浅谈住宅小区物业消防安全管理的问题和对策

雷浩

摘要：随着我国经济的飞速发展，人民的生活水平得到了提高，住宅小区的建设量变得越来越大。住宅小区建成之后，则由物业管理公司进行管理。而在物业日常经营管理活动中，最重要的一项内容是消防安全管理。物业消防安全管理关系到小区千家百户的生命财产安全，因此进一步加强物业消防安全管理很有必要。但是目前许多住宅小区因为物业公司疏于管理和居民缺乏消防安全意识而导致火灾隐患日益增多，进而威胁到自身的安全。本文主要结合小区物业消防安全管理中存在的问题，研究探讨相应的对策，来提升物业消防安全管理水平。

关键词：消防安全;火灾;住宅小区

随着我国城市化率的不断提高，住宅小区的数量也在增多。据统计，2020年共发生居民住宅火灾10.9万起，占火灾总数的43.4%，造成917人死亡、499人受伤，分别占总数的77.5%和64.4%，特别是发生较大火灾38起，占总数的58.5%，多数为一家老小在火灾中伤亡，成为影响火灾整体形势的重要部分。小区物业管理公司在小区日常事务管理中起到了很重要的作用。现如今，小区物业公司在对小区的事务进行管理时还存在着较多问题，尤其是缺少专业人员对消防安全管理的指导，许多住宅小区物业公司并不能在消防管理时将每一个火灾隐患消除掉。因此，小区物业公司需要通过明确消防安全职责、加强消防设施建设、加大消防宣传培训力度等措施做好消防安全管理工作，保障小区住户的生命和财产安全。

1住宅小区在消防管理方面存在的主要问题

1.1小区物业的主体责任意识不强

大部分物业管理公司并没有制定一套完整规范有效的运行程序，很多物业公司出于核算成本的角度，往往把物业费的收取、日常设备的检修保养等方面作为平时管理的重点，而不够重视消防安全管理，消防安全责任制没有得到贯彻落实。招募入职的员工，上岗之前并没有得到相应的消防安全知识、防火灭火技能培训。由于缺乏安全培训教育，物业经理、基层员工消防安全意识薄弱，责任心不强，员工在开展日常巡查检查工作也仅仅是做表面文章，并没有及时发现存在的问题，往往小问题会迁延时日之后变成大问题，小病养成大病。

1.2建筑消防设施完好率偏低

火灾初起阶段预警和控制以及消防救援队伍到达现场后的灭火战斗中，小区建筑物消防设备起着非常重要的作用，可是部分住宅小区没有做好维护保养消防设施这项工作，存在火灾自动报警系统主机故障、防排烟设施无法启动、自动喷水灭火系统及消火栓系统水压不足、水泵无法联机启动等现象。更严重的有的物业公司把小区消防控制室等设备用房挪作他用。有些小区存在不同单位管理地上居住与地下车库部分的情况，共同使用的消防设施、车道、安全出口及疏散通道没有明确责任人，一有问题就推卸责任，互相扯皮。这些小区的消防设施通常都是故障状态，如果有火灾，自动报警系统侦测不到发生火灾的准确位置，自动喷水灭火系统无法控制初起火灾，容易造成较大财产损失和人员伤亡。

1.3维护资金投入不到位

一是物业管理公司不愿加大消防工作经费投入。根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费包含对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理向业主所收取的费用。但物业公司出于降低运营成本的考虑，将消防设施的维护维修费用极度压减，有的小区由于种种原因物业费收取困难，导致物业公司不再将经费投入到消防设施的维修保养。二是住宅专项维修资金申请困难。因为前期物业公司未能及时保养维修消防设施，导致消防设施损坏甚至瘫痪，维修成本高企。消防工程使用超过了2年质保期，物业公司可以动用住宅专项维修资金，但根据《住宅专项维修资金管理办法》，专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，才能够前往住建部门申请使用。毋庸讳言，住宅专项维修资金的申请使用程序是完善的，可是鉴于搜集签名工作量巨大，小区业主意见难协调统一，“两个三分之二”达成的难度大，导致了目前消防设施维修资金申请困难。

1.4物业公司對小区乱停车现象管理不规范

部分住宅小区存在私家车和电动车占用消防车道停车现象，有的小区私设路桩和门禁，由此埋下了消防安全隐患。例如2020年1月1日重庆市渝北区加州花园小区A4幢火灾就因为私家车占用了消防车通道阻碍消防车进入而耽误了救援。应急管理部消防救援局曾对全国重大火灾事故做过数据分析，结果显示，其中80%以上都存在着消防通道堵塞情况，近十年群死群伤火灾案件中，近50%因为消防通道堵塞，导致救援人员不能及时控制火灾，错失最佳救援时机。电动车充电私拉乱接和入户停放对居民小区消防安全构成新的威胁。近三年来，全国共接报超过1万起因电动自行车引发的火灾，因电动自行车火灾死亡超过200人。

2 处置住宅小区消防安全现状主要问题的对策

2.1进一步落实消防安全主体责任

物业管理公司层面应明确自身定位，落实主体责任，将消防安全管理与宣传教育工作做好。物业管理公司应确定消防安全责任人、管理人、消防控制室值班人员等，明确各岗位人员职责，将防火检查、巡查工作制度落实到位，筑牢消防安全防线。消防救援机构层面要强化监督管理，严格执法。要深入推进消防安全专项整治三年行动工作，联合多部门成立检查组深入辖区物业服务企业开展消防安全专项检查工作，找出消防安全违法行为以及火灾隐患，依法依规立案调查，推动隐患整改落实，对物业管理公司维护维修公共消防设施的行为进行监督指导，并指导其做好消防安全培训和演练以及宣传工作。

2.2政府引导处理维修基金申领难问题

对于那些消防设施设备已经瘫痪、整改周期长、整改费用巨大的住宅小区，消防救援部门可联合住建、公安等多开展执法行动，向政府申请制订简化启动住宅专项维修基金申领程序，开通绿色通道彻底整改消除火灾隐患。有的住宅小区住宅专项维修资金不足，甚至缺失，则需要政府协调各方筹措解决消防设施设备维修维护资金的问题;有时候则需要地方政府提供资金扶助。地方政府对申领住宅专项维修基金实行全面指导，保证不会因为物业管理公司的更换等原因导致申请流程中断重来;对消防设施维修工程招投标工作进行全面监督，确保整个招投标公开规范可信。消防设施维修工程完成之后，住建、公安、消防救援等部门及时组织消防技术服务机构检查维修工程结果，确认维修好的消防设施是否已经向物业管理公司移交，确保消防设施在日后能够发挥其应有的功能。

2.3多措并举解决小区通行难问题

一是督促强化物业公司对小区消防车通道管理，消防救援部门可对物业服务企业负责人开展消防车通道治理约谈，督促其在管理小区的消防车通道按照相关标识要求划线、设立警示牌，保持鲜艳醒目。物业员工做好日常消防车道巡查工作，对僵尸车及违停车辆，可向公安派出所和辖区消防救援机构进行举报。由执法部门到现场核实，向交警部门申请查询车辆信息，明确车主并正告其违法行为，督促其立即整改，对冥顽不灵、拒不整改的车主，可依法执行拖离等措施。二是加大停车位供给，借力消防安全专项整治三年行动、打通“生命通道”集中治理行动，建议提请政府主导，各有关部门会商尽可能增加住宅小区附近配置的停车位数量，指导商住混合集中区域，把商业区域机动车停车设施进行优化使用，对附近居民实施夜间开放，付费使用;或是由物业管理公司租赁小区附近的停车场供业主停放车辆。消防救援部门可对业委会进行指导，提议减少绿化面积、对小区道路加宽的方案，在保证消防车通道畅通无阻的同时解决小区居民车辆停放难的问题，指导物业公司在住宅小区内合理设置电动车停放区及开展电动车智能充电桩建设。

结语：居安思危，防患于未然，要想把住宅小区的消防安全管理做好，需要各地方政府及有关部门、物业管理公司、居民住户等多方面相互配合协调。增强物业管理公司和居民住户的消防安全意识，对减少和预防火灾事故发生，维护社会稳定发展，有着十分重要的意义。

参考文献

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