房地产企业土地增值税清算问题与对策研究

李霞

（云南红塔房地产开发有限公司玉溪分公司，云南 玉溪 653100）

随着我国经济的快速发展，人们对住宅需求的提升，房地产企业发展迅猛，并且作为国民经济发展的支柱产业，房地产在促进经济发展方面有着举足轻重的作用，政府为了保持房地产市场的平稳发展，出台了一系列的宏观调控政策，从土地增值税的缓征、预征政策到现在的清算制，足以看出政府对土地增值税的重视，土地增值税的清算制使企业税负升高，科学合理地做好土地增值税的清算，不仅能提高企业盈利水平，还能在减少税收风险的同时，帮助企业健康持久地发展。实际清算过程中存在很多因素影响各企业的清算结果，如何减少不利因素是很多房地产企业存在的客观问题，鉴于此本文将对房地产企业土地增值税清算问题进行探讨解决。

一、当前房地产企业土地增值税清算存在的问题

（一）土地增值税未贯穿项目生命周期

很多房地产企业在进行项目可行分析时，没有提前考虑土地增值税，单纯认为土地增值税仅仅对利润产生影响。实际上，根据土地增值税四级超率累进税率的特点，房地产企业的定价及各项成本费用均影响增值多少，增值越多税率越高，土地增值税税率根据公式“（转让收入-可扣除项目金额）/可扣除项目金额”计算得出的增值率确认，一些房地产企业认为是收入决定税收，而忽略了税收对收入的反作用，没有在定价阶段充分测算不同定价对税率的影响，根据税率临界点调整定价。开发设计阶段，设计不同的产品严重影响土地增值税的清算结果。根据土地增值税的相关税收规定，房地产企业出售普通标准住宅，增值率未超过20%的部分，免征其土地增值税。在开发阶段没有考虑增值税税收优惠政策，单纯设计产品类型，将对后期土地增值税的清算产生负效果，导致税负增加。

（二）成本分摊不合理，分摊方式不对

对房地产企业土地增值税清算来说，如果成本分摊方式不合理很大程度上会导致土地增值税税负增加，一旦分摊不合理，清算阶段将无法更改。地下车库成本、公共配套设施成本及建安成本的分摊是现阶段很多房地产企业成本分摊存在问题最多的环节。目前，地下车库成本分摊没有统一的标准，很多房地产企业为了核算简单、方便管理，将地上建筑物的成本与地下建筑成本合并计算后，再按可售建筑面积分摊，或者只分摊地下车库的相关成本。但事实上，两种方法都不一定正确，有的项目地下车位稀缺售价较高，如其成本低就带来高额的税负；而有的项目，例如以季节性人群为主要购买者的项目，地下车售价较低，如其成本过高可能会导致负增值，而这部分负增值属于商业并不能抵减住宅部分的高增值，还有的企业未将人防性质的地下建筑认定为公共配套设施，未将其相应的成本分摊划入可售建筑面积中，进行清算分析。

当前，随着人们收入的增加，对住房品质的要求越来越高，住宅所在区域的公共设施配置状况，很大程度上影响着购房者决策。从企业所开发项目中公共设施的成本分摊状况来看，多数企业存在绿化、道路、会所、幼儿园等多项公共配套设施，且多为公用模式，但建设过程中存在公共配套建设滞后，清算时其成本没纳入清算范围；或者多期开发的产品，配套集中在某一期，成本没按受益对象配比导致企业整体税负增加。

很多房地产企业还存在施工在前，因建安成本结算滞后，相关成本发票未传递至财务部核算，导致项目达到土地增值税清算条件时，不能及时归集成本，带来高税负的情形。

（三）对税收政策掌握不及时导致税负增加

土地增值税作为国家调控房地产经济的主要税种，随时根据房地产价格的变动，社会经济的实际发展情况及地方政府的改革取向而调整，如果房地产企业清算人员掌握政策不及时，就很容易出现因政策不符导致的清算风险。例如，对普通住宅的清算标准，有的地方政府会根据当地的实际情况设置非144㎡的标准来划分普通与非普通住宅；对清算时住宅类型的划分，有的要求按三分法，分为普通住宅、非普通住宅及商业；有的要求按二分法，只区分普通住宅与非普通住宅商业两类。如忽略当地税收政策，就可能导致清算结果得不到税局认可，被要求重新清算，增加清算成本和风险。因此，房地产企业清算人员对税收政策的了解程度，及与税务机关的沟通不畅等都可能导致土地增值税的清算风险，增加税负。

（四）企业土地增值税清算人员的专业素质有待提高

房地产企业土地增值税清算结果是否满意，除了前面提到的前期筹划外，还取决于相关财务税收人员的技术水平。房地产企业财务人员的会计核算水平高低，土地增值税政策的把握程度及清算技巧等，都会导致土地增值税清算是否科学、合理及合法合规，完善清算人员的专业水平也是做好清算风险防范的关键。当前很多房地产企业只注重清算结果而忽略清算人员的培养，缺乏相应的税收人员管理机制、培训机制和考核机制，企业没有为清算人员提供足够的支持与帮助。个人方面，税收人员思想和工作技能上都存在一定的问题，没有对自己提出更高的要求，缺乏清算前的知识储备及清算技巧，从而无法保证土地增值税的清算质量。清算人员水平不够，可能导致少算收入，忽略除货币资金以外方式取得的价外费用等收入；虚列或少列成本，少记开发费用等问题，从而带来清算风险。

二、完善房地产企业土地增值税清算的对策建议

（一）项目开发全过程考虑增值税

在项目规划设计初期，将土地增值税贯穿于开发项目的产品类型、建筑面积、业态关系、公建设施等方面，综合考虑土地增税的影响，重视普通住宅的免税临界点，在设计阶段合理分配普通住宅与非普通住宅的比例，最大限度满足普通住宅的免税优惠。定价阶段，测试不用价格应交缴纳的土地增值税税额，综合权衡收入与税收的平衡点，寻求税负最低，收益最高的合理价格，使企业效益最大化。

（二）成本分摊合理、合时

在房地产项目决算时，充分考虑地下车库是否可售、性质特点、用途等因素。人防车位无产权一般都为不可售建筑，应根据产权性质及使用方法，采取合理的成本分摊方式进行分摊，将其对应的土地成本及建造成本计入可扣除成本费用。可售地下车库部分，根据项目所在地的具体情况，参照建造特征，视地下车库与上层建筑共同建造测算地下车库在内的整栋建筑物单位面积成本×地下车库面积取得的扣除成本对整体土地增值税的影响；以及测算将单独建造的地下车库相关成本归集为地下车库成本，不考虑地上建筑成本时的土地增值税，对比二者差异，寻求适合自身项目的分摊方式。

对于公共设施成本，采用合理的分配方法：如以受益对象为依据，将公共设施建造成本向多主体展开合理分配。对于无偿移交政府的，共同分摊其成本。同一项目分多期，但公共设施集中在一期的，按可售面积合理分配计算。对于绿化用地、公共道路等公共设施产生的费用，在各分期内，根据当期开发的可售建筑面积与总可售面积的占比，合理分配扣除，避免公共设施分摊不合理产生高税负。

完善建安成本归集工作，要求已发生的成本及时结算，及时开具发票支付，确保土地增值税清算所发生成本的完成性。

（三）加强掌握税收政策

房地产企业税收人员要及时关注行业经济发展态势，收集相关行业信息，熟悉相关税收政策，尤其是对项目所在地税收政策的掌握，保持与税务机关的良好沟通，及时获取税务机关颁布的税收政策及地方税收特别规定。加强与土地、房管及住建等部门之间的沟通，积极了解涉税信息，落实涉税政策。房地产企业涉税人员要重视对法律法规的学习，在进行土地增值税清算前，一定要加强对税收政策的再学习，避免因对税法理解不彻底而诱发增加土地增值税的风险。

（四）提高人员专业素质，组建专业团队

提高房地产企业土地增值清算的整体水平，建立一支专业的财税队伍，完善队伍的管理、培训及考核机制。企业可定期开展财税专业知识的培训及技能竞赛，或采取灵活多样的激励措施鼓励财税人员参加各项专业考试，对于通过考试的人员给予一定的物质奖励和相关考试费用的报销，以此激发财务人员的主观能动性，以考带学，提高专业水平，进而提高房地产企业清算的软实力，确保清算质量。

财务人员要从自身出发，提高要求，制定目标，认清本职工作对专业水准的要求，加强自我学习，在日常学习工作中积极探索新方法，积极交流，学以致用，知行合一，不断提高自身的税收管理水平，确保土地增值税清算质量。

为加强清算的专业性，避免风险最小化，房地产开发企业亦可聘请具有财税专业知识的专家人才或事务所，成立税收专业工作组，做好日常税收咨询管理，在项目开发的每一环节都考虑相关的涉税事项，以便为后期清算做充足的准备，并由聘请的专业队伍进行清算，保证清算最优效果。

三、结束语

综上所述，房地产企业仍面临着土地增值税清算过程中的很多问题，应引起高度重视，朝着更为规范的经营方向发展，提高房地产企业的综合竞争力。清算财务税收人员，应根据房地产市场的变化情况及税务机关的要求，做好土地增值税清算工作，掌握全新的土地增值税清算政策，保证土地增值税清算的科学性、合理性。与各部门之间综合协调，处理好项目开发过程汇总土地使用权成本、建筑工程安装成本计量、房地产开发费用扣除等问题，并采取行之有效的方法与对策，充分学习和掌握相关政策，将清算工作确实落实下去，促进土地增值税清算各项工作的顺利开展，进而为房地产企业的高质量提供更为广阔的空间。