1920—1930年代全球经济动荡下的上海犹太商人

江玉翠

内容提要 1920—1930年代,全球政治经济形势风起云涌,中国亦不能置身事外,尤其作为中国的金融中心,国际化的上海受到全球经济起伏的影响。1920年代中后期,上海蓬勃发展,到1930年代中期,遭到冲击。当时在上海租界进行经济活动的外商,特别是在其中占一重要席位的犹太商人也无可避免地受到影响。犹太商人因应经济变化,采取对策,得以在英国商人主导的公共租界扩大影响力。本文以1920—1930年代上海地产市场为主线,透过白银价格变动、经济大萧条、美国《白银购买法案》、日军侵华上海成孤岛等事件,说明全球经济变动对上海的影响,并论及当时犹太商人所做出的反应。

一 从巴格达到全球的商业王国:上海的塞法迪犹太商人

1842年,《南京条约》签订,开放五口通商。其后租界划定,国内外的资金涌入上海,上海逐渐发展成具规模的金融中心。此时一批来自巴格达的塞法迪犹太商人到上海经商,其中最著名者要数沙逊家族(Sassoon)。沙逊家族原本是巴格达的农业商人,19世纪上半叶从巴格达取道印度到上海,此后一个世纪,沙逊家族不论在印度还是上海都积极开展多元投资,实力雄厚,覆盖多个范畴。①沙逊集团拥有的公司,地产有华懋地产(Cathay Land Co.,Ltd.)、三新地产(San Sing Properties,Ltd.)、中和地产(Central Properties,Ltd.),公用事业公司有公共汽车(China General Omnibus Co.,Ltd.),投资公司有国际信托(International Investment Trust Co.)、扬子信托(Yangtze Finance Co.),船坞有英联船坞(Shanghai Dockyards,Ltd.)等。哈同(S.A.Hardoon,1951-1931)是另一冒起于上海的著名犹太商人。到19世纪末,更多犹太商人抵沪寻找机会,例如嘉道理兄弟。嘉道理兄弟艾利·嘉道理(Elly Kadoorie,1867-1944)和艾理士·嘉道理(Ellis Kadoorie,1865-1922)生于巴格达,他们转到孟买后移居香港,并在股票市场发迹。在香港,他们加入股票经纪行,1896年将经纪行改名为“班嘉明、凯里和帕兹公司”(Benjamin,Kelly and Potts),兄弟俩成为合伙人。②“班嘉明、凯里和帕兹公司”中的凯里(Kelly)就是嘉道理。嘉道理兄弟初以凯里的姓氏做生意,后来才用回原本姓氏。1901年,经纪行成立上海分行。③FO 671/465,Consulate,Shanghai,China/National Status/General Correspondence(Folder 1),24 March,1924.1906年,嘉道理洋行(E.S.Kadoorie&Co.)开始发展上海业务。1911年上海橡胶风潮结束,嘉道理买入多种在上海众业公所(The Shanghai Stock Exchange)挂牌,橡胶园位于新加坡、马来亚、印度尼西亚的橡胶公司的股票,在上海股票市场崭露头角。这时,上海还有不少有名的犹太商人家族,例如麦边(Mc-Bain),主要以蓝格志(Langkat)和苏门塔腊公司(Sumatra Rubber Company)在上海吸纳资金,投资东南亚天然资源。麦边在上海还有两家投资公司——上海银公司(Shanghai Loan&Investment Co.,Ltd.)及中国垦殖(Shanghai Exploration&Development Co.,Ltd.)。④《金城银行总理处关于市场金银、物价、中外股票债券、商情和上海银公司等企业的调查资料和剪报》,上海市档案馆藏,Q264-1-789-1。马登(Mardon)则以拖驳在上海起家,拥有会德丰(Wheelock)公司。还有以经营保险为主的美籍犹太商人史带(C.V.Starr)、在上海拥有不少物业的爱兹拉(E.I.Ezra,1881-1921)和白杰明(Maurice Benjamin),还有1920—1930年代任上海工部局主席的安利洋行的安诺德(H.E.Arnhold)。

塞法迪犹太商人在以英美商人为主的19世纪上海租界中积极扩展商业版图。然而,20世纪初世界政局的变化给上海犹太商人的发展带来了困难,第一次世界大战令巴格达出身的犹太商人身份尴尬。这一时期,英国商人对来自德国或德国的同盟国如奥斯曼帝国的商人采取敌视态度,犹太商人在上海的英资公司董事会中受到其他董事的质疑,更有人被要求退出董事局,此间申请英籍的犹太商人也受到阻碍。①“The Anglo-Dutch(Java)Plantations,Ltd.:Annual Meeting,”The Shanghai Times,2 May 1914,p.5;“The Anglo-Dutch(Java)Plantations Limited,”The North China Herald,17 April 1915,p.173;“Chemor United Rubber Co.,Ltd.,”The North China Herald,1 May 1915,p.311;“Chemor United Rubber Co.,Ltd.:Mr.Mordhorst and Mr.Kadoorie,”South China Morning Post,4 May 1915,p.8.一战后,为了商业便利,一些犹太商人通过在英国本土居留买物业等方法更加努力地申请加入英籍。1920年代,一些犹太商人例如嘉道理取得英籍,积极融入上海的英美商人社会。②“Nationality and Naturalisation:Kadoorie,(K.B.E.)Eleazer Silas,From Iraq,Resident in London and Shanghai,Certificate 14309,”27 January 1927,HO144/7052.改变国籍成为犹太商人在租界发展的重要基础。在1920—1930年代全球经济环境动荡的背景下,上海塞法迪犹太商人反而得到积极发展,到第二次世界大战前夕,他们掌握上海地产、公用事业等多方面的利益,把商业版图扩至最大,塞法迪犹太商人也成为上海外商社会不可或缺的组成部分。他们何以在1920—1930年代大大扩展他们的商业势力呢?此二十年间的全球经济变化为他们在上海发展经济实力提供了契机。本文主要以上海的地产市场为例加以讨论。

二 1920年代全球白银价格与上海地产市场

20世纪初,中国是银本位国家,而其时金本位国家在全球经济体系中占主导地位。白银在金本位国家是一种商品,故白银价格会随商品价格波动进而影响中国经济。1925年,英国恢复了在第一次大战期间放弃的金本位,于是白银需求减少、价格回落,白银从国外流入中国(详见表1)。1928年、1929年乃白银输入中国的最高峰,白银价格则一直下降,1931年和1932年是大萧条后白银价格跌落至最低的年份。

表1 1921—1934年输入中国的白银数量

续表

在全球白银价格起伏波动的背景下,1920年代至1930年代初上海房地产市场出现繁荣景象。上海作为中国的金融中心,吸引了大量海外和邻近地区的资金流入,结果上海的银行存款数量创历史新高,积聚了不少闲置资金。大量的银行存款使利率下跌,资金需另寻出路,上海商家趁机吸纳市场上的资金,有的直接用于土地和房地产开发,有的间接投资于房地产股票和债券市场,使上海房地产市场出现了繁荣景象。①“Real Estate in Shanghai:Report for February:Unfavourable General Conditions Fail to Arrest the Building Programme,”The North China Herald,18 March 1930,p.438.另外,投资者认为上海的房地产比其他地方更安全和有利可图,因此长三角的企业用资金在上海购买房产并进行抵押,这也刺激了上海的房地产市场。②中国企业利用白银贬值的契机,削弱了日本和欧洲进口商品及原材料的竞争力。于是,棉纺和缫丝业在长江下游蓬勃发展。Tomoko Shiroyama,China During the Great Depression:Market,State,and the World Economy,1929-1937(Cambridge,Mass.:Harvard University Asia Center:Distributed by Harvard University Press,2008),pp.70-71.加上随着上海经济的发展,到1920年代中期,上海的人口大幅增加,以致房屋和办公室稀缺。而且不少的建筑物开始破旧,为满足需求,不少地产公司也兴建新的办公大楼,开展大量重建活动以增加公寓数量。对土地的巨大需求促成了房地产价格上涨,同时地产商的租金收入水涨船高。③“The Shanghai Land Investment Co.:Most Successful Year in the Company’s History,”The North China Herald,24 March 1923,p.809; “Shanghai Land Investment Collected Million Taels in Rent Last Year,”The China Press,20 March 1925,p.10.

上海犹太商人如沙逊也看到了上海地产市场兴旺的时机,减少印度投资,加强对上海的地产及公用事业的投资。①维克多·沙逊决定减少在印度的投资,并将资金投入上海房地产市场。沙逊宣称他退出印度,并将中国作为其活动的中心,特别转移到上海。他认为在印度的外国人前景似乎并不明朗,主要原因是印度政治动荡。另一方面,沙逊认为,中国的内战即将结束,南京政府和银行都热衷于借助外资发起大规模的国家发展计划。沙逊认为上海是一个比印度甚至英国更为安全的投资地。尽管一些外商对中国信心不高,因为他们认为上海租界或将会交还中国政府,但是沙逊对这个问题有不同的看法,他对上海的房地产市场信心十足。 “The Sassoon Decision to Quit India:Invest in Shanghai,”The China Weekly Review,25 July 1931,p.285.此间于上海建立的主要外国土地公司中,属于沙逊集团的有八家,它们大量投资于钢筋混凝土建筑,于是楼房向更高空发展。它们在上海建造了新式的酒店、公寓和办公大楼,成为当时外资在上海最大的地产业主。沙逊集团中最著名者乃华懋地产,该公司在上海外滩建造了十三层的沙逊大厦,在蒲石路建造了十四层的华懋公寓(Cathay Mansion),在福州路和江西路的转角处建造了十一层的汉弥尔顿公寓(Hamilton Apartment House),这些皆是当时划时代的“摩天大楼”。②“Cathay Mansion Opens Informally for Occupation:Shanghai’s Skyscraper Apartment House Now Completed,”The China Press,2 November 1929,p.2;“Shanghai Real Estate Market,”The North China Herald,12 October 1929,p.60.华懋地产在1930年、1932年和1933年发行了大量债券,吸纳上海的闲置资本以发展地产项目。③Public Records Office,HKRS111-4-98,The Cathay Land Co.,Ltd.值得留意的是一些地产股票投资公司亦在此时成立,目的是对上海众业公所上市的地产股票进行投资,如沙逊的远东营业有限公司、上海地产投资公司、汉弥尔登信托公司及徐家汇地产公司。可见1920年代末1930年代初,商人除了大量投资建筑地产项目,也借市场资金充裕狂热地炒卖地产股票。

1920年代初,上海新成立的地产公司为数不多,重要的仅有英籍犹太商人爱兹拉成立的Ezra&Company,何东家族的“何世俭地产房屋经理处”(Ho Tung,E.S.K.),以及法资建筑材料供货商“法商中国建业地产公司”(Forncieret Immobiliere de China)。④“The Desk Hong List,A General and Business Directory for Shanghai,”The North China Daily News,1920-1922.1925—1929年,特别是1928年和1929年,上海出现大批地产公司。除了犹太商人沙逊拥有的地产相关公司外,大型地产公司美商普益地产公司也在该时期成立,投入上海如日方中的地产市场(见表2)。

表2 1925—1929年在上海新成立的主要外资地产公司

三 嘉道理的上海地产故事:上海业广地产公司

上海业广地产公司乃上海最大、历史最悠久的英资地产公司。在该地产公司成立之前,上海只有一些小型的外资私人地产协会。1888年,上海业广地产公司由一群英美商人成立,它是上海第一家大型股份制地产公司。根据招股书,该公司的创始人预见到上海的贸易有发展潜力,行将成为重要的贸易和商业中心,故成立地产公司,准备在上海地产界大展拳脚。①“The Proposed Land Investment Co.,Limited,”The North China Herald,7 December 1888,p.637.到19世纪末,上海业广地产公司在上海共买得九块土地,1900—1919年又进账十九块市中心土地,20世纪初的上海业广地产公司成为上海的一大地主。②The North China Herald,1920-1925.

在1920年代中后期至1930年代初的上海地产繁荣时期,嘉道理家族在上海采取与沙逊家族不同的投资策略。除了1924年落成的家族宅第大理石宫外,嘉道理家族并没有成立多家地产公司并大建高楼,反之他们选择大量吸纳地产公司股票,上海业广地产公司成为其头号目标。1920年代中期至1930年代初,上海地产及公用事业出现新股增资热潮,房地产公司通过发行新股吸收上海的闲置资本。上海业广地产公司1888年至1947年共发行新股增资六次,其中两次分别发生在1924年和1929年,发新股增资筹集的资金主要用于大型建筑计划。1924年,上海业广地产公司视上海地产业兴旺,发行39000新股,资本额从3900000两增加到5850000两。①“The Shanghai Land Investment Co.:Confirmation of the Increase of Capital,”The North China Herald,3 January 1925,p.20.翌年,该公司周年报告中称获得创建以来新高的利润,主要是房屋价格上升,公司的租金收入也随之增加。②“Shanghai land Investment Co.:Directors’Report and Annual Accounts,”The North China Herald,14 March 1925,p.441.

嘉道理家族从投资橡胶股票转向蓬勃的上海地产业,积极投资上海业广地产公司。该公司董事局成员一向英人为主,自大量新股推出市面后,不少新面孔如嘉道理成为公司的主要股东之一,大量吸纳新股者还有来自香港的欧亚商人何东。③HKRS111-4-106,“Report of Directors,”The Shanghai Land Investment Company,1927,The North China Herald,1888-1927.在1924年12月30日上海业广地产公司发行的39000股新股中,艾利·嘉道理占2600股,何东占2387股,分别占新股的6.67%和6.12%,为当次增资吸纳最多新股的商人利益,他们也通过此次增资晋身公司的大股东之列(详见表3)。

表3 1924年上海业广地产公司发行的39000股新股分配(只包含主要股东)

续表

除了嘉道理家族,上海业广地产公司的董事局内此时还有一些拥有影响力的犹太商人。安诺德和白杰明是当时加入的董事会成员。安诺德兄弟主理的安利洋行在1924年被沙逊并购之后成了沙逊集团下的利益,由于安利洋行的业务乃输入原材料,沙逊正好以该公司支持其于地产界大展拳脚。在安诺德1935年离开安利洋行之前,可以说其在上海业广地产公司董事局中代表沙逊集团利益。另外,1926年,上海大地主之一、犹太商人白杰明在土地价值不断上涨时将自家物业出售给上海业广地产公司,获利之余成为该公司的董事局成员。①“Director Voted Six Lakhs:Special Remuneration for Mr.Maurice Benjamin Despite Opposition at Meeting of S.L.Invest’t Co.,”The North China Herald,12 July 1933,p.63.

由于土地价值上涨,物业销售利润增加,上海租金持续上升,重建计划也稳定发展,上海业广地产公司派息理想,1929年公司派发了6%的中期股息、6%的末期股息以及6%的奖金。②“Shanghai Land Investment Co.Records Profit:Total Return is 18% for Year Ending Dec.31,1928,”The China Press,27 February 1929,p.12.1929年4月,上海业广地产公司发行23400股新股,③Public Records Office,HKRS111-4-106,“Special Resolution Pursuant to Section 71(1)of the Companies Ordinance 1911,”The Shanghai Land Investment Company,11 April 1929.犹太商人通过新股势力继续扩大。这次的增资,嘉道理家族吸纳了新股发行中占最大份额,即23400股新股中的1800股,占7.7%。何东继嘉道理之后买入第二大的份额1614股,占新股发行的7%(详见表4)。④Public Records Office,HKRS111-4-106, “Return of Allotment,”The Shanghai Land Investment Company,11 April 1929.1931年,上海业广地产公司更把股票拆细,以吸纳更多投资者。⑤“Land Investment Co.,”The North China Herald,24 March 1931,p.405.

表4 1929年上海业广地产公司发行的23400股新股分配(只包含大股东)

四 大萧条、上海房地产公司与犹太商人

1929年10月经济大萧条发生,经济衰退向世界蔓延。但在接下来的几年中,上海的房地产市场却继续繁荣。大萧条造成全球白银价格严重下滑,这进一步促使1929—1931年白银大量流入上海。白银价格下跌后,由于中国农村的购买力低落,相较于工业,闲置资金选择流入上海的资金更加积极投入地产市场,上海房地产价格进一步上涨。①Tomoko Shiroyama,China During the Great Depression:Market,State,and the World Economy,1929-1937.加上地产商需提升房价以填补白银下跌的差价,上海房价不断上升,形成炒卖之风气。②“Real Estate in Shanghai:Report for February:Unfavourable General Conditions Fail to Arrest the Building Programme,”The North China Herald,18 March 1930,p.438.1930—1933年四年间,上海继续有地产有关的公司成立,当中两家为沙逊的利益(详见表5)。

表5 1930—1933年在上海成立的主要外资地产公司

上海的地产业兴旺,相对于把现金存于银行,不少人选择投资房地产市场,地产交易量上升。据估算,1931年上海的房地产交易总额为9000万两。上海各地产公司的大量建筑计划继续进行,新落成的建筑物数量呈上升趋势,大型建筑项目包括美国领事馆新大楼、汇丰银行新的商住大楼、位于北京路和博物馆路交界的浙江兴业银行大楼、大西路附近的住宅项目等。当时,绝大部分的公寓、办公室和商店被租出,洋房也短缺。③“The Asia Realty Company,Real Estate Business in Shanghai During 1930,”Finance&Commerce,14 January 1931,p.12.土地价格上涨、房价飙升,业主伺机以更好的价格出售房产。由于对住宅的强劲需求,上海业广地产公司也不愁没有租户。①“Shanghai Land Investment Company Reports Successful Year in General Meeting,”The China Press,12 March 1930,p.6.1931年,许多上海的地产公司在增资,争相利用上海市场上的游资。例如,美商普益地产公司从6403463两增至7363100两,中国营业公司(China Realty Company,Ltd.)将资本从5000000两增加到9840700两,上海的另一大型英资地产公司英法产业有限公司(Anglo-French Land Investment Company,Ltd.)从1933500两增资到2365500两,沙逊的华懋地产从6657700两增至7803740两。单是1931年,上海的房地产公司吸引了以千万两计的实收资本。②“Really Firms Report 1931 A Good Year:Balance Sheets Compiled Here Show Financial Results Encouraging,”The China Press,8 September 1932,A1.地产公司获得前所未有的利润,地产股票的股息回报也十分可观。③“Real Estate in Shanghai:Report for February:Unfavourable General Conditions Fail to Arrest the Building Programme,”The North China Herald,18 March 1930,p.438.再看上海业广地产公司,随着上海房地产市场的蓬勃发展,土地价值升至历史水最高水平,租金收入也每年节节上升。④The North China Herald,1921-1929.加上嘉道理和何东的新资本投入,上海业广地产公司利润回报表现突出,如1930年获得净利润2371641两。⑤“Land Investment Co.,”The North China Herald,24 March 1931,p.405.从1928年至1933年,上海业广地产公司向股东发放全年18%的股息,是公司有历史上派最高股息的时期。⑥“18 Percent Dividend to be Paid Shareholders of Shanghai Land Investment Company,Ltd.,”The China Press,19 February 1930,p.15.

1932年,一二·八淞沪抗战对上海业广地产公司的业绩未有太大的影响,虽然虹口地区的一些租户搬离造成租金收入上有少许亏损,但公司的建筑物未受到很大的破坏。⑦“Shanghai Land Investment,”The North China Herald,30 March 1934,p.531.短期债券成为一种流行的投资形式。1932年,上海业广地产公司以每年4%的价格发行债券,获得了不少资金,于是更积极地投入兴建。⑧“S’hai Land Investment Co.,Ltd.,”The North China Herald,12 April 1932,p.59.该年,上海业广地产公司以价值150万两购买九江路、江西路和中央路交界处,用于兴建其历史中的一幢重要物业——新康大楼。⑨“Ezra Building is Sold to Shanghai Land Investment:14 Kiukiang Road Brings Purchase Price of Tls.1500000,”The China Press,9 June 1932,A1.收购这地段使上海业广地产公司所持有的建筑的价值增加了约2287000两,董事们相信,收购这个重要的地段对公司有很大的好处。①“Company Meetings:Shanghai Land Investment Co.,Ltd.,”The North China Herald,17 May 1933,p.263.据The China Press记载,1930年代初上海市中心的地价已高于香港和加尔各答,成为亚洲地价最高之都,而新康大楼更是上海最昂贵的房地产,也是亚洲最有价值的土地。②“Taylor’s Garage Secure Most Costly Site for New Station in Heart of City,”The China Press,10 May 1930,p.4.同时,上海业广地产公司也在兴建位于苏州河口的一处重要物业百老汇大厦。新康大楼和百老汇大厦可谓1930年代上海业广地产公司的两大建筑项目。到1934年,大兴土木并没有停止,新康大楼增加了两层楼,上海业广地产公司准备建造未开发部分,同时,百老汇大厦酒店也在增加一幢连车库的二十二层建筑。③“Shanghai Land Investment,”The North China Herald,30 March 1934,p.531.

与此同时,犹太商人在上海业广地产公司董事局的影响力也增加至此前未有,他们大量买入公司股票,更争取进入董事局以获得发言权和投票权。上文提到,1926年犹太商人白杰明利用房地产业热潮并将房产卖给上海业广地产公司。当1933年当白杰明辞去董事职务时,上海业广地产公司向他支付45万两的酬金。股东对这笔巨款存有争议。④“Realty Firm Votes Payment to Benjamin:T450000 to He Paid to Absentee;Meeting Scene Of Excitement,”The China Press,6 July 1933,p.14.来自沙逊集团的F.R.Davey在董事会代表沙逊发言,同意公司向白杰明发放这笔报酬,因为他认为白杰明有管理地产的经验和能力,在任期间推动了公司的发展。但是,一些股东认为不应该给白杰明这笔钱,公司赚取巨额利润不是因为白杰明的远见,而是得益于白银价格下跌和房地产价值上涨。⑤“Shanghai Land Investment Co.:Good Record for Past Year,”The North China Herald,20 March 1926,p.530;“A Shanghai Real Estate director Gets＄630000 for‘Special Services’,”The China Weekly Review,15 July 1933,p.269.时任主席公司代理仁记洋行(Gibb,Livingston and Co.,Ltd.)的代表英国商人坎宁(A.M.Cannan)也反对这一决定,他认为董事从公司获得如此大的收益是不合理的。⑥“Shanghai Stock Exchange,”The China Press,9 February 1933,p.14;“Mr.G.M.W.Hummel Retires:Head of Well-Known Firm of Brokers,”The North China Herald,8 March 1933,p.385.坎宁反对为白杰明辩护的说辞,后更因事件而辞去主席和董事职务。⑦“A Shanghai Real Estate director Gets＄630000 for‘Special Services’,”The China Weekly Review,15 July 1933,p.269.上海业广地产公司主席之位由代表沙逊利益、时任工部局董事的犹太商人安诺德获得,他是公司的第一位犹太商人主席,直至1939年辞任。贺理士·嘉道理当选下一任公司主席,至战后公司总部搬到香港,嘉道理家族一直出任董事主席,直至1982年上海业广地产公司卖盘,完成其历史使命。①Public Records Office,HKRS111-4-106,“Names and Addresses of the Persons Who are the Directors,”The Shanghai Land Investment Company,1921-1941.

五 1934年地产危机之后至“孤岛”时期:犹太商人继续扩大商业版图

经济大萧条之后,英国经济处于衰弱之中,为了挽救英镑贬值造成的经济下滑,英国在1931年9月放弃金本位,日本于同年12月跟随。随后美国在1933年3月也放弃了金本位。另外,由于大萧条使白银价格大幅下降,美国的七大产银州利益受损。为此,美国国会于1934年6月通过《白银购买法案》。美国政府购买白银,导致中国的白银出口增加,白银价格上涨,②Gustav Tjgaard and Phillip Carlson,Windjamming to China(Durham:Strategic Book Group,2011),p.382.进一步使商品价格和资产价格贬值,上海房地产价格从1934年夏起不断下跌。③Tomoko Shiroyama,China During the Great Depression:Market,State,and The World Economy,1929-1937.由于大量白银流出中国,上海也面临资本缺乏问题,上海房地产的交投量从1930年和1931年的高峰期大幅下降,一直到1939年的低谷。④Hugo Sandor,“Shanghai Real Estate Business in 1939,”Finance&Commerce,10 January 1940,p.27;Hugo Sandor,“The Trade in Shanghai Real Estate in 1935,”Finance&Commerce,15 January 1936,p.50.世界白银价格的反弹,导致上海房地产市场崩溃。

货币市场的紧缩导致上海房地产的萧条,令一些上海的大型地产公司如普益地产公司面临抵押赎回而破产。⑤“Shanghai Land Not to Pay Any Dividend:Chairman Says Business Conditions Do Not Warrant Move,”The China Press,8 April 1936,p.3.1935年11月4日,国民政府推出了法币,从该月和12月地产的交投量来看,上海的地产业务出现小幅改善。⑥“The Exodus of Silver and the Economic Life of the Nation,”Finance&Commerce,4 September 1935,p.255;Hugo Sandor, “The Trade in Shanghai Real Estate in 1935,”Finance&Commerce,15 January 1936,p.50.上海业广地产公司的大型项目新康大楼及百老汇大厦仍在兴建中,但工程资金消耗大,地产爆破给公司带来了巨大的财政压力,上海业广地产公司向银行的透支也达到新高。于是,1937年,上海业广地产公司再一次发行新股增资,以解决其时的资金欠缺问题(详见表6)。

表6 1937年上海业广地产公司发行的982800股新股分配(只包含大股东)

续表

这一次,嘉道理、沙逊、何东吸纳了更多的股票。其时国际形势风起云涌,大战如箭在弦。得益于“孤岛”时期避险游资流形成的炒卖炽热风气,上海的地产价格上扬。日本不断在中国扩张势力,除了在上海公共租界工部局获得了更多的董事席位外,也加强经济上的影响力,例如,日本上海恒产公司得到日本“兴亚院”的财政支持,在上海买土地,这使上海地产交投更加旺盛。①《上海恒产公司呈报购买百老汇大厦文件案》,上海市档案馆藏,R16-1-15。嘉道理1939年当选为上海业广地产公司董事会主席后,公司通过不俗的价格出售了一些资产来减少先前经济低迷时累积的银行透支,其中一项交易便是日本上海恒产公司购买百老汇大厦,上海业广地产公司的财政得以自地产危机后回到正轨。1940年,上海业广地产公司的总资产为法币40112144.4元,嘉道理持有公司股份的12.5%即298000股。“孤岛”时期上海股市大涨,嘉道理得益于股票上扬至历史新高的价格,也得益于股息增加,成为上海业广地产公司大股东。

六 结语

1920—1930年代,夹于两次世界大战之间,全球政治经济风起云涌,也直接影响上海的商场。此二十年间,全球经济跌宕,1929年的经济大萧条更是成为席卷全球的经济危机。白银价格跌落又上涨对银本位的中国造成极大影响,上海作为中国商业中心所受影响更为巨大,特别是在房地产市场方面。

上海租界自成立就有外商的足迹,公共租界尤其以英国商人主导,很多外资公司来自英国,主管公共租界行政事务的工部局,董事局中也是英商占大部分。到了1920年代,随着政治经济形势的变化,英商受到前所未有的冲击,尤其1926年汉口英租界被北伐军收回,使在华英商大为震愕。正在其为当前形势而忧心之际,从巴格达来到上海的犹太商人的经济势力却在不断增长。除了沙逊家族,不少犹太商人于19世纪末到达中国,并在20世纪初陆续到上海经营事业。他们身份特别,来自巴格达的他们在一战期间被上海的英商敌视。然而后来上海的犹太商人大多选入英籍,获得了公共租界内的商业便利。除了在巴格达的财产,一些上海犹太商人也在孟买和香港有投资,其所到之处当时都在英国治下。他们成功克服了一战带来的身份尴尬问题,到了1920年代中后期,又遇上了对他们扩张商业势力有利的因素。

1920—1930年代,是上海蓬勃发展的时期,上海房地产市场随着资金的流入而兴盛。房地产资本市场、外商股票市场在1920年代中期和1930年代初日渐成熟,遇上资金流入上海,上海的公司为吸纳闲置资金,新股发行十分火热。而且,随着建筑技术的进步和摩天大楼的出现,地产公司以发新股发公司债券融资。上海的房地产市场急剧增长,一些相应的金融工具如抵押贷款在上海越来越受欢迎。犹太商人把握时机,扩大了经济影响力。不难发现,在新股发行中,犹太资金认购了相当大的比例。增加了持股比例后,犹太资金成为公司重要的一部分,犹太商人更因此成为一些传统英商公司的董事局成员,甚至使公司成为犹太商人的天下,如嘉道理、白杰明、沙逊、安诺德等的例子。除了上海的地产市场,犹太商人也在这段时间控制了一些上海英资的公用事业公司,例如嘉道理家族和另一犹太商人约瑟家族透过购入新股控制了上海煤气公司一半的股份,沙逊家族在上海控制了中国公共汽车公司,等等。1920—1930年代是塞法迪犹太商人在上海发展最快速的时代,犹太资金成为上海经济重要的一部分,犹太商人也成为上海外商社会的重要组成部分。此外,犹太商人获得了巨大的利润,嘉道理以最少的资金投入确保了高收益率。太平洋战争前夕,嘉道理家族持有上海业广地产公司公司股份12.5%,控制着这家历史悠久的英资公司。而“孤岛”时期,游资流入上海,股票市场前所未有地兴盛,股票价值前所未有地上涨,股息也水涨船高,犹太商人也因此获利不少。犹太商人就这样从20世纪初在外商社会的尴尬位置,经过变幻莫测的1920—1930年代全球经济动荡,到太平洋战争前夕,已成为上海外商社会不可或缺的一部分。