房地企业融资困境及出路探讨

江舜龙

（福建智物集团，福建 福州 350000）

在目前我国“房住不炒”的政策要求下，各金融机构对房地产企业的融资逐渐全面收紧，房企融资困难重重。通过本文的阐述，可以让读者进一步了解到国内房企融资的现状及困境以及未来的融资发展趋势，通过深入分析，让读者领会在此局势下，如何根据自身企业情况，选择合适的融资方式，筹措到企业所需的运营资金，以保证公司资金周转的连续性，保障公司稳定且可持续发展。

一、我国房地产业发展历程

我国房地产行业发展起步较晚。自1958年，房地产国有化，此后，我国房地产市场消失，直到1979年，经济体制改革，我国房地产发展才开始新的转机。自1998年东南亚金融危机爆发后，我国政府为了遏制连续8个季度的经济增速下滑危险，决定把房地产市场作为新的市场培育增长点，实行宽松货币政策，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的鼓励及引导下，房地产业经过几次调整，逐渐趋于稳定，20世纪90年代之后，房地产又进入了迅猛上升期。我国房地产业在整个国民经济中占有举足轻重的地位，尤其是1992年，邓小平同志的南巡讲话，掀起了房地产开发的高潮。1993年，随着亚洲金融危机的爆发，我国房地产行业由繁入衰。1998年，我国的福利分房政策终止，货币化分房政策启动，在我国宏观经济稳定发展的大背景下，房地产进业入快速发展阶段，2001年，投资投机狂潮开始出现，尽管2003年我国对房地产业首次实行调控政策，但房地产仍以每年20%的投资增长。2005年，调控文件密度加大，但房价依旧坚挺。2008年，由于美国经济危机，全球经济衰退，我国土地市场降温，中介市场萧条，房产企业面临“上市流产”窘况，国民对于“购房潮”进入持币代购的冷静期，尤其是恒大地产因认购不足，被迫放弃在港IPO计划事件，标志着我国房地产业命运正在进行转折。2009年，为拯救房地产业，我国出现更为宽松的货币政策，截至2012年，以国际通用衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，直至2016年12月，中央财经领导小组在中央经济工作会议上明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，各金融机构开始真正全面收紧对房地产企业的融资，严禁信托等违规资金，违规进入楼市。

二、我国房地产业融资困境及分析

（一）融资困境的表现

1.宏观经济政策及市场的影响

在保障房和租赁房得到金融、税收政策支持从而大力发展的当下，中小房企及部分龙头房企都出现了最难的融资环境。

2.房地产企业自身的影响

基于当前经济大环境及政策调控之下，境内融资对企业的资质要求也相应提高，而受金融机构青睐的第一梯队主要为央企、第二位资质较好的、规模大的、信用评级高的企业往往也容易得到融资。因此，部分总资产规模、信用等级较低的中小型企业融资业务难上加难。

3.融资渠道及成本的影响

随着房地产融资政策的严控，国家为了整顿金融市场利用政策漏洞，推出许多“创新产品”的规避对策，而造成的金融市场风险，出台众多金融监管政策，对房地产融资业务造成重大影响，其中银行贷款业务、信托业务等纷纷喊停，债券提高了房地产的融资新规严禁门槛、资金管理则严控杠杆。以上因素，造成房地产业融资难、融资贵的现象。

（二）房地产业融资渠道分析

因国家政策及大环境等因素下，房地产企业开发贷门槛已逐渐提高，且在国家调控下，银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理也加强锁紧，同时，房地产企业国内IPO上市仍将遥遥无期，自2010年8月起，证监会表示对涉及土地闲置及违规的公司暂停IPO和A股发行以来，国家接连不断出台新政，在2013年3月，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，此后，证监会与国土部、住建部协商制定了相关工作机制，不接受或从严对待房地产企业IPO申请。

众所周知，资金是房地产开发的最核心、最关键的环节，同时，也是政府对房地产企业进行调控的途径。显然，资金实力已成为决定房地产开发企业是否能持续发展壮大以及赖以生存的最核心的问题。显然，企业纯粹依赖自身资金进行运转发展，而且要扩大经营，显然是不可行的！那么，在如此严峻的大环境下，在国家政策对房企资金如此严密的调控下，该采取何种形式、何种方法去筹措资金，以保证企业持续稳健发展呢？ 我们深入分析可以发现，目前我国房地产企业融资渠道可以分为内部融资渠道与外部融资渠道，接下来就让我们浅谈两种融资渠道的方式及其特点与优势。

1.内部融资渠道

整体来看，房地产业融资渠道可分为内部与外部，内部主要为企业自身产生的内部资金，主要为：现金、其他速动资产、销售回款。内部融资渠道的主要特点因其是以自身的盈利水平及利润相关的，因此具有融资成本低、财务风险小、自主性高的特点。此外，基于现行的企业管理及人才配置趋势，许多企业纷纷搭建合伙人平台即员工股权激励平台，在吸收员工资金的同时，又让员工持股，建立员工与企业之间更为紧密的信任感与黏连度，这也不失为一种内部融资较好的方式。但是鉴于房地产企业自身业务周期性长、资金回笼较慢等特点，以自我盈利作为资金补充的方式远远是不够的，而现今员工对于股权激励模式的设定，也因为大市场背景下，许多企业“画饼”般的空想，也让员工对于该模式持观望态度，因此，外部融资成为企业不得不考虑的重要途径。

2.外部融资渠道

如上述，通常我国房地产企业只有内部融资无法运转的情况下，才会考虑外部融资。但是大部分企业往往依靠内部融资是无法良性运转的。在金融市场多元化的今天，许多融资方式及渠道也在不断优化，外部融资资金以其来源广泛、融资工具多样、使用方式灵活，也成为目前搭建我国资金紧缺者及资金盈余者重要的桥梁。

目前我国房地产企业外部融资渠道及融资工具使用仍以银行贷款为主，具体融资占比分别如下：第一是银行贷款占比最高达到35%； 第二是成立合资公司和战略联盟占比13%；第三是信托公司占比12%；第四是结构性产品及发行境外债券分别占比11%；第五是配股/或出售股权和发行境内债券分别占比8%；第六其他项占比2%。

此外，融资的节点也分为如下三个阶段：前融——拿地前的融资；开发贷、融资设备租赁作为拿地后的融资；经营过程中的融资，如：预收账款、应收账款的抵押，开发产品抵押，开具商业承兑汇票（延期支付），员工跟投融资，工程承包融资，回租，发行债券，发行股票，股权质押，合作开发等等。综上所述，各房企应根据自身公司情况，合理使用融资方式，能更便捷地促进公司资金的周转，提高公司在市场的竞争力。

三、我国房地产业融资风险及分析

（一）融资风险分析

目前在各家金融机构对房地产公司贷款收紧的情况下，很多融资方式实际上都无法施行，如开发贷，在经济发达的一、二、三线城市，对于房企排名靠前的企业，尚可施行，但，到经济欠发达地区或三、四线城市，开发贷在金融机构基本上不批。如发行股票，在我国目前“房住不炒”大环境下，国内房企IPO上市之路基本上关闭状态，如大连万达商业披露招股书已经过去了三年时间也还未得到审批。再比如，如融资设备租赁、股权质押，企业受限于自身的资质状况，很多金融机构也不愿冒险放贷。再比如员工跟投融资，在房企净利润普遍不高的情况下，加上限购、限价、限售等政策，员工普遍担心公司能否赢利，能否最终收回本金。

（二）融资风险防控

1.引进高级金融人才

要想基于当前局势下能够顺利融资并做好融资风险防控，这就要求我们企业需要引进高级金融人才，或提高现有金融人才的思想、专业素养。随着社会的日渐革新，金融渠道的多样化，对于企业的专业要求、思想觉悟也逐渐拔高，唯有伫立起“人”的防火墙，才能为企业把控风险的关键性缺口。

2.转变企业融资思想

鉴于目前各类金融产品层出不穷，企业不能单纯停留或单一使用银行贷款为企业补充资金的旧观念上，固有的观念对于企业的信用重要度认识过低，对于融资渠道的多元化也缺少新的认知，这就要求企业在融资之前，深入了解对于企业来说限制其融资的因素，并转变固有观念，做好自身信用维护及评估，根据自身情况及时调整融资方案，建立理性融资。

3.健全风险防控体系

健全企业金融风险防控体系在新形势下成为至关重要的部分。强化风险意识、将风险防控贯穿始终，才能应变政策及市场带来的万变下的冲击。做好风险防控、加强风险预警机制的建立，才能真正让企业在波涛汹涌的商海之中从容应对。

四、结束语

综上所述，由于每家公司的规模、性质、经营状况，以及开发产品所处的区域不同、地方政策的差异性等因素，企业应充分认清自我，摆正方向，理清思路，结合市场行情，调研当地的金融及房管政策，做出正确的判断，合理选择融资方式，这样可以少走弯路，以尽快地时间，最大限度地筹措资金，满足企业运转的需求，获取最大的利益。