遇到烂尾楼是要房还是要钱？

王玉臣

北京市金诉律师事务所党支部书记、主任、创始合伙人，北京市法学会不动产法研究会理事，北京市律协土地房地产专委会委员，北京市朝阳区律协房地产与建筑工程业务研究会委员，曾编著《安全置业一百问》《房不胜防》《金诉说房》等著作，长期担任央视社会与法频道、中央人民广播电台、法治周末、法制晚报、中国房地产报等主流媒体特约律师。

近期，多家房地产企业爆出債务危机。

截至2021年9月4日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计878.99亿元。

截至2021年9月24日，另一家房企蓝光发展股份有限公司到期未能偿还的债务本息合计约215.07亿元。

此外，阳光100中国、富力、新力控股、建业地产等企业也均存在债务危机。

国内中国恒大、蓝光发展多个项目停工。停工背后，是一个个业主即将面临的烂尾楼噩梦。

从去年开始，烂尾楼的案件就在不断地增加，并且和以前的一些案件相比，新增的烂尾楼案件还伴随着开发商破产这一棘手的情况。这些也导致还未收到房的业主往往会面临着“维权是朝着要房还是要钱去努力”的两难境地。

尤其是在开发商破产的案件里，购房人在进行债权申报（在房产纠纷中，购房人和开发商通过诉讼解除合同返还购房款，并且法院已经裁判确定了上述内容，购房人和开发商之间就形成了债权债务关系，届时购房人可以作为债权人申请债权）的时候，更是面临着这种抉择。那么，作为购房人，面对这种情况，该如何更好去选择呢？

首先，需要说明的一点是：遇到烂尾楼，或开发商破产，不是一定就能拿到房或者是一定能要回钱的。如果不能及时维护自己的合法权利，可能会面临钱房两空的风险。

而一旦开始行动，很多业主往往会第一时间考虑究竟是该奔着哪个方向努力？要房，还是要钱？建议从以下五个方面斟酌考虑。

第一，资金情况。需要了解的是：开发商的名下有多少资产，有多少负债？也许这个时候作为购房人，很难去掌握具体的信息，但是可以大概做个评估，对开发商的资金能力有个大概的了解和判断。

第二，项目进程。所购买的房屋现在建到了什么程度，比如有的项目还是个大坑，根本就还没怎么建，这个时候恐怕就要考虑是否要退房要钱了。但是，如果有的项目已经主体完工了，这种情况下，可以优先考虑要房，奔着推动复工交房努力。

第三，个人需求。不同的人有不同的需求，不同的情况。比如有的人买房是为了结婚，但是遇到了烂尾楼，只好另外购房作为婚房，这个时候对眼下的烂尾楼就没了需求，就可以更多考虑退房问题。

第四，优先等级。买住宅和买商业办公在债权的等级上可能相差甚远，如果购买的是住宅，同时又符合其他条件，就可以享有基本债权优先权。而这个基本债权优先权是优先于常规的施工单位的工程款优先权和银行的抵押权。遇到这种情况，即使开发商破产了，有时候也可以更多去考虑要钱。但是，如果购买的是商业或办公，就不可能达到基本债权优先权的条件，因为这种优先权是针对的住宅。

第五，项目前景。有时候会遇到一些项目虽然主体也完工了，但是周边的发展前景很差，即使拿到了房，未来10年可能也发展不起来，而此时若还有一半的房款未付，可能有时候也会考虑退房。