《民法典》视阈下我国居住权的构建与完善

2021-11-24刘坤达

法制博览 2021年21期

刘玲刘坤达

（沈阳工业大学，辽宁沈阳 110000）

一、居住权概述

（一）居住权的概念

《民法典》规定的居住权是指，为了满足人民群众的需求而在他人房间之上设定的用益物权，居住权人有权对设立居住权的房子行使占有与使用之权利，以满足其居住之需。在之前物权法立法的时候，很多学者主张设立居住权，但最终以社会并没有设立居住权的实际需要而被否定。直到现在，居住权制度最终在历经弃与立的争执后，伴随着《民法典》的出台得以展现于人民面前。实践中许许多多案件表明，居住权的立法已经具备必要的客观基础，居住权制度是时代发展的结果。如果在互联网上检索相关的案例，我们发现许多争议，在居住权已经立法的基础之上可以更好地妥善地解决，否则在没有居住权的情况下，很多案件没办法妥当解决。

（二）我国确立居住权制度的必要性

1．解决特定群众居住的实际困难

目前来说，在很多大城市的买房价格很高，国家的住房保障体系还没有进一步完善，设定居住权有利于实现对于不动产的充分利用，有利于化解许多弱势群体的居住问题，有利于实现住有所居的目标。另一方面，居住权制度的设立，还可以帮助很多老弱病残解决居住的需求，现实中许多配偶在离婚之后基本住房问题难以得到解决，这样对于其权益的保护是不利的，许多老人晚年虽然拥有房屋但是难以满足生活需求，以房养老也是居住权设立的必要性之一。通过设立居住权制度，我们不仅可以妥当解决人民的住房保障问题，还可以去降低社会不稳定的因素，对于构建和谐社会也是很有必要的事情。[1]

2．充分发挥住宅经济效能

设定居住权制度有利于充分发挥房屋的经济效能，在市场经济的条件下，房屋不仅仅是个人财产，同时也是一个可以参与市场分配的要素，将所有权和居住权进行分离，可以进一步发挥不动产的经济效益，实现对于住宅的充分利用。在实践中，一些人为了投资买了多套房屋或者有的家庭有多余的房屋，在居住权设定的条件下，居住权人可以按照合同或遗嘱的方式来设立居住权，这样可以实现对房屋的最大化利用。随着社会的进步，对于财产价值的追求不局限于对于财产的实际占有，而在于是不是可以实现物尽其用。另一方面来看，通过设定居住权，通过登记，可以有效对抗第三人，这样更具有法律层面的稳定性，减少关于房屋的争执，实现住宅价值的最大化。

3．缓解物权法定主义的弊端

物权法定原则对于物权的内容与种类进行非常严格的限制，导致权利人不能更好地行使自己的权利，不能实现自身权利的最大化，对于市场经济的发展与完善实际上也是不利的，很多学者对于绝对的物权法定主义都提出了一些质疑和反思。《民法典》通过设定居住权，实质上就是扩大物权的范围，实现对于物的充分利用，调整相关主体之间的利益关系，就是对于绝对法定物权主义的一种突破，有利于缓解物权绝对法定主义的僵硬和死板，有利于实现对于物的进一步充分利用。

二、我国居住权核心内容浅析

（一）居住权的设立及其生效要件

居住权的设立方式有两种，分别为依据合同设立和依据遗嘱设立，立法上对于依据合同与依据遗嘱设立进行分开规定具有合理性，因为我们知道合同和遗嘱的设立方式不同，订立合同需要双方当事人达成一定的意思表示，也就是说，订立合同是双方的意思表示，单方的意思表示是没有办法订立合同的，而遗嘱却是单方的民事法律行为，只需要遗嘱人单方的意思表示就可以进行设立，因此《民法典》将其两者分开设立具有合理性，这样便于在实践中司法机关进行审理案件和为当事人设立居住权。同时居住权没有采用登记对抗主义，相反采取了登记生效主义，居住权的设置进行了更高的形式要求，这一方面有利于把居住权和租赁权进行区别开来，有利于对于两者之间的关系进行正确的判断；另一方面，这样有利于保障居住权的稳定，更能够保障双方的居住利益，有利于社会的和谐。[2]

有的学者比较了中国的居住权和外国的居住权，认为中国的居住权的取得方式过于狭隘，应该进一步拓展居住权的取得方式，甚至进一步提出应该承认基于时效取得居住权，我对此不赞同，他们认为如果连续地居住在他人的房屋15年之久，就要承认基于时效取得居住权，这样的观点实质上是较为偏激的，会给社会传递一种不良的信息，貌似长期非法住人家的房子，不仅不会受到惩罚，反而会得到法律的保护，这很显然不符合当下的社会主义核心价值观，也违背了民法的诚信原则，因此被《民法典》所否决。

（二）居住权的权能范围问题

根据《民法典》，设定居住权的房屋是绝对不允许转让和继承的，而且对于居住权的出租进行了很大的限制，这样看似是维护居住权的稳定性，实质上这对于发挥居住权的交换价值是很不利，因为居住权的转移实质上仍然属于当事人意思自治的范畴，也就是说这只是涉及双方当事人的利益，和国家利益以及不特定第三人的利益无关，因此，居住权应该涵盖出租和转让的权能，这样才能体现民法的自愿原则。[3]另外，按照目前的法律来看，当合同约定的居住权期限还未结束，但是如果居住权人死亡的话，按照目前的法律来看是不可以继承的，我认为居住权既然是一项独立的用益物权，就该保障可由和居住权人生前一起居住的人继续居住，也就是在这种特殊情况下，应该承认居住权的可继承性。居住权作为古罗马一项非常古老的制度，其本意是为了保障被解放的奴隶和没有夫权的女子的权益，来维护社会的稳定，因此居住权本来是具有完全的无偿性和公益性质，但是我们国家立法者高瞻远瞩借用国外的居住权制度，并对其进行合理化改造，确立了无偿设立为原则、有偿设立为特殊情况的立法，这样可谓是法律服务于现实的明智之举，一方面有利于对于弱势群体利益的维护，另一方面来看，有利于保障人民群众的经济效益，可谓是非常好的举措。

三、我国居住权的完善建议

（一）进一步扩大居住权设立对象范围

按照目前《民法典》的规定，居住权只可以设立在他人的房间之上，房主是不可以在自己的房屋上面给自己设立居住权的，但是通过研究居住权的立法目的我们可以得知，居住权设立的其中一个非常重要的目的就是解决养老问题，目前我们国家人口老龄化的趋势还是比较严重的，因此需要老人晚年的时候有房子进行养老，而很多老年人是不喜欢住在养老院的环境里的，因此很多老人想要进行“以房养老”，而所谓的“以房养老”就是把居住权设定在自己所拥有的房屋之上，在房屋交易的过程中，在所有权进行转移之间，居住权人首先为了自己的生活需求先为房间设定了居住权，在学理上称之为保留居住权的买卖。因此，我认为居住权的范围应该进一步扩大，应当允许居住权人不仅在他人的房屋上，也可以在自己所有的房屋上面设定居住权，国务院在关于养老服务的若干意见里面也指出，要鼓励建立老年人住房倒按揭的制度，通过进一步扩大居住权的范围，有利于保障老年人的住房需求。[4]

（二）灵活处理居住权的客体范围

根据《民法典》的规定，居住权人有权利对于他人的房屋行使用益物权，但是对于居住权的行使客体究竟是住宅的整体还是住宅的某个房间，目前的立法并没有规定，我认为在居住权的客体范围上来看，我们应该进行灵活处理，允许在住宅的各个组成部分设定不特定数量的居住权，这样的话有利于老年人满足养老的实际需要，也有利于共同居住的人对其生活进行帮助。同时在传统上我们是坚持一物一权的，一物一权固然有其存在的合理性，但是僵化的一物一权并不利于不同权利主体的居住需要，这样对于房间的灵活使用是不利的，通过允许对于住宅的整体和部分都设立居住权，有利于推动物权法的发展与完善。

（三）明确居住权人和居住权设定人之间的权利义务关系

权利义务关系，无论是对于物权法还是对于合同法都是非常关键的核心，但是目前《民法典》关于居住权人和居住权设定人之间的权利义务关系没有明确规定，这样如果关于居住权设定当事人之间产生了一些冲突和分歧，在当前的法律框架内没有办法解决，因此应该通过立法来完善居住权人和居住权设定人之间的权利义务关系，这样有利于居住权制度的完善。