房价对城乡收入差距的影响分析——基于面板数据的空间计量分析

付艳秋，张炜

1.2.天津商业大学，天津 300133

1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，旨在实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房地产行业迎来快速发展时期，逐渐成为拉动社会经济的重要力量。房地产行业的繁荣也必然伴随着商品房价格的攀升，2010年商品房平均销售价格为5032元/平方米，而截至2019年，商品房平均销售价格已经上升为9310元/平方米。伴随着国民经济发展水平的提高，城乡居民收入也不断增加，但城乡经济发展水平仍存在较大差异，城乡居民收入也存在较大差距。2016年我国城乡居民收入比为2.72，2019年有所下降，为2.56。自2010年起，国家陆续出台政策，遏制房地产的恶性发展，如“新国十条”《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》、“新国八条”把二套房贷首付比例提高至60%等。2016年，中央经济会议提出住房不炒的定位，习近平总书记在十九大中强调这一定位，而后又不断重申。近年来，社会对房地产价格对于城乡收入差距的影响增加了关注度。房地产价格对城乡收入差距有着怎样的影响？房地产的调控对抑制城乡收入差距的扩大起着怎样的作用？如何调控房价和城乡收入差距？深入研究上述问题，对我国房地产行业和居民生活，进而为我国经济健康、可持续发展，具有重要的学术价值和现实意义。

一、房价对城乡收入差距影响的文献评述

（一）国外文献评述

Henderson&Ioannides（1983），房产作为家庭财富的重要组成部分，具有投资品与消费品的双重属性，当房价发生变动时，居民的财富存量将会发生变化，从而影响居民的消费支出与收入差距。Grossman&Laroque（1990）、Rosenthal（1994）与 Arrondel&Lefebvre（2001）研究发现，当房地产价格发生波动时，微观主体将从效用最大化动机出发进行策略选择，居民有可能在房价上升时卖出房产套现，也有可能购进新的房产谋求增值，不同选择影响居民财富配置方式，从而对居民收入差距产生影响，并且这种影响在不同国家和地区表现也不尽相同。Fratantoni （2011）、Cocco （2015）与Chetty&Szeidl（2017）认为，房价上涨会使家庭财富增长，使居民收入重新配置，从而产生收入分配效应。

（二）国内文献评述

国内学者对于房地产价格对收入差距的影响有着不同的看法。陈彦斌、邱哲圣（2011）通过建立一个包含内生性住房需求和生命周期特征的Bewley模型，以及原鹏飞、冯蕾（2014）构建DCGE模型，均认为房价上涨会加剧城镇居民家庭之间的收入差距。刘嘉毅（2013）利用2000-2019年面板数据，采用系统广义矩估计法认为，房价上涨会拉大城乡收入差距，城乡收入上涨速度失衡是其影响机制。张增辉、方湖柳（2018）利用2005-2018年面板数据研究认为，房价的上涨将会拉大城乡财产性收入的差距。一些学者认为，房地产价格的波动对城乡收入差距的影响为中性或影响较小。陈甬军、李环环（2019）利用2005-2016年城市面板模型，采用面板向量自回归模型研究发现，房价上涨能够缩小城乡收入差距。沈悦、安磊（2017）基于中国2005-2013年地市级非平衡面板数据研究认为，房地产价格的上涨会缩小城乡收入差距，并且住宅类商品房价格上涨发挥作用更大。肖尧（2013）通过2000-2010面板数据研究认为，房地产价格对收入差距的影响总体表现为中性，但存在区域差异性，而城镇化才是城乡收入差距的重要原因。

基于原有文献，本文主要有以下两方面的创新：第一方面是研究视角的创新，我国已有研究多基于国家整体或城镇来研究，对房价增长对城乡收入差距影响研究较少，本文计划分地区对于我国房价波动对收入差距影响进行研究；第二方面是研究对象的选取，以往研究中大多将房地产价格反映为房价波动，本文将房价收入比作为解释变量之一，房价收入比既能够反映出我国房价的非理性增长，又能更好地反映房价对居民收入的影响。

二、房价对城乡收入差距影响的理论分析

（一）库兹涅茨倒U型收入分配理论

一个国家在初期经济发展的过程中，会伴随着国民收入水平差距的拉大，特别是上升到中等发展水平后，收入分配水平最不合理，随后慢慢缓解，收入水平差距逐渐缩减，达到公平合理的水平。

一方面从城镇化发展来看：我国处于社会主义的初期阶段，城镇化进程不断加快，大量劳动力资源从农村涌入城镇。劳动力数量众多且价格低廉，资本数量稀缺，获利空间大。拥有资本的居民收入远远高于出卖劳动力的外来务工人员，使得房地产价格进一步被提升，资本收入与劳动力收入差距快速拉大。但随着经济的不断发展，资本相对于劳动力而言，不再是稀缺资源，劳动力反而逐渐成为稀缺资源，劳动力价格提高，资本价格逐渐便宜。另一方面，从政治进步角度而言，随着经济的快速发展，政治民主化进程不断加快，劳动者在工会与务工单位的谈判力量越来越强，更多的社会关注和社会利益逐渐向劳工转移，更多的劳工权益得到保障，劳工收入稳步增加，贫富差距逐渐缩小，社会矛盾日趋缓和。

（二）刘易斯二元经济理论

发展中国家普遍存在经济结构二元化特点，即以传统农业生产部门与以现代化工业作为生产部门并存的经济模式。传统农业部门生产效率低下，劳动回报率低，工业部门生产效率高，盈利水平强，工业部门员工收入水平远远高于农业部门农民收入水平。这就使得农业部门大量剩余劳动力逐渐向工业部门进行转移，期望获得更多劳动收益。劳动力逐渐成为一种稀缺资源，劳动者的工资不断提高，资本通过长期积累，获利能力与边际回报率递减，收入差距不断缩小。

当前，我国在人口红利的带动下，城镇劳工人员供给充裕，劳动边际收益率低，外来务工人员工资低廉。但房地产价格随着需求上涨不断飙升，同时带动了租金的上调。房屋资产获利与劳动力工资相比，两者差距不断扩大。这就使得富有人群通过资本的升值进一步获利，而劳动力收入随着房屋租金上涨进一步被压缩，产生二元化经济结构下的收入差距扩大，即房地产价格上涨带来的收入分配差距扩大。

（三）谬尔达尔“累积因果循环”理论

地区间经济发展的不平衡，同样会带来收入分配差距的扩大。在偶然因素的作用下，地区经济发展水平开始明显快于其他地区，资本快速积累，获利水平与收入快速增长，一个累积因果循环被激发。发达地区和发展落后地区收入差距显现并不断扩大。发达地区随着劳动力的不断流入，房地产需求快速攀升从而推动房地产价格。发达地区生活成本的加大，生活环境的限制等在综合因素作用下，使得资本、人才开始从发达地区迁移到不发达地区，产生“溢出效应”与“扩散效应”。欠发达地区资本回报率上升，劳动力收入增加，技术创新涌现，落后地区逐渐开始发展，出现赶超现象。落后地区与发达地区的不平衡现象缓解，地区间收入分配水平差距缩小，整体经济发展趋于平衡。

当前，随着地理二元结构在中国的出现，我国发达地区与不发达地区的资产性收入差距不断扩大，特别是在房地产价格攀升过程中，进一步拉大了地区间贫富差距。

三、房价对城乡收入差距影响的实证分析

（一）数据来源

本文所用数据来自于《中国统计年鉴》、地区统计年鉴与统计公报、中国房地产统计年鉴、中国区域统计年鉴以及中国经济社会发展统计数据库，选取我国30个省（市、自治区）2010-2019年的数据（西藏自治区、港澳台地区数据不全除去），构建空间面板数据模型，研究房地产价格对城乡收入差距的影响。

被解释变量方面以城乡收入比 （inc）为指标来衡量城乡收入差距。城乡收入比=城镇居民可支配收入/农村居民可支配收入。核心解释变量参考以房价收入比（pop）为指标来衡量房地产价格的波动。

解释变量以商品房平均销售价格为指标，能直观反映房地产价格的波动，为减少异方差，对数据进行取对数处理。其他解释变量包括城镇化率（ur）和产业结构（Ind3），其中城镇化率=城镇人口/总人口，产业结构以第三产业增加值与国内生产总值的比值来表示。控制变量有人口自然增长率（gro）、通货膨胀（CPI），其中通货膨胀以居民消费者价格指数来表示。各变量描述性统计结果如表1所示。

表1 样本描述性统计

（二）空间相关性检验

为了衡量房价对地区收入影响的空间相关性，对2010—2019年30个省（市、自治区）的城乡收入差距数据进行空间相关性检验。根据前人的研究，对数据进行全局Moran′s I指数计算。

其中，n 表示 30 个省（市、自治区），wij为空间权重，x和分别为自变量及其均值。本文将空间权重矩阵设定为地理距离权重矩阵，其中，dij为两地之间的地理距离。由表2可知，全部的Moran′s I指数均显著大于0，表明我国收入差距存在正自相关的空间关系。

表2 2010-2019年城乡收入差距的Moran′s I指数

（三）模型设置

本文首先建立普通面板模型（OLS）研究房价对城乡收入差距的影响；然后为考虑房价的空间溢出效应，建立空间杜宾模型（SDM），引入空间要素，同时考虑空间因变量和因变量滞后项。将面板模型和空间杜宾模型设定为：

1.普通面板模型（OLS）

其中，cont表示控制变量，εit表示随机误差。

2.空间杜宾模型（SDM）

其中，i表示各省市，t为年数。Xit为自变量，包括解释变量和控制变量。w为地理距离权重矩阵，αit代表时间效应，υit为空间效应，ξit和 μit为随机误差项。

（四）实证分析

1.全国视角下房价对城乡收入差距影响的实证分析

（1）普通面板模型

在对固定效应和随机效应检验时，聚类稳健标准误差与普通标准误差相差较大，因此传统hausman检验并不有效。通过辅助回归与检验，采用线性固定效应模型，结果如表3所示。

由回归结果可知，房价对城乡收入差距的影响显著为负，房价的膨胀将有利于缩小城乡收入差距。此外，城镇化、人口自然增长率对城乡收入差距也表现出负向影响。城镇化程度的提高、人口自然增长率的提升将有利于缩小城乡收入差距。而通货膨胀对城乡收入差距影响为正，通货膨胀加剧将会加大城乡收入差距。

从可决系数R2可以看出，线性固定效应模型对城乡收入差距的解释度仅为36%，解释度不高，可能存在遗漏变量的问题。并且为考虑空间溢出效应，接下来通过空间杜宾模型进行检验。

（2）空间杜宾模型

对数据进行hausman检验，随机效应比固定效应更优。根据效应检验，时间空间双固定效应最优。因此采用空间杜宾时间空间双固定效应模型，结果如表3所示。

表3 OLS和SDM实证结果

由回归结果可知，房价对城乡收入差距影响不显著，但具有空间溢出效应，房价的膨胀将影响周边地区城乡收入差距。可能是因为本地区房价的加剧，房价上涨的压力超出购房者承受能力，转而在邻近地区购买住房，需求增加使得该地区房价上涨，增加了当地居民的财产性收入。而城镇化率对城乡居民收入差距显著为负，城镇化率的提高能够缩小城乡居民收入差距。随着城镇化进程的加快，农村居民劳动素质将随之提高，从而提高收入，缩小城乡居民收入差距。而产业结构对城乡居民收入差距显著为正，产业结构的完善，将促进高素质群体收入的快速上升。而农村居民劳动技能相对较低，在产业结构升级过程中，收入增加不及城市居民，从而造成城乡收入差距加大。通货膨胀、人口自然增长率对城乡收入差距影响不显著。

2.区域视角下房价对城乡收入差距影响的实证分析

经济发展水平及政策的差异，城镇化进程的加快，使得我国城镇和农村地区的发展出现巨大差异，我国东中西地区房地产市场发展具有异质性，基于区域视角，研究不同地区房价对城乡收入差距的影响。空间杜宾时间空间双固定效应的实证检验结果如表4所示。

表4 区域SDM模型

由实证结果，可以得出以下结论：

第一，对于东部地区，房价对城乡收入差距的影响不显著。东部地区发展较快，房地产市场相对繁荣。少部分人随着房产溢价获取大量财产性收入，但东部地区房产市场管控较为严格，投机性需求已大大降低。而城市房地产市场的快速发展也将带动城市边缘农村地区的发展，甚至是农村地区房地产市场的兴起，也促进了农村居民收入的提高。

第二，对于中部地区，房价对城乡收入差距具有显著正相关关系，房价的加剧将会加大地区城乡收入差距，而缩小周边地区城乡居民收入差距。中部地区房地产市场发展处于上升阶段，房地产市场不断扩大。城镇中居民的投机需求也不断增加，房价的上涨使得城镇中居民财产性收入增加。而农村地区，房地产市场尚未发展起来，农村居民自有住房不参与市场交易，农村居民也将无法享受房价上涨所带来的收入。因此，本地区城乡居民收入差距扩大。对于无法承担高房价的家庭将转而在临近房价较低城市购买住房，相对促进周边地区城市的发展。而随之扩大的就业岗位可吸纳大量农村剩余劳动力，增加了农村居民的收入。

第三，对于西部地区，房价对城乡收入差距有着显著负向影响，房价的加剧将会抑制地区及周边地区城乡收入差距。西部地区发展潜力大，房地产价格处于上升阶段，房地产市场不断扩大。房地产市场的繁荣增加了就业岗位，可吸纳大量农村剩余劳动力，增加了农村居民的收入。对于城镇居民而言，房地产价格的上涨增加其房产价值，居民家庭财产性收入增加。而西部地区房地产市场投机需求远不如东部和中部地区强烈，居民购房多为满足家庭的刚性需求和改善性需求，因此，当房价上涨时，理性居民不会出售所持有的房产。此外，房地产价格的上涨，租房价格也面临上涨的可能，对于城镇中依靠租房生活的人群来说，无疑增加了其负担，消费缩减，一定程度上相当于收入的降低。因此，城乡居民收入差距缩小。

四、结论与政策建议

综上，通过对面板数据进行实证检验，可以得出以下结论：第一，全国视角下，房价对地区城乡收入差距无影响，但却具有显著的空间溢出效应；第二，房价对城乡收入差距的影响具有区域差异性，对中部地区城乡收入差距具有显著的扩大效应，西部地区则表现为缩小效应，东部地区无影响。因此提出以下政策建议。

第一，调整收入分配格局，缩小居民收入差距。房价的不断升高，高收入群体因拥有多套投机性房产，收入不断增加，进一步刺激其投机性需求，房价不断上升。而中低收入群体拥有的住房多为刚性需求，即使房价上升带来房产增值也不能转化为流动性收入。这就造成了高低收入家庭的收入差距进一步加大，基尼系数升高。增加低收入家庭收入，减少低收入家庭数量，可采取增加就业岗位，降低对低收入家庭的就业门槛；加大技能培训的投入，提高人力资本投资。努力增加中等收入家庭的收入，扩大中等收入人群。同时，增加中等收入家庭的投资理财渠道，完善金融市场制度，为其提供良好的投资环境；警惕高收入家庭的投机需求，控制收入差距的扩大。征收差别物业税，对大面积住宅制定高利率，提高房产的持有成本；完善限购政策，提高房产二手交易成本，抑制高收入家庭的投机需求。

第二，我国房地产市场的快速发展，房价不断膨胀。但我国房地产市场发展时间短，市场机制不健全，为此，应加强对房地产市场的调控，保障房地产市场健康运行。加快构建多层次的房地产业金融支持体系，合理引导消费者预期，避免房产市场恶性膨胀。采用柔性人才引进机制，调节房产需求。

第三，采取差异化调控政策，避免政策一刀切。政策的制定与执行，应具有针对性，因地制宜。就东部地区而言，政策调控的重点应是控制房价的上升，使房价理性回归。打击投机性需求，发挥房地产的需求属性；完善住房租赁市场，实现租售同权，降低购房需求，从而控制房价的大幅上升。就中部地区而言，调控重点应是保证房地产市场理性运行，避免房价的剧烈波动。完善产业结构，提高第三产业增加值，增加居民就业，提高收入。就西部地区而言，采取措施保证房价合理上涨。提高社会保障水平，完善人才引进机制，提高房产需求，促进经济发展。