基于产权属性差异的农地经营权抵押评估价值影响因素研究*

阚立娜，苏 芳，常建新

（陕西科技大学经济与管理学院，西安 710021）

一、引 言

随着我国农业供给侧结构性改革的深入推进，农地市场化流转越来越活跃，高质量的金融支持对实现适度规模经营和促进农业现代化转变尤为重要。通过“三权分置”开展农地经营权抵押贷款，是引导信贷资金支持农业规模经营的有效途径。2015~2018年全国试点的农地经营权抵押贷款实践表明，农地抵押贷款一定程度上缓解了普通农户和新型经营主体的融资困境，但存在内生动力不足等问题（林一民等，2020）。而最关键症结在于农地经营权作为抵押品的价值确定和处置变现环节，尤其是对不同产权属性的农地经营权价值评估问题，科学准确地评估农地经营权价值是农地抵押贷款顺利开展的重要条件（林建伟等，2015）。我国《担保法》规定，抵押的本质就是对债权的保证，要求抵押资产评估必须在“保证银行贷款安全”的目的下进行。开展农地抵押需要在贷款发生时和贷款期限结束时评估出农地经营权的抵押价值，作为银行确定贷款额度或处置抵押物的参考依据（王志彬等，2012）。但我国农村资产评估行业发展缓慢，普遍缺乏专业的评估机构，评估标准和评估方法不够规范，相关的基础配套工作也不够完善（杨兆廷等，2019）。土地对农民而言不仅仅是一种纯粹的经济资源，更是关系到生存依赖、福利保障、身份特征及农耕情感等多维特征的财产（胡新艳等，2016）。因此，农地价值评估是覆盖了资产评估、农地资本价值实现、农民社会保障等多方面的社会经济问题。2020年4月，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布了《农村集体土地价格评估技术指引》，为农地抵押贷款价值评估提供了参考依据。该指引强调，在评价土地价值时不仅要参照《农用地估价规程》，还要充分考虑市场发育成熟度、相关配套政策完善程度及市场交易主体的风险认识与偏好等因素。农地价值评估能为农地要素流通和农地资本抵押功能实现提供切实的价格依据，科学设计农地经营权价值评估体系，合理考虑各种影响因素，准确评估农地抵押价值，是当前政府部门和学术界需要关注的重点问题。本文在农地“三权分置”背景下，以农地承包经营权和流转经营权属性差异为切入点，利用宁夏平罗和陕西高陵两地区参与农地抵押贷款的农户调研数据，通过构建模型检验农地自身及生产特征、经营项目及资产特征、农户个人及家庭特征、地区经济及政策环境特征四类因素对农地抵押评估价值的影响，进一步分析不同农地产权属性下影响效应的异质性，为科学评估农地资产价值和推动农地经营权抵押贷款可持续发展提供参考。

二、理论分析与研究假说

（一）农地抵押评估价值的影响因素

土地价值是由土地收益决定的，农地经营权抵押贷款中，抵押物本质上是土地经营的预期收益，借款人的还款能力和抵押物处置风险也是影响金融机构授信并放贷的重要因素（操基平等，2020）。因此农地价值评估应以农地未来获取收益的能力为核心，还要兼顾借款人的还款能力和抵押物处置变现环境。一般情况下，农地预期收益越高、借款人的还款能力越强、抵押物处置变现环境越好，农地的评估价值就越高。

经典地租理论和农业区位理论强调了农地自身和生产特征因素对农地潜在价值的影响，具体包括农地面积、农地质量、地理位置和基础设施状况等因素。其中农地面积是影响农地价值的最主要因素，提高农地经营面积能够发挥规模经济效应，进而增加农业预期收益（王兴稳等，2017）。土壤质量较好的农地可提高产量，减少生产投入和管理时间，从而提高农业收益和农地价值（帅晓林，2012）。不可移动性是农地的重要自然属性，农地的区位对其生产条件、使用途径及可交易性均产生决定性影响（王德福，2017）。农地所处的地理位置距离城镇越远，运输成本越高，市场信息传递越慢，农产品销售也会受到影响，农业收益就越低（郝宇彪等，2018）。农业基础设施包括水利灌溉条件、农产品销售网点建设、农技服务机构等内容，基础设施条件越好，越有利于促进农业专业化和产业化发展，进而提高农地收益（Feichtinger等，2016）。据此，提出假设1。

假设1：农地自身及生产特征变量正向影响农地经营权抵押评估价值。农地面积越大、农地质量越好、地理位置越优越、基础设施越完善，农地评估价值越高。

成本收益理论和风险控制理论强调了农业经营项目及资产特征对农地收益和经营风险的影响，具体包括经营项目前景、项目成本支出、地上附着物价值和是否购买农业保险等因素。经营项目前景和项目成本是影响生产经营活动预期收益的重要因素，地上附着物和农业保险是降低经营风险的有效手段（申云等，2012）。地上附着物是农地价值的重要组成部分，主要包括温室大棚、水利灌溉等农业设施以及地上种养物，这些构成了农地抵押贷款的一种担保，附着物价值越高，农地评估价值也越高（宫斌斌等，2019）。农业保险是对经营活动的一种安全保障，当项目经营不善时，也可成为偿还贷款的一种资金来源（任大驰等，2021），因此购买农业保险的农地经营权评估价值更高。据此，提出假设2。

假设2：经营项目及资产特征变量影响农地经营权抵押评估价值。经营项目前景、地上附着物价值和农业保险正向影响农地评估价值；项目成本负向影响农地评估价值。

根据信息经济学理论，农户个体和家庭特征能传递出其还款能力信息，这也成为金融机构发放贷款的主要参考（白永秀等，2010），具体包括农户年龄、文化程度、家庭农业收入占比、家庭成员在城镇有稳定工作的人数。农户年龄越大，传统思想观念越强，经营能力和市场意识越低，盈利能力和还款能力越差，农地评估值也较低。而农户文化程度越高，从事农业生产的经营业务能力和还款能力越强，农地评估价值越高（吴学兵等，2016）。农业收入占比体现了农户家庭对农业的依赖和重视程度，该比例越高，表明家庭对农业的投入越大，获利可能性越大，农地评估价值也越高（Stephen等，2007）。家庭成员在城镇有稳定工作的人数，代表着家庭承受经营风险的能力，该比例越高，表明农户家庭经济来源越稳定，偿还贷款能力越强，农地评估价值就越高（朱文珏等，2018）。据此，提出假设3。

假设3：农户个人及家庭特征变量影响农地经营权抵押评估价值。文化程度、城镇工作人数及农业收入占比正向影响农地评估价值；农户年龄负向影响农地评估值。

根据外部性和抵押风险理论，抵押物处置是否顺畅，关系到抵押物变现程度和银行信贷风险的大小。地区经济和政策环境是影响抵押物处置变现的最主要外部条件，具体包括地区经济发展水平、交通便利条件、农地流转市场和风险担保机制。地区经济发展对农业生产具有挤出效应，这种作用会通过抬高地租表现出来（杨震宇等，2020）。交通便利条件直接影响农业生产的耕作成本和运输成本，交通条件越便利，越有利于提升农地价值（张晓娟，2018）。农村资产抵押权实现的关键在于是否有市场，建立和完善农村资产流转市场对农地价值评估至关重要（邱道持，2015）。农地流转市场建设得越完善，农地作为抵押品的变现和处置就越容易，抵押物评估值越高。风险保证机制通常由政府风险补偿金、银行、担保（保险）公司联合在一起，形成“银政担”的风险分担机制，可降低金融机构开展农地抵押贷款的信贷风险（张晓玫等，2016）。据此，提出假设4。

假设4：地区经济与政策环境特征变量正向影响农地经营权抵押评估价值。经济发展水平越高、交通条件越便利、农地流转市场和政府风险担保机制越完善，农地评估价值越高。

（二）产权属性对农地评估价值影响的异质性分析

“三权分置”下农地经营权抵押贷款可分为“分而不离”的承包型土地经营权抵押贷款和“既分又离”的流转型土地经营权抵押贷款（汪险生等，2017）。按照贷款对象不同，前一种主要面向具有集体成员身份的普通农户，后一种主要面向规模化经营的新型农业经营主体。第一，从产权价值构成角度分析，普通农户作为借款人，抵押的农地承包经营权包含经济、社会与身份价值等多维属性；规模经营主体作为借款人，抵押的农地流转经营权在流转期限内只包含经济价值。二者在价值构成上的差异决定了流转经营权作为抵押品的资本属性更强，开展规模生产的预期收益越大（彭澎等，2019）。第二，从产权稳定性角度分析，土地经营权的承包（流转）期限代表了抵押产权的稳定程度。普通农户对农地拥有长久的准所有权，规模经营主体在合同期限内拥有稳定的农地使用权。规模经营户作为抵押主体时，以市场合约的直接抵押方式可降低借款费用，提升其还款能力（王岩等，2017）。第三，从产权的可交易性角度分析，农地承包经营权因产权分散和承担社会保障功能导致在土地市场上流转变现的交易成本较高，而规模化的流转经营权比细碎的承包经营权具有更好的交易性和变现能力（徐华君等，2017）。据此，提出假设5。

假设5：农地承包经营权和流转经营权在产权价值构成、产权稳定性和产权可交易性方面的不同属性，决定了二者作为抵押品，在收益、还款和处置变现能力方面的差异。这种差异导致假设1～4中，四类因素对不同农地产权抵押评估价值的影响存在异质性。

综上，农地经营权抵押评估价值的影响机理如图1所示。

三、数据来源与变量说明

（一）数据来源与样本描述

本研究所用数据来源于2018年8月和2019年8月对宁夏回族自治区平罗县和陕西省西安市高陵区两地区农户的入户调查。为保证样本的代表性，在初步考察地区实际情况后，选择平罗县的黄渠桥镇、陶乐镇、姚伏镇和高陵区的鹿苑街道、通远街道、张卜镇6个镇（街道）作为调查点，根据样本乡镇金融机构信贷员的介绍，选择4~5个农地抵押贷款发生率比较高的村，并在样本村中随机选择10个左右的农户家庭进行问卷调查。调查共发放问卷250份，剔除无效问卷后，最终获得有效问卷238份，问卷有效率为95.2%。具体调查内容包括农户个人及家庭基本情况、农地生产及经营项目基本情况、农地产权抵押贷款及价值评估情况等。样本的基本特征如表1所示。

表1 样本农户及家庭基本特征

（二）变量说明

1.被解释变量

本文的被解释变量为农地评估值，即金融机构、政府相关部门或第三方评估主体对贷款农户抵押的农地经营权进行评估所确定的价值。

2.解释变量

本文的解释变量包括农地自身及生产特征变量、经营项目及资产特征变量、农户个体及家庭特征变量、地区经济与政策环境变量。具体变量含义与描述性统计结果如表2所示。

表2 变量的含义及描述性统计

四、实证方法与结果分析

为避免变量间多重共线导致的估计偏误，对解释变量进行VIF（方差膨胀因子）检验，结果中VIF最大值为2.73，远小于10，说明解释变量之间相关性较弱，不存在多重共线。

（一）基准回归估计

为更好地反映各类因素对农地评估价值的影响，采用单对数形式，建立农地抵押评估价值影响因素的多元回归模型。

式（1）中，Va为抵押农地的评估价值，L为农地自身及生产特征变量，P为经营项目及资产特征变量，F为农户个体及家庭特征变量，Z为地区经济及政策环境变量，β0代表常数项，βl、βp、βf、βz分别代表解释变量对评估值的影响效应，εi是随机扰动项。运用stata14.0软件处理样本数据，表3为农地抵押评估价值影响因素的模型估计结果。

从整体上看，农地自身及生产特征变量中农地面积、农田质量、基础设施状况对农地评估值的影响均显著为正，系数分别为0.652、0.030和0.091，三个变量的影响效应与研究假设一致；但农地位置对农地评估价值影响不显著。经营项目及资产特征变量中经营项目前景与地上附着物价值显著正向影响农地评估价值，系数分别0.215和0.414，两个变量的影响效应与研究假设一致；但经营项目成本和购买农业保险两个变量影响不显著。农户个体及家庭特征变量中农户年龄对农地评估价值在10%水平上存在显著负向影响，系数为-0.058；家庭城镇工作人数在5%水平上显著正向影响农地评估价值，系数为0.061，两个变量的影响效应与研究假设一致；但农户文化程度和家庭农业收入占比对农地价值影响不显著。地区经济及政策环境变量中经济发展水平显著正向影响农地评估价值，系数为0.035，与研究假设一致；但交通便利条件、农地流转市场、风险保证机制三个变量影响不显著。

（二）抵押产权属性异质性估计

为进一步分析不同抵押农地产权属性在各因素影响农地评估价值时的差异化作用，将样本按照产权主体分为普通农户和新型经营主体两类，分别进行回归，进而得到各类影响因素对农地评估价值的影响在不同产权主体之间的异质性。具体分析结果如表3所示。

表3 实证回归分析结果

1.农地自身及生产特征对新型经营主体农地流转经营权抵押评估值的影响较大。具体而言，农地面积、农田质量、地理位置和基础设施状况四个变量对新型经营主体农地评估值均存在显著正向影响，其中农地面积的影响作用最强。但对于普通农户，农地细碎化导致农田质量、地理位置和基础设施等因素的重要性因规模不经济而下降，因此对农地评估价值的影响均不显著。可见，不论何种形式的农地产权，农地面积是影响农地抵押评估价值的关键变量，故农地抵押贷款更适用于解决经营规模较大的新型经营主体的融资需求。

2.经营项目及资产特征对新型经营主体农地流转经营权抵押评估值的影响较大。具体而言，经营项目前景、经营项目成本、地上附着物价值、购买农业保险四个变量对新型经营主体农地评估价值影响均显著为正。大部分普通农户以种植传统作物为主，项目前景和成本支出相对稳定，农业保险的购买率较低，只有地上附着物价值这个变量对普通农户农地评估价值影响显著。由此可得经营主体科学合理地选择农业项目是提高农地评估价值的关键，同时要提高农业保险意识，有效转移农业风险。

3.农户个体及家庭特征对普通农户农地承包经营权抵押评估值的影响较大。具体而言，年龄、教育程度、城镇工作人数三个变量对普通农户农地抵押评估价值均存在显著影响，但对于新型经营主体，只有农业收入占比变量在10%水平上对评估价值存在显著正向影响。因此普通农户进行农地承包经营权抵押贷款应重视自身素质条件和家庭收入来源的改善，进而提高生产活动盈利能力和还款能力。

4.地区经济及政策环境特征对普通农户和新型经营主体农地抵押评估值的影响大致相同。具体而言，经济发展水平和交通便利条件均能显著影响农地评估价值；而农地流转市场对普通农户的影响更显著，原因在于农地流转市场建设越完善，越有利于小规模的农地承包经营权进行流转交易；风险担保机制对于新型经营主体规模化的流转经营权抵押贷款有更强的安全保障，因此对评估价值影响更显著。因此，良好的经济基础和稳定的政策环境有利于提高农地抵押产权的资本价值和流转变现能力。

（三）稳健性检验

考虑到农地抵押评估价值样本数据出现尖峰或厚尾分布及存在异方差等情况，为探究各类影响因素对不同水平评估值影响的异质性，采用分位数回归方法进行稳健性检验。本研究选择0.1、0.25、0.5、0.75和0.9五个分位点，估计结果如表4所示。

表4 分位数回归结果

续表

从分位数估计的具体结果可得出，农地自身和农业项目两类变量对农地评估价值在高分位点上的影响大于低分位点，原因在于样本中农地评估值在30万元以上的贷款农户中，新型农业经营主体占到74.5%，即高分位点样本以新型经营主体为主；而农户个体及家庭特征变量对农地评估价值在低分点上的影响大于高分位点，主要由于样本中农地评估价值在30万元以下的贷款农户中，普通农户占到71.7%，即低分位点样本以普通农户为主。地区经济及政策环境变量中只有经济发展水平在五个分位点均通过显著性检验，其他三个变量对不同分位点农地评估值的影响存在差异。分位数回归结果与基准回归结果一致。

五、结论与政策建议

（一）结论

本研究基于农地抵押贷款试点地区宁夏平罗和陕西高陵的调研数据，探讨了农地经营权抵押评估价值的影响因素，并检验各类因素在不同产权属性和不同农业主体农地评估值之间影响的异质性，所得结论如下：第一，农地自身及生产特征、农业项目及资产特征两类变量对新型经营主体农地评估值的影响大于普通农户，开展适度规模经营、加大农业基础设施投入、科学合理地选择经营项目、积极购买农业保险等措施均可增加农地的抵押评估价值。第二，农户个体及家庭特征变量对普通农户农地评估值的影响大于新型经营主体。为了提高农地抵押贷款对普通农户的金融支持效应，价值评估时应该充分考虑抵押农地和经营项目等方面因素，降低贷款人个人和家庭等因素的权重。第三，地区经济及政策环境变量对两类主体农地评估值的影响基本相同。当地政府应以提高地区经济为首要任务，同时通过改善交通便利条件、搭建农地流转交易平台、构建风险保证机制等措施为农地价值提升创造良好的支撑条件。

（二）政策建议

第一，农地抵押价值评估前，地方政府不仅要积极引入独立规范的第三方评估机构，并采用资格准入制度和定期考核机制，也要开设农村资产评估业务培训，加大评估人才的培养。同时加强农地抵押贷款和价值评估管理办法的政策宣传，提高贷款农户的金融认知水平和参与意愿，降低农地抵押价值影响因素的约束效应。

第二，农地抵押价值评估过程中，应充分考虑产权属性差异对评估结果的影响，做到精准识别，分类施策。对普通农户抵押的农地承包经营权，构建基于产权价值的评估模型，重点体现承包经营权的社会价值属性；对于规模经营主体抵押的流转经营权，构建基于公允价值的评估模型，重点体现供求关系下流转经营权的市场价值。

第三，农地抵押价值评估后：地方政府一方面要积极建立由县、乡（镇）、村三级土地流转服务平台组成的市场交易体系，解决抵押物处置变现的后顾之忧；另一方面要加强政策支持，建立多元化的风险防控机制，充分发挥政府贷款风险补偿金的兜底作用，同时整合农业保险、机构担保、巨灾防范、惠农补贴等多种措施，形成多元化的风险防范体系。