持，开设查询以及咨询服务，但是我国现阶段开展的统计工作，并未真正使其作用和效果得到落实，其原因是兼管部门信息共享不到位、房地产企业内部的统计人员，其专业性仍需提升，企业内部的统计工作往往依赖于报表内容呈现，使用效果并未达到预期、统计部门也没有获取更多有效的信息数据。

不仅如此，部分房地产企业的统计工作，仍旧由财务部门来兼任，报表期间随意性较强，一通电话解决所有数据，并未有效运用互联网等信息资源的共享平台，统计数据的采集、管理、分析处理技术的效率较低，难以真实反映房地产经营企业的实际情况。在房地产相关的统计工作之中，也存在统计人员缺乏专业素养、统计人才队伍内部不稳定、优秀人才流动性较大的问题，导致房地产统计工作难以建立健全，为数不少的房地产统计工作队伍在人员配置、专业素养、专业知识水平等方面，仍旧需要进一步优化，否则房地产统计工作将不适应时代发展的需要，甚至对我国社会经济的发展造成不良影响。

三、房地产开发经营业统计工作存在的问题

1.部分企业未建立健全统计机制

部分房地产企业在开发经营的统计工程中，必然会运用多种类型的统计报表，房地产企业应当统计经营管理过程中的开发投资、工程项目的情况、资金流向、房地产销售情况等多方面信息，在收集、分类和分析统计数据的过程中，企业内部的所有部门应当共同参与。但是，部分房地产开发与经营企业所开展的统计工作，并未建设完善的统计机制，甚至有个别企业内部并未建设专门的统计部门，将所有统计工作交由财务部门完成，而财务管理人员并非专门的统计人员，只能开展简单的数据统计工作，导致统计工作的成效较低，且缺乏应有的规范性[2]。

2.部分企业未规范开展统计工作

要想保证房地产开发企业在统计方面的质量以及效率，必须保证其工作过程得到规范化管理，提升信息数据的安全性、可靠性以及真实性，进而体现出房地产开发和经营企业的实际管理水平。但是，我国为数不少的房地产企业在统计过程中，仍旧存在统计工作不规范开展的现象，统计管理工作并未得到企业管理者的重视，项目部、销售部、财务部、统计部等部门未形成信息共享机制，统计人员难以获得切实可行的原始资料，统计台账缺失，统计数据缺乏应有的可行性以及可信度，甚至导致数据失真的问题，而且在统计工作人员出现变动之后，统计数据波动较为明显。不仅如此，房地产企业管理部门在监督过程中，会发现企业内部的统计资料的质量并未提升，在年终数据汇总的时候，导致企业资质受到影响，甚至在年终审查的时候造成较大问题[3]。

3.部分企业统计人员的能力和素养仍需提升

上文提到，部分房地产开发与经营企业缺乏对统计工作的重视，因此在统计工作的人员方面，存在较为显著的问题。一方面，企业内部负责统计工作的人员缺乏应有的专业知识和素养，工作水平欠缺。另一方面，企业未全力支持统计人员的培训活动，即使组织培训活动，也往往成为“形象工程”，缺乏系统的学习。在我国，虽然房地产企业资质等级评审要求企业要有一定数量的具备统计专业技术资格的人员，但是从事房地产统计工作的统计人员大部分为临时兼任，基本存在“有证不上岗，上岗为无证”的现象，例如，长泰区2021年有房地产企业47家，只有3个统计人员具有统计专业技术资格证。再有各地政府在进行数据考核的过程中，往往将投资数据作为重要的考核指标，导致统计管理工作的压力上升，在落实统计工作的时候，企业为了达成销售指标，可能会选择篡改数据，导致数据的安全性以及质量下降。

4.部分企业运用的统计制度存在缺陷

首先，缺乏明确的统计口径。房地产投资，就是房地产开发项目经营报表之中的核心指标，企业在一段时间内建造或者开发土地之后，会生成工作量以及相关费用，其标准为工程实体，属于实物量指标。在此之中，工程需要按照工程的进度进行报送，其他费用需要按照实际发生的财务行为进行报送。但是在实际工作中，相关统计人员往往为财务管理人员“兼职”，按照财务支付的方式，对工程的方方面面进行统计。在通常情况下，项目进度会早于财务结算工作，二者存在时间差，形成了相当可观的投资额度。例如，土地相关的款项制度，并未量化说明实际的分摊方式，统计人员往往按照个人的理解，按照主观意愿上报分摊数据，由于统计口径不一致且并未明确，极易出现数据失真问题，并且导致较大波动[4]。

其次，部分统计指标为冗余统计指标。建设指标体系应当抓住要领，并且凸现出重点，设计简单扼要的指标，全面反映出房地产市场的内部状况，满足当地政府的决策需求，同时减轻相关企业的负担，提升统计质量以及效率。但是，部分房地产指标的设计，呈现出明显的冗余现象，并未对数据出处以及来源进行仔细考量，相关房地产企业无法获取数据。例如，在房地产的开发经营情况报表之中，本年完成投资按工程用途划分的住宅、办公楼、商业营业用房和其他的分组，但是在实际工作中，企业难以获取上述数据，所有数据均为估算按比例分摊，难以帮助其正确决策。不仅如此，土地购置等相关指标也存在一定问题，发生土地购置行为，往往由非房地产企业的上级法人单位实施，然而上级法人并不在统计范围之内，所以统计结果与实际的市场情况之间差异较大。

再次，部分指标并未优化。在设置统计报表的时候，部分指标的名称容易导致统计人员理解出现歧义，在统计和上报过程中出现错误统计问题，统计内容与制度设计者的调查意愿不一致。例如，统计报表内部的待售面积，往往为已经竣工的、可以投入市场内部销售的房屋建筑面积，但是统计人员可能会理解为已经获得预售许可但没有销售的房屋面积，进而导致统计数据混乱，房地产市场的库存量分析工作被误导。事实上，当前我国的商品房大部分是按照期房形式出售，现阶段运用的统计口径难以全方位反映房地产市场的供应量，不具备实用意义。

最后，审核方式“一刀切”，忽视了我国不同地区之间存在的差异。如果审核关系合理化且比较细致，那么上报的统计数据质量更高，且真实性有所保证；但是如果设置了不合理的审核方式，房地产企业的报送负担会增加。由于审核关系之中存在一系列限制，导致实际工作中存在个别企业为了遵循审核关系之中的逻辑，上报虚假数据的问题。不仅如此，房地产企业内部的统计部门，必然要面对来自企业的催报压力，如果企业内部存在大量的错误说明，统计人员无法投入更多的精力和时间，逐条核实企业的反馈内容，也不能通过企业给出的反馈寻找问题，然后使问题得到解决。

四、房地产开发经营业统计工作的策略分析

1.构建完善的统计工作机制

首先，房地产开发以及经营企业需要在实际开展的经营管理工作之中，明确统计工作的需求，在企业内部设置专门的、具备综合性质的统计部门或者机构，明确该部门内部各个岗位的实际工作职责，尤其需要明确企业其他部门在统计过程中的职责，所有工作人员必须积极主动地配合统计工作开展，不同的部门之间也需要达成合作关系，以保证房地产开发和经营企业能够顺利开展统计工作[5]。

其次，房地产开发与经营企业应当对自身进行审视，明确自身的特征以及房地产行业的特征，进而合理地设计不同类型的统计报表。一方面，国民经济统计相关的内容，必须在各类报表内部真实反映出来；另一方面，房地产企业自身的生产经营以及管理情况，也需要通过制作统计报表，进行客观、全方位地反映，帮助房地产企业开展对比分析工作，使房地产企业准确地找到经营和管理过程中存在的问题，并且及时解决问题，避免问题扩大化之后带来的严重后果，促进房地产企业的开发和经营活动可持续发展。

最后，房地产开发与经营企业在实际工作中，必须高度关注人力资源的管理工作，以保证房地产开发经营企业能够获得水平更高的统计人员。其原因是统计工作的性质与其他工作不同，这是一个逐步掌握的过程，如果企业内部的统计人员流动性过大，那么企业内部的统计工作将无法顺利开展。因此，企业可以提升统计工作人员的薪酬待遇以及福利待遇，在内部设计科学合理的激励机制以及奖惩制度，消除以往存在的“干多干少一个样”现象，保证统计人员在进入企业之后不会“跳槽”，同时吸引更多的优秀统计人员入职，扩充企业的人力资源储备，避免企业内部出现统计人才缺口。

2.强化基础性的统计工作

在促进房地产开发与经营企业统计工作开展的过程中，应当夯实基础性的统计工作，建设原始数据记录体系，做好报表汇总与图表开发工作，合理利用文字以及数据，确保企业在经营和管理过程中健康发展。就原始记录而言，能够及时发现开发商在生产过程中，记录各种月度销售报表、日度进程表、前期费用规划表、设备使用表、项目开发表等，相关统计人员需要核对报表数据的真实性，在填写、汇总以及登记环节结束之后，还需要调整数据，从而发现漏报等问题并且更正，同时运用对比的方法，建设更完整的基础统计工作体系。

例如，长泰区某家房地产开发有限公司，在其内部建设“档案盒”数据管理机制，通过对管理机制的实际应用，统计房地产所涉及的所有资料以及数据，同意储存在企业档案部门，然后对所有档案进行细致分类，并且进行科学管理，按照时间点分别存放，并且进行核查。不仅如此，部分工程项目、台账、报表等，也运用立项规划、许可证明等一系列数据资料，开展收集工作并且记录相关数据，强调了原始资料的重要性，企业内各个部门也严格按照档案管理机制，落实各项工作，从而保证数据内容的科学性、真实性以及可靠性。

3.优化统计指标并完善统计内容

首先，房地产开发和经营企业所开展的统计管理工作，直接关系到我国国民经济的发展，在落实各项指标、安排工程项目、规划资金的时候，需要对房地产企业的统计工作进行优化，相关企业应当在实际工作中，对统计内容以及统计方式进行完善，结合各类报表的内容，以及具体的工作情况，调整统计工作的流程、方向以及目标，针对企业当前开展的工作强度以及工作难度，及时强调统计报表内部的关键性内容，然后结合实际需求汇总全部数据，保证数据信息与我国社会经济发展提出的统计要求相适应，避免出现数据脱节、误差或者删减问题。

其次，需要进一步强化统计指标、专业体系以及各个部门之间的联动，在企业内部建设横向合作机制，避免一个统计报表之中出现重复的数据内容，同时避免不同类型统计报表频繁报送同样内容的问题，优化房地产开发与经营企业统计报表和上报各类报表的过程，运用严谨的、科学的态度，提升企业统计工作的可操作性，同时力求统计数据的真实[6]。

最后，房地产开发与经营企业在统计、管理以及优化的过程中，必须保证实际管理细则与统计报表的内容相匹配，保证统计资料的全面性、可靠性以及内容细致。在进行分析之后不难发现，房地产经营与开发企业的实际运营与管理工作，可以通过阶段性总结以及分析，发现其中存在的问题，然后根据问题成因，运用相对应的措施加以解决，保证各项策略具备更强的针对性，进而提升房地产企业的实际管理水平以及统计水平，帮助房地产企业的发展迈上新的台阶。

4.打造能力和素养更高的统计人才队伍

在提升房地产开发与经营企业统计成效的过程中，必须关注统计工作人员的专业水准以及专业素养，结合理论以及实践两个层面，保证统计工作人员的综合能力不断提升。

一方面，房地产企业内部可以运用不同类型的宣传方式，在企业内部全方位宣传统计工作的意义，并且要求企业内部所有人员，自觉主动地融入宣传管理的工作体系之中，不仅学习统计工作相关的内容，同时也成为设计统计工作的规划者，从而加深对于统计工作的了解，更愿意学习统计相关的知识。

例如，房地产企业在开展宣传工作的过程中，可以在每个月份设计专门的统计日，在统计开放日内部设计相应的宣传渠道，其中需要突出法制宣传内容，同时在统计日的基础上延伸，设置每年的统计巡查月，进行普查巡查、执法检查等多种形式的工作，向全体人员普及统计工作的流程，在企业内部构建出人人参与统计、人人拥护统计工作的良好氛围。

另一方面，针对房地产企业内部已经拥有的统计工作人员，应当为其提供更多的上升渠道，要求统计人员必须参与全国统计专业技术资格考试，不仅提高了业务水平，也提升自身的专业素养。

例如，房地产企业可以在内部选择适合的人员，参与培训以及指导活动，所有参与到统计培训工作之中的人员，并且取得全国统计专业技术资格证书后，可以获得相对应的绩效奖励。企业为了保证自身的统计人才储备，必然会对外开展招聘工作，获取高质量的统计人才，但是统计工作人员在正式进入工作岗位之前，也需要参加统计相关的岗前培训，所有新入职的统计人员必须参与该培训活动，并取得全国统计专业技术资格证书，才能够正式成为企业内部的统计工作人员。其原因是全国统计专业技术资格考试，可以体现出相关人员的实际能力以及素养，并且保证其能够胜任统计工作岗位。

五、房地产开发经营业统计工作的未来发展方向

1.及时转变统计服务方向

要想更好地促进我国房地产开发与经营企业，转变统计工作的开展方向，首要的工作就是对传统服务模式进行调整，逐渐将其转变为全新的服务体系，提升企业内部管理者以及工作人员对于统计工作的重视。企业内部的统计工作人员，不能只是依赖于当地政府以及上级主管部门的“指挥”，而是应当主动强化自身的责任意识，以及参与统计工作的主观能动性，保证所有统计工作人员都能够明确统计工作在开展之后，对于企业发展的价值和重要意义，进而推动我国房地产开发与经营企业转型并且实现内部整改，将统计工作各项数据完全应用与落实于各项决策和企业经济发展当中，促进统计工作与分析、预测两项工作有机融合，为企业的内部举措、国家政策的落实，提供准确性更高的指导，房地产行业也能够通过运用决策性信息，获得更广阔的发展空间。

2.构建专门的统计信息系统

房地产开发与经营企业需要结合当今时代的发展情况，主动建设系统性、科学性的统计管理体系，并且随着实际工作的开展而不断完善。在上述过程中，统计工作人员应当将完善的系统记录作为基础，最为基础的内容就是准确、科学且真实可靠的数据，保证企业的统计工作达到全新的高度，同时具备更强的落实力度，帮助企业了解房地产市场内部的统计工作动态，针对不同类型的数据信息，进行开发、汇总并且加以利用，进而为企业内部的管理者提供科学的统计布局信息，提升企业的管理成效以及管理力度。各项数据信息可以成为企业科学决策的重要参考依据，房地产开发与经营企业也可以进入新的发展态势，统计工作也具备更多的有效性[7]。

3.不断更新统计相关知识

在我国，房地产行业的发展必须遵循时代发展的客观规律，因此在房地产开发与经营企业内部，统计工作不能只是简单地交给统计人员来完成，而是应当在企业内部设置统计部门或者机构的同时，强化对先进信息技术的运用，促进统计数据与软件和硬件之间协调配合，在补充统计知识、掌握技术操作的过程中，提高计算机数据的搜集、处理、运用、传达与共享能力，保证我国房地产行业的决策，可以为整个房地产市场的持续发展，提供时效性更强的信息化服务，准确分析、预测、调整、运用和监控各类统计数据的职能。同时，也需要在房地产行业内部发挥出应有的作用，保证统计市场在房地产行业的发展过程中，具备较高的价值以及地位，真正提升统计工作的作用以及意义，保证所有统计工作人员在开展工作的过程中，始终保持端正的工作态度，灵活运用先进的技术以及知识，为房地产市场的经济发展争取更多的机遇。

4.网格化开展企业统计工作

现如今，我国的经济发展已经进入新阶段，房地产行业的统计工作，应当与互联网、大数据、计算机技术等有机结合，房地产开发与经营企业需要明确未来发展形势，在内部建设现代化的、信息化的科技服务平台，构建出统一的、科学合理的统计方针以及政策，将整个统计的分析、收集、整理、汇总、传输、反馈、共享等内容实时上传到网络平台内部，融合信息与技术两方面进行操作，站在客观的角度处理各类统计数据，保证统计工作的科学性，在妥善处理统计数据之后，第一时间反馈至企业的管理者处。不仅如此，统计工作人员应当运用市场、客户对于房地产行业的实际发展需求，及时完成数据信息的调查工作，分类所有信息数据并且汇总，找到具备更多运用意义的、可以促进房地产行业发展的措施，帮助企业成为房地产市场内部的龙头企业，为企业的未来发展以及创新创造，提供更好的环境以及施展平台，提升企业在经济领域之中的地位。

六、结论

综上所述，统计工作在我国房地产开发经营业之中，无疑占据着关键性地位，统计工作不仅关系到房地产开发与经营企业的发展，同时也会对我国的社会经济发展产生一定影响。在以往的统计工作之中，房地产开发与经营企业由于受到多种因素影响，并未真正处理其中存在的问题，时至今日，房地产开发与经营企业需要明确自身的未来发展方向，然后针对统计工作之中存在的问题，运用行之有效的解决策略，进而保证房地产开发与经营企业实现可持续发展的战略目标，同时为我国房地产行业的发展保驾护航。