房地产企业并购重组问题及应对策略

屈洋

（上海市黄浦第一房屋征收服务事务所有限公司，上海 200050）

一、引言

随着我国政府对房地产行业宏观调控力度的不断加大，如限购政策、限贷政策，房地产企业面临更大的挑战。为了更好地增强整体竞争力，扩大行业影响力，越来越多的房地产企业将关注点放在了并购重组上，但是实际并购重组工作开展过程中仍旧存在较多问题亟待解决。文章对此展开分析，希望可以提供一定的参考。

二、房地产企业并购重组的意义

（一）提高整体竞争实力

政府宏观调控对房地产行业发展有着重要的影响。而在经济新常态下，针对房地产行业，政府的宏观调控力度不断加大，这就使得房地产行业不仅处在日益激烈的市场环境中，又需要承担较大的生存压力，故并购重组活动时常发生。房地产企业开展并购重组活动的最终目的是增强自身整体实力、提高整体竞争力，确保自身现有市场地位不动摇，促使企业朝着长久稳健发展的方向前行。

（二）实现资源的最佳分配，提升企业整体经营效益

目前，我国房地产市场已经迈入存量房阶段，在此阶段，政府宏观调控更侧重于楼市去库存，同时楼市去库存也成为房地产企业亟须解决的难点问题。实施并购重组，有利于房地产企业淘汰落后产能，有效整合各项资源，调整和优化发展模式，实现转型升级发展，针对性地调整发展战略，从而朝着多元化方向稳健发展。此外，在政府宏观调控背景下，金融市场对房地产行业的资金贷款增加了更多的限制条件，限贷压力不断加大，房地产企业可以通过并购重组活动逐步形成规模优势，并引入新的资金，有效缓解企业的资金压力。

三、房地产企业并购重组的主要形式

目前来讲，房地产企业的并购重组主要有三种形式。一是大型房地产企业之间的战略合作。为了更好地获取土地资源，大型房地产企业之间通过开展有效的战略合作，提高自身拿地能力，有效避免因资金规模不足而制约市场开发进程的有序推进。同时，这种并购重组模式还有利于各大房企之间形成规模优势，优势互补，调整资源配置结构，提高资源共享率，以便于更好地抓住发展机遇，实现稳健发展。二是大型房地产企业之间的跨规模并购。即针对中小型房地产企业，尤其是小型房地产企业所开展的并购重组，以便于大型房地产企业更好更快地抢占二三级城市市场。三是多元化并购重组。房地产企业可以通过多元化的并购重组提高自身的盈利能力，提高资源利用率，有效降低风险发生的可能性，为企业的可持续发展奠定基础。

四、房地产企业并购重组存在的问题

（一）宏观经济与金融市场风险

宏观市场经济环境的不确定性对房地产企业发展造成的冲击是无法规避的。目前，我国正处于经济结构改革以及产业优化升级的关键时期，市场环境的复杂性愈发凸显。加之当前已经迈入后经济危机时代，金融危机的后遗症迫使政府必须加强对房地产行业的调控和对金融市场的监管，以避免房地产泡沫，实时监控金融市场波动。房地产企业开展并购重组前必须对宏观市场经济环境有一个明确认知，精准把握金融市场波动，否则会弱化并购重组活动的优势，增加企业的经营风险，阻碍房地产企业可持续发展目标的实现。

（二）融资风险

房地产行业具有项目开发周期长的特性，且极易受到外界环境的影响，例如政策的调整、市场需求变化等。同时，企业投入的资金数额较大，无疑使得企业经营风险增加。房地产企业一般会通过并购重组整合资源，增强自身的竞争实力和在行业内部的影响力，但随之而来的融资风险企业也应给予高度重视。一方面，目前银行对房地产企业的信贷额度逐渐降低，为了获取充足的资金，以确保并购重组活动的有序开展，房地产企业往往会选用民间借贷筹集资金。但相比于银行而言，民间借贷虽然可以获取充足的资金，但借贷利率较高，融资风险的不确定性较大。另一方面，通过民间借贷获取并购资金，会导致房地产企业的融资成本和融资风险都进一步加大。为了确保股票稳定，房地产企业在财务处理模式选择上会更倾向于账外账，这种方式的使用不仅不利于投资者合理开展评估工作，还会为企业的并购重组活动埋下巨大的风险隐患。

（三）行业内部风险

近年来，我国房地产行业发展速度放缓，但从规模上讲，仍在持续扩大。从资源层面讲，土地获取难度增加，房地产企业在资金的争夺上呈现出愈发激烈的态势，不同性质和规模的房地产企业，其具备的融资能力也存在明显的差异。从政策角度讲，房地产市场影响重大，政府限购政策、限贷政策的出台和后续调整都会对房地产行业发展产生直接影响。企业必须敏锐关注楼市政策调整，精准把控行业未来发展趋势，否则将会错失发展良机，甚至是面临更大的经营危机。

（四）项目管理风险

房地产企业的并购重组活动具有规模较大、金额较高以及业务复杂的特点，所以在并购重组活动开展过程中，不可避免地需要应对诸多风险。首先，需要正确决策并购重组领域和被并购方等，一旦决策不当，极易造成资源浪费，难以通过并购重组实现优势互补，资源整合优势弱化。其次，在并购重组过程中，房地产企业的整体费用支出较大，企业发展面临较大的资金压力，当企业自身承担的融资约束过多时，进行并购重组活动极易导致企业出现资金链断裂风险。最后，企业需在并购重组中加强与合作方的沟通交流，否则也会加大成本支出，为后续的合作与管理带来消极影响。

（五）内部整合风险

并购方和被并购方在经营规模、管理模式上势必会存在一定的差异，企业在并购重组之后还需应对内部整合风险。首先，双方企业的管理模式存在较大的差异，极易引发被并购方员工的抵触情绪，致使人力资源职能弱化。其次，目标认同感不强，企业构建企业文化的难度加大，管理摩擦时常发生，管理人员需要耗费大量的时间与精力。最后，资源整合不当，不仅不能充分发挥并购方与被并购方企业各自的优势，甚至可能造成整体管理水平下降，企业整体竞争实力不增反降。

（六）信息风险

在并购重组活动开展过程中，企业内部沟通水平的高低在一定程度上影响着税收风险发生的不确定性。部分企业在并购过程中的沟通不足，导致其在税收问题上出现了各种各样的分歧。部分企业受制于信息数据不全面，或是关键性数据缺失，又或是财务数据的真实性不强等的影响，使得信息不对称现象进一步凸显。在具体并购重组活动开展过程中，信息不对称会导致并购方在并购重组活动之前对被并购方信息的掌握程度较低，致使自身处于信息劣势，进而使得其对并购标的各种潜在风险的预测和估计存在较大失误。此外，信息不对称还会导致并购方在估值方法的选择上出现一定问题，选用的估值方法与实际情况不太相符，进而使得并购方对并购标的价值判断出现偏差，影响并购后企业的运营发展。

五、对房地产企业重组并购活动的几点建议

（一）提高企业对市场的预测能力

在并购重组活动开展前，房地产企业需要针对宏观经济环境进行必要性与合理化的分析，深入市场全面搜集风险信息，拓宽风险识别范围。房地产市场的稳定性在一定程度上直接影响着国民经济的稳定发展，所以房地产企业必须以我国政府出台的相关宏观政策和行业发展规划为依据，洞悉系统风险，提高预测市场风险的能力。

（二）加强对融资风险的防范

第一，房地产企业应探索多元化的融资方式，降低对单一融资渠道的依赖程度。银行信贷是房地产企业最为主要的融资渠道，但是随着银行体系的超负荷负载以及政策的不断收紧，房地产金融和房地产市场都受到巨大冲击。所以，房地产企业需要逐渐由单一化的银行贷款融资渠道逐渐向着多元化渠道转变，从源头上降低企业并购重组活动中的融资风险。

第二，房地产企业应针对融资风险建立健全预警机制。在建立完善的融资风险预警机制的同时，房地产企业需要设计指标体系，选择指标权重，通过指标的变化，预警并购重组活动中的融资风险。同时，房地产企业还应积极利用信息技术，搭建财务信息化平台，在内部针对融资风险预警机制管理设置完善的组织机构，并持续提高财务人员的综合素养，增强会计信息的准确性和有效性。

第三，房地产企业应从内部控制角度着手加强融资风险管理。房地产企业应加强对融资全过程的动态化监控，严格审查，确保各项融资活动严格按照既定方案有序开展，增强融资流程的规范性，并加强对融资人员的管理，持续提升融资人员的业务能力，引导其树立正确的风险防控理念，为企业并购重组活动的全面落实奠定良好基础。

（三）密切关注行业发展趋势，掌握政策内容变更与调整

在并购重组活动开展前，房地产企业应做好事前准备工作，明确自身业务分布的地理区域，并深入了解和掌握不同地区的楼市政策，以此为依据，提前制定有针对性的风险应对预案。一是向政府部门或是第三方机构咨询，以便于对房地产行业发展趋势有明确的认知，能准确识别各类风险，并增强对风险的判断能力，以行业发展趋势为依据制定契合度较高的战略规划，并提高对风险的警惕程度。二是房地产企业应及时掌握各地政府对房地产行业政策的调整，深入研究政策，制定合理的风险预案，并确定可行性较高的应急处理方案，以便灵活有效地应对政策调整带来的变化与影响。

（四）加强项目管理，提高资金营运能力

一是房地产企业应以自身既定发展战略为基础进行科学决策，借助信息技术全面搜集并购重组方式、被并购方、成本费用等信息，并由专业人员进行专项分析，判断可行性，以有效规避因决策失误而并购失败。二是房地产企业应明确自身融资能力，选择合适的融资方式、融资规划和融资时间，为了有效缓解项目融资压力，可使用分期付款等有效措施，缓解企业的资金压力。三是房地产企业应加强与合作方的沟通，详细制定项目方案，并细化职责，有效规避后续管理混乱，降低整合难度。

（五）强化内部整合，充分发挥文化融合作用

首先，在并购重组活动中，房地产企业应自上而下地推动内部文化建设，增强内部向心力和凝聚力。其次，房地产企业应在过渡阶段把控好改革节奏，循序渐进地推进，并及时监管原有员工的心理变化和行为，有效避免员工之间滋生敌对情绪，减少管理摩擦。最后，房地产企业应充分发挥并购方和被并购方二者的优势，整合并购后企业的各项资源，如人才、政策优势等，精准把握发展关键点，增强核心竞争实力，持续发挥并购重组后的规模优势、资金优势以及管理优势，进一步巩固市场地位，甚至是借机提高市场地位。

（六）加强税务风险防控，做好并购前的调研论证

一方面，房地产企业应针对并购融资和并购交易中存在的税务风险加强防控管理。如在融资阶段，必须明确界定双方的权责义务，加强税务筹划审查，强化税收代扣管理，严格申报，有效降低各类矛盾纠纷发生的可能性。同时，企业还应根据并购重组的具体要求，深入分析环境因素，针对性地优化和调整税务筹划方案，从而降低税收风险隐患的不确定性。

另一方面，房地产企业应在并购重组活动开展之前做好充足的调研论证工作。为了有效应对并购重组中因信息不对称引发的各种风险、问题，并购方应在并购之前全面开展调研论证工作，尽可能掌握更多的被并购方的信息数据，如财务情况、经营状况、运营过程中存在的各类风险等，落实信息搜集、分析、整合工作，合理预测并购中存在的各类风险，并有针对性地制定风险应对预案。如针对并购标的估值，房地产企业可以聘请专业的第三方机构就被并购方的资产进行科学评估，基于实际情况选择适用的估值方法，以增强估值结果的准确性和实用性，为企业降低商誉减值风险、实现可持续发展夯实基础。

六、结语

随着房地产行业市场竞争日益激烈，并购重组已成为房地产企业的发展大势。广大房地产企业可以借助有效的并购重组活动，淘汰落后产能，有效减少存量，为企业实现规范化、健康化发展打下基础。但是在并购重组活动的开展中，房地产企业仍旧存在诸多问题，影响并购重组活动成效，如宏观经济市场和金融市场风险、融资风险、房地产行业内部风险、项目管理与内部整合风险等。针对上述问题，房地产企业应做好市场预测工作、加强融资风险防范、提高对行业发展趋势的判断能力和对政府政策的掌握能力、做好项目管理并加强内部整合，以便通过并购重组获取规模优势，实现长远可持续发展目标。