以标准化和个性化锻造产品力推动住宅高质量发展

2022-01-20陈忠莉

现代家电 2022年1期

全联房地产商会全装修产业分会秘书长陈忠莉

近几年，全装修房成为地产市场的发展主方向。从实际落地推进效果来开，全装修既有产业发展的机遇，也有客观的挑战。

行业现状：全装修房推进中的消费痛点

2021年3月份，作为全装修第一个全面推广的省份，浙江消保委公布了一组全装修市场调研数据。实际上，早在2016年，浙江就在全省范围内全面推行全装修，并成为全国关注的焦点。其后，不断完善并出台了相关配套措施，从某种意义上而言，浙江全装市场的动态可以反映全国全装市场的发展，也对全国范围内的全装修市场具有参考和借鉴意义。

浙江消保委今年针对消费者的调查数据，内容涵盖住宅质量、个性化问题、合同条款、售后服务等相应问题。

在关于是否会针对全装房进行二次装修这一调研问题中，有近70%的受访者表示，需要进行二次装修。其中，33.69%的受访者表示，对全装房质量不满意，需要进行二次装修。有35.84%的家庭表示，为了追求更舒适，需要进行二次装修。

将近70%的二次重装比例，也就意味着，要第二次产生装修垃圾，全装房与毛坯房相比，本来是更加节能环保，省时省力省心省钱。调查的结果，这么高比例的消费者要砸掉重装，不仅产生新的浪费，跟国家倡导的“双碳”目标，是背道而驰的，这是值得产业深思的问题之一。

深入探寻消费者愿意二次装修的原因，答案在对于装修主材档次的更换需求，和装修费用的承担比例上。

首先，在调研中，有62%的消费家庭重装会选择环保节能材料，有22%的家庭会将智能作为必选项。因此，在全装修大趋势下，对于节能、环保、智能属性的材料部品、以及家电家居产品将有更大被选择的空间。

其次，在费用支出上，1500～3000元/平米装修标准被认为是一个合理的接受范畴。

另外，之所以选择重新二次装修，还有一个很关键的因素，在于交付环节出现的问题，即售后服务。

全面实施全装修住宅，急需规范售前售后的管理衔接。有53%的受调者认为整改不积极，而对全装修的推广持不同意见。因此，开发商应加强售前售后服务管理，以保证全装修住宅施工质量，进而保证全装修市场的有效推进。

实际上，无论从国家“双碳”宏观目标推动上，还是个体消费家庭入驻的便捷程度上，全装修无疑在宏观和微观上都具有极大的价值和意义。尽管目前存在或多或少的问题，仍有超五成消费者看好全装市场。二成处于观望，有三成消费者出于省时、省心、省事，而愿意购买全装修住宅。

从不接受，到接受，到接受度更高，是全装房目前在我国推进的发展走向。而最根本的是将产品做好。避免出现货不对版，以及空鼓、漏水、开裂、污染等顽疾通病。

解决方案：标准化与个性化并举

第一，消费者期望多样化，开发商应提供多套方案。

调研数据显示，有38%的消费者赞同基础装修，即房屋的硬装部分，其余自购搭配；有31%的消费者希望一次性完成，直接拎包入住；有超50%的消费者认为开发商应提供三套或以上的全装修方案可供消费需求和个性化选择。

例如，设置低、中、高三档装修标准设置不同档次：

中低档按每平方米1000～2000元，2～3种风格；中高档按每平方米3000～5000元，2～3种风格；高档按照每平方米5000～8000元，2～3种风格。从而尽量满足业主的不同个性化需求，尽量降低业主拆除重装的意愿，减少污染、节约资源，有利于保证房屋结构安全、改善人居环境。

第二，针对全装修顽疾，明确装修项清单供业主菜单式选装。

建议装修单位编制全装修工程量清单，并由第三方造价机构出具《造价咨询报告》。清单中主要材料应标明品牌、规格（设备须标明技术参数）、材质、颜色、型号、价格等。

对于个性化需求较大的材料项，如地砖、地板、卫生间面砖、洁卫具、橱柜、中央空调等，提供2-3种不同品牌、规格、型号、颜色、价格等，供业主菜单式选装。

第三，减少人为干预因素，加速工业化进程。

除了产品标准化和需求个性化进行把关匹配外，今年国家在大力推动装配式住宅。并且倡议集成化产品在出厂之前预制，减少人为因素干扰，以降低个体投诉和群诉概率。

因为全装修产业阵线拉的非常长，链条多就非常容易出错。以落地效果为例，很大程度上落地效果与工人的执行效果相挂钩。一方面，落地执行者的能力、责任心、经验和态度参差不齐，就很容易造成工程质量的参差不齐。另一方面，工人的群体流动性非常大，造成工程流程不成熟、不稳定，落地执行者在变化，新人需要培训过程，导致每一批工程质量出现差异。这也是很多大地产商，即便体系很完善，也同样面临全装修工程质量问题的症结。

因此，国家倡导大力发展装配式建筑，并制定了相应的评价标准。装配式建筑与全装修是唇齿相依，即装配式建筑与全装修是“标配”关系，装配式钢结构建筑与全装修是“绝配”关系，装配式装修与全装修是“原配”关系。另一方面，全装修作为交付结果的内核保证，其匹配：绿色建筑、健康建筑、智慧建筑、装配式建筑、低能耗被动式建筑、主动式建筑、城市更新和旧改建筑等建筑形式中，正在全国全覆盖，并成为交付的常态。

实际上，房地产一直是高歌猛进的粗放式发展，通过工业化，精细化，正在向制造业学习，同时，工业化可以降低因为人工短缺，人为因素对质量的影响。内装工业化，正在向标准化、批量化、部品化和集成化方向发展，以人为本，通过不断的产品创新升级，提升核心竞争力。从根本上改变开发商不得不做，消费者不得不拆的痛点，在消费者要求高和公司要控成本之间进行平衡。

房产关乎民生问题，房地产是链条最长的产业，涉及到包括家电家居家装在内的50多个行业，是构筑和谐共生，共同发展产业链上的重要环节。目前，房产市场正在由金融属性向产品属性过渡，新旧痛点交织，催生新需求，必然为行业带来新的价值，在价值产生和发展过程中，标准化是品质化、价值化的前提。

标准推动：填补国内全装修房市场空白

绿色建筑评价标准、健康建筑评价标准、装配式建筑评价标准、装配式内装修技术标准、绿色住区标准等等。无论是国标、地标、行标、团标、外标、发布的，还在编的，均对住宅全装修有相应要求，全装修是重要的品质内核约定。

双碳背景对高质量发展的影响。

目前，我国建筑能耗占总能耗的22%，碳排放占比为20%。相比发达国家水平偏低，未来随着我国人民生活水平的提高，建筑能耗和碳排放占比仍要持续上升。建筑行业面临着建筑能耗压力上行的巨大压力，迫切需要寻找一条更高能效、减缓能耗上升和排放的节能减排的实施路径。《绿色建筑评价标准》从早期的四节一环保（节地、节能、节水、节材、环保）到内涵的扩充，充分体现了以人为本的思想，从大众视角设计新的评价指标体系、让人民有获得感、幸福感、安全感，因此其内涵扩充后，呈现的指标体系是：安全耐用、健康舒适、生活便利、资源节约到环境宜居，绿色建筑的内涵在不断扩大，也为参与绿色建筑的各行各业提出了新的发展导向。

所谓全装修，即指在交付前，住宅建筑内部墙面、顶面、地面全部铺贴、粉刷完成，门窗、固定家具、设备管线、开关插座及厨房、卫生间固定设施安装到位；公共建筑公共区域的固定面全部铺贴、粉刷完成，水、暖、电、通风等基本设备全部安装到位。

值得一提的是，升级后的《绿色建筑的评星标准》增加了全装修环节。

基本上，一星级、二星级、三星级3个等级的绿色建筑均应满足本标准全部控制项的要求，且每类指标的评分项得分不应小于其评分项满分值的30%；

第二，一星级、二星级、三星级3个等级的绿色建筑均应进行全装修，全装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家现行有关标准的规定；

第三，当总得分分别达到60分、70分、85分且应满足表3.2.8的要求时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。

作为对全装修品质评定更细的评价标准，在2019年实施的《住宅全装修评价标准》中给予进一步明确。标准通过功能、性能、材料与部品、施工与验收，提高与创新等在内的全装修品质评价，满分1000分，根据得分不同，定为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，并通过交付前后不同阶段，进行预评价和终评价的星级评定。

其对住宅全装修项目起到的三方面作用，首先，完整定义住宅全装修，设定全装修住宅的入门标准；其次，实现对全装修住宅品质、质量规范分级，达到对室内居住品质提升的共识；最后，引导全装修住宅的精细化设计施工，科学正确选择材料部分的作用，引导行业和产业升级。标准的实施对促进我国住宅全装修行业发展、规范住宅全装修品质发挥极其重要作用，填补了住宅全装修品质和性能全方位评价领域的空白，达到国内领先水平。

作为国内首部以消费者为导向的全装修评价标准，消费者自己也能进行打分，从而选择不同星级的住宅，明白消费。因此，该标准基于消费端和地产端，搭建的共同价值衡量尺度就是绿色、舒适、健康，使全装修在消费端有标可依，在制造端对标打造，减少摸索，少走弯路，站在巨人肩膀上成长。伴随每一度的全装修产业领袖峰会，以标准构建全新修生态链，与时俱进，凝聚共识，推动国内住宅高质量发展进程。

未来走势：发挥压舱石产业地位，用品质夯实发展基础

尽管近两年房地产市场进入调整期，人口红利在压缩。但随着城市化进程的加速，地产市场依旧有着超过10万加的市场容量和空间。由支柱产业到压舱石的基础地位没变，值得由此涉及到的50多个行业关注和优化深耕。

值得关注的是，2021年12月6日重磅，央行降准，为地产行业带来利好消息。同时，房住不炒的长效机制下，稳发展，稳预期是行业前行的主基调。

在地产从高杠杆、高周转向高质量、稳发展的大前提下，产业链介入地产市场的同时需要保持理性判断。例如，可重点关注国企和央企、稳健型企业、深耕型企业和产业型企业。

对于国企央企而言，因其具有资金、资源和口碑优势，合作稳定性更强。稳健型和深耕型地产企业，基础较为牢靠，在区域市场扎根较深，信誉良好。而产业型企业，依托产业扩大资源，具有产业延伸性，例如金帝、龙湖、华润这种地产+商业企业，以及美的置业这种地产+制造业企业，包括以华侨城为代表的地产+文旅型企业。

总之，未来房地产市场调控的方向不动摇，总方向不变：

第一，房住不炒；

第二，租购并举；

第三，实现“三稳”；

第四，住有所居。

基于此，市场将进入“量稳质升”的阶段，“十四五”的需求量仍有一定规模，但改善性需求比重将有所上升。

对于泛家居产业而言，介入地产是一项体系化的工程和项目。需要解决几个方面的问题。

第一，介入全装修，要清楚地产商首先会询问两个主要问题，即是否听说自己的品牌，和自身品牌是否与全国地产50强或者100强有过合作。这两个问题是地产商对标和衡量是否将品牌纳入合作名单的首要前提。

第二，进入全装修市场，泛家居厂商要有足够的耐心。可以说，从地产商拿到地的那一刻开，就需要全面进行对接和跟踪，包括后续的设计，户型，成本招采等等一系列环节的介入。可以说，这是一个体系化的工程，和过去做贸易相比，流程更复杂，周期更长，账期更长，利润更薄，对厂商的应对能力和综合竞争能力而言，是一个不小的挑战。

第三，全面进入批量全装修交付，分水岭来临，不做不行，即使进入全装修市场，泛家居厂商也要做好迎接全面挑战的准备。地产一般两年一次集采，有了两年立足时间，更重要的是后续能否持续发展并不被替代。