大型公共卫生突发事件对住房需求的影响及对策分析

祝瑾

（四川铁道职业学院，四川成都 610000）

公共卫生突发事件影响着经济社会的发展，也导致人们衣食住行方方面面发生着变化。探讨人们对住房需求的变化，有利于促进经济发展，维护社会长治久安。

个人住房需求的改变必然影响社会住房需求的整体变化。各地从应对危机中汲取经验教训，将会主动提升住房品质。表现在：1.在棚户区改造和城镇老旧小区改造中，将更加注重配套设施的建设，对社区养老、托幼、医疗、助残服务等方面提出更加明确的要求；2.在城市更新与规划，除了注重城市整体形象以外，会更加注重小区功能的匹配、小区间的间隔与尺度，以应对突发事件，同时保障人们的居住与生活的安全性与舒适性。

一、公共突发事件对住房需求的影响

2020年上半年在大型公共卫生突发事件的冲击下，房地产需求被大幅遏制。受到关闭售楼处以及居家隔离等防控措施的影响，现场看房难以进行，居民难以做出购房决策。不过，在经济和居民收入增长预期悲观、市场形势不明朗的情况下，居民购房观望情绪普遍较浓。据中原地产研究中心统计，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年同期暴跌近95%。克而瑞研究中心发布的报告显示，2020年1月份百强房企实现销售金额较去年同期下降近12%。特别是春节前后一周的房地产销售黄金期，销售额基本接近零。

长期的居家隔离使人们获得更加深刻且丰富的生活体验，从而激发了进一步提高生活质量的愿望。个人住房需求的变化必然影响社会住房需求的变化。无论对购房者，还是对开发商，研究因大型突发性公共卫生事件改变的居住方式和功能需求，对今后房地产市场趋势的形成，都具有重要意义。随着危机防控工作的进一步推进，长期居家隔离推动人们产生了更加深刻的生活体验，从而激发了居民提高生活质量的愿望。人们的居住格局会倾向于每人一居室，且带专用卫生间，以防止交叉感染；人们对居室的朝向、采光、通透度，会更加敏感，以享受阳光与空气带来的健康；市民解决住房问题的意向会更倾向于改善型住房，以实现更高品质的生活质量；长租公寓中的合租现象会逐渐减少，以维护个人隐私及满足卫生防范的要求；对社区环境的向往，则更看重道路畅通、绿化率高、人口密度低、物业管服到位，以产生轻松愉悦的心境[1]。这些都会构成住房新需求的亮点。

课题组通过电子调查问卷形式收集成都居民对危机后住房需求的变化，受访者年龄集中在20-50岁之间，工作单位集中在企事业单位，月收入平均在5000—10000元。通过对收集的505份有效问卷的筛选分析，受访者对住房需求的改变具体表现为以下几点：

（一）大多数租赁需求转为积极的购房需求

大部分租户在此次危机中感受到了租房的不便之处，对于生活、工作等都造成了较大影响：一是部分小区拒绝外地租户返回；二是合租生活的传染传播风险更大，租户陆续返回，从而导致隔离观察时间延长。因此危机后将更倾向于购买自有住房。受访者中94%的租房者有意愿购买自有房。

（二）更加愿意购买第二居所，且偏向新城区

第一居所主要满足居民日常生活和工作，多位于工作地点附近，交通便利、配套完善；第二居所主要满足居民度假、休闲、养生等高品质生活需要，多位于城镇郊区或新城区，环境优美、空气清新、人口密度低。公共卫生突发事件期间长期居家隔离，凸显了二居所不仅居住品质更好、并且能够满足特殊情况下家庭隔离的需要。调查结果显示：有接近84%的受访者有意愿持有二套房，并且近52%的受访者对第二套房更偏好选择城市新区或者郊区。

（三）改善型且为大户型的住房需求占多数

2016年以来，成都市商品住宅销售套均面积持续快速增长，展现出居民对居住空间规模的不断追求。并且这种追求尤其被体现在特殊期间。例如，过去，书房在高端改善产品中有配置，但几乎在所有刚需刚改产品中，几乎没有这个功能，因为户型面积不允许。在有限的空间里，保证卧室功能被优先考虑。但这次大型突发性公共卫生事件之后，也许情况会发生变化。大量线上办公、居家办公，在家中并没有适合的工作场景。有的人在床上敲字，有的人在沙发上、餐桌上，摆弄笔记本和各种文件，非常不便。而且有的公司要求视频会议，家中不适宜的环境一角被迫展示出来，确实影响观感。书房，未来或许变得重要。调查结果中一多半的受访者选择改善型住房，有超过78%的受访者选择购房面积在80m2-140m2的三居室及以上的户型。

（四）住房产品质量升级的需求进一步得到明确

除了面积以外，长期的居家隔离也使居民更为深刻地认识到户型和朝向对于通风、日照等居住体验的影响程度[2-3]。此次事件中，所有专家都在强调“每日按时通风”，长期居家，室内采光也尤其重要，受访者中超过半数都对以上内容有需求，说明危机过后，居民对住房品质有了更高的要求。

（五）密度低的住房关注度上升

危机会改变居民对住宅类型的偏好。当前的商品房市场上板楼已经不再稀缺，开发商开发建设各类优质低密度住宅，城市中出现了更多的小高层和花园洋房，别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋等多类产品。此次危机结束之后，部分需求将从高层转向小高层、花园洋房和各类别墅，造成低密度住宅产品出现溢价。将近60%的受访者有意愿选择3-4层的别墅、6-11层的小高层。

（六）高品质的楼盘需求上升

这里的高品质包括专业的物管服务，新风系统、净水系统、垃圾处理系统智能消毒系统等先进系统的配备。尤其是物业，物业的价值正被广大客户重新认知。病毒肆虐，一个社区的防护底线就是通过良好的物业服务来坚守，几乎所有的受访者都认为，危机后这些系统将成为必须且必要的配备。

（七）对景观优美、商业、医疗等周边设施齐全的住宅建筑的需求呈上升趋势

危机期间，在封闭管理下，有限的活动空间将决定业主的身心健康和生活体验。因而在危机结束之后，将出现置换园林绿化充足、居住环境优美的商品房需求上升的局面。危机期间，由于使用交通工具更易造成病毒的传播，小区周围徒步可及的基础配套设施的重要性得到了凸显。例如与居民生活息息相关的中大型生鲜服务超市等。具备上述完备配套的住房，主要是品牌开发商的品质大盘和地处核心城区优质地段的小区，危机后配套溢价显现。

二、针对住房需求改变的对策建议

目前，经济增长和住房短缺的压力已经得到了基本解决。此次突发性公共卫生事件对国民经济和房地产业产生了巨大影响，但同时也是一次重大考验，应该把握机遇，积极应对，保持市场平稳。此次危机影响深刻，危就是机。假使能够处理得当，则是推动住房消费升级、房地产销售渠道升级、房地产政策升级以支持居民自住需求的良好时机。为促进房地产行业健康稳定发展，将从政策、产品、营销等方面给予相关的应对建议。

（—）政策维度

1.政府合理引导房企开展个性化、定制化服务，增加产品供给样性

政府积极引导房地产开发企业转变发展模式，突破传统“找钱、拿地、卖房”的陈旧运作模式，将房地产与其他产业联合，进一步拓展外向型市场需求，优化投资，做好配套设施建设。对于新增楼盘的申请准入进行严格把控，同时加大对现有楼盘，特别是老旧小区的升级改造工作，完善小区医疗、幼儿教育、文娱活动场所等基础设施建设。

2.关注房企危机下融资问题，特别是中小房企

由于此次公共卫生突发事件确实深刻影响了房地产企业的现金流分布状况，部分房地产企业现金流压力加大。通过对各规模房企调查研究发现：相对于大型房企，对于营收在100亿以下的小型房地产企业，在融资能力有限发展、空间不足的内外压力下很有可能成为被兼并重组的对象，甚至破产退出房地产市场。在积极拓宽房企融资渠道的同时引导银行对于资质好、有发展前景的中小房企的在建工程、后续项目给予合理的融资支持[4]。

3.政府相关部门要加大力度维护置业者的合法权益。

近些年来精装房占据楼市主体，但市场普遍存在交付的精装房与精装价严重不相符的问题，客户与房企之间矛盾尖锐。此次危机后置业者更青睐于改善型装修.若原来的精装问题未能得以解决，客户与房企关系将会持续恶化。不利于市场发展与社会稳定。政府应对行业的精装问题重新审视，呼吁房企做出相应的整改举措。

（二）产品维度

1.针对住房需求的改变，开发更有竞争力的产品

此次事件将势必对购房者在住房质量和功能的选择上产生至关重要的影响。在此之后，人们对于住房质量的关注程度将进一步提升，例如绿色环保、智能家居、周边医疗、便捷生活等健康属性将得到更多关注。在此趋势下，绿色、健康、智能、低密度的高品质住宅将成为未来住宅市场的主流[5]。所以，房地产企业应当进一步深入挖掘危机对人们住房需求和偏好的影响，并根据市场调查，创造有竞争力、有针对性的产品，尊重市场规律，从而推动整个企业的良性发展。

2.开发商升级产品，不断完善户型、物业和配套设施，以满足居民的更高需求

当前危机下政府的政策相对放松，但宽松政策环境下更要开发商理性精选项目，着力提升住房设计水平和修建质量。在广泛调研市场总结经验教训的前提下，深度改革住房户型、环境、小区设计、物业服务等方面，力求更加适应市场和购房者的新需求。

（三）营销维度

1.“互联网+”销售模式的深度运用，线上线下有机结合

此次事件期间，售楼处关闭，线下销售渠道受限，居民无法实地看房，为锁定客户，提前获得现金流，许多房企推出了VR看房、线上直播看房等的形式，力求打造更具特色的线上营销平台。而在危机逐步稳定的同时，房地产企业也普遍认识到网上交易具有更高的便利性和实用性[6]。因此未来各大房企在不忽视线下营销的同时，应积极增加多渠道营销方式与多样化营销手段，线上线下相结合，开发更多潜在客户。

2.抓住危机后居民住房需求，有针对性地营销

针对居民危机后对于位置、户型、配套、物业、采光、园林等关注点的转移，全面铺开营销策略，通过宣传、加大促销、创新营销方式等途径来吸引客户的眼球，锁定客户群体，紧随市场需要，打造置业者更加关注的高品质、绿色、健康、智能化小区，领跑同业竞争者，加快回款速度。

三、结束语

虽然从整体上看，此次突发性事件对我国房地产经济的影响是深层次、多方面的，必然对房地产需求总量和结构产生深远影响。但在政府政策以及多方的努力下房地产经济的走向依然是稳健的。虽然在短期内房地产经济遭受重大打击，但同时，也意味着新的机遇已经到来，我国住宅市场的改革与转型将更加趋向于追求绿色、健康、智能、低密度等符合居民需求的新目标[7]。

房地产企业应在机遇和危机并存的时刻更加理智和清醒，选择采取网上销售等多种手段克服现金流压力；通过广泛的市场调研和分析深度把握危机后居民对住房的需求变化，打造更有竞争力、更贴合市场需求的高品质产品；同时，要抓住机遇进行兼并重组，改革并逐步拓宽合作方式，实现规模效益；同时，置业者应抓住政府政策扶持与房企促销的机遇，加快购房动作，抓住此次的购房利好，趁早以低成本购买心仪产品，但切勿盲目置业，一味追求低密度、智能化小区，同时还应以自身需求为基础，关注物业服务品质以及周边配套方面，提升住房价值和居住品质。