论《民法典》第146条第1款的司法适用——以房屋买卖合同为视角

毕明珠

(郑州大学法学院，河南郑州 450000)

2017 年3月15日通过的《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)在第 146 条首次规定了“虚假行为”， 进一步完善了民事法律行为相关制度，也是对民事法律行为效力问题的一大创新。2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)延续这一制度。在司法实践中，当事人主要是通过签订虚假房屋买卖的方式进行逃避税款或者是骗取银行贷款。人民法院在审理虚假房屋买卖相关案例时，主要是从当事人双方是否有真实意思表示以及是否有通谋来具体认定虚假行为的存在与否。但是，人民法院在审理相关案件时，对虚假行为规则和恶意串通规则的适用相当混乱。本文主要从房屋买卖合同中虚假行为的具体类型、具体认定入手，分析人民法院在审理时适用虚假行为和恶意串通规则的原因以及对善意第三人的保护，在此基础上认为法院应当明确虚假行为与恶意串通规则的关系，并且应当出台虚假行为不得对抗规则的司法解释来真正保护善意第三人的合理信赖。

一、具体类型

近年来，我国房地产市场发展迅猛，房屋交易量增长迅速，法院受理的房屋买卖纠纷日益增多，其中“虚假房屋买卖”纠纷数量巨大。以虚假房屋买卖形式获得银行贷款、逃避债务、规避税款、获取他人借款等现象屡见不鲜。本文主要探讨虚假房屋买卖逃避税款和骗取贷款的情形。

(一)名为买卖，实为躲避税款

由于房屋买卖需要支付一定的税款和手续费，交易双方为了节省税费而采取签订“阴阳合同”的方式来实现当事人利益的最大化[1]。通过案例的搜集研究，可以发现主要有两种情形来逃避税款。

1.以买卖合同代替赠与合同

由于赠与的房屋需要缴纳契税，如果再次出售的话还需要缴纳个人所得税，因此相对于赠与合同来说，买卖合同缴纳的税款会相对少一些。如在“李某等诉张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”①中，李宝柱、祁淑惠夫妻二人立下遗嘱将房子遗留给儿子李秋平，但为避税，李秋平与其母亲祁淑惠签订房屋买卖合同并办理登记手续，但李秋平没有向祁淑惠支付房屋价款。法院认为祁淑惠本意是赠与房子给儿子李秋平，而不是二人之间进行房屋买卖，双方构成通谋虚伪行为，合同无效。

2.以低价格的合同代替高价格的房屋买卖合同

在这一情形中，为了掩饰不想缴纳税款的意图，当事人一般会签订两份价格不同的买卖合同，将约定的真正想要成交的高价格合同隐藏，以低价格的房屋买卖合同进行行政登记备案，以达到避税的目的。如在“王菲与龙建国房屋买卖合同纠纷上诉案”②中，王菲因不能偿还到期债务，将其本人所有的位于长沙市××山路××号盛世东方大院2期2-3栋101房的房屋作价出售给龙建国以抵销部分债务，二人在2015年4月27日共签订两份房屋买卖合同，其中由王菲本人签字的合同约定的成交价格为800万元，由王菲委托代理人陈柏文签字的合同约定的成交价格为500万元，该成交价格为500万元的合同为在长沙市房产档案馆备案的合同。法院认为，综合本案来看，成交价格为800万元的合同才是双方当事人的真实意思表示，龙建国称成交价为500万元的合同系为避税而签订符合情理，二人所签订的交易价格为500万元的《房屋买卖合同》系双方恶意串通为避税而签订，进而认定该合同无效。

在上述两种情形中，法院不论是根据恶意串通还是根据通谋虚伪表示来进行判断，行为人与相对人以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同都是无效的。对于隐藏行为的效力，祁淑惠与李秋平之间隐藏的赠与意思符合法律规定，合法有效；而龙建国与王菲之间的隐藏行为己经违反了税法相关的法律强制性法规，损害了国家、集体的利益，因此隐藏行为也是绝对无效的。

(二)名为买卖，实为借贷

由于房屋买卖涉及大笔的金钱交易，因此，在实践中常常有以通谋虚伪的方式签订虚假房屋买卖合同来达到骗取银行贷款的目的。根据当事人的不同，主要分为两种类型。

1.房地产开发商与虚假买房人之间

这一类型又被称作“虚假按揭”，即指开发商在建设房产的过程中，与并无购房意愿的名义上的购房人进行虚假房屋买卖以套取银行的贷款，最终由房地产开发商使用贷款并还款的行为[2]。如在“吕秋秋、上海浦东发展银行南昌分行金融借款合同纠纷案”③中，2010年2月26日，吕秋秋先是与天地公司签订《商品房买卖合同》，约定吕秋秋购买天地公司开发的别墅一栋，后又与浦发银行南昌分行签订《借款合同》，约定浦发银行南昌分行向吕秋秋贷款180万元用于购房，但该180万元实际上是由天地公司使用的。法院认为，《商品房买卖合同》是为套取银行贷款而签订的虚假合同，天地公司与吕秋秋实施的行为属于以合法形式掩盖非法目的的行为，该合同为无效合同。

2.虚假买房人和卖房人之间

这一类型存在于二手房买卖中，买房人与卖房人之间通谋，虚构房屋买卖合同，并根据该合同骗取银行贷款。在“刘淑娟与李明灏房屋买卖合同纠纷案”④中，刘淑娟与李明灏签订涉案房屋买卖合同后，刘淑娟在取得银行贷款的第二天即将135万元的款项全部给付李荣春。贷款期限内，李明灏从未偿还过银行贷款，所有贷款均由李荣春偿还。涉案房屋买卖合同签订后，李明灏并未实际居住使用涉案房屋，亦未向居住、使用涉案房屋的他人收取租金，因此其并未实际掌控涉案房屋。法院认定刘淑娟与李明灏之间并无实际发生涉案房屋所有权转移的真实意思表示，李明灏也无向刘淑娟支付涉案房屋购房款的真实意思表示。

无论是房地产开发商与虚假买房人之间，还是虚假买房人和卖方人之间，都会涉及到银行利益的保护。对于第三人银行利益的保护，有的法院认为名义购房人依约承担还款责任，开发商承担连带保证责任③；有的法院认为开发商作为贷款实际使用人承担还款责任，名义购房人不承担责任⑤；有的法院则未提及⑥。

二、具体认定

虚假行为是指表意人和相对人为了实现自己的目的而营造订立某项法律行为的假象，其内心并不想使该行为发生法律效果的行为[3]。针对虚假行为的构成要件，学术界主要有“三要说”和“四要件说”两个观点。“三要件说”认为虚假行为的构成要件包括存在意思表示、意思表示不真实、行为人与相对人通谋三要件[4]285。“四要件说”在“三要件说”的基础上增加了“行为人内心明知表意不真实”这一要件。笔者比较赞同“四要件说”,它更能体现表意人与相对人之间欠缺效果意思，不希望法律行为发生法律效果的意图。在司法实践中，审判机关对于案件是否属于虚假行为从以下几方面来认定。

(一)判断双方是否为真实意思表示

意思表示是民事法律行为的核心要素，它包括目的意思、效果意思和表示行为，真实的意思表示是表意人希望其内心意思发生法律效果。虚假行为是表意人内心效果意思与外在表示出来的行为不一致产生的，是非真意的意思表示。如在“程琳与程赵忠房屋买卖合同纠纷案”⑦中，法院认为本案的核心争议焦点就在于上诉人程琳与被上诉人程赵忠之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否为双方真实的房屋买卖意思表示。法院分别从房屋买卖合同的签订原因、房屋本身状况和交易的背景三方面来判断双方之间签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，属于无效合同。又如在“谢超文、尚书房屋买卖合同纠纷案”⑧中，法院分别从原、被告之间的签约情况、交易价格、履行情况、税费支付情况四个方面来证明签约双方之间并无房屋买卖的真实合意，案涉《温江区存量房买卖合同》应属无效。

(二)判断双方是否有通谋

通谋是指当事人之间存在虚假意思表示联络，这也是虚假行为的核心所在。如果双方的通谋只是一方自知而非真意的行为，那么只能构成“单独虚伪表示”或“真意保留”。在司法实践中，审判机关对“通谋”的判定主要有两种方式。

1.双方共同策划

双方共同策划是指在签订房屋买卖合同时，当事人双方为了掩盖自己的真实目的，双方共谋达成非真实的意思表示。如在“王红与张涛房屋买卖合同纠纷案”⑨中，张涛为了获得银行的贷款，与王红共谋，约定将房屋出售给王红，然后以王红名义向银行申办抵押贷款，银行放款至张涛账户。

2. 一方策划，另一方明知

有时一方当事人虽然没有参与谋划，但对另一方当事人非真意的表示行为明知且不加阻拦也属于“通谋”的一种。例如，在“袁先畅、彭会兰房屋买卖合同纠纷案”⑩中，被上诉人袁先畅为了骗取银行的高额贷款，在和房地产中介服务机构签订合同时，虚构真实交易价格，而上诉人彭会兰述称没有看清楚该虚构交易价格就签字。但是，若按照涉案房屋真实交易价格是无法取得175万元贷款的，即使不是双方共同谋划，至少彭会兰也明知袁先畅虚构交易价格的真实原因是骗取银行贷款，所以双方通过虚构交易价格来实现合同目的。

三、裁判标准

“恶意串通”规则最早规定于《民法通则》第58条第1款第4项，即“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”，后《合同法》第52 条第 2 项采用了《民法通则》的上述规定。在制定《民法典》的过程中，多数学者认为不应保留恶意串通行为的规定。例如，学者杨代雄认为我国的《民法典》总则只要明确规定滥用代理权意义上的恶意串通行为的法律效果即可，不需对一般意义上的恶意串通行为予以规定[5]；学者冉克平认为 “恶意串通”规范应当完全废除，以“通谋虚伪表示”取而代之[6]。

通过在中国裁判文书网查找房屋买卖中虚假行为的适用相关案例，发现法院在理解和适用虚假行为的相关规定上比较混乱，法官在裁判文书中使用了“恶意串通”“通谋虚伪表示”“以合法形式掩盖非法目的”或者它们之间的结合等裁判理由进行裁判。由于《民法典》将“以合法形式掩盖非法目的”的规定删去，因此本文只重点论述恶意串通与虚假行为之间的适用问题。

在司法实践中，法院在审理房屋买卖合同纠纷时，针对相同情形，有的法院适用“虚假行为”，如在“滨州市技术学院与赵平平房屋买卖合同纠纷案”中，法院认为，涉案住房购置合同为联展公司与被告赵平平为骗取银行贷款而签订，并非合同双方当事人的真实意思表示，根据《民法典》第146条第1款规定，涉案住房购置合同为联展公司与被告赵平平的虚假意思表示，该合同无效；有的法院适用“恶意串通”规则，如在“吕平与吕晶房屋买卖合同纠纷案”中，法院认为，吕晶将诉争房屋过户给吕平，并非真实的房屋买卖意思表示，而是借订立买卖合同之名，以达到套取银行贷款的目的。当事人恶意串通，损害第三人利益的，合同当属无效。另外还有的法院将二者结合适用，如在“胡辉虎与彭影、彭婧等确认合同无效纠纷案”中，法院认为，彭钢、宋诗霞、曾涛作为法定代理人代彭某、彭某某与彭宗容签订的《重庆市房屋买卖合同》，彭钢与彭宗容认可未实际支付价款，且签合同的真实意思并非出售房屋，而是为了以彭宗容的名义获取贷款，其意思表示虚假，且属于恶意串通，其行为损害了原告的合法权益，故合同无效。

恶意串通是指行为人和相对人以损害他人利益为目的，而作出的相互勾结、串通的意思表示。在虚假行为规范规定之前，恶意串通制度一定程度上起到了部分虚假行为的作用。然而，《民法典》在第146条和154条同时规定了虚假行为和恶意串通。那么如何在司法中区别 “虚假行为”和“恶意串通”的适用呢？

笔者认为，应当厘清虚假行为与恶意串通的关系。首先，恶意串通和虚假行为有一定的相似性。例如，“恶意串通”中的“串通”和“虚假行为”中的“通谋”均指行为人和相对人之间具有意思联络和沟通，但二者之间更多的是区别。第一，是否存在“恶意”不同。恶意串通中，双方当事人存在损害他人利益的故意；虚假行为中，行为人和相对人并不是以存在此故意为必须。第二，意思表示是否真实不同。恶意串通中，当事人之间只需要存在共同意思联络；虚假行为是行为人与相对人之间意思表示与行为必须不一致。第三，规范目的不同。恶意串通更加强调当事人共谋，损害他人的合法权益，是由于其目的不合法对其予以规制；虚假行为主要是从意思表示出发，从意思表示是否真实来判定行为是否有效。第四，是否损害他人利益不同。恶意串通中以损害他人利益为必须，而虚假行为不以损害他人利益为必要。

在司法实践中，法院在审理房屋买卖合同相关案例时，首先应当考虑涉案当事人的共同意思联络是否是真实意思表示。如果双方当事人恶意串通为虚假意思表示的情形，则应按照虚假行为规则处理，而无须考虑是否损害他人利益。如果当事人恶意串通为真实意思表示且有损害他人利益的目的，则按照恶意串通规则处理。

四、对善意第三人的保护

从世界各国立法规定来看，虚假行为的效力存在两种模式:绝对无效和相对无效。绝对无效是指双方当事人、第三人都可以主张无效，即是绝对、当然无效，这种模式以德国、瑞士为代表；相对无效是指虚假行为的效力不能对抗善意的第三人，这种模式以日本为代表[7]。我国《民法总则》在制定过程中，在草案的审议稿中均规定了“行为人与相对人通谋虚伪表示无效，不得对抗善意第三人”。 但正式通过的《民法总则》删除了“不得对抗善意第三人”的规定。虚假行为无效是因为当事人双方意思表示与表示行为不一致造成的，因而该无效仅在当事人之间发生，但由于虚假行为有时会涉及到第三人的利益，如何保护善意第三人的合理信赖成为一个问题。

在司法实践中，房屋买卖合同中关于善意第三人的利益保护，法院一般是利用善意取得制度来保护。如在“王淑芹与王涛、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司北京平谷区支行房屋买卖合同纠纷案”中，法院认为，王淑芹、王涛签订的房屋买卖合同，其目的仅在于套取邮政储蓄银行平谷支行的贷款，双方签订的《存量房屋买卖合同》系通谋虚假意思表示，应属无效。但是，邮政储蓄银行平谷支行基于借贷关系善意取得的诉争房屋的抵押权，应当受法律保护。因此，判决原告王淑芹偿还第三人邮政储蓄银行平谷支行全部剩余借款本息，以消灭对房屋享有的抵押权。

但是在司法实践中，对房屋买卖合同中“善意第三人”中的“善意”认定标准不一。例如，在“王珍珍、中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行房屋买卖合同纠纷案”中，一审法院与二审法院对第三人王珍珍及工商银行滨城支行未对涉案房屋进行实地考察，其是否是“善意"存在不一样的看法。一审法院认为，王珍珍未能尽到谨慎注意义务，存在重大过失，系非善意，王珍珍对涉案房产不构成善意取得，工商银行滨城支行对抵押权不能构成善意取得。二审法院认为，王珍珍未入户查看，系一般过失，构不成重大过失，故一审认定王珍珍未构成善意取得不当。工商银行滨城支行在办理贷款审批时，已按照规定对抵押物进行实地勘察，手续也无不当之处，故该抵押合同有效。

有学者认为，在形式主义领域，对于善意取得规定足以保护形式主义下的善意第三人，而不必适用虚假行为不得对抗规则[8]。笔者表示赞同。在我国，大多数物权变动实行的是以交付、登记为权利变动生效要件的物权变动模式，但是针对其他领域，比如意思主义、债权让与领域，善意取得制度不能适用。因此笔者认为，善意取得制度和虚假行为不得对抗规则是相互补充的，但出台相应的司法解释规定虚假行为无效不得对抗善意第三人的规定也是必要的。

首先，应当明确“善意”的判断标准。第三人善意是第三人不知道、也不应当知道房屋买卖双方当事人之间的虚假意思表示。对于一般过失应纳入“善意”的范畴，而重大过失存在故意、恶意的主观恶性，其不能适用不得对抗规则。其次，应当明确善意取得制度和虚假行为不得对抗规则的适用范围。善意取得适用于具有权利公示方式的物权领域，在房屋买卖合同中，善意的第三人可以根据善意取得制度主张将房屋登记于自己名下。在不具有权利公示方式的其他领域则可以适用虚假行为不得对抗规则，如作为善意第三人的银行的债权如何获得救济。在同一个案件中如果同时需要适用善意取得制度和虚假行为不得对抗规则时，应当给予善意第三人选择权，法院也应当综合考虑案情，作出有利于协调各方利益的判决。

注释：

① 参见北京市第三中级人民法院(2016)京03民终7576号。

② 参见湖南省长沙市中级人民法院(2016)湘01民终6878号。

③ 参见最高人民法院(2018)最高法民申2109号。

④ 参见北京市第二中级人民法院(2020)京02民终9943号。

⑤ 参见北京市西城区人民法院(2020)京0102民初6449号。

⑥ 参见湖北省武汉市武昌区人民法院(2016)鄂0106 民初4773 号。

⑦ 参见上海市第一中级人民法院(2020)沪01民终7783号。

⑧ 参见四川省成都市中级人民法院(2019)川01民终16690号。

⑨ 参见北京市第三中级人民法院(2021)京03民终722号。

⑩ 参见广东省广州市中级人民法院(2020)粤01民终8395号。