城市老旧小区改造现状及难点与对策分析

王雅正

【摘要】随着城市的发展，越来越多的人开始重视文明建设，为此，城市老旧小区需要实施全方位的改造，为人们的生活创造舒适的环境。城市老旧小区改造属于庞大的工程，如果出现问题将会引发安全隐患。为了推进全面小康社会的进一步发展，确保百姓安居乐业，就必须对城市老旧小区实施改造，本文对城市老旧小区改造进行了一定探讨，希望对推进城市老旧小区改造建设有所裨益。

【关键词】城市发展;城市建设;老旧小区改造;改造策略

【Abstract】with the development of the city， more and more people begin to pay attention to civilization construction. Therefore， the old urban community needs to implement all-round transformation to create a comfortable environment for peoples life. The reconstruction of old urban communities is a huge project. If there are problems， it will lead to potential safety hazards. In order to promote the further development of a well-off society in an all-round way and ensure that people live and work in peace and contentment， it is necessary to transform the old urban community. This paper discusses the transformation of the old urban community， hoping to be beneficial to promoting the transformation and construction of the old urban community.

【Key words】urban development;urban construction;Transformation of old residential areas;Transformation strategy

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

时代的发展提高了人们的生活水平，老旧小区由于建设时间久远，已经不能满足人们的需求。另外，老旧小区存在着多角度的问题，在一定层面上制约着城市的发展，所以说，城市老旧小区改造非常迫切[1]。初步研究发现，2000年至2015年，我国房地产事业发展迅速，增加了约90亿平方面的住房面积，而其中的50亿平方住房都需要实施改造。我国重视城市老旧小区改造的研究，也提出了针对性的法律法规，推动了改造工程的进行，但是目前来看，我国仍有20亿平方住房仍处于改造难的环境下，约束了城市的发展[2]。

1、老旧小区改造的意义

1.1 有助于城市的全面发展，实现小康社会

城市的发展带动经济的提升，科学化的城市老旧小区改造是实现小康社会的重要方式。为了经济的发展，必须开展城市老旧小区改造工作，解决老旧小区存在的安全隐患。到2022年，基本实现全部危房改造，为居民创造一个舒适的生活环境。城市老旧小区改造直接决定着城市的发展速度，被视为城市建设的核心，需要深入探索[3]。

1.2 老旧小区改造属于民生工程，推动经济的发展

从定义上看，城市老旧小区的建造者是政府和企业，建造时期是单位体制改革前，主要的特点是样式陈旧、使用年限较长，已经无法满足时代的发展[4]。近年来，建筑行业发展迅速，尤其是重视基础配套设施的建设，而城市老旧小区除了基础配套设施不完善外，还存在一定的违章搭建现象，不仅降低了生活质量，也约束了经济的发展。城市老旧小区改造的实施是一个必然趋势，能够改善人们的生活水平，促进经济的发展，属于当前重要的民生工程。

1.3 老旧小区改造需要资金支持，属于重要的投资项目

对于城市老旧小区改造来说，其不仅满足了社会市场的投资需求，又不会影响房价，可以称得上是稳定的投资项目。商品房的价格受市场调节的影响较为明显，当受到调控时，商品房的价格将不断上涨，一旦失去了调控，就会在短时间内下滑，极其不稳定。而城市老旧小区改造完全不同，符合市场项目的投资标准。初步研究发现，城市老旧小区改造的实施有效的拉动了GDP的增长，缓解了房地产建设带来的经济压力。

2、城市老旧小区改造方式与实施问题

2.1 城市老旧小区改造方式

从宏观角度来看，我国重视城市老旧小区改造的研究，相关工作取得了一定的进展。总结城市老旧小区改造的方式有三种：首先是维护保留，也就是说，城市老旧小区改造的过程中将历史文化较高的建筑进行保留，其目的是维护传统的建筑风格。维护保留改造模式的优势是维护了小区的原貌，缺点是修缮过程成本较高，工作量大[5]。其次是修缮升级，该方式主要适用于历史文化价值不高的小区，该类小区结构建筑，缺少完善的配套实施，此时仅需要修缮小区的外观即可，并不断完善小区的基础设施，改善生活环境。最后是拆迁重建，面对年代久远的小区，其建筑结构逐渐出现了问题，周边的环境较为混乱，无法满足人们的需求。但是，这样的老旧小区往往地理位置优越，复杂的改造過程需要庞大的资金支持，为了节约资金，往往选择拆迁重建的方式，以居民生活需求为基础，合理实施城市老旧小区改造。

2.2 城市老旧小区改造实施问题

老旧小区改造属于一项庞大的工程，其改造的是建筑，但使用的是群众，所以必须考虑群众的需求[6]。随着城市老旧小区改造工作的不断推进，对应的危房和旧房的数量显著减少，与此同时，仍存在着大量的小区需要改造，且面对着多角度的改造问题，详细如下。

2.2.1缺乏充足的改造资金，维修基金长期闲置

要想确保城市老旧小区改造工作的顺利进行，就必须具备充足的改造资金。初步研究发现，城市老旧小区改造资金的获取方式较为单一，主要来源于政府的拨款，而政府资金的投入金额有限，难以满足城市老旧小区改造的需求。例如，某小区在实施改造过程中，预算所需要的资金是2.3亿元，而政府只能提供1亿元的扶持资金，剩余的部分需要小区自行承担，如此庞大的资金缺口使得小区改造改造难以进行，久而久之形成了“烂尾工程”。值得注意的是，某小区本身具备一定的经济能力，即维修基金部分，但由于城市老旧小区改造过程不成熟，小区负责人无法发挥维修基金的价值，导致其长时间闲置，进一步加剧了城市老旧小区改造的实施难度。

2.2.2小区改造流程复杂，部门间的协调工作难度大

一般来说，城市老旧小区改造过程繁琐，涉及到了诸多的部门，例如小区的供电部门、小区的基础设施建设部门、小区的道路修复部门等，诸多的部门难以做到全面的协调，进而使得城市老旧小区改造观众进展缓慢。另外，城市老旧小区改造还会涉及到网络的安装、消防的管理、居委会的创建等，以上部门也需要做到及时协调，一旦协调工作出现问题，经会引发严重的改造麻烦，减缓城市老旧小区改造进度，造成改造资金的浪费。

2.2.3过分重视小区的外观改造，忽视了物业管理改造

老旧小区改造不同于常规的项目改造，有着要求高、关注度高、质量高等要求，这就对物业管理提出了新的要求。科学化的老旧小区物业管理改造是小区改造的前提，当前来说，小区物业管理主要为粗狂的方式为主，存在严重的问题。为了提高小区的生活环境，改造人员将外观改造视为核心，取得了不错的成绩。与此同时，改造人员忽视了物业改造，使得小区改造后的物业管理模式未发生变化，仍然实施传统的“自扫门前雪”模式，即使制定了复杂的小区物业管理办法，也仅仅停留在纸上，实践过程极度匮乏。如果小区长时间缺乏科学化的物业管理，那么改造后的小区也将越来越差，形成激烈的矛盾。

2.2.4配套设施改造力度不大

对于居民来说，其关注的核心是城市老旧小区基础设施的改造，换句话说，只有配套设施完善了，居民的业余生活才会丰富，生活环境才会和谐。小区中年轻的群体忙于上班，大部分时间不在，而老年群体为了看孙子孙女，成为了小区的主力军。老年群体腿脚不便，如果高层不具备电梯，那么其活动范围就会极大的缩小。另外，小区建设初期对于道路的施工不重视，导致路面不平，且道路狭窄，随着生活水平的改善，家家户户买了小车，但由于道路狭窄，无法停車，居民只能将车停放在百米外的小区外，无形之中增加了居民的负担。

3、城市老旧小区改造对策

3.1 实现小区改造模式的创新

小区改造流程并非是一致的，其需要根据小区的地理状况对改造计划进行调整。换句话说，老旧小区的改造有难有易，当前需要做的是掌握小区改造的需求，随后实现小区改造模式的创新，提高小区改造的质量和效率。首先来说，老旧小区改造需要以政府为主导，提高相关部门间的协调性，必要时建立统筹的小区改造管理机制。例如，供电和供水部门的管理、道路施工管理等，确保小区改造相关部门得以正常运行;其次来说，老旧小区改造还需要制定科学化的改造方案，以小区的实际状况为基础，创建改造施工计划和施工进度，做好对应的施工监督任务，提高改造施工效率;最后来说，借助多个渠道激发改造人员的积极性，尤其对改造效果显著的小区进行表彰，可适当给予物质奖励，促使改造人员长时间保持改造激情。

3.2 多途径保证改造资金

为了确保改造资金的充足性，当前需要从两个角度开展：首先是改造筹资渠道的拓展，尽可能注入新鲜血液，避免出现因资金不足而延缓改造工作的现象。一般来说，老旧小区位置优越，处于城市的中心，此时，可考虑对小区周边的土地进行二次开发，最大化吸引资金的投入。其次是加大政府的资金支持，向政府申请小区改造资金，引导政府以不同形式向小区注入资金，例如申请政府协助基础设施的建设等，另外，政府还出台了相关的小区改造政策，例如税收的减免等，缓解改造单位的施工压力。

3.3 重视小区改造后的维护

小区物业公司是维护小区的主要执行者，其管理能力的强弱直接决定着小区的管理质量，所以，必须对物业公司的能力进行评价，挑选管理能力强的物业公司。在小区改造的维护阶段，物业公司必须深入到业主家中，明确业主对小区改造的看法，掌握业主的真实想法，进而制定合理的物业管理办法。另外，小区内部成立专门的业主委员会，不断监督物业公司的管理过程，实现小区改造后的有效维护。

3.4 拓展改造内容

城市老旧小区改造不仅仅是增强建筑的强度，还需要完善对应的配套设施。详细表现在三个层面：首先，增设必要的建筑设施，例如电梯和供水系统等;其次，改善小区环境，主要是环境的绿化和道路的加宽，并根据业户的需要增加停车设施;最后，基础设施建设，对于老旧的管道线路实施改造，提高其服务性。随着我国老龄化程度的加剧，必须考虑老年人的基础设施建设，例如无障碍道路的改造等，便捷老年群体的生活方式。

结语：

老旧小区的改造已成为必然的趋势，需要消耗资金和精力，必须考虑住户的利益，实现各部门的协调工作，改善小区的生活环境。在未来的时间里，老旧小区的改造工作还将继续推进，这就需要政府发挥主导作用，设计科技化的改造方案，创造舒适的生活环境。

参考文献：

[1]徐定茂.闲话老旧住宅小区改造[J].北京观察，2021（05）：70-73.

[2]武雨晴.海绵城市建设理念在老旧小区改造中的应用[J].科技创新与应用，2021，11（13）：172-174.

[3]杨舒雯.城镇老旧小区给排水系统改造问题分析及对策[J].江西建材，2021（04）：233-234.

[4]刘湘琨，田建林，段莉，谢华锴.老旧小区绿地景观改造研究——以张家界永定城区为例[J].美与时代（城市版），2021（04）：57-58.

[5]张高华.安徽省城镇老旧小区改造技术导则负面清单研究[J].安徽建筑，2021，28（04）：29-30.

[6]李亮.城市老旧小区综合治理问题与对策的实证研究[J].大众标准化，2021（08）：20-22.