成本酬金制物业管理服务在行政事业单位的若干财务风险分析

吴葵

（广州市留置管理中心，广东 广州 510520）

2003年国家发改委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》中规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。不同于包干制固定收费，物业公司自负盈亏的形式，酬金制是指在预收的物业服务资金中按一定比例或固定疏忽而支付给物业服务公司作为酬金，其余全部用于物业服务合同约定支出，不足或结余均由业务承担或享有。

由于酬金制可以较好规避恶意竞标，更易满足业主需求，更好的体现物业服务水平，越来越多业主选择签订酬金制物业合同。实际工作中有事业单位也做出尝试，但酬金制计费虽然有灵活性，但是实际实行起来需要更高的财务及管理水平，也存在一定的风险。物业管理服务包括综合管理服务、房屋维修维护服务、设施设备维修维护服务、安保服务、保洁服务、绿化服务、停车场管理服务等等。

一、酬金制物业财务管理的特点

酬金制将业主预付款分为酬金和成本，酬金即为物业公司报酬，成本用于业主物业服务开支。成本部分由物业公司代为管理。物业公司将受托资金用于合同范围内开支，有实报实销的特点。物业公司收取固定比例或者固定酬金，用于合同运营开支的受托资金不足时，业主需要补足；资金有结余时由业主享有，可退回，可结转至下年。

由于业主和物业公司存在委托管理和受托管理资金的关系，物业公司应向业主公开费用支出情况，业主享有合法的监督权。事业单位采取酬金制，作为单一业主，在资金使用上可以做到直接审核支出。

二、酬金制在行政事业单位实行存在的若干财务风险

（一）预算方面

1.预算编制及执行难以准确

由于酬金制讲求据实支出，业主先按合同测算金额支付预付款，除物业公司酬金外的资金用于合同范围内开支，资金计划性和准确性不足，预算编制和执行难度较大。存在超预算的风险。事业单位每年预算结余应由财政回收，如果支付的预付款有结余，若申请财政回收，资金从物业公司回退事业单位零余额账户，再申请财政回收，程序繁琐；若不回收又存在资金沉淀的风险。所有酬金制合同的灵活性与事业单位预算的计划性有一定的冲突，对预算编制和执行的准确性要求很高，预算工作难度较大。

2.预算超定额控制风险

一是酬金制是采取预付的形式，合同报价虽有费用测算，但实际情况会与测算存在差异。物业公司与业务部门不会了解财政预算相关规定，实际执行过程中存在超预算定额的风险，财务人员预算把控的难度较大。二是实际物业服务的范围会超过财政预算物业管理服务定义的范围，物业公司会提供消防维保、设备设施维保、房屋维修维护等服务，实际工作中专业维保服务物业公司会聘请第三方完成，物业公司本质提供一种“代理”服务，但实际采购政策、税收政策等都无法体现这种“代理”行为，这些第三方完成的服务还是由物业公司签订合同支付费用，整个过程还是承包再转包。这部分转包服务，还是由物业公司开票给事业单位入账。实际工作中物业服务公司是不能开具消防维保等特殊维保的增值税发票，还是会开具物业服务费增值税发票，这会增大事业单位物业服务费的支出，增大超预算定额的风险。

（二）合同开支的固定资产入账困难

事业单位采取酬金制物业管理服务，需要为物业公司提供办公家具、设施设备、生产用具等固定资产。由于受托资金所有权依然属于业主，合同范围内开支的固定资产所有权理应属于业主。实际执行过程中，由于固定资产采购不在事业单位账面直接支付，固定资产入账存在困难，有国有资产流失的风险。

（三）没有相适应的税法政策支持，增大财政支出

理论上物业公司受托管理资金即合同成本部分，不作为物业公司收入，但当前绝大部分地区税收政策还无法匹配，体现成本概念。事业单位只要支付预付款，物业公司就要开具增值税发票，实际使用的受托资金需扣除税款。事业单位使用财政资金，无疑增大了财政支出。

（四）成本控制风险

酬金制的实报实销，钱不够业主补，由于物业公司不存在成本压力和资金使用效率，只需要考虑提高服务质量。物业公司在代为管理合同内服务开支时，不会有节约意识成本意识。由于物业服务是劳动密集型产业，主要为人工支出，由业主据实承担。物业公司可能制定相对宽松的薪金制度、晋升制度，可能不会严格考核岗位工作量等。这些都不利于事业单位成本控制，不利于节约财政资金，在财政资金绩效考评方面不具有优势。

（五）扩大支出范围的风险

物业管理公司在计算成本时，可能会混淆合同项目支出和物业公司本身的支出，扩大支出范围。酬金制的开展范围应该为合同约定的用于业主物业项目的支出，不应包括物业公司管理费用的开支。实际工作中会存在模糊地带，物业管理公司也会故意混淆成本主体概念，将物业公司的内部管理费用也计入合同成本，比如：项目人员的差旅费；物业公司财务、人事等管理人员工资；项目人员培训费等。现实中某单位签订合同未经过详细的财务咨询，认可“既然项目团队为我们服务、所有费用理应属于合同支出范围”。行政事业单位需要执行很多特殊的文件规定，如“三公”经费的相关规定，“八项规定”等，物业服务公司确不需要，由于双方执行法律法规的差异性，“实报实销”此类费用，势必触碰政策红线，必须把此部分管理费用剔除在合同开支范围之外，并且建立有效的内控审批、核查机制，杜绝此类费用的发生。

（六）舞弊风险

酬金制的资金受托管理的性质，资金所有权和管理权分离必将产生舞弊风险。一是“吃空饷”的风险。实际工作中业主方很难核对物业公司每天实际的到岗出勤情况，特别单位大物业服务人员很多的情况下，一般只能通过考勤表去核查，物业公司可能会虚造考勤和工资记录“吃空饷”。二是费用不真实或虚高的风险。物业公司只是受托管理资金，公司内部对于资金使用没有规范内控机制的动力，主要约束还是来自业主方。业主方的管理监督很难渗透到物业公司方方面面，存在物业公司虚报支出、“拿回扣”等风险。业主方审核实际发生费用时，真实性的审核难度会很高。事业单位使用财政资金，一旦发生舞弊行为，性质更严重，财务风险更大。

（七）税务风险

一是物业服务合同执行过程中，也会采购少量物资，物资部分也是“实报实销”，按照税法解释，混合销售物资单独计费时应视同销售货物开具13%的增值税实际操作物业管理公司会按服务一并开具6%的增值税。这其中隐含的税务风险也是需要重视。二是由物业服务公司委托第三方完成的各类特殊维保服务，物业公司开具物业服务费或其他服务费给事业单位入账，增值税票开具是否规范，也需要充分咨询税务机关。

三、行政事业单位采取酬金制的建议

（一）充分咨询

事业单位与物业公司执行的法律法规存在很大差异，事业单位签订酬金制合同需要财务、内审深度参与，在充分了解事业单位政府采购、预算、财务、税务等相关规定的前提下进行。现行采购和税务方面法律法规，也没有特别针对酬金制这种形式的，应充分咨询采购和税务部门，在招标、发票开具方面得到认可。

（二）合同需要非常详尽划分“成本”范围

由于酬金制受托管理资金所属权依旧是事业单位，就应该严格按照事业单位执行的相关政策管理。成本开支范围应严格限定，只能开支服务项目的成本，不能扩大到物业公司服务团队。把物业公司项目团队产生的内部管理费用严格分开。不能开支物业公司管理人员（非合同需求岗位）工资、差旅费、打车费、餐费等。

（三）建议有独立账户

为方便管理监督，建议合同预付款“成本”部分，即受托管理的资金应建立独立账户进行开支。

（四）详尽的费用测算和相对固定的单价

酬金制合同一般会有相对详细的费用测算，但是实际执行时，只能作为事业单位预算编制的参考，并不能作为合同执行依据。由于合同执行的“据实性”，费用测算的人工费用，人工工资可能随物业公司内部政策进行调整。各类转包服务费用，也是根据实际采购价格结算。甚至各类岗位数量也会调整，按实结算。如果是一般业主是可以操作，作为事业单位，各类费用报价不固定，随意性高，容易成本虚高，财政预算编制准确度不够，预算执行可控性不足。事业单位签订酬金制合同建议约定相对固定的薪金水平和制度，转包服务约定最高限价，与财政资金预算的计划性相匹配。

（五）必须建立紧密的内控机制

事业单位作为业主将财政资金交由物业公司代管，应与物业公司建立一套紧密的内控机制，审批资金支出，还需要适当“参与”物业公司内部管理。

（六）聘请第三方审核

酬金制物业服务费用，一般年末或季度末交由业主审核。建议可以聘请专业第三方进行年度结算，一方面利用第三方的专业性，另一方面是避免双方争议。

四、结束语

综上所述，酬金制在提高物业服务水平方面有很强的优势，费用结算也具有灵活性。事业单位采取酬金制，现行采购、预算、财务、税务方面规定还不能完全与之适应，酬金制的灵活性与财政预算的计划性也有一定的冲突，需要事业单位充分了解政策规定，有较高的财务、管理水平，对合同执行方式和范围做相应的改进。财政资金委托代管，需要建立非常紧密严格的内控机制规避风险，但也不能完全消除舞弊风险，执行过程需要花很大的精力进行监管，事业单位应该做好充分准备根据实际情况进行选择实行。