新时代下商品房预售资金监管对房地产市场效率影响分析

张继红

（秦皇岛市住房和城乡建设局，河北 秦皇岛 066000）

新时代背景下，商品房预售资金监管工作问题逐渐呈现出来，这对提升房地产市场效率产生不利影响。同时，如果商品房预售资金监管存在问题，那么也会降低房地产在市场发展方面的工作水平，影响房地产市场竞争力和价值提高。全面分析商品房预售资金监管问题，加大商品房预售资金监管工作力度是必要的，进而达到提升房地产市场效率的工作目标。

一、新时代下商品房预售资金监管问题

从目前房地产市场运营情况中可以了解到，针对商品房预售资金监管工作还存在很多问题，虽然有关部门制定关于商品房预售资金监督管理的相关条例，但是在全面落实商品房预售资金监督管理工作制度等方面存在不足，进而导致商品房预售资金监管方面存在和出现漏洞，不利于推动商品房预售资金监管工作的创新发展。同时，出现的商品房预售资金监督管理问题，主要呈现在挪用商品房预售款等，发生这些问题，不仅影响购买者的相关利益，甚至严重的还会制约房地产市场的有序化发展。为防止和避免出现风险和不良事件，还需要加大商品房预售资金监管工作力度，合理优化相关部门的工作方式和管理方式，在保障商品房预售资金监督管理制度健全的基础上，实现对商品房预售资金监督管理工作的创新，这样也能保证房地产市场的健康发展。目前针对商品房预售资金管理工作，还缺乏明确的资金监督管理的法律责任，在全面落实资金监管的法律法规等方面还存在问题，也没有通过优化资金监督管理工作体系等方式，营造良好的商品房预售资金监督管理工作氛围，这样也会影响房地产市场和经济的全面发展与进步。在商品房预售资金监督管理工作中，未能健全企业的预售信息披露业务，在了解企业预售信息的实际情况，做好商品房预售资金监督管理等工作方面缺乏力度，在结合市场经济发展情况，对商品房预售资金监督管理工作进行有效风险识别、管理工作创新等方面存在问题，从而制约和阻碍商品房预售资金监督管理工作的全面进步和发展。

二、新时代下商品房预售资金监管对房地产市场效率影响

新时代背景下，商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响，可以从微观与宏观的两方面分析，从微观角度来说，良好的商品房预售资金监督管理工作，可以对房地产的价格、销售量产生正面影响，相反，如果缺乏对商品房预售资金监督管理工作的力度，那么影响房地产的价格、销售量有序发展。从宏观的角度来分析，良好的商品房预售资金监督管理工作，可以有效发现市场在投资、项目运转等方面的工作问题，不断给房地产市场的整体运行规律带来正确和正面影响。如果忽略商品房预售资金监督管理工作，那么给房地产市场的整体市场效率带来负面影响，也会降低房地产市场的竞争力和效果。在商品房预售资金监管工作中，这种监管方式具有两面性，缺乏对监管工作的方式创新、忽略监督管理工作的重要性，那么很容易出现管理失效、资金被挪用的问题，甚至严重的还会影响房地产市场的健全发展。在商品房预售资金监管中，很多地区采用固定资产监管的方式，防止出现资金挪用的问题发生，进一步降低商品房预售资金的自由度，有效地对固定资产进行监管。商品房预售资金监管还会通过销售金额监管的方式，合理优化关于销售金额监管方面的制度，这样也能大幅度的增加房地产市场效率，不断缓解资金的紧缺性，提升管理效率。在房地产市场管理中，如果销售金额监管方式不合理，那么也会导致房地产市场的效率降低。另外，混合管理方式也是当前对商品房资金进行有效监管的主要方式之一，这种管理方式能够让销售金额监管系数与商品房价格监管系数之间协调发展，在保证商品房预售资金监督管理工作形势状态良好的基础上，做好房地产市场效率提升工作。

三、新时代下商品房预售资金监管对房地产市场效率提升的策略

（一）构建完善的立法现行监管模式

首先，在政府机构监管的过程中，为避免出现权力滥用、干预过度等现象，还需要构建有效的约束机制，全面优化内部约束体系，明确相关部门应该承担的商品房预售资金监督管理工作责任，采用外部和内部共同监督的方式，全面克服商品房预售资金监督管理方面的独立性问题，形成有效的立法监管模式和体系。在立法的过程中，还要优化商业银行所具备的监管职能条件、资金操作的具体要求，还要配合一定的奖惩机制，有效约束商品房预售资金监督管理工作的相关责任和行为。在立法监管工作中，必须提升企业和相关人员，对于商品房预售资金监督管理工作的重视，避免出现权力滥用、携款潜逃等工作问题发生。同时，可以通过第三方机构介入监管的对策，在立法上，明确要求第三方机构可以对商品房预售资金进行协调监管，优化资金监管操作方面的要求。其次，所完善的地方监管模式，必须将具体责任和要求落实到部门，全面发挥各部门针对商品房预售资金监管工作的作用，积极主动地参与到商品房预售资金监管工作中，促进房地产市场效率的有效提升。最后，可以加快中介机构的法制化发展速度，全面优化中介机构的内部治理条件和环境，还可以通过发挥中介机构对商品房预售资金监管工作作用的方式，让其形成真正的自律性组织，全面行使监督管理权利，有效提升监督管理工作的时效性。

（二）合理明确资金监管的法律责任

在对商品房预售资金进行监督和管理中，为提升房地产市场发展效率，还需要明确房地产开发企业作为法律承担的承担主体，需要提升对商品房预售资金监督管理工作的重视。并且合理明确资金监管的法律责任，突出房地产预售资金监管管理工作时效性。在房地产管理工作中，可以明确房地产开发企业将预售款应用在建设方面的责任，也可以采用制定相应处罚规定，优化企业商品房预售资金监督管理工作行为等方式，有效提升发展效率和水平。在明确资金监管管理的法律责任时，还需要结合相关法律法规，明确相应的行政处罚条款，加大处罚规律在法律层面上的建设力度，防止出现处罚力度较低，相关企业和人员缺乏对商品房预售资金监督管理工作重视的问题。目前，针对资金监督管理的法律责任方面还存在约束力较低的问题。因此，为提升房地产市场的发展工作效果，还需要在法律法规中，明确规定违反商品房预售资金监督管理的相关行为，更为严厉和具有操作性的进行处罚措施，不断推动房地产开发企业各项工作的有序进行，增强对商品房预售资金监督管理工作的正确认同和意识。加强商品房预售资金监督管理工作，对于企业的相关违规行为也要提升处罚力度，这样才能推动经济社会和房地产市场的稳定发展，发挥商品房预售资金监督管理工作的作用。

（三）健全企业的预售信息披露义务

在房地产企业市场开发和管理工作中，还需要健全企业的预售信息披露义务，很多房地产开发市场相关预售人员与预购人员之间，存在信息不对称的问题，这对有效管理预售款等相关工作产生制约，也使监管工作出现弊端。为更好地解决市场机制本身的问题以及房地产预售资金监督管理工作的问题，还需要通过完善企业预收信息披露义务等方式，提升监督管理工作的水平。一方面，房地产开发企业可以结合严格的法律法规，履行相关信息披露业务。还要结合商品房预售资金监管的地方性法规，详细规定和明确相关工作的要求和标准，对于提供虚假信息披露的单位和人员要承担法律责任。同时，当地政府可以采用定期公布商品房预售资金监督管理工作情况等方式，让社会公众更好地了解商品房预售资金监督管理工作的状况，还可以通过对一些违法行为进行公示的方式，增强监督管理工作时效性。并且将相关信息纳入征信系统，充分调动社会的力量，对房地产开发企业进行有效的商品房预售监督管理工作。另一方面，新时期背景下，要想提升房地产市场经营与发展的工作水平，为社会大众和相关企业营造良好的竞争环境，也需要完善企业在商品房预售资金管理方面的信息内容，严格要求企业提供真实有效的商品房预售资金管理信息，对于存在虚假信息的企业给予法律方面的制约和监管，这样也能强化企业的信息披露意识，将更加真实有效的信息内容呈现出去，实现对商品房预售资金管理工作的有效创新。

四、结束语

在加强商品房预售资金监督管理工作中，为提升房地产市场工作效率，稳定商品房预售资金监督管理的相关工作，还需要构建完善的立法现行监管模式，通过立法监管的方式，优化商品房预售资金监督管理工作环境。合理明确资金监管的法律责任、健全企业的预售信息披露业务，全面将针对房地产预售资金监督管理的工作落实，加强商品房内部资金监督管理工作的创新，还要运用大数据技术对资金进行网络监管，丰富商品房预售资金监督管理的内容，促进商品房预售资金管理工作的与时俱进发展，强化房地产市场工作水平和质量。