与物业资产相关的税务风险分析及纳税筹划探讨

葛增盛

（中国水利水电第八工程局有限公司，湖南 长沙 410118）

一、物业资产相关的税务风险及纳税筹划的现实情况

鉴于经济全球化，我国深受“一带一路”等贸易国的影响，而与贸易相关的纳税筹划政策在物业资产相关的税务风险中扮演着至关重要的角色，假设当前我国出口的商品被强加关税，而这些国家制定纳税筹划优惠政策发生涉税风险的可能性较大，这将不利于中国在经济全球化中的发展。我国处于全面“营改增”政策实施的初期阶段，很多行业涉及的税收政策变化较为频繁，使得大部分物业涉税负担变重。面对当前此种物业资产相关的税务风险及纳税筹划的现实情况，我国应加强物业资产相关的纳税筹划工作的开展和推进，以帮助物业降低国内纳税成本，提高物业资产相关的总利润，实现物业价值最大化[1]。

二、物业资产相关的税务风险及纳税筹划存在的问题

（一）财务人员应对纳税筹划风险的能力不足

物业管理作为特殊的行业群体，在城市建设和发展过程中发挥着积极的保障服务作用，而当前物业资产相关税收政策的改革，国家的政策对于物业而言，是一种外部的影响因素，本文认为需要对此项政策进行深入的分析，才能够判断出此项政策对于物业资产相关领域的影响，就能够促进行业的发展，也能够提升物业资产管理相关人员的业务素质，而当前财务部门的政策对于物业管理而言，既是机遇，也是挑战，在“营改增”之前，具体以A公司为例，其办理的销售额税主要是销售额相关的税务。每天的物业资产相关的税务会计很简单，税务工作是财务工作的重要组成部分。财务人员的纳税筹划的步骤，就是首先是每个部门每笔经济业务的合法性、合理性进行监督，保证物业在合法与合理的前提下，避免工作人员在纳税筹划的过程之中出现问题，而在财务人员应对纳税筹划风险等方面，财务部需要严格按有关制度执行，铁面无私从不放过任何不合理事情；其次是对公司整体资产进行监督，定期进行固定资产盘点、存货盘点、库存现金余额盘点等，以保证公司财产不受侵害。

税收计划是一项系统和全面的工作，需要具有先进的教育和高质量的人才，但是物业的财务负责人目前无法达到这样的水平，而且他们现在没有能力从各方面制定税制规划，他们仅仅可以进行个人事业和阶段的税收计划工作。因此，物业应提高目前财务人才在税务计划中的能力，邀请专业团队来培训物业财务人员，积极参加税务当局最新的税务知识说明会。另外，根据物业的能力，雇佣高质量的税务计划人才，并通过一系列的培训不断提高物业财务人员的税收计划。如果财务工作人员想做好税收计划好的工作，他们不仅要有优秀的财政知识和税法知识，还要有财务管理和日常经营管理知识。他们必须熟悉物业资产相关领域的政策与潜在的风险，有较强的归纳与分析税收信息和行业发展情况的能力，有较强的预测市场发展和变化趋势的能力，与税务局工作人员保持交流与沟通[3]。

（二）管理层对纳税筹划工作重视程度不够

从客观角度来说，部分税务管理人员对税收筹划并没有深入的研究，将其与偷税漏税等非法行为混为一谈，这就会给物业的税收筹划工作带来诸多的问题，也会让管理层对物业税收筹划工作造成阻力，也误导了物业对税收筹划的理解。从主观上说，物业本身还未将税收筹划放在重要的位置上，这样就会导致物业的管理层对物业税收筹划工作的认识有所偏颇。物业领导者对税收筹划抱有偏见，认为其并不光彩，还可能弄巧成拙，不如将更多精力放到促进生产上去。这些因素都对物业开展税收筹划工作造成了阻碍。对税收筹划认识不足是由多方面原因造成的。从理论上来说，我国历史上曾经历过计划经济时代，而市场经济体制仍然存在着诸多的问题，而税收筹划这一学科研究时日尚浅。大多数的物业管理层对研究还停留在较浅的层次，且当前管理层对纳税筹划工作缺乏深入理论研究。因此，难以给物业资产相关的税务风险以及筹划等工作带来技术性的指导。

（三）纳税筹划方案设计不够合理

税务规划的设计，不仅需要有完善的财务相关人才，还要参加相关物业职员的税务计划设计流程。但是，财务部门与其他部门之间缺乏合作意识。纳税筹划方案设计的不够合理，是因为原先物业是财务负责人独立完成。当前的纳税筹划经营者要求参与税务计划时，事业部门职员的热情不高，不能发表建设性的意见。因此，物业的财务负责人不理解特定的商业过程，无法结合经营过程和税法制定恰当的税制计划。另外，其他事业部门在税务计划中的合作意识较低，也会导致实施计划中税制计划的失败。在税收计划方案实施过程中，多个商业部门必须协助完成它。财务部制定计划方案，与这些部门协商后，仍然有某个事业部门不协助具体实施计划的，最终税务计划就会失败。

税制整体实施就会导致失败，此外，物业的税收计划工作不会在门后关闭。由于财务负责人过于繁忙，处理日常财务业务，他们花了一点时间学习物业的税收计划工作，研究了税收计划案例，大部分机会都需要与外部专家讨论物业的税收计划要事。关于税务计划的最新研究，对现在的情况并没有特别明确，但是通过讨论由物业A的内部财务负责人设计的计划可能不妥当。因此，为了制定合理的税制计划，各部门应与财务部门合作提高合作感，提高税务设计水平的能力。

三、物业资产相关的税务风险及纳税筹划方案的优化

（一）引进培训优秀财务人员

公司A的税务计划工作需要具备专业的税务计划技术人才才能完成。只有凭借专业的税务知识、财务管理知识、财务知识、法律知识、良好的专业伦理和良好的沟通能力，才能帮助物业实现规划、可行、易于操作征税计划。为了应对物业的会计和税金信息，我们需要具备各种专业知识的化合物才能。因此，物业在培养现有的财务人才，全方位提升人员素质，介绍符合物业现状的税制优秀人才。这些优秀人才可以带领物业各部门的工作人员，计划出适合物业A的税务方案、帮助物业降低各种成本、实现价值的最大化。

（二）完善物业纳税筹划工作激励制度

物业进行税收计划非常复杂。财务负责人不应考虑物业的特定营业环境、各种业务的运营特性、竞争对手的情况，而是精通各种税法、政策、各种税种的特点和计划方法。与附加价值税、物业所得税、不动产税等其他税收的税制原则和优惠税制是有所区别的。物业的财务部门制定了对应各种税务的税制计划，这些计划对物业来说是最有益的[5]。但是，一个公司的税收政策有了很大的变化，物业必须重新制定新的税收计划，为所有税收计划方法的综合利益。这可能会导致多种税种计划的改变。由于这样复杂的工作，如果物业不能建立相应的激励措施，那就不能在税务计划工作中刺激物业财务人员的热情，也不能积极参加相关工作。

（三）建立良好的税企关系

税务计划过程中，实际上是税务局的财务人员和执法人员之间的游戏。由物业制定的计划方案，是基于个人利益，税务当局的执法人员基本不从总体上来考虑税收计划，有时不违反税制规定的行为，执法人员也会认可。如果法人制定的税收计划未经税务当局确认，物业会被贴上偷逃税款的标签，受到警告，可能会被税务当局处罚。因此，税务部门需要严肃对待物业资产相关的税务风险以及筹划，这样才能够与税务局的财务人员与执法人员建立起良好的税企关系。

四、结束语

结合当前物业资产相关的税务风险以及纳税筹划的分析，考虑到的业务状况和最新税法，在主要业务以及物业资产等相关方面制定了对应的税制计划。实际税前计划类似，它提供了税收计划实施的保护措施。物业应该加强对税收计划的理解。物业的经营者、财务负责人或普通的物业负责人都必须完全实现税收计划对物业发展的重要作用。只有当物业从最高位向下附加税收计划的过程之中，物业才能有效实施税收计划，实现税收计划的目的。物业应该加强税收企划人员的培训。税制规划的设计需要物业财务人员同时具备多方面的业务能力。因此，物业的财务工作人员应该参加各种培训，以提高财务工作人员的能力。另外，实施税制规划不仅需要物业财务人员的努力，物业财务工作人员的努力也需要与物业内各部门以及各单位积极合作。物业应尽最大努力避免与税收计划有关的风险点。物业财务人员必须及时注意新的税法和优惠政策，随时更新税收计划，减少税收风险的可能性。物业财务人员还必须与税法执行人员沟通，使税务执行人员能够认识到物业资产等相关税收计划的重要性，规划工作过程之中可能的风险。在物业财务部门制定税务计划时，应当正确计算执行税务计划所需的费用，而不是关注税务筹划中的微观影响因素，而当前物业资产相关的税务筹划也必须从物业发展的战略目标出发，最终实现物业资产相关税务风险的最小化。