长租公寓经营方式选择及整改建议

摘要：长租公寓在房屋租赁市场中以其独特的优势备受租客和房东的青睐，但是2020年下半年开始不断出现长租公寓爆雷事件，给整个社会带来了巨大的影响。究其原因是长租公寓以高收低租和“租金贷”模式进行经营造成了资金链断裂，从而造成了恶劣的社会影响。本文主要探究长租公寓采用高收低租和“租金贷”模式经营的深层原因，并且争对这类模式提出整改建议。

关键词：长租公寓;经营模式;资金链

一、长租公寓发展背景

随着互联网技术下模式的创新以及房地产行业增量时代到存量时代的变化影响，以长租公寓形式的房地产租赁模式逐步兴起。2016年政府提出“租购并举”的政策，2017年十九大再次强调发展房屋租赁行业。各新兴长租公寓经营者纷纷涌入市场，为抢占市场先机。但是2020年8月近40家长租公寓爆雷跑路，从而导致了严重的社会后果，不断引起社会各界的高度关注。2021年7月，政府出台加快发展保障性租赁住房，全面落实房地产长效机制的相关政策，做出重新整治住房租赁问题的重要举措，多家在业长租公寓经营公司也发表经营通告，落实对长租公寓的经营改善。

二、经营模式分析

经资料信息显示，众多长租公寓在市场战略中采用的经营模式多为高收低租和“租金贷”模式，其经营模式的失误是导致公司资金链断裂的具体原因。

（一）高收低租

许多长租公寓采用高收低租的经营模式，即将房源从供应商中以高价格租入，但是却以低价格租给客户。高收低租的经营模式在普遍市场经营规则中是十分反常的，这样的经营方式并没有利润的获取。长租公寓的发展目前处于初始阶段，依靠高收低租的经营方式也许是公司抢占市场的战略之一，但是其背后需要承担的经营风险不可小觑，并且以此种模式经营需要公司的资金支持非常可观，否则公司的资金链将陷入断裂危机。

（二）“租金贷”

“租金贷”模式主要是租客向第三方金融机构或者网络借贷平台申请信用贷款，租客按月支付租金给贷款机构，而贷款机构一次性将贷款支付给长租公寓运营商。并且据新闻报道，部分租户并不确切知情其租金是使用贷款进行支付，这为租客和贷款公司的利益和权益埋下不小的隐患。“租金贷”模式下，租客和第三方贷款机构都承担着隐藏的风险，一旦长租公寓运营商跑路，必将带来不小的损失。

（三）不合理性

长租公寓运营模式进行中的不合理性导致公司资金运营链和资金回笼链发生断裂。承租人按年向包租公司支付租金，而包租公司是按月向出租人支付租金，表明流动资金主要是汇集到包租公司账户下，同理“租金贷”模式中第三方金融机构向包租公司代付承租人租金，对于包租公司来说也是现金流流入。但是实际现象却是包租公司无法向承租人支付租金而爆雷跑路，问题就出在企业的资金没有得到合理有效的利用，企业扩张的成本太大，且高收低租的方式逐步使得资金是负流入状态。因此，资金链无法承受巨大压力最终断裂。

三、原因分析

（一）市场发展与模式创新的需求

根据我国房地产业发展的相关数据显示，累计到2020年我国房地产施工面积926759.19万平方米，从2016年至2020年，房地产开发建设增速缓慢，平均增长速度在3.33%左右，可见我国房地产已经从开发模式逐步过渡到经营模式。

房地产业经营模式主要是“购”与“租”两方面。其中房屋销售一直以来是主流发展方向，深受传统文化思想影响的国人更愿意将购房作为第一选择，而租房并不是最优选择。但在“租购并举”的政策中，国家开始重视房屋租赁的发展，以便适应房地产业的发展现状。

房屋租赁的传统模式主要是中介式，其存在租房手续复杂，租房相关费用高等问题。要推行房屋租赁业的发展，于是新兴了长租公寓的新型租房模式。此种模式优化了传统中介式的优点，前景备受房地产业的关注和肯定，众多投资者纷纷涌入，为快速抢占市场份额，衍生出了高收低租的经营模式，但是此种经营模式下的经营风险是非常大的，一旦房屋出租率下降，公司的资金就无法正常运转，以致恶性事件的发生。

（二）同行业间竞争压力与资金需求

长租公寓经营者在房屋租赁行业中要面临来自传统中介式租赁和其他长租公寓公司带来的竞争压力。缓解压力的方式一方面是优化和改善业务服务内容，另一方面是具有足够的资金支持来优化经营和快速扩张。长租公寓经营企业通过创新经营模式提高资金周转率和资金利用率。承租人按年一次性支付租金可以保证租金大量流入，出租人按月收取租金可以使资金流出速度放缓，从而保持企业对资金的高效运用。“租金贷”模式将有效减少应收账款，实现轻资产化经营，资金周转率有效提升。

新兴产业的发展对于资金投入的需求量很大。企业要快速扩张，最主要是抢占房源，但是经营管理房源需要大量资金，企业为提高资金运转效率，采用“租金贷”模式能够在满足客户需求的同时快速高效地获取资金，长租公寓的租户对象多是初入社会的年轻人，“租金贷”正好为租户解决了资金筹集的问题，同时有利于企业的快速扩张。

但是长租公寓经营企业通过此种经营模式短期快速汇集到资金是存在经营风险的。一方面是公司内部控制如果没有有效发挥作用，公司管理不到位，就会导致公司管理层携款跑路引发恶劣的社会影响。另一方面高收低租模式结合疫情的影响下使公司房源入住率并不可观，使得资金链断裂，公司经营不善。“租金贷”也为承租人、出租人和第三方金融机构带来隐性风险。

四、整改建议

（一）严格遵守政策规定进行房屋租赁经营活动

根据住房和城乡建设部在网站上发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》的相关规定，租赁企业应当具备与与经营规模相适应的自有资金。长租公寓经营模式资金来源不可完全依靠承租人租金，为尽可能有效规避经营风险，企业应当避免不恰当的轻资产化管理。条例还规定住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。企业不得采用“租金贷”模式将经营风险全部转嫁给承租人和第三方经营机构，不得欺瞒承租人以贷款形式支付租金。

（二）完善企业内部控制制度

长租公寓爆雷跑路恶性事件的发生是其经营模式中隐藏的风险所导致的必然结果。恰逢新冠疫情的爆发，企业管理人员有了代替经营失效的借口，疫情对各行业经济情况确有影响，但长租公寓爆雷具体原因还是来自企业内部的经营与管理。完善企业内部控制制度，优化企业内部控制制度，明确企业内部各部门的职责，有效防治财务舞弊的发生。公司应当引进专业的管理人才，制定合法合规的经营战略，保证公司内部资金的有效运用。

五、结语

在经济环境和疫情的影响下，长租公寓这种新型的房地产租赁行业能够良好发展的条件是具有完善和优化性的商业模式、经营模式和内部控制制度。长租公寓需要改变经营方式，承担起持续经营的必要责任，消除恶劣的社会影响，形成健康持续的发展状态。

参考文献：

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[4]卿松，林芷西，林宇航.长租公寓商业模式探析——以蛋壳公寓为例[J].财务管理研究，2021，（06）：20-27.

作者简介：陈晨（1997-），女，四川成都人，会计专硕在读研究生，研究方向：财务管理，内部控制与风险管理。