新形势下房地产企业资金管理的困境及对策

2021-11-25茆丽俊

经营者 2021年20期

茆丽俊

（上海丰沁置业有限公司，上海 200031）

一、引言

在资金管理方面，房地产企业相比其他企业有着明显特征，如项目投资规模大、资金周转时间较长，这意味企业面临的资金风险较大。而资金的转化要求企业管理人员对资金管理工作高度重视，不断提高企业整体资金管理水平，建立健全财务资金管理机制，争取企业平稳转型。但目前部分企业仍存在一些资金管理问题，如资金管理制度不完善、资金监督力度不足、融资渠道单一等，因此有必要对其进行分析。

二、房地产企业资金管理的意义

（一）帮助企业合理规划资金

开展资金管理工作，能够及时帮助房地产企业厘清资金运转现状，明确企业的核心业务内容，并将资金投入该业务项目当中，合理规划资金，帮助企业获取更多的经济效益，有利于企业健康稳定发展。

（二）促进企业与资本市场结合

房地产企业在提升自身资金管理水平的同时，可以进一步增强自身抗风险能力，并针对各类外部风险制定相应的改进措施，使产品与市场需求更加契合，提高企业产品的市场竞争力［1］。

（三）帮助企业实现自身发展战略

房地产企业在开展资金管理工作时，必然要对内外部环境进行调研考察，从而制定合理的资金管理方案。与此同时，企业各项管理工作都是为了战略目标服务，而企业通过资金管理拓宽了融资渠道，有效缓解了企业资金缺乏的压力，使企业拥有更多资金和资源投入战略目标当中，为长期发展战略的实现奠定物质基础。

三、房地产企业资金管理现状

（一）资金管理制度不完善

对于房地产企业而言，工作开展的方向是建立资金管理制度。当前部分房地产企业没有制定完善的资金管理制度，具体表现在三个方面。首先，部分房地产企业对资金管理工作不够重视，并没有在资金管理工作方面投入足够的精力，而是过于重视短期经济效益，使资金管理工作未取得明显成效。其次，部分房地产企业在建立资金管理制度时，未能将制度与企业发展现状结合起来，使得制度内容与当前企业管理需求契合度不够，因此无法高效执行［2］。最后，部分房地产企业在发展过程中盲目采取粗放式企业扩张管理模式，缺乏精细化管理意识，导致资金管理制度未能覆盖所有工作，企业资金管理水平较低。

（二）资金监督力度不足

资金监督是资金管理工作取得预期成效的有力保障，因此该环节的工作内容极为重要。当前部分房地产企业在资金监督工作中存在问题，具体表现在三个方面。首先，在管理组织结构方面，部分房地产企业并未设立资金监督管理部门，而是由其他部门代理行使资金监督职权。其次，在制度建设方面，部分房地产企业并未建立明确的资金监督管理流程，监督人员只凭借个人主观意识和过去的经验开展财务管理工作。最后，部分房地产企业缺乏对资金监督工作的正确认知，没有赋予监督人员必要的独立性，导致工作开展受到其他人员的阻碍。

（三）融资渠道单一

融资渠道单一也是目前房地产企业资金管理存在的问题之一。目前多数房地产企业采取的是自有资金、银行贷款、股权融资等方式完成融资活动，但股权融资对房地产企业的要求较高。尤其是多数小型房地产企业无法满足股权融资的条件，因而企业对银行等金融机构的贷款融资极为依赖。而一旦房地产市场出现较大波动，必然会对银行业务产生影响，进而对我国金融系统的稳定造成威胁。

（四）资金周转速度较慢

加快资金周转是房地产企业资金管理工作的主要目的之一。但当前部分房地产企业存在资金周转速度较慢的问题，具体体现在三个方面。首先，部分房地产企业并未对市场进行准确定位，使得产品设计与市场需求契合度不高，房产销售速度较慢，从而拉长了资金回款周期。其次，我国近几年出台了房产行业调控政策，造成该行业经济效益下降，为了降低风险，部分房地产企业采取了短时间捂盘观望的策略，这使得资金回款周期加长。最后，部分房地产企业在进行投资活动时，并未做好前期调研准备工作，导致部分投资决策不科学，投资项目迟迟不能盈利，因而无法为企业带来经济效益。

四、新形势下优化房地产企业资金管理的具体对策

（一）完善资金管理制度

房地产企业应当从三个方面完善管理制度。首先，房地产企业管理人员应当认识到资金管理工作的实际作用，通过学习和了解该领域内容，为其后续管理工作奠定知识基础，从而在资金管理工作方面投入足够的精力，在重视短期经济效益的同时，为企业长远利益提供有力的保障。其次，企业在建立资金管理制度时，要将企业的运营管理现状与制度建设工作高效结合起来，使资金管理制度能够在当前管理工作中发挥实效。最后，资金管理工作是一项系统性工作，因此企业应当对其进行细化处理，将所有工作纳入进来，并借助内部控制工具确认相关人员的权责范围，从而加大资金管理的执行力度。

（二）加大资金监督力度

在加大资金监督力度方面，房地产企业可从三个方面着手。首先，在管理组织结构方面，房地产企业应当设立资金监督管理部门，避免其他部门人员代理行使资金监督职权，由专人完成本职工作。在人员选择方面，企业可通过测试、推举等方式完成部门人员组建工作。其次，在制定监督流程方面，房地产企业要首先明确资金管理工作的实际作用，针对企业当前的业务特征制定合理的资金监管流程。最后，资金监管工作的特殊性和重要性不言而喻，企业负责人要赋予资金监管人员必要的独立性和权威性，使其在开展资金监督工作时不受其他管理人员的限制，从而确保资金监管结果的准确性和真实性。

（三）开拓多元化的融资通道

在开拓多元化融资通道方面，房地产企业可从三个方面开展工作。第一，企业可借助自身品牌效应来赢得市场认可，为银行贷款融资打下信用基础。第二，企业可通过不动产债券、资产证券化来完成债权性融资活动，从而缓解企业的资金困境。第三，企业可通过广泛的沟通合作，与其他企业建立战略合作关系，通过股权转让或者业务开发吸引外来投资者。第四，企业须从内部资源当中寻求融资渠道，如由施工单位垫付资金或者以施工进度付款来延缓资金支付进度。第五，企业可将原先以招拍挂获得土地与收购其他公司优质土地的方式结合，帮助企业以更少的资金在前期获得更多的盈利项目［3］。

（四）加快资金周转速度

在加快资金周转速度方面，房地产企业可从三个方面着手改善现状。首先，房地产企业应当对项目业务进行分类处理，对于高周转的项目业务，须加快销售速度，结合市场环境制定适宜的市场营销策略，不断创新营销理念和手段，根据客户的群体特征制定合理的优惠福利方案，从而加快资金回收速度。其次，虽然近几年国家出台了房地产行业的调控政策，但企业应当避免采取过于保守的销售策略，而是应当通过加大客户购房的优惠促销力度，增加购房首付的资金比例，并做好对应收账款的前期管理和后期保障，从而缩短资金回收周期［4］。最后，企业在进行投资活动之前，应当做好充分的调研准备工作，并与相关专业人士对其数据信息进行可行性分析，提高投资决策的准确度，减少投资活动的亏损。