关于期房抵押对购房人、抵押人的法律思考

李宏宇

摘 要：对于很多公民来说，房产是其个人的最大投资和资产，而房产作为固定产在充当抵押物时，可以提供更高的可信度，因此在实际生活中，经常会有以房产作为抵押的情况发生。无论从法律角度还是从事实情况来看，期房在很多方面与房产并不完全相同，在进行抵押操作时对于购房人和抵押人，都需要重新解读。本文针对期房进行抵押过程中的法律过程，对包括购房人以及抵押人的法律行为及其责任义务进行了分析，有较强的实效性和针对性。

关键词：期房抵押；购房人；抵押人；法律思考

在房产销售过程中，期房抵押方式是重要的销售行式，对促进房地产市场健康发展有巨大影响。从法律层面进行解释，所谓的期房抵押，也就是购房人完成规定的首期房价款支付后，贷款银行会支付剩下的购房款，而购房人要把所购房产抵押给代其还款的银行，当做是贷款偿还的担保。从操作的过程来看，对期房进行抵押完全不同于现房进行抵押，购房人取得房产所有权并通过分期付款形式还款给抵押人对该期房已经偿付的贷款及其利息。

1 期房抵押过程中各方法律关系的认定

总的来说，期房抵押是一种多方受益的融资方式，从购房者角度分析，其不具备全额购房的条件，短期之内也不会有根本的改变，通过期房抵押的方式，实现了购房目的。从抵押人的角度来看，既有大量资金需要放款出去，同时还有固定产作为抵押物，确保了资金回笼的安全可靠性。从房产开发商的角度来看，期房抵押方式加大了市场的活力，对房产销售是巨大的有利因素，当然乐见其成。

期房抵押其实际的法律关系涉及到购房人、开发商与抵押人的三方约定，购房人要将已支付了部分预付款的房产进行抵押，作为按期偿付抵押人贷款的一种担保形式而导致形成的购房人与抵押人之间权利和义务的法律关系。具体来说，期房抵押包括三个要素，即：法律主体、法律客体、法律相关内容。

期房进行抵押的法律主体主要包括三个，分别是抵押人、购房人、和房产开发商，这三者是整个期房抵押活动的参与者和当事人。期房进行抵押的法律客体，就是抵押活动各方共同关注的标的物，进行抵押的期房。该期房必须满足《商品房销售合同》完成签订，购房人已获取期房的一部分权益。期房进行抵押的法律内容，就是特指购房人和抵押人在整个抵押活动中享受的相应法律权利和需承担的法律义务。购房人需要根据合同要求履行偿还债务的法律义务，购房人在签订合同后未能履行相应债务偿还义务的，抵押人可以根据合同规定的有关条款将抵押的期房进行变卖等方式进行处理，并可以依法优先受偿，确保自身利益不会受损。

2 期房抵押活动中购房人和抵押人的法律分析

2.1期房抵押的法律特征分析

期房抵押从法律上讲是房地产抵押行为中的一种，因此，其必须满足房地产抵押相关法律特征，同时，还具备自己的一些独特性，这些独特性主要表现在三个方面：

（1）抵押标的物在购房人设定抵押时还没形成

在期房抵押过程中，实际的抵押标的物在进行抵押时还没有完全建成，也无法此时交付给购房人使用。购房人要与此期房的开发商正式签订房产销售相关合同，要依据合同条款规定进行支付相应比例的预付房款。按照我国民法的有关内容和理论的理解，抵押操作的标的物需要是实际存在的某特定对象，如果以不确定的未来财产作为抵押物，则抵押合同属于无效。因此，需要讨论期房作为一般抵押标的物的可行性，而此问题在法律实践中普遍存在。针对这一情况，我国许多省市相应制定了一些操作性很强的法规，都允许对期房作为抵押物的认定，国家相关部门也公布了一些具体的抵押管理办法，对此行为的合法性进行了肯定。同时，我国颁布的《担保法》里并没有比较明确的说法，但对不能作为抵押物的财产名单中，没有将期房列入，这也基本表明现行的我国法律对于期房抵押行为是认可的。

（2）期房抵押是对购房人的期待权进行抵押

对于购房人来说，房产具有两个显著的特点，一是建设周期长，二是购房成本高，期房抵押可以有效解决这两个问题。一般都是通过分期付款的方式进行，当购房人进行期房的抵押时，相当一部分房款还没完全付清，这也决定了这样一个事实：如果购房人未能按期偿付抵押人的贷款，作为抵押人的银行其抵押权的实现范畴将会受到影响。这也进一步表明，购房人对于抵押的期房并不具备所有权，而只是所有权的一种形式，即期待权。从法律上解释期待权，有着非常明确的定义：“为权利取得的必要条件和某部分虽已实现，但未全部实现之暂时的权利状态”。当购房者预付房款的期房被进行抵押时，购房人对期房拥有的不是所有权，充其量只算得上是对未来可以获取的房屋资产的期待权，从这个意义上说，期房进行抵押实际就是对期待权进行的抵押。

（3）抵押期房存在风险

无论从什么角度说，还未建成的期房都存在不同程度的风险，因为开发商资金链断裂，国家相关政策影响，或者一些不可抗力的破坏作用，常常导致期房到期仍难以交付，甚至根本无法交付。甚至一些建设质量问题，也会导致房产的实际价值严重缩水。而这些抵押期房的风险主要部分需要购房者承担，而同时抵押人也会相应承担一些资金回笼风险。

2.2抵押人对期房抵押权的变现

抵押人的抵押权变现需要满足相应的条件，其前提就是在期房抵押债务期限已满时，购房人没有履行应尽的偿还债务责任，抵押人没有得到相应的债务清偿。对期房抵押权变现进行讨论，需要涉及两个关键的环节。

（1）抵押期限的相关问题

对于抵押期限的确定，主要是抵押人的抵押权从得到之日到失效那天的整个时间范围。我国的《担保法》中指出，财产抵押权与担保相应的债权并存，而债权被撤销同时抵押权也同时撤销。而抵押权则需要完全基于债权存在的前提而存在，并将债权具体的存续期作为抵押权的具体存续期。在期房抵押中，购房人通常要通过抵押合同对实际债务人的债务期限进行约定，这非常必要。当期房抵押合同被正式签订并完成相应的登记办理，债务债权同时发生，债权人获得抵押物的抵押权。在履行期限时间里，如果购房人没有按照约定履行相应的债务，抵押人就可以从该期限内请求合法抵押权的变现。

（2）期房抵押权的实现形式

抵押人对期房抵押权的变现，主要是抵押人在债权期到期未获彻底清偿时，拥有对期房进行变卖等方式进行依法处置的权利，进而获得优先的受偿。对此，我国相关部门颁布的《城市房地产管理法》中第46条明确规定：“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”通常情况下，抵押人对房地产抵押权的变现方式，大多采用拍卖的形式进行。尽管该管理方法并未对所有的期房抵押权变现的方式做具体的规定。这因为房产资产的价值相对较大，拍卖是一种更为公开的销售方式，可以体现出更多的公正性。

3 结束语

综上所述，期房抵押推动了房地产市场的健康发展，为维护整个期房抵押过程中的各方合法权益保障，就必须从法律层面对购房人和抵押人的权利和义务进行必要廓清，明确法律在抵押活动中适用的范围和标准，并对一些具体的法律问题进行分析。本文基于此目的，对购房人和抵押人从法律层面进行了分析，对期房抵押购房人与抵押人的涉法问题进行了深入探讨，对促进期房抵押的良好有效开展，以及我国的法制化进程都有积极的建设性作用。

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